日，自貢市召開(kāi)《自貢市物業(yè)管理?xiàng)l例》新聞發(fā)布會(huì)，《自貢市物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》)已于8月25日自貢市第十七屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第六次會(huì)議通過(guò)，經(jīng)四川省第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十六次會(huì)議批準(zhǔn)，將于2018年1月1日起施行。

《條例》全文共計(jì)九章七十三條，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域的劃分及調(diào)整、配套設(shè)施權(quán)屬、業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)實(shí)施管理的職能職責(zé)、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘、車(chē)位車(chē)庫(kù)設(shè)置與處理、公共收益的管理與使用等方面做出了明確規(guī)定。

物業(yè)管理行業(yè)問(wèn)題突出引發(fā)糾紛

物業(yè)管理水是衡量一個(gè)城市品質(zhì)的重要標(biāo)志，也是各級(jí)人民政府治理能力的體現(xiàn)。但是年來(lái)，物業(yè)管理行業(yè)暴露出來(lái)的問(wèn)題越來(lái)越多。如開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目遺留問(wèn)題多、配套設(shè)施設(shè)備不完善，權(quán)屬關(guān)系不明、開(kāi)發(fā)商承諾事項(xiàng)不兌現(xiàn)，引發(fā)矛盾糾紛不斷;前期物業(yè)服務(wù)等級(jí)虛高、服務(wù)質(zhì)量與物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不相稱(chēng);小區(qū)業(yè)委會(huì)成立難、業(yè)主大會(huì)召開(kāi)難;相關(guān)職能部門(mén)權(quán)責(zé)不清、履職不到位;部門(mén)業(yè)主以不滿(mǎn)意物業(yè)服務(wù)等多種理由拒不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)現(xiàn)象突出;物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主違規(guī)裝修等現(xiàn)象突出等。

因此，經(jīng)多方征集意見(jiàn)，自貢市人大常委會(huì)研究，并報(bào)市委常委會(huì)同意，決定制定自貢市物業(yè)管理的地方性法規(guī)。自貢市人大法制委主任委員劉劍說(shuō)，《條例》的制定，是為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理各方合法權(quán)益，營(yíng)造良好的人居環(huán)境。

明確配套建筑與設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)

物業(yè)管理是以清晰的產(chǎn)權(quán)為基礎(chǔ)的，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套建筑與設(shè)施設(shè)備產(chǎn)權(quán)的不清給物業(yè)管理帶來(lái)極大的困難，成為物業(yè)管理中難以解決的老大難問(wèn)題。

劉劍說(shuō)，要徹底地減少或者防止物業(yè)糾紛的產(chǎn)生，化解物業(yè)管理中的矛盾，必須從源頭上解決配套建筑與設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，因此，《條例》規(guī)定新建物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配建的會(huì)所、幼兒園、車(chē)位車(chē)庫(kù)、架空層、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、郵件(快件)接收等配套設(shè)施，應(yīng)當(dāng)在房屋銷(xiāo)售合同中載明投資主體、權(quán)利歸屬。未載明的推定為業(yè)主共有。

同時(shí)，《條例》規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收入扣除成本和約定合理報(bào)酬后屬于公共收益，歸全體業(yè)主所有。

以幢、單元為單位推選業(yè)主代表

隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，一些超大型小區(qū)呈現(xiàn)，業(yè)主達(dá)數(shù)千甚至上萬(wàn)人，因此，召開(kāi)業(yè)主大會(huì)成為一大難題。

于是，《條例》規(guī)定，業(yè)主人數(shù)超過(guò)三百人的住宅小區(qū)，可以以幢、單元為單位推選業(yè)主代表，履行業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的職責(zé)。業(yè)主代表的產(chǎn)生程序、職責(zé)范圍、工作規(guī)范等事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確。此外，同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。成立業(yè)主小組的，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確業(yè)主小組的產(chǎn)生程序、職責(zé)范圍、工作規(guī)范等事項(xiàng)。另外，《條例》還創(chuàng)新設(shè)置業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)委員、監(jiān)事委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)制度。

“這就有效解決小區(qū)業(yè)主人數(shù)眾多、召集業(yè)主大會(huì)召開(kāi)、形式?jīng)Q定決議難等問(wèn)題。”自貢市城鄉(xiāng)建設(shè)住房保障局副局長(zhǎng)羅煜說(shuō)，“同時(shí)也能解決在不同的公共區(qū)域、不同的共用部位發(fā)生需要業(yè)主委員會(huì)甚至業(yè)主大會(huì)議決定事項(xiàng)但又不涉及其他無(wú)關(guān)業(yè)主利益的事。”

車(chē)位車(chē)庫(kù)應(yīng)優(yōu)先滿(mǎn)足業(yè)主需要

一直以來(lái)，車(chē)庫(kù)車(chē)位的使用管理，是物業(yè)管理的難點(diǎn)和重點(diǎn)，與此相關(guān)的物業(yè)糾紛和矛盾也比較多。

此次，《條例》規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車(chē)輛的車(chē)位車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售物業(yè)前制定車(chē)位車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售租賃方案，并在房屋銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)公示。車(chē)位車(chē)庫(kù)數(shù)量等于或者低于本物業(yè)管理區(qū)域的房屋套數(shù)的，每戶(hù)業(yè)主限購(gòu)一個(gè)車(chē)位車(chē)庫(kù)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主未租、售的車(chē)位車(chē)庫(kù)，建設(shè)單位可以向物業(yè)管理區(qū)域外的其他人出租，但單次租賃期限不得超過(guò)六個(gè)月。

此外，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車(chē)位車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)充分利用，未充分利用的，不得占用業(yè)主共用的道路或者其他場(chǎng)地設(shè)置車(chē)位。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以利用共用部位或者場(chǎng)地停放車(chē)輛并收取合理費(fèi)用。停車(chē)方案由業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同擬定，規(guī)劃、公安交警、消防部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)消防通道劃定、警示標(biāo)志設(shè)置等予以指導(dǎo)。