連云港市物業服務收費管理實施辦法

第一章總則

第一條為規范我市物業服務收費行為，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《江蘇省物業管理條例》、《江蘇省物業服務收費管理辦法》等法律法規及有關規定，結合我市實際，制定本實施辦法。

第二條本辦法適用于連云港市行政區域內的物業服務收費行為及監督管理活動。

第三條市價格主管部門會同市物業管理行政主管部門負責全市物業服務收費的監督管理工作，制定物業服務收費管理辦法，指導全市物業服務收費的管理工作。

第四條本辦法所稱物業服務收費，是指建設單位或業主、業主大會通過選聘物業服務企業或者業主自行對物業管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序，向業主或物業使用人所收取的費用。

物業服務收費包括物業公共服務費、汽車停放費、車位（庫）租金、特約服務費、代辦服務費等。

第五條政府提倡建設單位、業主通過公開、公、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業或專業管理機構，鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭，促進物業服務收費通過市場競爭機制形成。

第六條物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點，遵循公開、合理的原則，堅持服務內容、服務質量、收費標準相適應，根據服務成本、法定稅費和合理利潤確定，分別實行政府指導價和市場調節價。

普通住宅前期物業（指業主、業主大會、物業管理委員會選聘物業服務企業或成立自治組織接管物業前）公共服務收費、普通住宅物業管理區域的汽車停放費、車位（庫）租金等實行政府指導價。

業主大會或物業管理委員會成立后，普通住宅物業公共服務收費標準，由業主大會、業主大會授權的業主委員會或物業管理委員會決定，通過物業服務合同約定執行。

業主采取自行管理或業主自行管理與委托專業機構相結合管理的服務收費標準，由業主共同決定，約定執行。

滿足部分業主、物業使用人需要或者接受委托開展的特約服務等其他物業服務收費，以及非普通住宅和非住宅物業服務收費實行市場調節價。具體收費標準由業主、物業使用人與開發建設單位或物業服務企業在物業服務合同中約定。

第七條物業管理區域內已竣工但尚未售出或者因建設單位原因，未按時交給物業買受人的物業，其物業公共服務費和代收代交費用由建設單位全額交納。

已符合房屋交付使用條件，但因業主原因未及時辦理入住手續、業主辦理入住手續后6個月（含）以上未入住的或入住后連續6個月（含）以上未使用的空置物業，業主應在空置前向物業服務企業書面備案，其物業公共服務費和代收代交費用按合同約定標準的70%交納。業主在裝修裝飾期間應全額交納物業公共服務費和代收代交費用。業主大會或物業管理委員會成立后，由業主大會或物業管理委員會與物業服務企業約定。

第二章物業公共服務收費管理

第八條物業公共服務費，是指物業服務企業或物業自治組織按照物業服務合同約定提供具有公共性的物業基本服務，向業主或物業使用人收取的費用。

第九條實行政府指導價的普通住宅物業公共服務收費，由價格主管部門會同物業管理行政主管部門，綜合考慮物業公共服務均成本、最低工資標準調整幅度以及居民消費價格指數變動情況，按住宅類型和托管面積制定相應的物業公共服務等級標準以及基準價與浮動幅度，并向社會公布（見附件1、附件2）。

價格主管部門應會同物業管理行政主管部門每三年內對物業公共服務收費基準價和浮動幅度進行評估，并根據評估結果適時調整。

第十條在業主、業主大會或物業管理委員會選聘物業服務企業前，普通住宅的建設單位應在本辦法公布的政府指導價范圍內，通過公開招投標等合法方式，選聘具有相應資質的物業服務企業，并在前期物業服務合同中約定服務內容、服務標準以及收費標準。建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同，應包含前期物業服務合同約定的內容。前期物業服務費未在房屋買賣合同中約定的，由建設單位承擔。

價格主管部門應對開發建設單位、物業服務企業通過招投標等合法形式確定的物業服務價格行為進行監督，物業服務企業應在簽訂前期物業服務合同后30日內分別到價格主管部門、物業管理行政主管部門備案，并提供物業服務企業的資質證書、營業執照、中標通知書、物業服務合同、合同備案證明、備案申請等材料。

第十一條業主大會、業主代表大會或物業管理委員會（以下統稱業主大會）成立前，普通住宅物業公共服務收費標準因服務成本變化需要調整，或政府指導價標準調整的，物業服務企業應在街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織、指導與監督下，公開真實、完整、有效的物業服務成本信息，向業主征詢意見，經專有部分面積占建筑物總面積半數以上的業主且占總人數半數以上的業主同意，形成業主共同決定，在政府指導價范圍內實施調整并約定執行。

第十二條業主大會成立后，普通住宅物業公共服務收費標準，由業主大會、業主大會授權的業主委員會或物業管理委員會決定，通過物業服務合同約定執行。物業服務企業應將收費標準向價格主管部門申請備案，并提供物業服務企業的資質證書、營業執照、物業服務合同、合同備案證明、成立業主委員會或物業管理委員會相關資料、備案申請等材料。

第十三條業主應當根據物業服務合同的約定交納物業公共服務費。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業公共服務費的，從其約定，業主負連帶交納責任。

第十四條物業公共服務費的計費面積，以產權登記面積為準，尚未登記的暫按房屋買賣合同記載的建筑面積計算，未計入產權面積的附屬房屋面積不作為計費面積。

業主、物業使用人應當按照房屋買賣合同（符合竣工驗收條件）、入住通知書約定的房屋交付之日起交納物業公共服務費用。

物業服務企業可以根據物業服務合同預收物業公共服務費用，但預收的期限最長不得超過一年。

第十五條物業公共服務收費可以采取包干制或者酬金制等形式，具體收費方式由物業服務合同約定。

包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈虧均由物業服務企業承擔的物業服務計費方式。

酬金制是指在預收的物業服務資金中，按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

第十六條物業管理區域內物業公共服務費用一般由下列因素構成：

（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的工會經費、職工教育經費等；

（二）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護保養費用；

（三）清潔衛生費用；

（四）綠化養護費用；

（五）秩序維護費用；

（六）辦公費用；

（七）物業服務企業固定資產折舊；

（八）物業共用場地、共用設施設備及公眾責任保險費用；

（九）管理費分攤；

（十）經業主大會同意的其他費用；

（十一）法定稅費以及合理利潤。

物業共用部分、共用設施設備的維修、更新和改造費用，應當由住宅專項維修資金支出的，不得重復計入物業服務支出或物業服務成本。

第十七條對已實施物業管理的小區，物業服務企業負責區域內的環境衛生保潔工作，住戶垃圾處理費用列入物業管理公共服務費，不另收取，環衛部門從物業公共服務費中按實際入住戶數每戶每月2元的標準提取，用于垃圾的收集、清運等后續費用支出。

第十八條業主在辦理新房交付手續時，應當按產權面積向物業服務企業交納每方米2.5元的房屋裝飾裝修管理服務費。

非普通住宅和非住宅房屋裝飾裝修管理服務費收取標準，由物業服務企業與業主或使用人、裝修單位協議約定。

房屋裝飾裝修管理服務主要包括：裝修垃圾（不含拆除墻體）的清運，對裝修人員出入的管理，對裝修車輛的管理，對共用部位和共用設施設備的保護和管理，協助裝修過程中涉及的各相關主管部門告知房屋改造中的禁止行為和注意事項等。裝修人員出入證等不得收費。

在法律法規許可的范圍內，需變動房屋結構的，可按裝修房屋實際拆除墻體面積收取建筑垃圾清運費用，具體收費標準由物業服務企業與房屋裝修業主協商確定。

業主對普通住宅二次及以上裝修，房屋裝飾裝修管理服務費按規定標準收取。

第十九條住宅小區內共用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業服務過程中的用水、用電、用氣價格按照當地居民使用價格的標準執行，但洗車、餐飲等經營性用水、用電、用氣除外。

物業管理區域內共用設施設備一般包括電梯、天線、消防設施、樓道照明、路燈、道路、綠地、水泵、非經營性車場車庫、監控安防設施、公益性文體設施、物業服務用房和共用設施設備使用的房屋等。

非經營性車場車庫是指物業管理區域內為業主或物業使用人提供車輛停放服務的車位、車庫。

• 第三章車輛停放收費管理

第二十條物業管理區域內經規劃許可或業主大會依法增設的車位（庫），按照類別和專屬權益，分為業主共有車位（庫）、業主專有車位（庫）、人防車位、建設單位車位（庫）等。物業管理區域內用于停放汽車的車位（庫），應當首先滿足本小區內業主的停車需要。

物業管理區域內業主共有、專有、專用的車位（庫），應當區別車位（庫）的專有權益、管理服務成本等因素收取汽車停放費和車位（庫）租金，收費項目應當與服務內容相適應。

第二十一條占用業主共有的道路或者其他場地停放汽車的，業主大會成立前，應當在前期物業服務合同中約定；業主大會成立后，應當根據業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定使用。

第二十二條建設單位車位（庫）可通過出售、附贈或者出租等方式約定。建設單位未出售或者未附贈的車位（庫），應當優先出租給本小區內業主；業主要求承租車位（庫）的，建設單位不得只售不租。

第二十三條依法配建的人民防空工程時用作停車位的，應當向全體業主開放，出租的租賃期限不得超過3年，不得將停車位出售、附贈。

利用人民防空工程收取的租金、汽車停放費收入應當依照有關規定，用于該人民防空工程設施的維護管理和停車管理的必要支出。其管理辦法按照省、市有關規定執行。

第二十四條汽車停放費是指物業服務企業或專業管理機構（以下簡稱物業服務企業）接受業主委托，對公共、共用的車位（庫）及其配套設施設備和相關場地進行維護、管理所收取的費用，包括用于車位（庫）的公共設施設備運行能耗及維護保養、清潔衛生、秩序維護、管理服務人員費用以及法定稅費等。

車位（庫）租金是指車位所有權人或管理者將車位（庫）采取租賃方式，出租給使用人所收取的費用。

第二十五條住宅小區汽車停放費和車位（庫）租金實行政府指導價。由價格主管部門會同物業管理行政主管部門按照價格管理權限，制定普通住宅汽車停放費和租金基準價及浮動幅度，并向社會公布（見附件3）。

業主對汽車停放有保管或其他服務要求的，應當與物業服務企業另行簽訂服務合同，自主約定服務內容、服務標準和收費標準。

第二十六條汽車停放費由物業服務企業根據物業服務合同約定收取，約定的收費標準應當符合政府指導價的規定。

需要調整收費標準的，應當根據業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定，在政府指導價范圍內與物業服務企業合同約定執行。

第二十七條車位（庫）租金由車位（庫）所有權人或管理者根據合同約定收取，也可委托物業服務企業代收，約定的收費標準應當符合政府指導價的規定。

需要調整租金標準的，由服務雙方在政府指導價范圍內合同約定執行。

第二十八條在滿足業主停車需要的前提下，有條件的住宅小區可設立臨時停車位，供訪客等臨時停車使用。臨時停車收費由物業服務企業根據物業服務合同約定或業主共同決定收取，具體收費標準應當符合政府指導價的規定。

對進入住宅物業管理區域內進行軍警應急處置、實施救助救護、市政工程搶修等執行公務期間的車輛，以及為業主、物業使用人配送、維修、安裝、搬家等服務的臨時停放車輛，物業服務企業不得收取任何費用。

第二十九條占用業主共有的道路或者其他場地停放汽車的，業主大會成立前，所得收益的70%納入住宅專項維修資金，其余部分可以用于補貼物業服務費。

業主大會成立后，所得收益按照業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定、物業服務合同約定使用；沒有決定或者約定的，按照前款規定使用。

第三十條物業管理區域內的停車場實行門禁出入證（卡）管理的，應當免費為車主配置1張出入證（卡），因用戶保管不善造成遺失、損壞等要求補辦的，每張工本費不得超過10元。

物業服務企業應當在停車場入口處顯著位置設置價目牌，標明服務項目、服務內容、計費單位、收費標準、免費停放時間和監督舉報電話等內容，自覺接受社會監督。

第四章其他服務收費管理

第三十一條特約服務費，是指應業主或物業使用人要求，物業服務企業提供特約服務而收取的費用。

特約服務費收費標準由雙方根據服務內容、服務質量協商確定。

第三十二條代辦服務費，是指物業服務企業接受業主或物業使用人委托，提供代辦服務時，向委托人收取的費用。

代辦服務費收費標準由合同雙方根據服務內容、服務質量協商確定。特約服務、代辦服務、臨時停車及其它有償服務不得損害業主的合法權益。

第三十三條物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受專業經營單位委托代收費用的，物業服務企業可以根據約定向委托單位收取代辦手續費，但不得向業主收取手續費等額外費用。

第三十四條代收代交費用，是指物業管理區域內，共用的電梯、水泵（不含泵房移交自來水公司的）、中央空調、集中供熱、監控機房等設施設備運行電費及公共照明、公共用水等由物業服務企業負責代收代交的費用。

代收代交費用由物業服務企業單獨列賬，按實際支出和約定方式向業主或物業使用人合理分攤，已計入物業公共服務成本的不得重復收取。分攤辦法應當通過物業服務合同約定，合同中沒有約定或約定不明確的，按業主專有部分占建筑物總面積的比例分攤。

第三十五條新建住宅小區實行門禁出入證（卡）管理的，建設單位應當為業主、物業使用人免費配置不少于4張出入證（含IC卡等），業主另有需求申請辦理的，可以收取工本費，但每張不得超過10元。業主大會成立后，實行出入證管理的，由業主大會與物業服務企業協商約定。

第五章行為規范管理

第三十六條物業服務企業應當遵守法律法規和有關政策規定，加強價格自律，規范服務行為，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務，并接受業主監督。業主對物業服務情況提出質詢時，物業服務企業應當及時答復。

物業服務企業將物業服務合同中的部分專業服務事項轉包給其他企業的，不得降低服務質量、減少服務內容、提高收費標準。物業服務企業承擔監督履行和最終履行物業服務合同的責任。

第三十七條物業服務收費實行明碼標價。物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示物業服務企業名稱、服務內容、服務等級、服務標準、服務項目、計費方式、收費標準以及收費依據，接受業主或物業使用人的監督，不得向業主或物業使用人收取任何未予標明的費用。

物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，在物業管理區域內顯著位置設立公示欄，每半年將物業公共服務費和經營設施收益收支情況、公共水電費分攤等情況如實公示，接受全體業主的監督，每次公示時間不少于15天。業主或者業主委員會對公布的公共水電費分攤情況提出異議的，物業服務企業應當答復。

物業服務企業應當將汽車停放費單獨列帳，獨立核算。業主委員會應當對汽車停放費的收支情況進行監督，并向業主大會報告。

第三十八條業主、物業使用人應當按照物業服務合同的約定，按時交納物業服務費用，業主、物業使用人未按照物業服務合同約定交納物業服務費用的，業主委員會、物業服務企業可以督促其限期交納；逾期不交納的，物業服務企業可以依法追繳，直至向人民法院起訴。

物業所有權發生轉移時，原所有權人應當與物業服務企業結清物業服務費用。

第三十九條物業服務收費應當體現自愿委托、服務有償的基本要求，不得強制服務并收費或只收費不服務。

第六章監督管理

第四十條價格主管部門應當對政府指導價管理的物業服務收費實行成本監審制度。物業服務企業應當按照價格主管部門的要求，如實反映情況，提供必要的資料。

物業管理行政主管部門應當及時制定或完善普通住宅物業公共服務標準，加強對物業服務企業服務行為的監管。

物業管理行政主管部門應當會同價格主管部門，加強對招投標價格行為及履行合同的監督和管理。

第四十一條對于本辦法實施前，業主已與建設單位在商品房買賣合同中約定前期物業服務收費，或已與物業服務企業簽訂前期物業服務協議的，物業公共服務費可按原約定執行，需要調整物業公共服務費標準的按照本辦法第十一條規定執行。

第四十二條各級價格主管部門、物業管理行政主管部門要定期對物業服務及收費情況進行監督檢查，物業服務企業有下列行為之一的，由價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規定》和《江蘇省物業管理條例》等規定作出相應的處罰：

（一）超出政府指導價浮動幅度制定收費標準的；

（二）不按照規定提供服務而收取費用的；

（三）采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的；

（四）強制或者變相強制服務并收費的；

（五）接受供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位委托，代收有關費用時向業主收取手續費等額外費用的；

（六）不按規定實行明碼標價的；

（七）未按法定要求公示或失實公示物業服務費用、經營設施收益收支、公共水電費分攤等情況的；

（八）其他違反價格法律、法規、規章規定的行為。

第四十三條價格主管部門、物業管理行政主管部門未按照《中華人民共和國價格法》、《江蘇省物業管理條例》和本辦法管理和監督物業服務收費的，由上級價格主管部門和物業管理行政主管部門予以糾正，并依法追究有關人員責任。

第七章附則

第四十四條屬地街道、社區或按規定設立的社區服務站等其他合法管理主體的物業服務收費可參照本辦法執行，各縣和贛榆區物業服務收費管理政策可參照本實施辦法執行；各縣和贛榆區行政區域范圍內的物業服務收費政府指導價，由各行政區在不超過市區物業服務收費政府指導價范圍內制定。

第四十五條本辦法由市物價局、市住房保障和房產管理局在各自職權范圍內負責解釋。

第四十六條本實施辦法自1月10日起施行，有效期5年。原連價服字〔2008〕326號文件同時廢止。