三亞市物業管理實施辦法（2011）

第一章總則

第一條為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《海南經濟特區物業管理條例》等有關法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。

第二條市住房和城鄉建設行政部門是本市物業管理的行政主管部門，負責全市物業管理活動的管理、監督和指導。

居（村）民委員會、區管理委員會、鎮人民政府、公安、工商、執法、物價、消防和專業經營性單位應當協助市住房和城鄉建設行政部門對物業管理活動進行管理、監督和指導，調解物業管理服務糾紛。

第三條本市實行市、區（鎮）兩級物業管理聯席會議制度。

市級物業管理聯席會議*由市政府協調城建工作的副秘書長擔任，成員由區管理委員會或鎮人民政府、市政府相關部門等各方代表組成。

區（鎮）級物業管理聯席會議*由區（鎮）行政負責人擔任，成員由區管理委員會或鎮人民政府、居（村）民委員會、建設單位、物業服務企業、業主委員會或者業主代表、市政府相關部門和相關專業經營單位等各方代表組成。

市政府相關部門指住建、規劃、國土環境資源、綜合行政執法、工商、公安、消防、物價、園林環衛、衛生、信訪等部門。相關專業經營單位指供水、供電、供氣有線電視、郵政、電信等企業。

區（鎮）級物業管理聯席會議不能解決的問題提交市級物業管理聯席會議解決。

市級物業管理聯席會議由市政府負責組織召集，區（鎮）物業管理聯席會議由區管理委員會或鎮人民政府負責組織召集。

物業管理聯席會議主要協調解決下列問題：

（一）業主委員會不依法履行職責的問題；

（二）業主委員會換屆過程中出現的問題；

（三）履行物業服務合同中出現的重大問題；

（四）提前終止物業服務合同的問題；

（五）物業服務企業在退出和交接過程中出現的問題；

（六）無物業服務資質或者無營業執照的企業非法從事物業服務的問題；

（七）與物業服務區域相關的市政道路、環境衛生、供水、供電、供氣、電信、郵政等基礎服務設施問題；

（八）治安、計生等重要的社會管理問題；

（九）需要協調解決的其他物業管理重大問題。

第二章業主、業主大會和業主委員會

第四條依法登記取得或者取得建筑物專有部分所有權的人，認定為業主。

業主享有下列權利：

（一）參加業主大會會議、發表意見、行使表決權；

（二）推選業主代表，選舉業主委員會委員，同時享有被選舉權；

（三）監督業主委員會的工作；

（四）提議召開業主大會會議，就物業管理的有關事項提出建議；

（五）提出制定或者修改管理規約、業主大會議事規則的建議；

（六）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；

（七）監督物業服務企業履行物業服務合同；

（八）監督專項維修資金的管理和使用；

（九）對共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況的知情權和監督權；

（十）法律、法規規定的其他權利。

業主可以委托代理人行使業主的權利。業主委托代理人行使權利時，應當出具委托書，并附業主本人房產證和身份證明的復印件。

第五條業主應當履行下列義務：

（一）遵守業主大會議事規則和管理規約；

（二）執行業主大會通過的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

（三）配合物業服務企業按照物業服務合同和管理規約實施的物業管理活動；

（四）按照物業服務合同的約定，按時全額交納物業服務費及相關費用；

（五）維護物業管理區域內公共秩序和環境衛生；

（六）按照規定交存或者續交專項維修資金；

（七）配合當地政府和社區做好治安、人口管理、計生以及精神文明建設等工作；

（八）遵守公共秩序，維護三亞城市形象；

（九）法律、法規規定的其他義務。

第六條物業使用人根據與業主的雙方約定，享有業主相應的權利和履行業主相應的義務。物業使用人不履行約定的，由業主承擔連帶責任。業主與物業使用人約定的內容，不得違反法律、法規和管理規約的規定。

本辦法所稱物業使用人，是指物業的承租人或者實際合法使用物業的人。

第七條業主將物業租賃給他人時必須符合《商品房屋租賃管理辦法》的有關規定辦理租賃登記備案手續，并告知物業服務企業。

承租人在入住時必須在物業服務企業辦理登記手續，向物業服務企業提供有效身份證明和房屋租賃登記備案證明復印件。

業主出租房屋或長期空置房屋應向業主委員會和物業服務企業留下真實有效的聯系方式，當聯系方式發生變化時應及時告知業主委員會或物業服務企業。

第八條符合條件的物業管理區域應召開業主大會，成立業主委員會。

市住房和城鄉建設行政部門、區管理委員會、鎮人民政府和居（村）委員會負責組織并指導成立首次業主大會會議籌備組。

籌備組可由業主五至七名、社區居（村）民委員會和建設單位代表各一名組成，社區居（村）民委員會代表為首次業主大會籌備組組長。

第九條籌備組應當在成立后60天內完成下列籌備工作，并于首次業主大會會議召開15日前在物業管理區域內的顯著位置向業主公告：

（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

（二）確認業主身份和業主人數以及業主大會會議上的投票權數；

（三）確定業主委員會成員候選人產生辦法和名單，并公示征詢意見；

（四）草擬管理規約、業主大會議事規則；

（五）確定業主代表產生的條件、方式和人數，組織推選業主代表；

（六）依法擬定首次業主大會會議表決規則，制定業主委員會選舉辦法；

（七）籌備工作的經費預算；

（八）做好召開首次業主大會會議的其他準備工作。

前款規定的各項內容，應當在首次業主大會會議召開十五日前，以書面形式在物業管理區域內公告。

建設單位與前期物業服務企業應積極協助籌備組開展工作，提供業主大會會議場地和業主聯系方式等相關資料。籌備組對業主相關資料負有保密義務。

第十條開發項目為產權式酒店的，應在產權式酒店營業前召開首屆業主大會，討論通過包租返利、物業服務費標準等事項，并選舉業主委員會。

第十一條業主大會會議（除首次）由業主委員會按照業主大會議事規則組織召集。以下情況業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：

（一）全體業主20%以上提議的；

（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理；

（三）業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情況。

市住房和城鄉建設行政部門、區管理委員會、鎮人民政府、公安派出所、居（村）民委員會應邀列席業主大會會議或業主大會臨時會議。

第十二條當選的業主委員會主任、副主任應當至少有一人長期在三亞工作或生活。業主委員會自選舉產生之日起30日內，持下列材料到市住房和城鄉建設行政部門和所在地區管理委員會或鎮人民政府同時備案：

（一）業主委員會成員名單及相關資料；

（二）召開業主大會會議的有關原始資料；

（三）管理規約、業主大會議事規則；

（四）業主大會決議的其他事項。

前款所列備案事項發生變化的，業主委員會應當在30日內辦理備案變更手續。

第十三條業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：

（一）召集業主大會會議，

報告物業管理的實施情況；

（二）草擬管理規約和業主大會議事規則的修訂草案；

（三）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

（四）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

（五）監督業主和物業使用人遵守法律法規和管理規約；

（六）協助行政職能部門、區管理委員會、鎮人民政府和居（村）民委員會做好社會治安、社會穩定、人口與計劃生育等社會事務工作；

（七）代表業主依法向有關部門反映業主的合理訴求；

（八）法律、法規和業主大會賦予的其他職責。

業主委員會換屆時，原業主委員會應當在十日內將保管的檔案資料、印章和其他屬于全體業主共同所有的財物，移交給新一屆業主委員會。

業主委員會委員職務終止時，應當在五日內將其保管的有關資料、印章和財物移交業主委員會。

第十四條業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔，工作經費可以由業主分攤，也可以從物業共有部分經營所得收益中列支。工作經費籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會決定。

第十五條業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動，不得做出有損物業服務企業和業主利益的事情。

業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，市住房和城鄉建設行政部門應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主；業主大會或者業主委員會作出的決定，侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求市住房和城鄉建設行政部門依法處理或者向人民法院提起訴訟。

第三章物業管理服務

第十六條物業服務企業應當具有獨立的法人資格，經工商行政管理部門登記注冊，取得營業執照；按照規定取得物業服務企業資質證書，并按核定的資質等級從事物業服務活動。

本市以外物業服務企業來三亞從事物業服務活動的，要向市住房和城鄉建設行政部門登記備案。

從事物業服務的人員應當取得相應的職業資格證書，并定期參加物業管理相應的職業教育培訓。

第十七條物業服務企業資質由市住房和城鄉建設行政部門每年審查復核一次。復核前，市住房和城鄉建設行政部門應征求社區居委會的意見，審查復核不合格的，依法注銷其資質證書或資質備案證書。物業服務企業的資質每年審查復核后由物業行政主管部門向社會公布。

社區居委會的意見為物業服務企業是否審查復核合格的重要依據。社區居委會也可以直接向住房和城鄉建設行政部門建議注銷物業服務企業資質證書或資質備案證書。

第十八條被注銷物業服務企業資質證書或資質備案證書的物業服務企業應在30日內撤離物業服務區域，并向業主委員會移交設施設備資料、業主資料等相關資料。拒絕撤離或拒絕移交的，由工商、公安、綜合執法、物價、住建等部門依法聯合查處。

第十九條物業服務企業按照物業服務合同，對物業及其環境、秩序進行管理，提供相應服務，按照合同約定收取物業服務費以及共用部位、共用設施設備日常維修養護費等相關費用，接受業主和業主委員會對其履行物業服務合同情況的監督。

物業服務企業對侵害物業共用部位、共用設施設備、私搭和亂建的行為，應予以制止，如制止無效應向市綜合執法部門舉報，由市綜合執法部門依法處理。

物業服務企業應當每年向業主公布一次專項維修資金使用和日常維修養護費收支情況，以及利用共用部位、共用設施的經營收益情況。共用部分、共用設施的經營收益的使用由業主共同決定。

物業服務企業對業主個人信息和資料負有保密義務。

第二十條物業服務企業應當聽取業主、物業使用人和業主委員會對物業服務的意見和建議，及時處理業主的投訴，提高物業服務水。

物業服務企業可以根據物業管理區域的實際情況，在原有物業服務合同的基礎上，提供有償化服務，有需要的業主可與物業服務企業簽訂服務協議，費用由雙方約定。

第二十一條物業服務企業應當建立健全物業管理區域安全防范制度和制訂安全防范應急預案，并根據物業服務合同配備相應數量的安全防范工作人員。發生突發事件時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向區管理委員會、鎮人民政府和有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。

物業服務企業應定期組織對工作人員的安全防范知識培訓，有關行政管理部門應協助做好培訓工作。

第二十二條物業服務企業應定期檢查或配合相關部門檢查水、電、氣等基礎設備設施的運營情況，對可能存在的隱患要及時發現、及時處理，并告知業主。

物業服務企業應建立基礎設備設施運營應急預案，在入住高峰期到來之前進行水、電、氣等基礎設備設施滿負荷運轉應急演練。當突發事件發生時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向政府熱線和有關部門報告，并積極配合有關部門開展工作。

第二十三條物業服務企業應當積極配合區管理委員會、鎮人民政府和居（村）民委員會開展計劃生育、流動人口管理等社會事務工作。

政府有關部門、區管理委員會、鎮人民政府和居（村）民委員會應當支持物業服務企業工作，不得干預物業服務企業正常經營和服務活動。

第二十四條對于物業服務企業缺乏服務誠信，多次被投訴或引起矛盾糾紛，由市住房和城鄉建設行政部門或區管理委員會、鎮人民政府依法責令限期整改；情節嚴重的，由市住房和城鄉建設行政部門依法降低或注銷該企業物業服務資質。

第二十五條在物業服務合同期限內無法履行合同約定需提前解除物業服務合同的，解除合同的一方應當在兩個月前將解除時間、原因書面告知合同另一方。解除合同的一方應當提前一個月以書面形式同時告知市住房和城鄉建設行政部門、轄區管理委員會或者鎮人民政府，并在物業管理區域內公告。

第二十六條物業服務合同屆滿前，業主委員會通過業主大會或書面形式選聘新的物業服務企業的，應當在選聘前30日內書面報告市住房和城鄉建設行政部門。

第二十七條物業服務合同解除或終止后，業主或者物業使用人所欠的物業服務費、水電費及其他費用，應當在合同解除或終止后30日內清償完畢；業主委員會和新聘物業服務企業應當協助追繳。原物業服務企業與新聘物業服務企業應積極協商并妥善解決債權債務問題。原物業服務企業不得以業主或物業使用人欠費為由拒絕辦理移交手續。

第四章前期物業管理

第二十八條前期物業管理是指物業管理區域成立業主大會選舉業主委員會之前，建設單位委托物業服務企業進行物業服務的活動。

第二十九條新建物業出售前，建設單位應當通過招標方式選聘具有相應資質的物業服務企業進行前期物業服務，并簽訂前期物業服務合同。但住宅物業建筑面積2萬方米以下、非住宅物業建筑面積1萬方米以下的，經市住房和城鄉建設行政部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

前期物業招標活動由建設單位組織，市住房和城鄉建設行政部門派人現場監督。招標后10個工作日內，建設單位持相關招標材料報市住房和城鄉建設行政部門進行前期物業管理備案。

前期物業服務合同至業主大會選聘出新的物業服務企業之日止。

第三十條建設單位在物業竣工驗收合格后90日內，應當將下列材料報市住房和城鄉建設行政部門：

（一）物業建設項目的各項批準文件；

（二）各類建筑物、場地、設施設備的清單；

（三）竣工總面圖、單體建筑、結構、設備竣工圖、配套設施、地下管網工程竣工圖等其他竣工驗收資料；

（四）設施設備安裝、使用和維護保養等技術資料；

（五）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（六）其他相關資料。

第三十一條建設單位應當按照不少于物業管理區域建筑總面積的千分之二的比例無償配置物業服務用房，但最低不少于50方米，最高不超過500方米。業主委員會的辦公用房從物業服務用房中調劑。

物業服務用房不得買賣和抵押，任何單位和個人不得改變其用途。

第三十二條建設單位交付住宅物業時，小區配套公共設施設備、環境綠化等應達到竣工綜合驗收的使用要求，應當向業主提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，按照相關規定，承擔物業的保修責任。

第三十三條物業交付使用前，市建設行政主管部門及規劃、消防、供水、供電、園林環衛等相關部門應當對物業管理區域配套設施設備的完善情況和工程質量進行檢查，并對發現的問題責令開發建設單位依法改正，未改正完畢的不得交付使用。

第三十四條物業服務企業承接物業時，應當對物業公共部位、共用設施設備進行查驗。建設單位應當向業主委員會和物業服務企業提供本辦法第三十條的資料。

第五章物業的使用和維護

第三十五條業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利，對專有部分以外的共有部分享有共同使用、共同管理和分享收益的權利，并承擔共同維護、分攤物業服務費及相關費用等義務；業主不得以放棄權利為由不履行義務。

業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。

第三十六條物業管理區域內按照規劃建設的房屋、公共建筑和共用設施設備，不得改變其用途。

業主、物業服務企業、建設單位確需改變房屋、公共建筑和公用設施設備用途的，應當經業主大會討論通過，并依法辦理相關手續。

第三十七條建設單位應該按照規劃的要求建設車位、車庫，不得將規劃中的車位、車庫改做他用。

通過出售、附贈的方式將車位、車庫處分給業主的，建設單位應當依法取得車位、車庫權屬登記后方可出售、附贈。

物業管理區域規劃配置的車位、車庫數量少于本區域房屋套數時，每戶業主只能購買或租賃一個車位或車庫。

第三十八條物業管理區域內禁止下列行為：

（一）損害房屋承重結構，改變房屋外貌，擅自改變房屋設計用途；

（二）違反有關規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，損壞或者違章使用電力、燃氣、消防設施；

（三）占用或損壞物業共用部位、共用設施設備及相關場地；

（四）違反規定進行房屋裝飾裝修、違章加建、改建；

（五）亂丟垃圾，高

空拋物，排放有毒有害物質或超標排放污染氣體，發出超標噪聲；

（六）未經許可擅自在個人住房和物業共用部位及相關禁止場所懸掛、張貼廣告和橫幅；

（七）利用物業從事危害公共利益活動或違法活動；

（八）違反有關規定飼養動物；

（九）法律法規禁止的其他行為。

物業管理區域內發生上述行為時，業主委員會及業主、物業使用人和物業服務企業有權依照法律法規以及管理規約，要求行為人排除妨害、恢復原狀或者賠償損失，并報告政府有關部門及時處理。業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

第三十九條在國家規定的保修期限內，物業由開發建設單位負責維修。保修期限屆滿后，業主對專有部分負責維修、養護；業主專有部分以外的公共部位、共用設施設備（含消防設施設備），由物業服務企業按照物業服務合同約定負責維修、養護。

物業公共部位、公用設施設備（含消防設施設備）的大中修、更新、改造費用從專項維修資金中列支；未繳存專項維修資金的，由業主按照各自專有部分面積的比例分攤。

物業服務企業對物業公共部位、共用設施設備進行維修、養護時，業主和相關物業使用人必須給予配合。

第四十條建設或改造驗收后移交給專業經營單位的物業管理區域內供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業經營設施設備的維修養護和更新改造費用，由專業經營單位承擔，不得從專項維修資金中列支。

第四十一條有兩個以上業主的新建住宅和非住宅物業，應當按照規定交納專項維修資金。建設單位預留的自用房屋，由建設單位交存。廉租房和公共租賃房由市政府財政部門交存。專項維修資金應當按照規定給交存人計息。

未建立專項維修資金或者專項維修資金余額不足的物業項目，業主委員會根據業主大會的決定組織業主交納或者續交專項維修資金。

專項維修資金的管理、使用，按照國家、省、市的有關規定執行。

第六章物業服務收費

第四十二條物業服務收費實行政府指導價和市場調節價。

政府指導價執行省價格主管部門和省住房和城鄉建設主管部門制定的標準。

實行政府指導價的物業服務收費標準，由業主委員會與物業服務企業在政府指導價規定的幅度內商定，并報市價格主管部門審核備案，備案有效期為三年，備案期滿后應重新辦理備案手續。

前期物業收費標準，物業服務企業與建設單位根據物業服務內容報價格主管部門備案。

實行市場調節價的物業服務收費標準，由業主與物業服務企業在合同中約定。

第四十三條普通住宅區（包括經濟適用房，以下同）實行政府指導價；經市住房和城鄉建設行政部門審核，確認為非普通住宅區實行市場調節價；別墅住宅區以及辦公、商用等其他非住宅物業實行市場調節價。

物業服務企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務，除價格行政主管部門有統一規定外，服務收費標準由雙方約定。

車輛停放服務費標準，由物業服務企業報價格主管部門審批。

第四十四條普通住宅區內符合規劃要求的營業性用房、辦公商住兩用房的物業服務費收取標準按市物價部門具體規定做相應的上浮或下調，最終收費數額由企業（或使用人）與物業服務企業在服務合同中約定，并報價格主管部門審核備案。

第四十五條物業服務企業、業主委員會在簽訂物業管理服務合同中應約定履約保證金，履約保證金放置在住房和城鄉建設局專用賬戶進行管理。被選聘和續聘的物業服務企業向市物業行政主管部門辦理物業服務合同備案時，應同時繳納物業管理服務履約保證金。物業服務企業在沒違約的情況下退出該物業管理項目后，由市物業行政主管部門按銀行同期活期利率一同返回物業服務企業物業管理服務履約保證金。

履約保證金的繳交和管理，由市物業行政主管部門出臺具體措施。

第四十六條業主違反合同約定逾期不交納物業服務費的，物業服務企業應告知業主并限期交納。逾期仍不交納的，物業服務企業可以依照物業服務合同約定按天收取2‰的違約金。拒不交納的，物業服務企業可以依法向人民法院提起訴訟，并可申請禁止該業主轉讓、出租或抵押物業。

物業發生產權轉移時，原業主或者物業使用人應當結清轉移前的物業服務費及相關費用。

第四十七條物業服務費按年、季、月收取。經協商約定，業主可以預交物業服務費，但物業服務企業不得預收超過合同期限的物業服務費，不得以打折方式收取一年以上物業服務費。

長期空置房屋的業主應告知物業服務企業并預交物業服務費，物業服務費以半年或一年為單位全額預交。

第四十八條未將物業收費標準報市價格主管部門備案的，未向業主、物業使用人公布物業服務費用的收費項目、收費標準的，由市價格主管部門依法進行查處。

市價格主管部門負責本市物業服務收費的監督管理工作。

第七章法律責任

第四十九條業主、業主大會、業主委員會、物業服務企業、建設單位之間因物業管理發生爭議的，可以自行協商解決；不能自行協商解決的，可以向區管理委員會、鎮人民政府或市住房和城鄉建設行政部門申請調解，也可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。

第五十條業主、物業使用人、業主委員會和物業服務企業對違反本辦法規定的行為，可以向區管理委員會、鎮人民政府、相關行政主管部門投訴和舉報。有關部門受理投訴后，應當及時進行調查、核實并依法作出處理。

第五十一條建設單位、物業服務企業違反本辦法規定，由相關行政主管部門依法查處。

第五十二條業主委員會超越職權作出決定，或者作出與本物業管理區域物業管理無關決定的，同意作出該決定的業主委員會委員應當承擔相應的法律責任。業主委員會委員有下列行為之一的，依法取消其委員資格，依法沒收違法所得，構成犯罪的，依法追究其刑事責任：

（一）挪用專項維修資金的；

（二）向物業服務企業索賄的；

（三）侵犯其他業主合法權益的；

（四）貪污、挪用共有部分經營收入的；

（五）擅自處分共有部分財產而獲取不法收益的。

第五十三條未經業主大會同意，物業服務企業擅自改變物業管理用房的用途的，由市住房和城鄉建設行政部門依據《物業管理條例》第六十五條規定責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款；所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。

第五十四條業主、物業使用人違反本辦法規定，拒絕、阻礙物業服務企業對物業共用部位、共用設施設備進行維修、養護的，物業服務企業有權予以制止，要求其限期改正或者提請有關部門處理；造成損失的，責任人應當依法承擔相應的法律責任。

第五十五條當事人對市住房和城鄉建設行政部門的處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或者向人民法院起訴；逾期不申請行政復議或者不起訴，又不履行行政處罰決定的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。

第五十六條市住房和城鄉建設行政部門、區管理委員會、鎮人民政府和其他有關部門的工作人員在物業管理工作中，有下列行為之一的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

（一）在建設工程規劃審批和設計審查時，對住宅小區配套建筑及設施設備的配置、專業經營設施設備的建設未嚴格進行審批審查或違法進行審批審查的；

（二）未按照本辦法規定對物業管理區域驗收、交接進行監管的；

（三）挪用專項維修資金的；

（四）發現違規行為或者接到違規行為報告、投訴不及時作出處理的；

（五）其他濫用職權、玩忽職守、循私舞弊的行為。

第八章附則

第五十七條本辦法由三亞市人民政府負責解釋。

第五十八條本辦法自發布之日起施行。