江門市江門市物業管理實施細則

第一章 總 則

第一條  為加強江門市住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《住宅專項維修資金管理辦法》、《廣東省物業管理條例》等有關規定，結合本市實際，制定本實施細則。

第二條  江門市行政區域內商品住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監督適用本實施細則。

第三條  本實施細則所稱住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

第四條  住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。

第五條  健全住宅專項維修資金協調機制，市級住房城鄉建設主管部門會同同級財政部門負責全市住宅專項維修資金的指導和監督工作，召集相關部門和代表參加，協調研究全市住宅專項維修資金管理的重大問題。協調機制的日常工作由市住宅專項維修資金管理中心負責。

第六條  縣級住房城鄉建設主管部門會同同級財政部門負責本行政區域內住宅專項維修資金的指導和監督工作。

縣級住房城鄉建設主管部門可以依法委托鎮人民政府負責本轄區住宅專項維修資金交存、使用、審核等相關的公共服務事權。

第七條  市住宅專項維修資金管理中心協助市住房城鄉建設主管部門指導和監督全市住宅專項維修資金的管理工作，負責草擬全市首期住宅專項維修資金的交存標準、確定專戶管理銀行等政策，統計全市住宅專項維修資金的交存、使用、增值等數據，建設、管理全市住宅專項維修資金信息化臺。

縣級住宅專項維修資金管理中心、街道辦事處、鎮人民政府（以下統稱管理機構）在權限范圍內負責住宅專項維修資金交存和使用管理工作。村、居民委員會予以協助和配合。

第八條  業主委員會按照業主大會決議，負責物業管理區域內住宅專項維修資金的籌集、使用等工作的組織實施。物業服務企業應協助業主落實具體的工作。

第二章 交 存

第九條  下列物業的業主應當按照本實施細則的規定交存住宅專項維修資金：

（一）住宅，但一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外；

（二）住宅小區內的非住宅或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅。

第十條  住宅專項維修資金首期交存標準為：

（一）沒有設電梯的商品住宅（含別墅）、非住宅，業主按所擁有物業的建筑面積20元/方米的標準交存；

（二）內設電梯的商品住宅、非住宅(車位、車庫業主按所擁有物業的建筑面積20元/方米的標準交存)，業主按所擁有物業的建筑面積30元/方米的標準交存；

在本實施細則實施之前，已交存的住宅專項維修資金超出標準部分在住宅專項維修資金專戶滾存使用。

市住房城鄉建設主管部門可根據社會經濟發展變化的情況，遵循方便、簡化、公、合理的原則，適當調整首期住宅專項維修資金的交存標準。

第十一條  業主交存的住宅專項維修資金屬于業主所有。

第十二條  住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，業主交存的住宅專項維修資金由住房城鄉建設主管部門代管。住房城鄉建設主管部門應采取招投標方式，綜合考慮安全、增值、便利等因素，確定一定數量的專戶管理銀行，并可根據銀行工作績效、業主反響等，對專戶管理銀行進行動態調整。

經業主大會決定自行管理住宅專項維修資金的，應當根據規定，在當地住房城鄉建設主管部門確定的專戶管理銀行中選定一家商業銀行作為物業管理區域內住宅專項維修資金的專戶管理銀行，業主委員會應當在業主大會決定的專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。

在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶，應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業管理區域的，可以幢為單位建賬，按房屋戶門號設分戶賬。

第十三條 新建商品住宅、非住宅應當在辦理房屋交付使用手續前，將首期住宅專項維修資金存入專戶管理銀行，并按以下程序辦理：

（一）開發建設單位銷售商品住宅、非住宅時，應在售房處的顯著位置公示住宅專項維修資金的相關政策規定。商品住宅、非住宅售出時，開發建設單位應當在商品房買賣合同中與買受人約定按照本實施細則的規定交存住宅專項維修資金，約定的內容包括住宅專項維修資金的交存標準、金額和時間，以及雙方認為需要約定的其他事項。

（二）房屋交付使用前，開發建設單位應當持以下材料到管理機構申請開立住宅專項維修資金賬戶。

1．住宅專項維修資金開戶申請表；

2．住宅專項維修資金開戶明細表；

3．房地產測繪部門的測繪成果報告書。

（三）管理機構應當自受理申請之日起5個工作日內完成材料核對和開戶，向開發建設單位發出已開立住宅專項維修資金賬戶的通知；提交的材料不齊全或不符合要求的，管理機構應當通知開發建設單位修正后開戶。

（四）買受人應在房屋交付使用前到專戶管理銀行交存住宅專項維修資金，領取住宅專項維修資金交存憑證。

（五）買受人在辦理房屋交付使用手續時，應當向開發建設單位提交已交存住宅專項維修資金的憑證。購房人未交存住宅專項維修資金的，開發建設單位不得將房屋交付給購房人使用。

第十四條 尚未出售的商品房屋首期住宅專項維修資金，開發建設單位在辦理房屋所有權首次登記時預交存。

車位、車庫在辦理房屋所有權首次登記后，交付使用前，按本細則第十三條規定辦理交存手續。

第十五條  開發建設單位出售已交存首期住宅專項維修資金的房屋時，應當向購房人說明住宅專項維修資金交存、結余情況和出具有效證明。開發建設單位可以向購房人收回分戶賬結余的住宅專項維修資金。

第十六條  房屋所有權轉移時，轉讓人應當向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結余情況并出具有效證明。簽訂的房屋買賣合同中應當載明住宅專項維修資金的余額、交存或續交等事項。房屋所有權轉移后，該房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金隨房屋所有權自動過戶。

第十七條 不動產登記部門在辦理房屋所有權首次登記、轉移登記、抵押權登記等手續時，應查驗交存住宅專項維修資金的憑證。

第十八條 業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，業主應當及時續交。

成立業主大會的，續交方案由業主大會決定。業主委員會應當自業主大會作出續交方案決定之日起30日內向管理機構備案，備案須提交下列材料：

（一）業主大會表決結果；

（二）經表決公示生效的續交方案。

未成立業主大會的，或成立業主大會未決定續交方案的，業主按照首期住宅專項維修資金的交存標準續交。

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第三章 使 用

第十九條 住宅專項維修資金使用的組織實施單位按照下列辦法確定：

（一）已成立業主大會的，由業主委員會根據業主大會的決議組織實施，業主委員會可委托物業服務企業負責具體工作;

（二）未成立業主大會的，相關業主可自行實施或委托物業服務企業實施，也可向物業管理區域所在地的居民委員會提出協助申請，由居民委員會協助相關業主組織實施。

第二十條 申請使用住宅專項維修資金，由組織實施單位擬訂使用方案。使用方案主要包括擬維修和更新改造項目、施工方案、費用預算、列支范圍、相關業主分攤的費用等。

使用方案應當經專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。

第二十一條 使用方案和表決結果應當以書面形式在物業管理區域內顯著位置公示，公示期限不少于5個工作日。

業主對表決結果有異議的，應當在公示期間以書面形式向組織實施單位提出。組織實施單位應當自收到書面意見之日起3個工作日內書面答復。

第二十二條  物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用分攤，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分占建筑物總面積的比例確定。

第二十三條 住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：

（一）組織實施單位組織相關業主對擬定的使用方案進行表決，使用方案通過后，將表決結果進行公示。若要召開業主大會會議表決的，應由業主委員會組織召開。

（二）組織實施單位持以下材料向管理機構提出申請：

1．住宅專項維修資金使用申請表；

2．經表決通過的使用方案；

3．相關業主表決同意的書面材料和經公示的表決結果；

4．物業服務合同。

（三）管理機構應當自收到申請之日起5個工作日內完成審核，公告審核結果。審核同意的，管理機構向組織實施單位發出核準使用住宅專項維修資金通知書；審核不通過的，應當通知組織實施單位并說明理由。

（四）組織實施單位組織實施使用方案，簽訂相關合同。

（五）管理機構依據組織實施單位提交的施工合同和工程進度款支付表發出劃轉住宅專項維修資金通知書。

（六）專戶管理銀行依據管理機構發出的劃轉住宅專項維修資金通知書，應在2個工作日內將住宅專項維修資金劃轉至維修工程施工單位。

第二十四條 住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：

（一）組織實施單位組織相關業主對擬定的使用方案進行表決，使用方案通過后，將表決結果進行公示。若要召開業主大會會議表決的，應由業主委員會組織召開。

（二）組織實施單位組織實施使用方案。

（三）組織實施單位持有關材料向業主委員會提出列支住宅專項維修資金。

（四）業主委員會依據使用方案審核同意，持以下材料到管理機構申請辦理備案手續：

1．住宅專項維修資金使用備案表；

2．經表決通過的使用方案；

3．相關業主表決同意的書面材料和經公示的表決結果；

4．施工合同；

5．物業服務合同。

報送材料齊全、符合法定要求的，管理機構向業主委員會發出使用住宅專項維修資金備案回執，公告備案結果。管理機構如發現住宅專項維修資金使用不符合有關法律法規和使用方案的，應當責令其改正。

（五）業主委員會向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知。

（六）專戶管理銀行應在2個工作日內將住宅專項維修資金劃轉至維修工程施工單位。

第二十五條 維修和更新、改造等工程竣工驗收合格后，組織實施單位應當在10個工作日內將工程竣工驗收表、工程決算、維修費用分攤明細表向住宅專項維修資金列支范圍內的業主公示，公示期限不少于5個工作日。

公示后，組織實施單位應當將工程竣工驗收表、工程結算書、維修費用分攤明細表、公示照片提交管理機構或業主委員會。

第二十六條 當物業出現下列危及人身和財產安全，或嚴重影響正常使用的情形，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，組織實施單位可申請應急使用住宅專項維修資金。

（一）電梯經評估、檢驗認為存在嚴重事故隱患，可能發生危及人身財產安全的緊急情況；

（二）消防部門認定需要立即整改的消防設施故障;

（三）屋面、外墻滲漏;

（四）供水、排水設施堵塞、爆裂，二次供水水泵等設施損壞;

（五）樓體外立面存在脫落危險；

（六）其他危及房屋使用和人身財產安全的緊急情況。

第二十七條 發生應急維修情況的，由業主委員會組織實施；未成立業主委員會的，由物業服務企業組織實施；未成立業主委員會、又無物業服務企業的，或業主委員會、物業服務企業不組織實施的，相關業主可以向社區居民委員會提出協助申請，由社區居民委員會申請應急維修，已交存住宅專項維修資金的由當地住房城鄉建設主管部門、未交存住宅專項維修資金的由當地街道辦事處（鎮人民政府）在5日內組織代修，代修費用從相關業主住宅專項維修資金分戶賬中列支或由相關業主分攤。

第二十八條 應急使用住宅專項維修資金，可以不經專有部分建筑面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上業主同意，應當按照以下規定列支住宅專項維修資金。

（一）住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，按照本實施細則第二十三條第二項、第三項、第四項、第五項、第六項的規定辦理，并提交相關材料。管理機構應當在接到應急使用住宅專項維修資金申請后3個工作日內作出審核決定。

（二）住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后，按照本實施細則第二十四條第三項、第四項、第五項、第六項的規定辦理。

應急維修工程竣工驗收后，組織實施單位應當將使用住宅專項維修資金總額及業主分攤情況在小區內的顯著位置公示。

第二十九條 下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：

（一）依法應當由開發建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用。

（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用。

（三）應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用。

（四）根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。

第三十條 物業服務企業應當在物業服務合同中就物業服務費所包含的物業共用部位、共用設施設備的維修和養護費用進行約定，不得擴大超越本實施細則規定的住宅專項維修資金使用范圍。

第四章 監 管

第三十一條 住宅專項維修資金劃轉業主大會管理的，業主大會應當建立住宅專項維修資金管理制度，管理制度應包括住宅專項維修資金自行管理的形式，專戶管理銀行、賬目管理單位；住宅專項維修資金籌集、使用和業主委員會負責人更換審計、賬目公布等監督管理事項，以及其他與住宅專項維修資金有關的決議事項。

業主委員會應當建立住宅專項維修資金交存、使用檔案和財務賬目。業主大會決定自行管理住宅專項維修資金的相關費用由全體業主共同分攤，具體事項由業主大會決定。

住宅專項維修資金管理制度，應當經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。

第三十二條  業主大會決定自行管理住宅專項維修資金的，劃轉程序如下：

（一）業主委員會向管理機構提出申請，并提交以下材料：

1．住宅專項維修資金劃轉申請表;

2．經表決同意的住宅專項維修資金管理制度；

3．業主大會表決同意劃轉的書面材料和經公示的表決結果；

4．業主委員會的備案回執、業主委員會負責人身份證復印件以及開立住宅專項維修資金專戶的印章模板。

（二）管理機構應當在10個工作日內作出審核意見，公告審核結果。報送材料齊全和符合要求的，管理機構應向業主委員會發出可劃轉管理通知書；報送材料不齊全或不符合要求的，管理機構應向業主委員會說明不予劃轉的理由。

（三）業主委員會持管理機構出具的可劃轉通知、住宅專項維修資金管理制度到業主大會決定的專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶，辦理住宅專項維修資金劃轉。

第三十三條 業主大會決定不再繼續自行管理住宅專項維修資金的，可交回管理機構實施代管，業主委員會應當將住宅專項維修資金專戶余額劃轉至指定的專戶管理銀行賬戶。

第三十四條 業主委員會將住宅專項維修資金劃轉管理機構代管的程序如下：

（一）業主委員會向管理機構提出代管申請，并提交以下材料：

1．住宅專項維修資金代管申請表;

2．業主大會表決同意代管的書面材料及經公示的表決結果；

3．物業管理區域住宅專項維修資金審計報告。

（二）管理機構應當在收到申請材料之日起10個工作日內作出審核意見，公告審核結果，報送材料齊全和符合要求的，管理機構應向業主委員會發出同意代管通知；報送材料不齊全或不符合要求的，管理機構應向業主委員會說明不予代管的理由。

（三）業主委員會持管理機構同意代管的通知到原專戶管理銀行辦理銷戶手續，并將原專戶管理銀行賬戶中住宅專項維修資金余額劃轉至專戶管理銀行賬戶。

第三十五條  住宅專項維修資金劃轉業主大會管理的，國債購買或增值存儲方案等應當經業主大會表決同意，報管理機構備案。

禁止利用住宅專項維修資金從事國債回購、委托理財業務或者將購買的國債用于質押、抵押等擔保行為。

第三十六條  因拆遷、自然災害或者其他原因致使房屋滅失的，房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金全額返還業主。業主可以持本人身份證件、房屋所有權注銷登記證明，申請辦理住宅專項維修資金賬戶注銷手續。

第三十七條 專戶管理銀行應當每月向住宅專項維修資金管理中心及自行管理住宅專項維修資金的業主委員會發送住宅專項維修資金對賬單。

住宅專項維修資金管理中心及業主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，可要求專戶管理銀行進行復核。

專戶管理銀行應當建立住宅專項維修資金查詢制度，接受業主對其分戶賬中住宅專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。

第三十八條  管理機構應當向業主公布下列信息：住宅專項維修資金交存主體、標準、專戶管理銀行、交存及使用程序、累計交存總額、累計使用總額、累計余額、年度審計結果等。相關信息可在網站、報刊等媒體上進行公開，公開時間為每年至少一次，可結合實際需要增加半年度、季度公開次數。

自行管理住宅專項維修資金的業主委員會、物業服務企業負責公開的信息主要包括住宅小區年度住宅專項維修資金的使用、增值和結余情況等。相關信息應在住宅小區內的顯著位置公示，每年至少一次。

業主對公布的情況有異議的，可以要求復核。

第三十九條 住宅專項維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監督。

第四十條  住宅專項維修資金的財務管理和會計核算應當執行財政部有關規定。

財政部門應當加強對住宅專項維修資金收支財務管理和會計核算制度執行情況的監督。

第五章 法律責任

第四十一條 未按本實施細則規定交存首期住宅專項維修資金，開發建設單位將房屋交付買受人的，按照《住宅專項維修資金管理辦法》第三十六條第一款的規定處理。

第四十二條 違反本實施細則，挪用住宅專項維修資金的，按照《住宅專項維修資金管理辦法》有關規定處理。

第四十三條 對違反住宅專項維修資金專用票據管理規定的行為，按照《財政違法行為處罰處分條例》的有關規定追究法律責任。

第四十四條  住宅專項維修資金管理和監督部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六章 附  則

第四十五條 本實施細則自2017年4月1日起施行，有效期5年。國家和省對住宅專項維修資金管理另有規定的，從其規定。