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　土地增值稅　

土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得增值額為征稅對(duì)象，依照規(guī)定稅率征收的一種稅。1993年12月13日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》，自1994年1月1日起施行。

一、土地增值稅的納稅人

土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。

二、土地增值稅的征稅范圍

凡轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的行為均屬于土地增值稅的征稅范圍，應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅。

三、土地增值稅的稅率

土地增值稅稅率從低到高劃分為4個(gè)級(jí)次:增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%;增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的部分，稅率為40%;增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%的部分，稅率為50%;增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。

四、土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)

土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額，即以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除《土地增值稅暫行條例》規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額為計(jì)稅依據(jù)。

五、土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算

1.增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的?

土地增值稅稅額=增值額×30%?

2.增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的?

土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%?

3.增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%的?

土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15%?

4.增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的?

土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35%

六、土地增值稅的納稅申報(bào)

土地增值稅采取屬地征收的方法，由轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)座落地稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征收。從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，應(yīng)在取得土地使用權(quán)并獲得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目許可后30日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送《土地增值稅項(xiàng)目登記表》，并按月辦理納稅申報(bào)，于月度終了后十日內(nèi)申報(bào)納稅。其他轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的納稅人，按次納稅，應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后七日內(nèi)辦理納稅申報(bào)，并在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款，但最長(zhǎng)不得超過一個(gè)月。

七、土地增值稅的稅收優(yōu)惠

1.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額之和百分之二十的，免征土地增值稅。?

2.因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃，國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)、收回土地使用權(quán)的及因此由納稅人自行轉(zhuǎn)讓的原房地產(chǎn)，免征土地增值稅。?

3.個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自有住宅，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿五年或五年以上的，免征土地增值稅;居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。?

4.對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。

5.對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。?

6.企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。

7.對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。

8.對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房房源且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。

9.對(duì)個(gè)人銷售首次購(gòu)買的普通住房暫免征收土地增值稅。

10.對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。