海口市拆遷補償標準尚未公布！！附2018年海南棚戶區改造補償標準及2018年農村拆遷補償政策

2018年海南棚戶區改造項目名單及補償標準一覽

我省2018年棚戶區改造初步計劃為：棚戶區住房改造開工19975套（戶），其中城鎮棚戶區17903套（戶），國有墾區危房2072套（戶）；基本建成各類棚戶區改造2209套（戶）。

2018年棚戶區改造計劃項目分解表顯示，海口城鎮棚戶區有面前坡、坡博坡巷、紅城湖片區、新瓊片區、白沙坊二期、夏瑤二期、五源河片區、鳳翔片區（丁村）、椰海大道商圈片區、邁仍片區、鳳翔商貿城片區、新港片區、海甸溪南岸片區、博雅片區、府城片區一期、捕撈村、靈山二期；國有墾區危房有三江鎮政府墾區危房改造、大坡鎮政府墾區危房改造、三門坡政府墾區危房改造。三亞城鎮棚戶區有海洋學院擴建安置建設項目、海羅村改造項目、抱坡新城改造項目、南邊海環河口改造項目、西瓜、芒果村改造項目；國有墾區危房有南濱農場危房改造、立才農場危房改造。白沙和洋浦沒有2018年棚改計劃。

海口今年將對五源河片區6個村莊進行棚改

18日，從海口市秀英區委七屆五次全會暨區委經濟工作會議上獲悉，2018年該區將完成東山等4鎮鎮墟改造，啟動五源河片區涉及6個村莊的棚改項目，按期完成博撫村的征收拆遷任務。
據了解，海口市秀英區五源河片區棚戶區(城中村)改造項目，村莊建設用地(即棚改范圍)1486.855畝，4785戶居民。改造征收范圍為長流鎮博撫村、博生村、昌明村、傳桂村、道蓋村、聯昌村、棠甘村共7個村莊，去年已啟動博撫村的改造征收。

通知指出，要加快推進棚改計劃項目開工。各市縣要做到早部署、早安排、早啟動，加快辦理棚改計劃開工項目前期手續，認真抓好立項、征收補償、規劃報建等項目前期工作，合理界定本地區城市棚戶區改造范圍，將墾區貧困戶危房改造對象優先納入年度危房改造計劃實施，盡快落實土地和資金，制定工作方案和倒排工期，明確責任人。原則上列入2018年建設計劃的項目6月底前應不低于70%開工率，9月底前達到100%開工。

棚戶區拆遷的補償標準

棚戶區改造項目中被征收人最關心的核心問題是拆遷補償的問題。從棚戶區的定義和改造范圍，我們可以看出棚戶區改造涉及到國有土地和集體土地。以棚戶區改造的名義征收棚戶區內的土地及房屋，因土地性質不同，其補償的標準也必然不同。

第一，棚戶區內國有土地上房屋征收拆遷補償標準：

被拆遷的房屋價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。拆遷補償可以參考就區位類似結構的商品房的價格。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第17條規定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括:

(一)被征收房屋價值的補償;

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;

(三) 因征收房屋造成的停產停業損失的補償。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第19條規定，對被征收房屋價值的補償不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產市場價格。

2014年8月29日，最高人民法院公布的全國法院征收拆遷10大典型案例中也明確了對被征收房屋價值的補償應參照就區位新建商品房的價值且要保證被征收人在房屋被征收后居住條件生活質量不降低為準。

第二，棚戶區內集體土地房屋征收拆遷補償標準：

此房屋雖然屬于集體土地上的房屋，但因位于城市規劃區內，可以參照國有土地上房屋征收拆遷補償標準予以安置補償。

《最高人民法院關于審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》第12條第2款規定：征收農村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產進行安置補償的，補償安置時房屋所在的區域已經納入城市規劃區的，那么土地權利人請求參照執行國有土地上房屋征收補償標準的，人民法院一般應當應予支持，但應當扣除已經取得的土地補償費。

由于棚戶區改造項目涉及廣泛，補償標準也較為模糊，加之國家在棚戶區改造上有相關的政策扶持，例如：加大各級政府資金支持、落實稅費減免等等。在實踐中，經常會遇到征收方將棚戶區改造的范圍自行擴大、借著棚戶區改造的名義進行商業開發并且補償不合理的情況。

在此提醒廣大被征收人，當您認為征收拆遷補償標準不合理、征收程序不合法時，應積極與征收方進行溝通協商，在溝通協商不成時及時借助法律途徑維護你的合法權益。

2018年農村拆遷補償政策又調整了，無證房屋也可獲得全額拆遷補償！

體有以下四個方面的改變：

一、改變補償規則，實現雙向補償

農村宅基地所有權屬于村集體，房屋所有權屬于農民個人，因此在之前的拆遷補償中，只有農村房屋的拆遷補償。

不過從2018年開始，農民不僅可以領到農村房屋的補償，而且還可以領取宅基地的補償，實行雙向補償制度。

二、擴大補償范圍，提高補償金額

從2018年開始，拆遷補償范圍將不僅限于農村房屋，將主要包括兩方面：

一方面，農民的固定財產：農房以及房屋內的裝修。

另一方面，其他財產：地上附著物補償比如農民的果園菜園，或者水井廁所等。

另外，農民在拆遷時可以獲得最低2萬元的拆遷過渡期安置補償費，安置補助費(包括宅基地、配套設施、租賃費)等。

三、實現多樣化補償方式，可供農民自由選擇。

農村房屋拆遷的補償方式有2種：

一種是貨幣補償，即根據農民被損失利益的總價值折合成人民幣進行補償。

第二種是等價置換，即農民可以在政府規劃區域內本著多退少補的原則選購商品房來彌補自己的損失。

兩種補償方式可結合使用。農民朋友可以自由選擇其中一種！

除此之外，

國家在新的農房拆遷補償項目中

增加了兩個小的項目

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宅基地的補償

社會保障補償

宅基地補償主要包括土地補償費、安置費、地上附屬物以及青苗補助費。

對于被征地拆遷的農民，將會被納入到養老保障體系中，保障失地或者征地拆遷農民的未來養老問題。

宅基地補償具體計算方式如下：

①土地補償費的計算標準

土地補償費=前三年均年產值×補償倍數（6<補償倍數<10） 

②安置補助費的計算標準

>（被征用地塊需安置人數×補償倍數）>15時

總安置費=該被征地塊前三年均年產值×15

>（被征用地塊需安置人數×補償倍數）<15時

總安置費=該被征地塊前三年均年產值×補償倍數×被征地塊需安置人數

③地上附屬物和青苗補助費

補償的計算標準=省、自治區、直轄市規定（一般按市場價格進行補償）

例如，江西省大余縣征地，涉及1個征地統一年產值標準區域，標準為每畝2172元，土地補償倍數為10倍，安置補償倍數為7倍，征地補償標準為每畝36924元。

四、更改原有的計算方法

拆遷補償金額＝宅基地面積*拆遷補償單價+農民固定財產（房屋）估價+安置費+農村其他財產補助（附著物+其他建筑物）

被拆遷的補償范圍：包括農民的房屋、房屋的裝修、以及院內附著物，如農民自家種的果樹、蔬菜等；還有廁所、水井等建筑。

其次就是對農民的安置費用，賠償標準是:

農村房屋拆遷補償標準如下

草房每方米補償1900元

磚瓦房每方米補償2400元

搗制或預制磚砼結構房屋每方米補償2800元

樓房(二層以上)每方米補償3300元

地上（下）附著物使用等價補償標準

異地安置補助費(包括宅地、配套設施、租房費等)每戶2萬元

強令禁止三種拆遷行為

農村農民在實際拆遷的過程中，不免會遇到一些不公正的拆遷待遇，因此，為了能夠更好地保障農民的利益，國家做出明確指示，以下三種拆遷行為強令禁止：

強拆暴拆行為；

先拆后補行為；

拆遷無公示行為。

4種無證房屋也可獲得全額拆遷補償

為了彌補農村拆遷賠償中的不合情理的地方，體現出人性化拆遷，從2018年起，以下4種無證的房屋也可以獲得全額的拆遷賠償款了。

1、上個世紀50年代到60年代的房屋

上個世紀50年代到60年代，由于特殊的歷史背景的原因，雖然很多房屋都沒有證件，但是這些房屋也是合法的，拆遷戶可以獲得全額的拆遷補償款。

2、房屋依法修建，享受法律的保護

在房屋進行建造時，房子符合當地建房政策和相關規定，這樣才可以獲得賠付。

3、代代流傳下來的祖宅

老房子、祖上留下來的房屋，只要能夠證明是屬于自己家庭的產業，拆遷時也是可以獲得相應的拆遷補償款的。

4、城鎮化規劃的區域范圍

由于農村城鎮化速度的加快，一些地方被規劃進行重新修建，這樣的情況是可以獲得賠付