第一章 總 則

第一條 為規范物業管理活動，維護業主、物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《廣東省物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本細則。

第二條 本細則適用于本市行政區域內物業管理活動和對物業管理活動的指導、監督和管理。

本細則所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

第三條 市住房和城鄉建設局負責全市物業管理活動的指導、監督、管理工作。

街道辦事處、鎮人民政府會同市住房和城鄉建設局負責指導本轄區業主大會成立和業主委員會選舉工作，督促檢查業主大會、業主委員會和物業服務企業日常活動；調解處理物業管理糾紛。

居民委員會、村民委員會建立業主和物業服務企業協調機制，協助街道辦事處、鎮人民政府指導和督促檢查社區內物業管理活動。

市住房和城鄉建設局和街道辦事處、鎮人民政府應當建立物業管理信息共享臺，對物業服務企業的信用信息、物業管理備案、處罰等物業管理信息進行共享。

第四條 市政府相關職能部門和機構在各自職責范圍內，做好物業管理區域內與本職工作有關的工作。

其中市價格主管部門負責對物業管理有關收費行為進行監督管理。

市公安部門在物業管理工作中負責指導物業服務企業建立健全保安服務管理制度、崗位責任制度、保安員管理制度和緊急情況應急預案，督促物業服務企業落實相關管理制度。

其他供水、供電、供氣、排水、通訊、有線電視等公共服務行業的行政主管部門以及設施設備維?、停車管理、秩序維護、環境衛生、園林綠化、流動人口管理等監督管理部門依法按照職責負責相關監督管理工作。

第五條 物業管理行業協會應當依法加強行業自律管理，規范行業行為，維護市場秩序和公競爭，建立物業服務企業及其從業人員誠信檔案，督促其依法、誠信經營和服務，對違反法律法規和行業規范的行為給予通報批評和公開譴責，促進行業健康發展。

  第二章 物業管理區域

第六條 建設單位、物業服務企業以及街道辦事處、鎮人民政府，應當根據《廣東省物業管理條例》第七條的規定劃定或者確定物業管理區域，并按照本細則第七條至第九條的規定向市住房和城鄉建設局辦理物業管理區域備案手續。

對物業管理區域劃定或者確定有爭議的，市住房和城鄉建設局應當征求物業所在地街道辦事處、鎮人民政府、相關業主、居民委員會或者村民委員會的意見后確定。
  在同一建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍內，其物業共用設施設備能夠分割、獨立使用的，經征求物業所在地相關業主意見后，可以劃定或者確定為不同的物業管理區域。
  第七條　建設單位在開始前期物業管理招標工作之前，應當提交下列資料辦理物業管理區域備案手續：
  （一）《物業管理區域備案申報表》；
  （二）建設單位營業執照；
  （三）《建設用地規劃許可證》及紅線圖；
  （四）《建設工程規劃許可證》；
  （五）建設項目修建性詳細規劃及建設工程設計方案總面圖；
  （六）物業管理區域內配置的物業管理用房預測繪或者實測繪報告；
  （七）經核準的地名批復文件。
  第八條 已經實施物業管理的建成居住區，物業服務企業應當提交下列資料辦理物業管理區域備案手續：
  （一）《物業管理區域備案申報表》；
  （二）物業服務合同；
  （三）物業服務企業資質證書；
  （四）《建設用地規劃許可證》及紅線圖；
  （五）建設項目修建性詳細規劃及建設工程設計方案總面圖；
  （六）經核準的地名批復文件。
  因建設單位不存在或者其他客觀原因，物業服務企業無法提供前款第（四）至（六）項資料的，物業服務企業應當書面報告已實施物業管理的區域四至范圍、物業的共用設施設備使用情況、社區建設等情況。

第九條 舊城區、城中村等沒有實施物業管理的建成居住區需要實施物業管理的，街道辦事處、鎮人民政府在確定物業管理區域后，應當提交下列資料辦理物業管理區域備案手續：
  （一）《物業管理區域備案申報表》；
  （二）物業管理區域四至范圍圖；
  （三）物業管理區域確定意見。
  前款第（三）項確定意見的內容應當包括該區域四至范圍、物業的共用設施設備使用情況、社區建設情況等。

第十條 報送備案的資料齊全、符合法定形式的，市住房和城鄉建設局應當當場出具加蓋印章的書面回執；報送資料不齊全、不符合法定形式的，應當當場告知需要補正的資料，并在收齊備案資料后5個工作日內出具備案回執。
  第十一條 新建物業出售時，建設單位應當將經備案的物業管理區域在商品房買賣合同中明示。
  前款明示的內容應當包括：
  （一）物業管理區域的范圍；
  （二）業主共有的道路、綠地、公共場所、共用部位及共用設施設備等的位置、面積；
  （三）其他需要明示的場所和設施設備。
  已實施物業管理的建成居住區，物業服務企業或者街道辦事處、鎮人民政府應當將經備案的物業管理區域范圍在物業管理區域顯著位置公告全體業主。

  第三章 業主大會

第十二條 房屋的所有權人為業主。

尚未登記取得所有權，但基于買賣、贈與、拆遷補償等旨在轉移所有權的法律行為已經合法占有該房屋的人，在物業管理活動中享有法律法規規定的業主的權利,并承擔相應的義務。

第十三條 業主依法成立業主大會，選舉業主委員會。

業主大會由物業管理區域內全體業主組成，代表和維護全體業主在物業管理活動中的合法權益，依法履行義務。

一個物業管理區域內業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會或者業主委員會任期屆滿尚沒有選舉產生新一屆業主委員會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會的職責。

一個物業管理區域成立一個業主大會，選舉一個業主委員會，由一個物業服務企業提供物業管理服務。

第十四條 本市建立業主決策電子投票系統，法律、法規、規章規定和業主大會議事規則、管理規約約定需要業主共同決定的事項，提倡業主通過電子投票系統進行決策。

市住房和城鄉建設局負責業主決策電子投票系統的統籌建設管理，制定電子投票具體操作細則，為業主參與物業管理區域內的公共事務決策提供方便、快捷的方式。

市住房和城鄉建設局建設、維護業主決策電子投票系統等工作經費，納入本機關電子政務費用，由市級財政予以保障。

第十五條 已交付使用的物業建筑面積達到物業管理區域建筑面積50%的，建設單位應當書面報告物業所在地街道辦事處、鎮人民政府，并在物業管理區域的顯著位置公告。

第十六條 已交付使用的物業建筑面積達到物業管理區域建筑面積50%以上的，業主可以向街道辦事處、鎮人民政府提出成立業主大會的書面要求。

20%以上業主可以聯名向街道辦事處、鎮人民政府提出成立業主大會的書面要求。

對符合前兩款情形之一要求成立業主大會的，街道辦事處、鎮人民政府應當會同市住房和城鄉建設局在20個工作日內指導、協助業主推薦產生業主大會籌備組。

分期開發的物業管理區域符合《廣東省物業管理條例》第十一條規定的，可以在分期開發期間根據《廣東省物業管理條例》第十二條、第十三條規定成立業主大會，選舉產生業主委員會。

新一期的業主入住后，應當增補業主名單、業主委員會委員和候補委員。

第十七條 首次業主大會籌備組由街道辦事處或者鎮人民政府代表、居民委員會或者村民委員會代表、業主代表以及建設單位代表7至15人組成。籌備組成員人數應為單數，其中業主代表應當不少于業主大會籌備組人數的60%。

居民委員會或者村民委員代表擔任籌備組召集人或推薦籌備組召集人，組織、協調業主大會的籌備工作。

第十八條 建設單位和物業服務企業應當協助首次業主大會籌備組工作，向籌備組提供業主清冊、物業建筑的建設資料（包括物業管理區域內地上、地下的建筑物、設施設備和相關場地）、已籌集的物業專項維修資金清冊等，并在物業管理區域提供相應的人力、場地支持。

業主大會籌備組應當對業主資料保密，不得將前款資料用于與業主大會籌備無關的活動。

第十九條 居民委員會、村民委員會應當將組建籌備組的通知以書面形式在物業管理區域內顯著位置公告，告知全體業主籌備成立首次業主大會事宜，公告內容應當明確業主代表的人數、條件、產生方式以及業主提交資料的方式和時間期限等，公告時間不少于7日。

第二十條 籌備組中的業主代表由街道辦事處、鎮人民政府、居民委員會或者村民委員會推薦產生或由業主民主推選產生。業主代表應當按照物業管理區域內不同物業類型的建筑面積比例均衡分布，屬同一物業類型的，按照推薦票多少的順序確定。

第二十一條 籌備組業主代表應當是物業管理區域內的業主，并符合下列條件：
  （一）具有完全民事行為能力；
  （二）本人及其親屬未在為本物業管理區域提供物業服務的企業及其下屬單位任職；
  （三）不存在索取、非法收受建設單位、物業服務企業的利益或者報酬的行為；
  （四）不存在泄露業主資料或者將業主資料用于與物業管理無關的活動的行為；
  （五）不存在違反物業服務合同拒不交納物業服務費用的行為。
  街道辦事處或者鎮人民政府代表、居民委員會或者村民委員會代表應當符合前款第（一）至（四）項條件。

籌備組業主代表不符合本條第一款規定條件的，籌備組成立之前，由街道辦事處、鎮人民政府取消其業主代表資格；籌備組成立之后，經籌備組中具有表決權的三分之二以上成員簽字確認，由籌備組取消其業主代表資格并在物業管理區域內顯著位置公告。
  街道辦事處或者鎮人民政府代表、居民委員會或者村民委員會代表不符合本條第二款規定條件，以及因工作變動等原因不能履行職責的，由派出單位更換代表。

第二十二條 籌備組成員名單及簡歷應當自確定之日起7日內在物業管理區域的顯著位置公示不少于7日。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鎮人民政府、居民委員會或者村民委員會按照本細則第二十一條規定協調解決。

籌備組成員名單公示期滿，業主無異議或者異議不成立的，居民委員會或者村民委員會應當將籌備組成員名單在物業管理區域內顯著位置公告。

籌備組自公告之日起成立。

第二十三條 籌備組會議由籌備組組長召集和主持，也可以由籌備組組長委托其他籌備組成員召集和主持。
  籌備組成員不能委托代理人參加會議，但成員是法人或者其他組織的除外。籌備組會議應當有過半數籌備組成員出席，作出的決定必須經全體籌備組成員半數以上同意。
  籌備組會議應當制作書面記錄并存檔，籌備組會議作出的決定，應當有參會成員的簽字確認，并自作出決定之日起3日內在物業管理區域內公告。

籌備組的工作材料等由召集人妥善保管，并于本物業管理區域的首屆業主委員會成立后7日內移交首屆業主委員會，移交雙方應當做好簽收工作。

第二十四條 業主大會籌備組應當自成立之日起90日內，組織召開首次業主大會會議。

業主大會籌備組履行下列職責：

（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

（二）擬訂管理規約草案和業主大會議事規則草案；

（三）公示并確認業主身份、業主人數以及業主所擁有的房產專有部分面積，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數，確定首次業主大會會議表決規則；

（四）確定首屆業主委員會委員候選人產生辦法及名單，制定業主委員會選舉辦法；

（五）完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

前款內容應當在首次業主大會會議召開15日前在物業管理區域的顯著位置公示不少于7日，并書面通知全體業主。

首屆業主委員會委員候選人產生規定、首屆業主委員會選舉規定和業主大會議事規則不得互相抵觸和沖突。

第二十五條 業主對管理規約草案和業主大會議事規則草案公示內容有異議的，應當在公示期內以書面形式署名向籌備組提出。籌備組應當在收到書面意見后7日內予以答復。對業主的異議，籌備組應當集體討論并書面記錄，經超過半數籌備組成員同意的，應予采納。
  經征求意見，籌備組對管理規約草案和業主大會議事規則草案有修改的，應當將修改后的管理規約草案和業主大會議事規則草案按照本細則第二十四條的規定再次公示。

第二十六條 首屆業主委員會委員候選人應當按照物業管理區域內不同物業類型、不同幢（梯）及相應建筑面積均衡分布，由業主自薦和推薦產生。同一物業類型、同一幢（梯）按照推薦票多少順序確定候選人。業主推薦候選人的，由籌備組書面征求被推薦人的意見，被推薦人同意參選的，方能確定為候選人。

第二十七條 籌備組應當以書面形式將確定的首屆業主委員會委員候選人名單在物業管理區域內顯著位置公示，公示時間不少于7日。
公示期間，業主對首屆業主委員會委員候選人有異議的，應當以書面形式署名向籌備組提出。首屆業主委員會委員候選人不符合《廣東省物業管理條例》第二十五條規定的條件、存在《廣東省物業管理條例》第三十條規定的禁止行為的，由籌備組取消其首屆業主委員會委員候選人資格并說明理由。

第二十八條 業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會之日起成立。業主大會成立之日起，籌備組自行解散。

第二十九條 業主大會決定以下事項：
  （一）制定和修改業主大會議事規則；
  （二）制定和修改管理規約；
  （三）選舉業主委員會或者更換業主委員會委員；

（四）制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案；
  （五）選聘和解聘物業服務企業；

（六）籌集和使用物業專項維修資金，制定物業專項維修資金管理制度；
  （七）在符合規劃的條件下，改建、重建建筑物及其附屬設施；
  （八）在符合規劃的條件下，改變共用部位、共用設施設備的用途；
  （九）決定利用共用部位、共用設施設備進行經營以及所得收益的分配與使用；
  （十）法律法規或者管理規約確定應由業主共同決定的事項。
  決定前款第（六）項和第（七）項事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主同意；決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數且占總人數過半數的業主同意。

第三十條 管理規約應當對下列主要事項作出約定：
  （一）物業的使用、維護、管理；
  （二）物業專項維修資金的籌集、管理和使用；
  （三）物業共用部位、共用設施設備的經營與收益分配；
  （四）業主共同利益的維護；
  （五）業主共同管理權的行使；
  （六）業主應盡的義務；
  （七）違反管理規約應當承擔的責任等。

第三十一條　業主大會議事規則應當對下列主要事項作出約定：
  （一）業主大會名稱及相應的物業管理區域；
  （二）業主委員會的職責；
 （三）業主委員會議事規則；
 （四）業主大會會議召開的形式、時間和議事方式；
  （五）業主投票權數的確定方法；
  （六）業主代表的產生方式；
  （七）業主大會會議的表決程序；
  （八）業主委員會委員的資格、人數、任期和職務終止等；
  （九）業主委員會換屆程序、業主委員會委員補選規定等；
  （十）業主大會、業主委員會工作經費的籌集、使用和管理；
  （十一）業主大會、業主委員會印章的使用和管理。

第三十二條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。召開業主大會會議，應當通知物業所在地居民委員會或者村民委員會派員列席。

業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。

有下列情形之一的，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議：

（一）經專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數20%以上業主提議的；

（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情況。

業主委員會不按照前兩款規定組織召開業主大會定期會議、臨時會議的，業主可以向物業所在街道辦事處、鎮人民政府提出協助要求，街道辦事處、鎮人民政府應當責令業主委員會限期召開，并通告全體業主；逾期仍不召開的，街道辦事處、鎮人民政府應當牽頭成立由街道辦事處或者鎮人民政府、居民委員會或者村民委員會、業主委員會成員、業主代表組成的籌備組，協調組織召開業主大會。

籌備工作程序，參照本細則第十七至二十八條規定執行。

第三十三條 召開業主大會會議，業主委員會應當于會議召開15日前將會議召開的時間、地點、議題、議程及會議表決規則在物業管理區域內顯著位置公示不少于7日，并應當同時告知物業所在地的居民委員會或者村民委員會派員列席。
  公告期間，業主可以對業主大會擬表決事項提出建議和意見。首次業主大會會議籌備組或者業主委員會對業主提出的建議和意見應當受理并予以說明，可以對擬表決事項的具體內容進行修改，并接受業主質詢。擬表決事項經修改后應當重新公告。

第三十四條 業主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見和電子投票等形式；但應當有物業管理理區域專有部分占建筑物總面積過半數且占總人數過半數的業主參加。

采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書通過上門投送、郵寄、業主領取等多種方式送交每一位業主；無發送達的，應當在物業管理區域顯著位置公告。

第三十五條 業主大會會議表決采用記名投票的方式。

采用電子投票表決方式的，應當通過業主決策電子投票系統進行表決。

任何人不得偽造業主大會的選票、表決票、業主簽名、書面委托書及電子投票記錄。

第三十六條 業主可以委托他人參加業主大會會議。業主委托他人參加業主大會會議的，應當出具書面委托書，載明委托事項、委托權限及期限。采用書面征求意見形式召開業主大會的，表決書經業主簽名的，無需出具書面委托書。

第三十七條 采用書面征求意見形式的召開業主大會，業主大會會議投票期限屆滿，應當按照公開、公正、透明的原則，統計和查驗業主的表決意見，并及時公布表決結果。采用集體討論形式的，應當場公布表決結果。

表決結果應當以書面形式在物業管理區域內顯著位置公示。采用書面征求意見形式產生的表決結果應當公示不少于15日，采用集體討論形式產生的表決結果應當公示不少于7日。公示內容應當包括業主的房號和專有部分面積，全體業主對表決事項贊同、反對、棄權意見的匯總和統計結果等。
  業主委員會未按照本條第二款的規定公示業主大會表決結果的，物業所在地的街道辦事處、鎮人民政府應當責令業主委員會限期公示業主大會表決結果，并通告全體業主。
  第三十八條 公示業主大會表決結果期間，業主對表決結果有異議的，首次業主大會會議籌備組或者業主委員會應當記錄并及時作出答復。
  采用書面征求意見形式，業主對表決結果有異議的，可以查驗本人表決意見。業主查驗本人意見，應當提供本人有效身份證明和有效房產證明；業主委托他人查驗表決意見，還應當出具書面委托書，載明委托事項、委托權限及期限。

第三十九條 業主大會確定業主投票權數，按照下列方法認定專有部分面積和建筑物總面積、業主人數和總人數：

（一）專有部分面積，按照建筑面積計算；尚未進行登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。

（二）建筑物總面積，按專有部分面積之和計算。

（三）業主人數，按專有部分的數量計算，一個專有部分按1人計算；一人擁有一個以上專有部分的，按1人計算；一個專有部分有兩個以上所有權人的，應當推選一人行使表決權，共有人所代表的業主人數為1人。

（四）建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，按1人計算；

（五）業主總人數，按照第（三）項和第（四）項統計之和計算。

（四）其它特定空間產權是否計算投票權數，由業主在業主大會議事規則中約定。

第四十條 首次業主大會會議應當對管理規約、業主大會議事規則進行表決，并選舉業主委員會。

第四十一條 業主因故不能參加業主大會會議的，可以書面委托代理人參加業主大會會議。業主委托代理人參加業主大會會議的，應當出具書面委托書，載明委托事項、委托權限及期限。
  業主可以按照《廣東省物業管理條例》第二十條的規定，以幢、單元或者樓層為單位，推選業主代表參加業主大會會議。
  未參與表決的業主，其投票權數是否可以計入已表決的多數票，由管理規約或者業主大會議事規則約定。

   第四章 業主委員會

第四十二條 業主委員會一般由5至15人的單數組成，一般按物業管理區域5萬方米以下設5人、5萬方米以上10萬方米以下設7人的原則確定，也可根據實際需要確定。業主委員會每屆任期一般三年，最長不超過五年，可以連選連任。

業主委員會具體人數、任期由業主大會議事規則約定。

業主委員會應當自選舉產生之日起7日內召開首次會議，在業主委員會委員中推選產生業主委員會主任、副主任。

業主委員會是否實行差額選舉以及實行差額選舉的差額比例由業主大會議事規則約定，業主委員會實行差額選舉的，候選人比例一般不宜超過擬選人數的150%。未當選業主委員會委員且得票數達到法定票數的候選人，可以按照得票順序當選業主委員會候補委員。候補委員人數由業主大會議事規則約定。候補委員可以列席業主委員會會議，不具有表決權。

第四十三條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持以下資料辦理備案手續：

（一）管理規約、業主大會議事規則；

（二）業主大會的會議記錄、會議決定和會議表決結果；

（三）業主委員會委員（候補委員）名單及其基本情況、分工安排；

（四）業主委員會印章樣式；

（五）其他與業主委員會備案有關的資料。

市住房和城鄉建設局委托街道辦事處、鎮人民政府在收到上述資料后在7個工作日進行登記并發出備案回執，同時將備案回執和備案資料抄送市住房和城鄉建設局。
  業主委員會收到備案回執后，應將備案情況告知物業服務企業，并在物業管理區域的顯著位置公告。

業主委員會備案情況發生變更的，應當自變更之日起15日內按上述程序辦理備案變更。

第四十四條 業主委員會成立后,可持備案回執向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章,并按照業主大會議事規則的規定和業主大會的決定使用印章。業主大會印章和業主委員會印章應當標明業主大會和業主委員會的屆數。

第四十五條 業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會依法選舉產生。業主委員會對全體業主負責，接受業主監督，業主委員會不得從事經營活動。

業主委員會履行下列職責：

（一）召集和主持業主大會,向業主大會報告物業管理的實施情況及其他工作情況；

（二）執行業主大會會議的決議、決定；

（三）與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同，督促和協助物業服務企業履行物業服務合同，督促業主按時交納物業服務費和物業專項維修資金。

（四）協助制定重大維修工程項目年度計劃，協調、處理涉及物業管理的共同事務；

（五）監督物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的經營情況；

（六）組織業主委員會的換屆選舉工作；

（七）監督業主大會議事規則和管理規約的實施；

（八）聽取業主和物業使用人的意見和建議，接受業主、業主大會和有關部門的監督；

（九）配合街道辦事處或者鎮人民政府、居民委員或者村民委員會會做好物業管理區域的社區建設工作；配合政府行政管理部門共同做好物業管理區域的社會治安、環境衛生等相關工作；

（十）調整委員職務以及將候補委員遞補為委員；

（十一）法律、法規規定和業主大會賦予的其他職責。

以書面形式召集業主大會會議的，業主委員會應當在物業管理區域顯著位置公示物業管理年度實施報告及其他工作情況，公示時間不少于15日，并抄送街道辦事處或者鎮人民政府。

以業主委員會名義發布的信息，必須經業主委員會過半數委員簽名確認，并加蓋業主委員會印章。

第四十六條 業主委員會應當向業主公布下列情況和資料：
  （一）管理規約、業主大會議事規則；
  （二）業主大會和業主委員會的決定；
  （三）物業服務合同；
  （四）物業專項維修資金的籌集、使用情況；
  （五）物業共用部位、共用設施設備的使用和收益情況；
  （六）占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況；
  （七）業主大會和業主委員會工作經費的收支情況；
  （八）其他應當向業主公開的情況和資料。

第四十七條 業主大會工作經費、業主委員會日常工作經費由全體業主承擔，經費的籌集、管理和使用由業主大會決定。

業主委員會應當建立規范的財務管理制度，物業專項維修資金、物業共用部位和公用設施設備經營收益、業主大會和業主委員會工作經費應當按照會計要求建賬并及時入賬，對收支原始憑證及形成的會計資料應當妥善保管。

業主委員會應當按季度在物業管理區域的顯著位置公布物業專項維修資金管理情況、物業共用部位和公用設施設備經營收益情況、業主大會和業主委員會工作經費收支情況，接受業主監督。

業主委員會未按照本條第三款的規定公布相關資金情況的，物業所在地的街道辦事處、鎮人民政府應當責令業主委員會限期公布相關資金情況，并通告全體業主。

第四十八條 對任期和離任的業主委員會委員是否進行經濟責任審計，全體業主可以在管理規約和業主大會議事規則中作出相應約定。

第四十九條 業主委員會應當按照業主大會議事規則的規定及業主大會決定定期召開會議。經三分之一以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的，可以召開業主委員會會議。

業主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責，可以委托副主任召集。

依照前款規定應當召開業主委員會會議，業主委員會主任、副主任無正當理由不召集的，物業所在地的街道辦事處、鎮人民政府可以指定業主委員會其他委員召集業主委員會會議。

業主委員會會議應當有過半數委員出席。業主委員會委員不能委托代理人參加會議。業主委員會作出決定必須經全體委員過半數同意，并在物業管理區域的顯著位置公布。業主委員會會議應當制作書面記錄，經出席會議的委員簽字后存檔。

業主委員會會議討論重大事項時，物業所在地居民委員會或者村民委員會和物業管理工作人員可以列席會議。

業主委員會作出的決定應當在作出之日起3日內在物業管理區域顯著位置公告。

第五十條 業主大會、業主委員會的決定應當符合法律、法規的規定。

業主大會、業主委員會不得作出與本物業管理區域物業管理無關的決定，不得從事與本物業管理區域物業管理無關的活動，不得組織、參與任何經營性活動。

業主大會、業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以依法請求人民法院予以撤銷。

業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規規定的，市住房和城鄉建設局及物業所在的街道辦事處、鎮人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

業主委員會超越職權作出決定，或者作出與本物業管理區域物業管理無關的決定，由簽字同意該決定的委員承擔相應的法律責任。

第五十一條 業主委員會委員應當遵守法律法規和管理規約，不得有下列行為：

（一）挪用、侵占業主共有財產；

（二）索取、非法收受建設單位、物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬；

（三）利用職務之便要求物業服務企業減免物業服務費、停車費或者給予其他形式的利益。

（四）違反物業服務合同拒不交納或煽動、教唆其他業主拒不交納物業服務費用、物業專項維修資金；

（五）泄露業主資料或者將業主資料用于與物業管理無關的活動；

（六）本人及其親屬在為本物業管理區域提供物業服務的企業及其下屬單位任職；

（七）不履行業主委員會委員職責；

（八）其他損害業主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。

業主委員會委員違反前款規定的，經業主委員會會議決定中止其委員職務，并提請業主大會會議決定終止其委員職務。如業主委員會不作出中止決定，業主可向物業所在地街道辦事處、鎮人民政府、居民委員會或者村民委員會請求協助。經確認情況屬實，街道辦事處、鎮人民政府應當牽頭成立由街道辦事處或者鎮人民政府、居民委員會或者村民委員會、業主委員會成員、業主代表組成的籌備組，協調組織召開業主大會決定是否中止或罷免業主委員會委員職務。

第五十二條 業主委員會委員有下列情況之一的，其委員職務自行終止：

（一）因物業轉讓等原因不再是業主的；

（二）因疾病或其他原因喪失履行職責能力的；

（三）任職期間被依法追究刑事責任的；

（四）本人以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的；

（五）業主大會議事規則約定的其他情形。

第五十三條 業主委員會委員職務終止或者后期物業的業主入住后需增補業主委員會委員，有候補委員的，由候補委員依次遞補，沒有候補委員的，或者遞補后仍不足5人的，業主委員會應當在業主委員會委員職務終止之日起15日內組織召開業主大會進行補選。業主委員會應當及時將業主委員會委員職務終止和業主委員會委員遞補、補選的情況在物業管理區域的顯著位置公告。

業主委員會未按照前款規定及時補選業主委員會委員的，物業所在地的街道辦事處、鎮人民政府應當責令業主委員會限期組織補選業主委員會委員，并通告全體業主。

職務終止的業主委員會委員應當自公告之日起3日內將其保管的屬于業主大會、業主委員會所有的財物、文件資料、印章等交回業主委員會。拒不移交的，業主、業主委員會可以請求公安機關協助移交。

第五十四條 業主委員會任期屆滿6個月前，應當組織換屆籌備小組，成員包括街道辦事處或者鎮人民政府代表、居民委員會或者村民委員會代表、業主委員會成員、業主代表，由居民委員會或者村民委員會代表擔任召集人或推薦召集人人選。籌備小組負責換屆具體工作，組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。業主委員會任期屆滿，不得繼續履行職責。

業主委員會應當在任期屆滿7日內，將屬于業主大會、業主委員會所有的財物、文件資料、印章等移交給新一屆業主委員會。業主委員會不按時移交的，新一屆業主委員會可以申請街道辦事處或者鎮人民政府、居民委員會或者村民委員會督促其移交；經督促仍不移交的，新一屆業主委員會可以請求公安機關協助移交。業主委員會任期屆滿，新一屆業主委員會仍未成立的，屬于業主大會、業主委員會的有關財物、文件資料、印章等移交居民委員會或者村民委員會代管。

業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉的，物業所在地的街道辦事處、鎮人民政府應當責令其限期組織換屆選舉，并通告全體業主；逾期仍不組織的，由物業所在地街道辦事處或者鎮人民政府代表、居民委員會或者村民委員會代表、業主代表同共組成籌備組，組織換屆選舉工作。

第  五十五條 業主委員會委員集體辭職或者業主委員會任期屆滿但未能及時換屆選舉產生新一屆業主委員會的，在新一屆業主委員會產生之前，可以按照以下規定由相應機構代行業主委員會職責，并及時組織業主召開業主大會，選舉產生新一屆業主委員會：
  （一）管理規約和業主大會議事規則對新一屆業主委員會產生前的代行業主委員會職責的機構有規定的，按照管理規約和業主大會議事規則的規定執行；

（二）管理規約和業主大會議事規則沒有規定，由物業所在地的居民委員會或者村民委員會在街道辦事處、鎮人民政府的指導和監督下履行上述職責。

第五十六條 業主委員會委員職務終止或者換屆，業主委員會或者新一屆業主委員會應按照本細則第四十三條規定辦理備案變更，并應當在物業管理區域顯著位置公告。

第五十七條 業主委員會應當建立工作檔案，保存期限不少于10年。工作檔案包括以下主要內容：

(一)業主大會會議的選票、表決票、書面委托書、電子投票記錄及會議記錄；

(二)業主委員會選票、表決票及會議記錄；

(三)業主大會、業主委員會的決定；

（四）業主大會議事規則、管理規約和物業服務合同；

（五）業主委員會備案資料；

（六）物業專項維修資金籌集和使用賬目；

（七）業主及業主代表的名冊；

（八）業主的意見和建議。