關(guān)于加強棚戶區(qū)改造工作的實施意見

(征求意見稿)

為加強我市棚戶區(qū)改造工作，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》(國發(fā)〔2013〕25號)、《廣東省人民政府關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的實施意見》(粵府〔2014〕2號)、《關(guān)于完善人才住房制度的若干措施》(深發(fā)〔2016〕13號)等規(guī)定，制定本實施意見。

一、基本規(guī)定

(一)棚戶區(qū)改造政策適用范圍。本實施意見適用于我市范圍內(nèi)使用年限20年以上，且符合下列條件之一的老舊住宅區(qū)：

1. 存在住房質(zhì)量、消防等安全隱患;

2. 使用功能不齊全;

3. 配套設(shè)施不完善。

使用年限不足20年，且按照《危險房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》(JGJ125-2016)鑒定危房等級為D級的住宅區(qū)，經(jīng)區(qū)政府(含新區(qū)管理機構(gòu)，下同)批準(zhǔn)可以納入棚戶區(qū)改造政策適用范圍。

符合《關(guān)于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》(深府辦〔2016〕38號)第六條規(guī)定，無法獨立進行改造的零散舊住宅區(qū)可以不納入棚戶區(qū)改造政策適用范圍。

鼓勵各區(qū)政府根據(jù)實際情況，探索將轄區(qū)內(nèi)具備改造條件的城中村、舊屋村有序納入棚戶區(qū)改造政策適用范圍。

(二)搬遷安置補償和獎勵標(biāo)準(zhǔn)。棚戶區(qū)改造搬遷安置補償采取貨幣補償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換以及貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合等方式,由權(quán)利主體自愿選擇。

各區(qū)政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)實際情況，按照套內(nèi)建筑面積1 :1或不超過建筑面積1 :1.2的比例，確定轄區(qū)內(nèi)老舊住宅區(qū)棚戶區(qū)改造項目的產(chǎn)權(quán)調(diào)換標(biāo)準(zhǔn)。貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照《深圳市房屋征收與補償實施辦法(試行)》(深圳市人民政府令292號)的規(guī)定確定。

各區(qū)政府可以根據(jù)項目實際情況，獎勵權(quán)利主體每套住房增購不超過10方米的建筑面積，增購面積的價格按照同項目的貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)計收。

(三)棚戶區(qū)改造項目實施模式。棚戶區(qū)改造以公共利益為目的，主要通過拆舊建新的方式，由各區(qū)政府主導(dǎo)，以人才住房專營機構(gòu)為主，其他企業(yè)可以參與。棚戶區(qū)改造項目在滿足基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)配套設(shè)施要求的基礎(chǔ)上，其住宅部分除用于搬遷安置住房外，應(yīng)當(dāng)全部用作人才住房和保障性住房，以租為主，租售并舉，統(tǒng)一由人才住房專營機構(gòu)運營管理。

棚戶區(qū)改造項目建設(shè)的人才住房由人才住房專營機構(gòu)持有或回購，項目建設(shè)的保障性住房由區(qū)政府回購。人才住房回購政策另行制定。

二、組織機構(gòu)

(四)市級棚戶區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)。市保障性安居工程建設(shè)指揮部(下稱市指揮部)負責(zé)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)全市棚戶區(qū)改造工作及重大事項決策。市指揮部辦公室設(shè)在市住房建設(shè)主管部門(下稱市主管部門)，負責(zé)指揮部日常工作。

市指揮部建立例會制度，召開協(xié)調(diào)會議研究解決棚戶區(qū)改造工作涉及的重點、難點問題。針對項目實施涉及的政策適用等問題，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)在規(guī)定時間內(nèi)提出切實可行的解決措施和方案，報市指揮部審議。

(五)市主管部門工作職責(zé)。市主管部門負責(zé)起草我市棚戶區(qū)改造政策，下達各區(qū)棚戶區(qū)改造工作任務(wù)指標(biāo)，并對各區(qū)棚戶區(qū)改造工作進行指導(dǎo)、監(jiān)督、考核。

(六)區(qū)級棚戶區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)。各區(qū)政府應(yīng)當(dāng)成立區(qū)棚戶區(qū)改造工作指揮部(下稱區(qū)指揮部)，負責(zé)組織實施轄區(qū)棚戶區(qū)改造工作。區(qū)指揮部負責(zé)審議轄區(qū)棚戶區(qū)改造年度計劃、項目實施方案等工作，并召開協(xié)調(diào)會議研究解決轄區(qū)棚戶區(qū)改造工作涉及的重點、難點問題。區(qū)指揮部辦公室原則上設(shè)在區(qū)住房建設(shè)部門(下稱區(qū)主管部門)，負責(zé)指揮部日常工作。

(七)區(qū)主管部門工作職責(zé)。區(qū)主管部門負責(zé)起草本轄區(qū)棚戶區(qū)改造實施細則，編制轄區(qū)棚戶區(qū)改造年度計劃、項目實施方案、項目概念規(guī)劃、項目專項規(guī)劃，以及確定項目實施主體等工作。

(八)街道辦事處工作職責(zé)。街道辦事處負責(zé)調(diào)查所轄區(qū)域老舊住宅區(qū)項目綜合情況，征集居民改造意愿，初審棚戶區(qū)改造項目，編制項目搬遷安置補償方案等工作。

三、工作流程

(九)實行棚戶區(qū)改造項目申報常態(tài)化。區(qū)主管部門應(yīng)當(dāng)按照本實施意見有關(guān)規(guī)定，制定轄區(qū)棚戶區(qū)改造項目的申報指引，明確申報流程、申報途徑、申報材料等事項，實行轄區(qū)棚戶區(qū)改造項目申報常態(tài)化。

(十)調(diào)查老舊住宅區(qū)項目綜合情況。街道辦事處應(yīng)當(dāng)在完成老舊住宅區(qū)項目的土地與建筑物信息、住房產(chǎn)權(quán)、房屋質(zhì)量、周邊公共配套設(shè)施等綜合情況調(diào)查的基礎(chǔ)上，根據(jù)區(qū)主管部門編制的項目概念規(guī)劃，征集居民改造意愿，提請市、區(qū)主管部門對未取得商品性質(zhì)房地產(chǎn)證的住房信息進行核查，并對項目進行初審。初審合格的項目，報區(qū)主管部門審核。核查中發(fā)現(xiàn)存在違規(guī)行為的，市、區(qū)主管部門根據(jù)我市住房改革政策法規(guī)予以處理。

(十一)審核棚戶區(qū)改造年度計劃。區(qū)主管部門應(yīng)當(dāng)全面審核街道辦事處所報項目信息，匯總具備改造條件的項目報區(qū)指揮部審議。審議通過的項目納入?yún)^(qū)棚戶區(qū)改造年度計劃，并報市主管部門備案。納入?yún)^(qū)棚戶區(qū)改造年度計劃的項目應(yīng)當(dāng)納入期建設(shè)規(guī)劃年度實施計劃、年度城市建設(shè)與土地利用實施計劃，同時由區(qū)房屋征收部門申請納入下一年度房屋征收計劃，并開展項目立項、選址等工作。

(十二)編制棚戶區(qū)改造項目實施方案。區(qū)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)項目實際情況，編制項目實施方案，報區(qū)指揮部審議。項目實施方案中應(yīng)當(dāng)明確項目實施主體的選擇方式、組建項目現(xiàn)場指揮部等重要事宜。

(十三)確認棚戶區(qū)改造項目實施主體。區(qū)主管部門按照項目實施方案，可直接確認人才住房專營機構(gòu)作為實施主體，也可通過招標(biāo)等方式確認項目實施主體。區(qū)主管部門確定項目實施主體后，應(yīng)當(dāng)核發(fā)實施主體確認文件，并與其簽訂項目監(jiān)管協(xié)議。監(jiān)管協(xié)議中應(yīng)當(dāng)明確基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施、搬遷安置住房、人才住房和保障性住房的建設(shè)移交要求、項目進度安排、安置補償相關(guān)費用支付、土地使用權(quán)出讓等事宜。

(十四)編制棚戶區(qū)改造項目專項規(guī)劃。區(qū)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和法定圖則的要求，考慮片區(qū)公共配套設(shè)施和市政交通基礎(chǔ)設(shè)施承載能力、人才住房和保障性住房建設(shè)等因素，編制棚戶區(qū)改造項目專項規(guī)劃，并在我市主要媒體、官方網(wǎng)站、項目現(xiàn)場公示，公示期不少于30個自然日。

公示期滿，區(qū)主管部門應(yīng)當(dāng)將公示期間收集的意見及其處理情況連同專項規(guī)劃一并報區(qū)政府審議，審議通過的報市城市規(guī)劃委員會建筑與環(huán)境藝術(shù)委員會審批。審批通過的專項規(guī)劃由區(qū)主管部門在項目現(xiàn)場進行公示，或以其他方式通知權(quán)利主體，并作為棚戶區(qū)改造項目相關(guān)行政許可的依據(jù)，同時依程序納入規(guī)劃國土“一張圖”綜合管理信息系統(tǒng)。

項目專項規(guī)劃需將法定圖則規(guī)劃的工業(yè)倉儲及商業(yè)等用地主導(dǎo)功能調(diào)整為保障性住房的，應(yīng)當(dāng)先按簡化程序辦理法定圖則調(diào)整。

(十五)制定項目搬遷安置補償方案。街道辦事處應(yīng)當(dāng)組織項目實施主體，依據(jù)本實施意見有關(guān)規(guī)定和區(qū)棚戶區(qū)改造相關(guān)政策，充分征求權(quán)利主體意見，制定本項目的搬遷安置補償方案(下稱補償方案)，并編寫社會穩(wěn)定風(fēng)險評估報告，報區(qū)政府審議。審議通過后，區(qū)主管部門應(yīng)當(dāng)將補償方案及社會穩(wěn)定風(fēng)險評估報告報市主管部門備案。區(qū)主管部門、街道辦事處應(yīng)當(dāng)在取得市主管部門同意備案的意見后，將補償方案在項目現(xiàn)場公示，或以其他方式通知權(quán)利主體。

(十六)簽訂項目搬遷安置補償協(xié)議。在根據(jù)補償方案確定的項目簽約期限內(nèi)，由區(qū)政府確定的部門、項目實施主體與權(quán)利主體三方簽訂搬遷安置補償協(xié)議(下稱補償協(xié)議)。補償協(xié)議應(yīng)當(dāng)明確安置補償標(biāo)準(zhǔn)、搬遷安置住房面積、搬遷費、臨時安置費、停產(chǎn)停業(yè)補償費、搬遷獎勵等事宜。各區(qū)政府可以通過貨幣獎勵等方式引導(dǎo)權(quán)利主體在簽約期內(nèi)完成簽約。項目實施主體應(yīng)當(dāng)按項目監(jiān)管協(xié)議、補償協(xié)議約定，支付安置補償?shù)认嚓P(guān)費用。

(十七)依法實施房屋征收、行政處罰。簽約期內(nèi)達不成補償協(xié)議，或房屋所有人不明確的，區(qū)政府可以根據(jù)公共利益的需要依法實施房屋征收。如涉及違法行為的，區(qū)政府依法啟動行政處罰程序。

(十八)申請建筑物拆除工程備案。補償協(xié)議簽訂完成后，項目實施主體應(yīng)當(dāng)按規(guī)定向區(qū)主管部門申請房屋拆除工程備案，并在區(qū)主管部門的監(jiān)督下完成建筑物拆除。

(十九)辦理不動產(chǎn)權(quán)利證書注銷登記。建筑物完成拆除后，項目實施主體應(yīng)當(dāng)持區(qū)主管部門核發(fā)的棚戶區(qū)改造項目實施主體確認文件、補償協(xié)議、不動產(chǎn)權(quán)利證書以及注銷不動產(chǎn)權(quán)利證書的委托書等相關(guān)材料，向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請辦理與補償協(xié)議相對應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證書注銷登記。項目實施主體可以協(xié)助權(quán)利主體處理被搬遷房屋的抵押事宜。

(二十)棚戶區(qū)改造項目用地審批。棚戶區(qū)改造項目的用地審批由各區(qū)政府負責(zé)，并通過協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)。建筑物拆除和不動產(chǎn)權(quán)利證書注銷后，實施主體應(yīng)當(dāng)持項目立項批復(fù)、環(huán)境影響評價批復(fù)文件、實施主體確認文件、項目監(jiān)管協(xié)議、補償協(xié)議等相關(guān)材料，向區(qū)城市更新主管部門申請辦理建設(shè)用地審批手續(xù)。經(jīng)區(qū)政府審批通過的，區(qū)城市更新主管部門應(yīng)當(dāng)核發(fā)建設(shè)用地方案圖和建設(shè)用地規(guī)劃許可證，并待安置補償面積明確后，與實施主體簽訂土地使用權(quán)出讓合同。

(二十一)棚戶區(qū)改造項目地價計收標(biāo)準(zhǔn)。棚戶區(qū)改造項目的搬遷安置住房與被搬遷住房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)相同，其中：

1. 用于安置補償已取得房地產(chǎn)證(不區(qū)分商品房性質(zhì)及非商品房性質(zhì))部分的建筑面積，按照現(xiàn)行基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)計收;

2. 用于安置補償未取得房地產(chǎn)證部分的建筑面積，按照現(xiàn)行基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)的1.1倍計收。

棚戶區(qū)改造項目中用于出租的人才住房和保障性住房，除產(chǎn)權(quán)歸政府的免收地價外，按現(xiàn)行基準(zhǔn)地價50%的標(biāo)準(zhǔn)計收;用于出售的人才住房和保障性住房，地價按照我市宗地地價測算規(guī)則規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)計收。

棚戶區(qū)改造項目中公共服務(wù)配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)歸政府的免收地價。其他用途部分按照基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)計收的，僅限整體轉(zhuǎn)讓;按市場評估地價標(biāo)準(zhǔn)計收的，可分割銷售。配套商業(yè)產(chǎn)權(quán)歸政府的免收地價，但不得進入市場。

(二十二)棚戶區(qū)改造項目建設(shè)工程規(guī)劃許可與驗收。區(qū)城市更新主管部門負責(zé)轄區(qū)棚戶區(qū)改造項目建設(shè)工程規(guī)劃許可證核發(fā)，建設(shè)工程規(guī)劃驗收，以及其他相關(guān)規(guī)劃管理工作。

四、保障措施

(二十三)簡化棚戶區(qū)改造項目審批程序。市規(guī)劃國土、環(huán)境保護、消防等部門應(yīng)當(dāng)為棚戶區(qū)改造工作提供綠色通道，各相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)簡化程序、主動服務(wù)，縮短棚戶區(qū)改造項目專項規(guī)劃、不動產(chǎn)權(quán)利證書注銷、建設(shè)用地規(guī)劃許可等審批時限。

(二十四)建立棚戶區(qū)改造工作考核機制。棚戶區(qū)改造工作考核指標(biāo)納入全市保障性安居工程考核管理體系。區(qū)政府應(yīng)當(dāng)加強搬遷安置工作的組織協(xié)調(diào)，明確項目實施進度，督促項目按時開工。市指揮部對各職能部門、各區(qū)政府的棚戶區(qū)改造工作進行督辦。

(二十五)提升棚戶區(qū)改造項目品質(zhì)。棚戶區(qū)改造項目應(yīng)當(dāng)推廣設(shè)計、采購、施工一體化(EPC)等建設(shè)模式，通過推進建筑工業(yè)化和建筑信息模型(BIM)應(yīng)用，提升項目工程質(zhì)量，優(yōu)化戶型及景觀活動空間設(shè)計，完善公共服務(wù)配套，將棚戶區(qū)改造項目建設(shè)成高品質(zhì)的綠色宜居社區(qū)。

(二十六)拓寬棚戶區(qū)改造金融支持渠道。鼓勵項目實施主體與金融機構(gòu)合作，以棚戶區(qū)改造專項貸款支持項目實施。建立棚戶區(qū)改造項目貸款還款保障機制，在風(fēng)險可控、可持續(xù)的原則下，爭取商業(yè)金融機構(gòu)的長期貸款支持。

(二十七)落實棚戶區(qū)改造項目稅費支持政策。棚戶區(qū)改造項目免收各種行政事業(yè)性收費和政府性基金，并依法享受相應(yīng)的稅收優(yōu)惠;電力、通訊、市政公用事業(yè)等單位應(yīng)當(dāng)對棚戶區(qū)改造項目適當(dāng)減免入網(wǎng)、管網(wǎng)增容等經(jīng)營性收費。

(二十八)加快各區(qū)棚戶區(qū)改造制度建設(shè)。本實施意見自公布之日起施行，有效期五年。各區(qū)政府應(yīng)當(dāng)認真研究當(dāng)前棚戶區(qū)改造中出現(xiàn)的問題，結(jié)合轄區(qū)實際情況，積極探索棚戶區(qū)改造的新路徑和新方法，制定具備可操作性的實施辦法，加快依法推進棚戶區(qū)改造工作。

為加強我市棚戶區(qū)改造工作，我局代擬了《關(guān)于加強棚戶區(qū)改造工作的實施意見(征求意見稿)》(以下簡稱《實施意見》)，現(xiàn)就有關(guān)政策解讀如下：

一、棚戶區(qū)改造與城市更新政策有什么區(qū)別?

棚戶區(qū)改造和城市更新是相互獨立的政策體系。

(一)政策適用范圍不同。棚戶區(qū)改造政策主要適用于老舊住宅區(qū);而城市更新政策改造的范圍更廣，包括舊住宅區(qū)、舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、城中村和舊屋村等。

(二)補償獎勵標(biāo)準(zhǔn)不同。棚戶區(qū)改造項目的貨幣補償按照《深圳市房屋征收與補償實施辦法(試行)》(市政府令292號)的規(guī)定執(zhí)行，產(chǎn)權(quán)調(diào)換按照套內(nèi)建筑面積1:1或建筑面積不超過1:1.2的比例執(zhí)行，允許增購不超過10?的建筑面積;而城市更新的補償標(biāo)準(zhǔn)由項目實施主體與業(yè)主進行協(xié)商，并通過簽訂搬遷安置補償協(xié)議予以約定。

(三)項目實施模式不同。棚戶區(qū)改造項目以公共利益為目的，采取政府主導(dǎo)，以人才住房專營機構(gòu)為主，其他企業(yè)可以參與的模式，改造方式以拆舊建新為主，搬遷安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房;而城市更新采取政府引導(dǎo)、市場運作的模式，改造方式包括綜合整治、功能改變和拆除重建，所建住宅除搬遷安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性質(zhì)住房。

二、哪些情況適用于棚戶區(qū)改造政策?

棚戶區(qū)改造對象以老舊住宅區(qū)為主，其中：

(一)使用年限在20年以上的，且滿足“存在住房質(zhì)量、消防等安全隱患”、“使用功能不齊全”、“配套設(shè)施不完善”這三個條件之一的老舊住宅區(qū)適用棚戶區(qū)改造政策。

1、“住房質(zhì)量安全隱患”是指房屋所處場地、環(huán)境存在存在安全風(fēng)險，或房屋上部主體結(jié)構(gòu)存在明顯破壞、變形，如房屋傾斜，地基不牢，墻體、梁、柱存在明顯破壞、開裂，鋼筋大面積外露銹蝕等情況;

“消防安全隱患”是指房屋存在違反消防法律法規(guī)、不符合消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，可能導(dǎo)致火災(zāi)發(fā)生或火災(zāi)危害增大，并由此可能造成重大、特別重大火災(zāi)事故的不安全因素，如未設(shè)置疏散通道、安全出口、消防車道或消防登高面無法使用、室外消防用水缺乏等情況;

2、“使用功能不齊全”是指房屋室內(nèi)空間和設(shè)施不能滿足安全和衛(wèi)生要求(如無集中供水、無分戶廚衛(wèi)等);

3、“配套設(shè)施不完善”是指住宅區(qū)內(nèi)及周邊教育、醫(yī)療、排水、交通、供電、供氣、通信、環(huán)衛(wèi)等基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施配套不齊全或年久失修。

(二)使用年限不足20年且按照《危險房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》(JGJ125-2016)鑒定危房等級為D級的住宅區(qū)，經(jīng)區(qū)政府(含新區(qū)管理機構(gòu)，下同)批準(zhǔn)后可以適用棚戶區(qū)改造政策。

根據(jù)《危險房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》(JGJ125-2016)規(guī)定，房屋危險程度可分為A、B、C、D級，其中D級危房是指承重結(jié)構(gòu)已不能滿足安全使用要求，房屋整體處于危險狀態(tài)，構(gòu)成整幢危房。

三、棚戶區(qū)改造項目補償獎勵標(biāo)準(zhǔn)如何確定?

棚戶區(qū)改造搬遷安置補償采取貨幣補償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換以及貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合等方式,由權(quán)利主體自愿選擇。

(一)貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)。棚戶區(qū)改造項目的貨幣補償不得低于與被搬遷住房同類型同地段房地產(chǎn)的市場評估價。

(二)產(chǎn)權(quán)調(diào)換標(biāo)準(zhǔn)。棚戶區(qū)改造項目中的產(chǎn)權(quán)調(diào)換按照套內(nèi)建筑面積1：1的比例進行;鑒于老舊住宅區(qū)的產(chǎn)權(quán)證書普遍只記載建筑面積，沒有記載套內(nèi)建筑面積，為了避免產(chǎn)生糾紛、方便操作，《實施意見》明確棚戶區(qū)改造項目中的產(chǎn)權(quán)調(diào)換可以按照不超過建筑面積1:1.2的比例進行。

(三)增購獎勵標(biāo)準(zhǔn)。考慮到老舊住宅區(qū)業(yè)主改善居住條件的需要，《實施意見》明確各區(qū)政府可以根據(jù)項目實際情況，允許權(quán)利主體每套住房增購不超過10?的建筑面積作為獎勵，增購價格按照同項目的貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)計收。

四、權(quán)利主體是指哪些群體?

《實施意見》所稱的權(quán)利主體，是指可以通過不動產(chǎn)權(quán)利證書(含房地產(chǎn)證)、購房合同等材料證明自己對被搬遷住房享有權(quán)利的當(dāng)事人。

五、哪些企業(yè)可以作為棚戶區(qū)改造項目的實施主體?

棚戶區(qū)改造項目以人才住房專營機構(gòu)為主，其他企業(yè)也可以發(fā)揮各自在房地產(chǎn)開發(fā)、工程建設(shè)等方面的優(yōu)勢，積極參與棚戶區(qū)改造項目的實施。

六、棚戶區(qū)改造項目的實施主體將如何產(chǎn)生?

棚戶區(qū)改造項目實施主體由區(qū)住房建設(shè)部門(以下簡稱區(qū)主管部門)確認,確認方式有兩種：

1、直接確認人才住房專營機構(gòu)作為棚戶區(qū)改造項目的實施主體;

2、通過招標(biāo)等方式確認棚戶區(qū)改造項目實施主體。

七、棚戶區(qū)改造項目實施主體的工作有哪些?

棚戶區(qū)改造項目實施主體負責(zé)以下工作：

(一)棚戶區(qū)改造項目實施主體應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處，制定項目的搬遷安置補償方案;

(二)棚戶區(qū)改造項目實施主體參與簽訂搬遷安置補償協(xié)議;

(三)棚戶區(qū)改造項目實施主體應(yīng)當(dāng)按項目監(jiān)管協(xié)議、補償協(xié)議約定，支付安置補償?shù)认嚓P(guān)費用，協(xié)助權(quán)利主體辦理房屋抵押相關(guān)事宜;

(四)補償協(xié)議簽訂完成后，棚戶區(qū)改造項目實施主體應(yīng)當(dāng)按規(guī)定向區(qū)主管部門申請房屋拆除工程備案，并在區(qū)主管部門的監(jiān)督下完成建筑物拆除;

(五)建筑物完成拆除后，棚戶區(qū)改造項目實施主體向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請辦理與補償協(xié)議相對應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證書注銷登記;

(六)建筑物拆除和不動產(chǎn)權(quán)利證書注銷后，棚戶區(qū)改造項目實施主體向區(qū)城市更新主管部門申請辦理建設(shè)用地審批手續(xù);

(七)待安置補償面積明確后，棚戶區(qū)改造項目實施主體應(yīng)當(dāng)與區(qū)城市更新主管部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同。

八、棚戶區(qū)改造項目中新建的住房有哪些用途?

棚戶區(qū)改造項目需要滿足基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)配套設(shè)施的要求，并且項目住宅部分除搬遷安置住房外，全部用作人才住房和保障性住房，其中人才住房由人才住房專營機構(gòu)持有或回購，保障性住房由區(qū)政府回購。

九、棚戶區(qū)改造項目專項規(guī)劃將如何編制?

(一)棚戶區(qū)改造項目的專項規(guī)劃由項目所在區(qū)主管部門負責(zé)編制，區(qū)主管部門也可以根據(jù)需要委托專業(yè)機構(gòu)協(xié)助開展規(guī)劃編制工作。

(二)棚戶區(qū)改造項目專項規(guī)劃的編制應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和法定圖則的要求，并充分考慮片區(qū)公共配套設(shè)施和市政交通基礎(chǔ)設(shè)施承載能力、人才住房和保障性住房建設(shè)等因素。

十、棚戶區(qū)改造項目專項規(guī)劃將如何報審?

(一)區(qū)主管部門負責(zé)編制棚戶區(qū)改造項目專項規(guī)劃，并在我市主要媒體、官方網(wǎng)站、項目現(xiàn)場公示不少于30個自然日。公示期滿，區(qū)主管部門將公示期間收集的意見及其處理情況連同專項規(guī)劃一并報區(qū)政府審議，審議通過的報市城市規(guī)劃委員會建筑與環(huán)境藝術(shù)委員會審批。

(二)審批通過的項目專項規(guī)劃由區(qū)主管部門在項目現(xiàn)場進行公示，或以其他方式通知權(quán)利主體。

(三)項目專項規(guī)劃需將法定圖則規(guī)劃的工業(yè)倉儲及商業(yè)等用地主導(dǎo)功能調(diào)整為保障性住房的，需要先按照簡化程序辦理法定圖則調(diào)整。

十一、棚戶區(qū)改造項目專項規(guī)劃的效力層級如何?

審批通過的專項規(guī)劃作為棚戶區(qū)改造項目相關(guān)行政許可的依據(jù)，同時依程序納入規(guī)劃國土“一張圖”綜合管理信息系統(tǒng)。

十二、棚戶區(qū)改造項目搬遷安置補償協(xié)議將如何簽訂?

由區(qū)政府確定的部門、項目實施主體與權(quán)利主體三方簽訂搬遷安置補償協(xié)議，協(xié)議中將明確搬遷安置補償標(biāo)準(zhǔn)、搬遷安置住房面積、搬遷費、臨時安置費、停產(chǎn)停業(yè)補償費、搬遷獎勵等內(nèi)容。

棚戶區(qū)改造項目搬遷安置補償協(xié)議中涉及的安置補償?shù)认嚓P(guān)費用由項目實施主體向權(quán)利主體支付。

十三、棚戶區(qū)改造項目能否實施房屋征收?

棚戶區(qū)改造是以公共利益為目的的，符合《國有土地上房屋征收與補償條例》(國務(wù)院令第590號)以及《深圳市房屋征收與補償實施辦法(試行)》(深圳市人民政府令第292號)關(guān)于房屋征收的適用情形。

為了避免出現(xiàn)因個別業(yè)主提出不合理要求而達不成補償協(xié)議，或者部分住房產(chǎn)權(quán)人不明確，導(dǎo)致項目難以順利改造，進而損害大多數(shù)業(yè)主合法權(quán)益的情況發(fā)生，《實施意見》明確在此情形下，區(qū)政府可以根據(jù)公共利益的需要依法實施房屋征收。

十四、棚戶區(qū)改造項目土地使用權(quán)如何出讓?

棚戶區(qū)改造項目的用地審批由各區(qū)政府負責(zé)，并通過協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)。

(一)出讓對象。棚戶區(qū)改造項目的土地使用權(quán)出讓對象是項目實施主體，由項目實施主體向區(qū)城市更新主管部門申請辦理建設(shè)用地審批。

(二)出讓方式。棚戶區(qū)改造項目的土地使用權(quán)的出讓方式是協(xié)議出讓，經(jīng)區(qū)政府審批通過的，由區(qū)城市更新主管部門核發(fā)建設(shè)用地方案圖和建設(shè)用地規(guī)劃許可證，并與項目實施主體按規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同。

十五、棚戶區(qū)改造項目的地價如何計收?

棚戶區(qū)改造項目的土地使用權(quán)出讓費的計收標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)建成后的房屋用途分別確定：

(一)搬遷安置住房

棚戶區(qū)改造項目中的搬遷安置住房與被搬遷住房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)相同。

1、棚戶區(qū)改造項目的搬遷安置住房中，用于安置補償權(quán)利主體已取得房地產(chǎn)證(不區(qū)分商品房性質(zhì)及非商品房性質(zhì))的，按照現(xiàn)行基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)計收;

2、棚戶區(qū)改造項目的搬遷安置住房中，用于安置補償權(quán)利主體未取得房地產(chǎn)證的，按照現(xiàn)行基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)的1.1倍計收。

(二)人才住房和保障性住房

1、棚戶區(qū)改造項目中用于出租的人才住房和保障性住房，產(chǎn)權(quán)歸政府的免收地價;

2、棚戶區(qū)改造項目中用于出租的人才住房和保障性住房，產(chǎn)權(quán)不歸政府的，按現(xiàn)行基準(zhǔn)地價50%的標(biāo)準(zhǔn)計收;

3、棚戶區(qū)改造項目中用于出售的人才住房和保障性住房，地價按照我市宗地地價測算規(guī)則規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)計收。

(三)其他配套設(shè)施

1、棚戶區(qū)改造項目中的公共服務(wù)配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)歸政府的免收地價;

2、棚戶區(qū)改造項目中的其他用途部分，按照基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)計收的僅限整體轉(zhuǎn)讓;按市場評估地價標(biāo)準(zhǔn)計收的可分割銷售。配套商業(yè)產(chǎn)權(quán)歸政府的免收地價，但不得進入市場。