第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》、《福建省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結合我市實際，制定本規(guī)定。
第二條本規(guī)定適用于福州市行政區(qū)域內的物業(yè)管理活動。
第三條物業(yè)管理實行業(yè)主自治、專業(yè)服務與政府監(jiān)管相結合的原則，建立屬地管理、分級負責的工作機制。
第四條市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，履行下列職責：
（一）組織實施關于物業(yè)管理的法律、法規(guī)以及本規(guī)定；
（二）指導、協(xié)調鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、行業(yè)協(xié)會等依法開展與物業(yè)管理相關的工作；
（三）負責物業(yè)服務企業(yè)的行業(yè)管理；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。
第五條城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設、市容、公安、民政、環(huán)保、物價、工商、園林、質監(jiān)等有關行政主管部門應當按照各自職責，依法做好與物業(yè)管理有關的監(jiān)督管理工作。
第六條鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處對本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動履行下列職責：
（一）組織、指導業(yè)主成立業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會；
（二）指導、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法開展活動，協(xié)調處理轄區(qū)內物業(yè)管理的日常事務；
（三）協(xié)助有關行政主管部門對物業(yè)管理活動進行監(jiān)督；
（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。
村（居）民委員會根據(jù)有關規(guī)定對業(yè)主大會和業(yè)主委員會進行指導、協(xié)調和監(jiān)督，依法協(xié)調處理物業(yè)管理糾紛。
第七條建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，協(xié)調處理業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會換屆、業(yè)主委員會履行職責、物業(yè)服務企業(yè)退出、物業(yè)服務糾紛等物業(yè)管理中的問題。
物業(yè)管理聯(lián)席會議由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處負責召集，由所在地的縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)、建設、市容、公安、環(huán)保等有關行政主管部門和有關村（居）民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)組成。
第八條房屋的所有權人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利：
（一）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務；
（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；
（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；
（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權；
（五）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權；
（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；
（七）監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；
（八）對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；
（九）監(jiān)督專項維修資金的管理和使用；
（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。
第九條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：
（一）遵守社會公德、管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；
（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；
（四）按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金；
（五）按時交納物業(yè)服務費用；
（六）維修、養(yǎng)護危害安全、妨礙公共利益以及影響其他物業(yè)正常使用的物業(yè)專有部分；
（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。
第十條業(yè)主大會由一個物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成。
物業(yè)管理區(qū)域是指只成立一個業(yè)主大會、相對獨立的，并由一個物業(yè)服務企業(yè)實施統(tǒng)一物業(yè)管理的區(qū)域。
已實施物業(yè)管理的不同物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)各自的業(yè)主大會同意后可以合并為一個物業(yè)管理區(qū)域。
第十一條市、縣（市、區(qū)）人民政府應當逐步組織對未實施物業(yè)管理的舊住宅區(qū)域實施綜合改造。
鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應當組織綜合改造后的住宅區(qū)域業(yè)主按照縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門確認的物業(yè)管理區(qū)域，確定管理方式，并推廣專業(yè)化物業(yè)服務。
第十二條在一個物業(yè)管理區(qū)域中，物業(yè)出售并交付使用的建筑面積達到該區(qū)域總建筑面積的百分之五十以上，或者首套物業(yè)出售并交付使用已滿兩年的，在縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門的指導下，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處會同村（居）民委員會、建設單位、業(yè)主代表組成首次業(yè)主大會會議籌備組，組織召開首次業(yè)主大會會議。
業(yè)主大會籌備組成員名單應當自成立之日起七日內在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。
召開首次業(yè)主大會所需文件資料由建設單位提供，建設單位未能提供的，由業(yè)主大會籌備組書面申請，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處確認，可以向房屋登記機構等單位查閱、復制物業(yè)管理區(qū)域內各業(yè)主獨立產(chǎn)權建筑面積等資料，各有關單位應當予以配合。
第十三條同一物業(yè)業(yè)主超過一人的，物業(yè)共有人可以推選并委托一人參加業(yè)主大會會議。
物業(yè)使用人根據(jù)業(yè)主的書面委托，可以代理業(yè)主行使投票權和物業(yè)管理相應的權利和義務。
第十四條未參與表決的業(yè)主，其投票權數(shù)是否可以計入已表決的多數(shù)票，按照管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定確定。
第十五條業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會每屆任期三年，業(yè)主委員會應當每年至少向業(yè)主大會報告一次工作。
業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力、遵守管理規(guī)約和物業(yè)管理有關規(guī)定的業(yè)主擔任，業(yè)主委員會委員可以連選連任。
在物業(yè)管理區(qū)域內，與物業(yè)管理有關屬于全體業(yè)主權益的糾紛，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，業(yè)主委員會可以代表全體業(yè)主依法行使訴訟權利。
第十六條業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的使用情況應當每三個月在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置公布，并接受業(yè)主的監(jiān)督。
第十七條業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內，將業(yè)主大會的成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約及業(yè)主委員會委員名單等材料向物業(yè)所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門備案，縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門應當對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具備案證明。
業(yè)主委員會備案的有關內容發(fā)生變更的，應當依照前款規(guī)定重新備案。
第十八條尚未成立業(yè)主大會或者尚未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的住宅區(qū)域，可以由所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處組織業(yè)主確定物業(yè)管理方式。
第十九條在物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關村（居）民委員會依法履行自治管理職責。
第二十條物業(yè)服務企業(yè)承擔物業(yè)管理事務，應當按照相應的資質條件簽訂前期物業(yè)服務合同或者物業(yè)服務合同，合同應當向縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門備案。
第二十一條物業(yè)服務企業(yè)的基本權利：（一）按物業(yè)服務合同的約定收取費用；（二）勸阻和制止違反社會公德、管理規(guī)約和物業(yè)管理制度行為；（三）委托專營公司承擔專項物業(yè)管理業(yè)務；（四）要求業(yè)主委員會協(xié)調其與業(yè)主或者物業(yè)使用人的糾紛；（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。
第二十二條物業(yè)服務企業(yè)的基本義務：（一）履行物業(yè)服務合同，按照合同約定提供物業(yè)服務，建立重大事項匯報制度，接受業(yè)主咨詢和監(jiān)督；（二）執(zhí)行物業(yè)服務等級標準和物業(yè)服務收費等級標準；（三）在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置公布物業(yè)服務內容、服務標準、收費項目、計費方式、收費依據(jù)和標準等有關事項；（四）每月在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置公布共用設施設備費用分攤等物業(yè)服務代收代支費用情況；（五）合同終止之日起十日內，應當與業(yè)主或者有關單位結清債權債務，并移交物業(yè)管理用房及有關資料、設施、設備；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。
第二十三條物業(yè)服務合同應當約定下列基本內容：（一）房屋及其附屬設施的維修、養(yǎng)護；（二）衛(wèi)生保潔及公共花木綠地管護；（三）道路維護，車輛停放秩序管理；（四）安全防范和維護公共生活秩序；（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他應當約定的事項。
第二十四條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的，建設單位應當按照規(guī)定通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)進行前期物業(yè)管理，并按照規(guī)范簽訂前期物業(yè)服務合同。前期物業(yè)服務合同不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。
建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內容。
第二十五條建設單位在銷售物業(yè)前，應當制定臨時管理規(guī)約，并將臨時管理規(guī)約報物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門備案。臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。
建設單位應當在物業(yè)銷售時將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。
物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當在臨時管理規(guī)約上以簽字同意的方式承諾遵守。
第二十六條物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)服務時，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)共用部位、共用設施設備清單，并共同對共用部位、共用設施設備進行查驗，具體驗收程序和標準按照國家有關規(guī)定執(zhí)行，建設單位應當對物業(yè)服務企業(yè)提出的物業(yè)質量和設計問題以及其他遺留問題及時解決。查驗結束后，雙方應當按照規(guī)定簽訂承接查驗書。
第二十七條建設單位應當按照規(guī)定配置物業(yè)管理用房。建筑面積十萬方米以下的按照不少于總建筑面積千分之四配置，但最少不低于五十方米；建筑面積超過十萬方米的，超過部分按照千分之三配置。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門審批建設項目時，應當予以核實。
按照規(guī)劃配建的物業(yè)管理用房不得挪作他用。
第二十八條物業(yè)管理區(qū)域內的下列設施歸屬全體業(yè)主所有：（一）物業(yè)管理用房；（二）垃圾集散間、廁所；（三）按照規(guī)劃配建的公共綠地、道路、圍墻以及其他公共用地使用權；（四）住宅的物業(yè)管理區(qū)域按照規(guī)劃配建的公共停車場所；（五）建設單位以書面形式在出售物業(yè)時承諾歸全體業(yè)主所有的其他設施。
第二十九條業(yè)主委員會經(jīng)營物業(yè)共用部位應當經(jīng)過業(yè)主大會同意。
利用物業(yè)的部分共用部位獲取的收益，歸擁有該部分物業(yè)的業(yè)主所有；利用物業(yè)的全體共用部位獲取的收益歸全體業(yè)主所有。
獲取的收益主要用于補充專項維修資金。
業(yè)主委員會經(jīng)營物業(yè)共用部位的收支情況應當每三個月在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置公布，并報送鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，接受業(yè)主和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處的監(jiān)督。拒不公布的，經(jīng)業(yè)主提議，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處可以組織業(yè)主代表對其收支情況進行審查并公布。
第三十條車輛在物業(yè)管理區(qū)域內公共停車場所的停放和管理事項，前期物業(yè)管理期間，可以在前期物業(yè)服務合同中約定，其收費標準按照價格主管部門的規(guī)定執(zhí)行；業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會決定。業(yè)主對車輛停放有特殊保管要求的，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂保管合同。
治安、消防、搶險、衛(wèi)生、市政、市容等特種車輛在執(zhí)行公務時可以在物業(yè)管理區(qū)域內無償停放。
第三十一條物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主或者建設單位可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務費用。前期物業(yè)服務收費實行政府指導價，采取包干制。
物業(yè)交付業(yè)主前，物業(yè)服務費由建設單位承擔；物業(yè)交付業(yè)主后，物業(yè)服務費由業(yè)主承擔，自物業(yè)交付之日起交納。
物業(yè)服務企業(yè)為業(yè)主提供合同約定以外有償服務的，應當征得業(yè)主同意。
第三十二條物業(yè)服務收費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。價格主管部門應當會同房地產(chǎn)行政主管部門每年公布一次政府指導價及其構成，推行分級分類服務，明碼標價。
價格主管部門應當會同房地產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)服務收費進行監(jiān)督管理。
第三十三條物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等公用企業(yè)收取有關費用，業(yè)主使用的向業(yè)主收取；物業(yè)服務企業(yè)使用的向物業(yè)服務企業(yè)收取；公共使用的由業(yè)主分攤。
物業(yè)服務企業(yè)可以接受委托代收前款費用，但不得向業(yè)主收取任何額外費用。
未經(jīng)雙方約定，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等公用企業(yè)不得要求物業(yè)服務企業(yè)代收代付有關費用，不得向物業(yè)服務企業(yè)扣收業(yè)主應承擔的有關費用。
第三十四條物業(yè)服務企業(yè)已接受委托實施物業(yè)管理并相應收取服務費的，其他部門和單位不得再向業(yè)主或者物業(yè)使用人重復收取性質和內容相同的費用。
第三十五條物業(yè)服務合同期限屆滿兩個月前，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會會議決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務企業(yè)，并將決定書面告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務合同的，應當在物業(yè)服務合同期限屆滿兩個月前書面告知業(yè)主委員會。
第三十六條物業(yè)服務合同終止時，業(yè)主委員會與新、原物業(yè)服務企業(yè)應當在縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門指導下成立移交小組，負責處理物業(yè)管理的相關事務，監(jiān)督原物業(yè)服務企業(yè)清理債權債務、移交物業(yè)管理用房、設施設備、檔案資料及國家規(guī)定的其他必須移交的項目。移交完畢后原物業(yè)服務企業(yè)應當及時退出該物業(yè)管理區(qū)域，不得以物業(yè)服務中的債權債務糾紛未解決等為由拒絕退出。
第三十七條移交小組認為清理債權債務有困難時，可以委托有資質的中介機構進行清算，費用由原物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主按照職責承擔。
第三十八條在國家規(guī)定的保修期內，物業(yè)的維修由建設單位負責；保修期滿后，業(yè)主對其專有的部分實施維修、管理，物業(yè)服務企業(yè)依照本規(guī)定對共用的部分設施、設備負責維修、管理。
物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)共用的部分設施、設備進行維修、管理時，相關業(yè)主和使用人應當給予配合。
第三十九條物業(yè)管理應當建立專項維修資金制度，專項維修資金屬業(yè)主所有。
物業(yè)買受人繳交的專項維修資金，由市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門指定的銀行專戶代為儲存；業(yè)主大會成立后，房地產(chǎn)行政主管部門應當及時移交專項維修資金銀行賬戶。
專項維修資金的使用，由業(yè)主大會決定，并受市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督。維修資金專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
第四十條市人民政府應當建立專項維修資金緊急使用制度。
業(yè)主委員會可以根據(jù)專項維修資金緊急使用制度，按照業(yè)主大會確定的使用范圍和金額進行申請，用于物業(yè)共用部位、共用設施設備的緊急維修。
第四十一條業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房或者出租給他人從事經(jīng)營性活動。
業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應當遵守法律法規(guī)的有關規(guī)定。
第四十二條在物業(yè)管理區(qū)域內，物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主委員會發(fā)現(xiàn)有下列違法行為之一的，應當及時勸阻制止；對不聽勸阻的，物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主委員會應當及時向有關行政主管部門書面報告：（一）違法建設、擅自改變建筑物及其配套設施（含架空層、地下停車場、幼兒園、共有綠地等）使用功能的；（二）擅自拆改房屋結構的；（三）擅自占用公共消防通道的；（四）未取得營業(yè)執(zhí)照從事經(jīng)營活動的；（五）破壞小區(qū)園林綠化的；（六）商業(yè)經(jīng)營、文化娛樂場所邊界噪聲及超標排放有害氣體、污水的。
有關行政主管部門接到報告后，應當按照市人民政府確定的職責及時查處。
第四十三條違反本規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)未結清債權債務、移交物業(yè)管理用房及有關資料、設施設備，擅自撤出小區(qū)物業(yè)管理的，或者原物業(yè)服務企業(yè)拒不退出該物業(yè)管理區(qū)域，妨礙該物業(yè)管理區(qū)域正常物業(yè)管理的，由房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正；逾期仍不改正的，處以一萬元以上五萬元以下的罰款，并提請原發(fā)證機關降低其資質等級或者吊銷企業(yè)資質證書。
第四十四條違反本規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)未依法備案物業(yè)服務合同，由房地產(chǎn)行政主管部門責令限期報送備案；逾期不報送備案的，處以五千元以上一萬元以下的罰款。
第四十五條業(yè)主委員會委員違反法律、法規(guī)或者超越權限，侵害業(yè)主合法權益，造成損失的，應當承擔相應的法律責任。
第四十六條違反本規(guī)定，建設單位與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同侵害物業(yè)買受人的合法權益的，由房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正；逾期仍不改正的，處以五千元以上五萬元以下的罰款。
第四十七條違反本規(guī)定，建設單位未按要求提供首次業(yè)主大會成立所需的文件資料，由房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正；逾期仍不改正的，處以一萬元以上五萬元以下的罰款。
第四十八條市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門和其他監(jiān)督管理部門的工作人員有下列行為之一的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：（一）不依法履行監(jiān)督管理職責的；（二）對舉報、投訴等的違法行為不予查處或者查處不力的；（三）有其他濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊行為的。
第四十九條違反本規(guī)定其他規(guī)定的，依照國務院《物業(yè)管理條例》、《福建省物業(yè)管理條例》等規(guī)定予以處罰。
第五十條本規(guī)定自2005年1月1日起施行。
1996年11月29日福建省第八屆人民代表大會常務委員會第二十七次會議批準的《福州市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》同時廢止。