2015安徽物業管理條例

第一章總則

第一條【立法目的】為了規范物業管理活動，提升物業服務水，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，營造良好的居住和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》《物業管理條例》和有關法律、行政法規，結合本省實際，制定本條例。

第二條【物業管理定義】本條例適用于本省行政區域內物業管理活動及其監督管理。

本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋或者業主自行對建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

第三條【物業管理原則】物業管理應當遵循業主自治、專業服務與依法監管相結合的原則。

第四條【政府職責】縣級以上人民政府應當鼓勵、支持物業服務行業逐步將物業服務納入現代服務業發展規劃、社區建設和社區管理體系，建立和完善專業化、社會化、和市場化的物業管理機制，促進物業服務行業發展。鼓勵采用新技術、新方法，提高物業管理和服務水，落實國家和省有關現代服務業發展的支持政策。

市、縣、區人民政府應當將物業管理工作納入政府工作目標考核。

第五條【部門職責】省人民政府縣級以上人民政府住房和城鄉建設或者房地產行政主管部門(以下簡稱物業管理行政主管部門)負責本省行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

設區的市、縣(市)人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。區人民政府應當確定一個部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

縣級以上人民政府的其他有關部門，發展改革、公安、司法行政、民政、財政、環境保護、城鄉規劃、城市管理、工商、價格、質量監督等部門，應當依照按照各自的職責分工，相互配合，做好相關監督管理工作。

第六條【街道、鄉鎮職責】街道辦事處、鄉鎮人民政府在縣級人民政府房地產行政主管部門物業管理行政主管部門指導下，履行以下職責：具體負責組織協調本轄區業主大會成立和業主委員會換屆工作，調解業主、業主委員會與物業服務企業之間的物業管理糾紛，協調物業管理與社區管理、社區服務的關系。

(一)指導和協助業主大會的成立、業主委員會的選舉;

(二)指導和監督業主大會、業主委員會開展工作;

(三)協調監督建筑物及其附屬設施的專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)使用和管理;

(四)協調物業管理與社區管理、社區服務之間關系，調處業主、業主委員會、物業使用人、物業服務企業在物業管理活動中的糾紛;

(五)協調和監督物業服務企業的交接;

(六)監督老舊小區物業管理。

居民委員會、村民委員會應當協助街道辦事處、鄉鎮人民政府做好與物業管理有關的工作。

居民委員會、村民委員會應當予以協助和配合。

第七條【物業服務行業協會的作用】物業管理協會應當加強行業自律，規范行業經營行為，促進物業服務企業提高服務質量和水。

第十五七條【物業管理區域劃分】(原條例第十五條)一個物業管理區域成立一個業主大會，由一個物業服務企業實施物業管理。

物業管理區域的劃分應當充分考慮共用設施設備、建筑物規模、社區建設、規模經營、方便管理、降低管理成本等因素，按照以下規定進行：

(一)新建住宅小區，包括分期建設或者由兩個以上單位開發建設的，應當按照小區整體規劃設計范圍劃分為一個物業管理區域;

(二)新建住宅小區內的非住宅物業應當與住宅小區劃分為同一個物業管理區域;

(三)地理上自然連接規模較小的住宅小區，經各自的業主大會同意后，可以合并為一個物業管理區域;

(四)商貿、辦公、醫院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業及單幢商住樓宇具有獨立共用設施設備，并能夠封閉管理的，可以劃分為一個物業管理區域。

本條例施行前已經建成并實施物業管理的住宅物業，可以繼續作為一個獨立的物業管理區域。尚未實施物業管理的住宅小區，應當創造條件實施物業管理。

物業管理區域的劃分以有利于實施物業管理為原則，依據批準的規劃方案，綜合考慮規劃條件、建筑物規模、共用設施設備、業主人數、自然界限、社區布局、社區建設等因素確定。

第十六八條【物業管理區域確定】(原條例第十六條)新建物業建設單位在辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前，應當按照前條第七條規定劃分物業管理區域，向設區的市、縣(市)人民政府房地產縣級人民政府物業管理行政主管部門申請劃分登記備案。建設單位應當將劃定的經備案的物業管理區域向物業買受人明示。

物業管理區域劃定后，確需調整的以及已投入使用但尚未劃分物業管理區域的，由設區的市、縣(市)人民政府房地產縣級人民政府物業管理行政主管部門應當會同街道辦事處、鄉鎮人民政府聽取業主意見后作出決定，并在相關物業管理區域內公告。

第二章業主、業主大會及業主委員會

第八九條【業主身份確定】房屋所有權人為業主。

業主身份的確認，以房屋登記簿不動產登記簿或者法律、行政法規規定的其他有效證明為依據。

第九十條【業主權利和義務】業主除享有國務院《物業管理條例》規定的權利外，還享有以下權利：

(一)向業主委員會和物業服務企業提出建議或者質詢;

(二)推選業主代表，并享有被推選權;

(三)依法使用物業共用部位、共用設施設備的權利;

(四)要求其他業主、物業使用人停止違反共同利益的行為。

業主除履行國務院《物業管理條例》規定的義務外，還應當配合、支持物業服務企業按照管理規約、物業服務合同實施的物業管理活動。

物業使用人在物業管理活動中的權利和義務由業主和物業使用人約定，但不得違反法律、法規和管理規約的有關規定。

第十十一條【業主大會和業主委員會的產生】物業管理區域內全體業主組成業主大會，并選舉產生業主委員會作為業主大會的執行機構。業主大會和業主委員會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第十七十二條【籌備成立首次業主大會條件】(原條例第十七條)符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會會議:

(一)入住率達到50%以上的;

(二)首批物業交付滿二年，并且入住率超過30%的;

(三)首批物業交付滿三年的。物業管理區域內，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十或者首批物業交付滿三年的，建設單位應當按照物業管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的規定，及時報送下列籌備成立首次業主大會會議所需的文件資料：

(一)物業管理區域劃分資料;

(二)房屋及建筑物面積清冊;

(三)業主名冊;

(四)建筑規劃總面圖;

(五)共用設施設備的交接資料;

(六)物業服務用房配置確認資料;

(七)其他有關的文件資料。

第十三十八條【首次業主大會會議籌備組組成】(原條例第十八條)業主籌備成立業主大會的，應當在街道辦事處、鄉鎮人民政府的組織協調下，由業主代表、建設單位代表、街道辦事處或者鄉鎮人民政府、和居民委員會或者村民委員會代表組成業主大會會議籌備組，籌備組人數應為單數，其中業主代表所占比例不得低于籌備組總人數的1/2二分之一。籌備組組長由街道辦事處或者鄉鎮人民政府代表擔任。前期物業服務企業應當協助業主大會籌備組做好相關工作。

符合首次業主大會會議召開條件之一，但未及時召開大會的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在接到建設單位、前期物業服務企業或者業主書面報告之日起四十五日內組建業主大會會議籌備組。

業主大會籌備組應當自成立之日起十五日內，將其成員名單和工作職責在物業管理區域內進行公告。

首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。

第十四十九條【首次業主大會會議籌備組職責】(原條例第十九條)首次業主大會會議籌備組履行下列職責：

(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點和內容;

(二)草擬管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則;

(三)確認業主身份，確定業主人數、所擁有的專有部分面積，以及業主在首次業主大會會議上的投票權數;

(四)提出首屆業主委員會委員選舉辦法、，確定候選人條件和名單;

(五)依法確定首次業主大會會議表決規則;

(五)(六)召開首次業主大會會議的其他準備工作。

對前款規定的內容，業主大會籌備組應當在首次業主大會會議召開十五日前，在物業管理區域內顯著位置公告，并將公告首次業主大會會議召開的時間、地點書面通知全體業主。業主對業主身份、投票權數和管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則草案等提出異議的，業主大會籌備組應當予以復核或者修改，并告知異議人。

業主大會籌備組應當自組成之日起90日三個月內組織召開首次業主大會會議。籌備組在業主委員會依法成立后自行解散。

第十一十五條【業主大會的職責】業主大會應當按照法律、法規和業主大會議事規則開展活動。

除國務院《物業管理條例》規定的職責外，業主大會還應當履行下列職責：決定以下事項：

(一)決定物業管理區域內關系業主利益的重大事項;

(二)批準業主委員會工作規則;

(一)制定、修改業主大會議事規則;

(二)制定、修改管理規約;

(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會委員;

(三)(四)聽取和審查業主委員會的工作報告;

(四)(五)改變和撤銷業主委員會不適當的決定;

(五)(六)決定業主大會、業主委員會工作經費的相關事項;

(七)確定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案;

(八)選聘、續聘和解聘物業服務企業;

(九)籌集和使用專項維修資金;

(十)改建、重建建筑物及其附屬設施;

(十一)利用共用部分進行經營以及所得收益的分配與使用;

(十二)法律法規或者管理規約確定應由業主共同決定的事項。

首次業主大會會議應當制定管理規約和業主大會議事規則，選舉產生業主委員會，批準業主委員會工作規則等。

第十二十六條【業主大會表決機制】業主大會決定籌集和使用專項維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設施的，應當經專有部分占建筑物總面積2/3三分之二以上的業主且占總人數2/3三分之二以上的業主同意。業主大會決定其他有關共有和共同管理權利的重大事項，應當經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

前款規定的面積和業主人數，按照下列規定確定:

(一)專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行物權登記的，按照測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的，按照房屋買賣合同記載的面積計算。建筑物總面積，按照專有部分面積之和計算。

(二)業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算。業主總人數，按照兩者之和計算。

第十七二十一條【業主代表制度】(原條例第二十一條)物業管理區域內業主人數較多的，可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選業主代表參加業主大會會議。業主代表的推選、權限由業主大會議事規則規定。

業主代表參加業主大會會議前，應當就業主大會會議討論的事項書面征求其代表的業主意見;對需業主投票表決的，業主贊同、反對或者棄權的具體意見應當經本人簽字后，由業主代表在業主大會會議投票時如實反映。

業主可以委托代理人參加業主大會會議。業主委托代理人參加業主大會會議的，應當出具書面委托書，載明委托事項、委托權限及期限。物業服務企業工作人員不得以業主代理人身份出席。

物業使用人可以列席業主大會。

第十八條【業主大會會議形式和表決辦法】業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業主;無法送達的，應當在物業管理區域內公告。凡需投票表決的，表決意見應由業主本人簽名。

提倡采用信息化技術，改進業主大會表決方式。

第二十二十九條【業主大會定期會議和臨時會議】(原條例第二十二條)業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。有下列情形之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議:

(一)有20%以上業主提議的;

(一)經專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總人數百分之二十以上業主提議的;

(二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

(三)業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情形。

業主委員會未按照上述規定及時組織召開業主大會臨時會議的，街道辦事處(鄉鎮人民政府)、鄉鎮人民政府應當督促或者組織召開業主大會臨時會議。

第二十條業主大會應當建立規范的財務管理制度，專項維修資金、物業共用部位和共用設施設備經營收益、業主大會和業主委員會工作經費應當按照財務要求建賬并及時入賬。業主委員會對原始憑證及形成的會計資料應當妥善保管。

第二十一條【物業管理委員會的成立】不具備成立業主大會條件，或者具備成立條件但未成立業主大會的住宅小區，經縣級人民政府物業管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府指導后仍不能成立的，可以由街道辦事處、鄉鎮人民政府、居民委員會、村民委員會、社區服務機構、建設單位、業主代表等組成所在物業管理區域內的物業管理委員會，組織業主自行或者聘請物業服務企業實施物業管理。

物業管理委員會的人員組成，應當在所在物業管理區域內顯著位置公示。

第二十二二十九條【業主委員會產生辦法】(原條例第二十九條)　業主委員會委員候選人由業主推薦或者自薦，經業主大會會議選舉產生。業主委員會由五至十一人的單數委員組成，每屆任期不超過五年，委員可以連選連任。

業主委員會應當自選舉產生之日起3三日內召開首次業主委員會會議，推選產生主任1一人、副主任1一至2二人。經業主大會同意，業主委員會可以聘請執行秘書，負責處理業主委員會日常事務。

業主委員會應當自選舉產生之日起30三十日內，將業主大會會議的決定、管理規約、業主大會議事規則以及業主委員會組成人員名單等材料報縣級人民政府物業管理房地產行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府備案，并書面告知相關居民委員會、村民委員會。

前款規定的備案事項發生變更的，業主委員會應當在三十日內重新備案，并書面告知縣級人民政府房地產行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府及所在地的相關居民委員會、村民委員會。

第二十三二十八條【業主委員會委員的條件】(原條例第二十八條)業主委員會委員應當符合下列條件:

(一)本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主;

(一)本物業管理區域內的自然人業主或者單位業主代表;

(二)具有完全民事行為能力;

(二)(三)遵守業主大會的決定、管理規約、業主大會議事規則，模范履行業主義務;

(三)(四)熱心公益事業，責任心強，公正廉潔;

(四)(五)身體健康，具有一定的組織協調能力和必要的工作時間。;

(六)本人、配偶及其直系親屬未在為本物業管理區域提供物業服務的企業任職或者有其他利害關系。

第十三二十四條【業主委員會職責】業主委員會應當按照法律、法規和業主大會的決定開展活動。

除國務院《物業管理條例》規定的職權外，經業主大會批準，業主委員會還行使下列職權：

(一)審議物業服務企業制定的物業管理區域內的管理方案、物業管理區域內配套工程和重大維修工程項目年度計劃;

(二)審議物業管理區域內物業服務費的收取標準。

業主委員會履行以下職責：

(一)執行業主大會的決定和決議;

(二)召集業主大會會議，報告業主委員會工作和物業管理實施情況，報告業主大會、業主委員會工作經費和公共收益的分配與使用情況;

(三)與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

(四)及時了解業主、物業使用人、物業服務企業的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

(五)監督管理規約的實施;

(六)督促業主交納物業服務費及其他相關費用;

(七)組織和監督專項維修資金的籌集和使用;

(八)調解物業使用、維護和管理等方面的糾紛;

(九)業主大會賦予的其他職責。

業主委員會作出的決定，應當經全體成員過半數通過，并在物業管理區域內公告。

第十四二十五條【業委會公開義務】除國務院《物業管理條例》規定的義務外，業主委員會還應當履行下列義務：

(一)執行業主大會的決定，遵守業主委員會工作規則;

(二)對物業服務企業的合法經營和管理活動予以支持和配合;

(三)對物業服務企業的行為進行監督，對其不合法、不適當的行為予以制止。

業主委員會應當向業主公開下列情況和資料：

(一)管理規約、業主大會議事規則;

(二)業主大會和業主委員會的決定;

(三)物業服務合同;

(四)專項維修資金的籌集、使用情況;

(五)物業共有部分的收益和使用、分配情況;

(六)占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況;

(七)業主大會和業主委員會工作經費的收支情況;

(八)其他應當向業主公開的情況和資料。

第二十六三十條【業主委員會會議制度】(原條例第三十條)業主委員會任期一般為三年，其組成人員可以連選連任。業主委員會任期屆滿60日前，應當召開業主大會會議進行業主委員會的換屆選舉;逾期未換屆的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當督促或者組織其換屆。

業主委員會任期屆滿后，應當將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交新一屆業主委員會。

業主委員會會議由主任召集和主持。主任因故不能履行職責時，由副主任召集和主持。經三分之一以上委員提議召開業主委員會會議的，應當在七日內召開。主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的，由街道辦事處或者鄉鎮人民政府指定一名委員召集和主持業主委員會會議。

業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出的決定應當經全體成員過半數通過，并在物業管理區域內公告。

業主委員會委員不得委托他人出席業主委員會會議。

業主委員會要求物業服務企業列席會議的，物業服務企業的負責人或者其書面委托的代理人應當列席會議。

第二十七條【業主委員會換屆程序】業主委員會任期屆滿三個月前，應當召開業主大會進行業主委員會的換屆選舉;逾期未換屆的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其限期組織換屆選舉;逾期仍未組織的，可以由居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，組織換屆選舉工作。

業主委員會應當自任期屆滿之日起十日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物，移交給新一屆業主委員會。拒不移交的，新一屆業主委員會可以請求街道辦事處或者鄉鎮人民政府督促其移交。

業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起三日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交本屆業主委員會。拒不移交的，業主委員會、業主或者居民委員會、村民委員會可以請求街道辦事處或者鄉鎮人民政府督促其移交。

移交過程中出現治安事件的，公安機關應當依法及時處理。

第二十八三十一條【業主委員會委員管理】(原條例第三十一條)業主委員會委員有下列情形之一的，經業主大會會議通過，其業主委員會委員資格終止，并其委員職務自行終止，由業主委員會以書面形式在物業管理區域內顯著位置公告:

(一)因物業轉讓、滅失等原因，不再是業主的;

(二)無故缺席業主委員會會議連續三次以上的;

(三)因身體健康等原因喪失履行職責能力的;

(四)因犯罪正在受刑事追究的;

(四)被依法追究刑事責任的;

(五)以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的。

(六)拒不履行業主義務的;

(七)收受物業服務企業或者利害關系業主提供的不當利益或者報酬的;

(八)其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

經業主委員會或者20%以上業主提議，認為有必要增減或者調整業主委員會委員的，由業主大會會議作出決定，并以書面形式在物業管理區域內公告。

第二十九條【業主委員會委員資格終止】業主委員會委員有下列情況之一的，由業主委員會三分之一以上委員或者持有百分之二十以上投票權數的業主提議，業主大會或者業主大會授權的業主委員會，可以決定終止其委員資格：

(一)收受物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬的;

(二)向物業服務企業銷售商品、承攬業務，牟取不當利益的;

(三)損壞公共設施，違法搭建，破壞房屋外觀和承重結構，擅自改變物業使用性質，拒繳物業服務費和專項維修資金，以及違法出租房屋的;

(四)侵害業主合法權益的;

(五)因其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

業主大會會議審議決定是否終止業主委員會委員職務時，應當允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。

第三十條【業主委員會委員調整增減】經業主委員會或者持有百分之二十以上投票權數的業主提議增減或者調整業主委員會委員的，由業主大會會議作出決定，并以書面形式在物業管理區域內公告。

第十五條　一個物業管理區域成立一個業主大會。

物業管理區域的劃分應當充分考慮共用設施設備、建筑物規模、社區建設、規模經營、方便管理、降低管理成本等因素，按照以下規定進行：

(一)新建住宅小區，包括分期建設或者由兩個以上單位開發建設的，應當按照小區整體規劃設計范圍劃分為一個物業管理區域;

(二)新建住宅小區內的非住宅物業應當與住宅小區劃分為同一個物業管理區域;

(三)地理上自然連接規模較小的住宅小區，經各自的業主大會同意后，可以合并為一個物業管理區域;

(四)商貿、辦公、醫院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業及單幢商住樓宇具有獨立共用設施設備，并能夠封閉管理的，可以劃分為一個物業管理區域。

本條例施行前已經建成并實施物業管理的住宅物業，可以繼續作為一個獨立的物業管理區域。尚未實施物業管理的住宅小區，應當創造條件實施物業管理。

第十六條　新建物業建設單位在辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前，應當按照前條規定劃分物業管理區域，向設區的市、縣(市)人民政府房地產行政主管部門申請劃分登記。建設單位應當將劃定的物業管理區域向物業買受人明示。

物業管理區域劃定后，確需調整的，由設區的市、縣(市)人民政府房地產行政主管部門會同街道辦事處、鄉鎮人民政府聽取業主意見后作出決定，并在相關物業管理區域內公告。

第十七條　符合下列條件之一的，應當召開會議:

(一)入住率達到50%以上的;

(二)首批物業交付滿二年，并且入住率超過30%的;

(三)首批物業交付滿三年的。

第十八條　業主籌備成立業主大會的，應當在街道辦事處、鄉鎮人民政府的組織協調下，由業主代表、建設單位和居民委員會或者村民委員會組成業主大會籌備組，其中業主代表所占比例不得低于籌備組總人數的1/2。前期物業服務企業應當協助業主大會籌備組做好相關工作。

符合首次業主大會會議召開條件之一，但未及時召開大會的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在接到建設單位、前期物業服務企業或者業主書面報告之日起45日內組建業主大會籌備組。

業主大會籌備組應當自成立之日起15日內，將其成員名單和工作職責在物業管理區域內進行公告。

首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。

第十九條業主大會籌備組履行下列職責：

(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點和內容;

(二)草擬管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則;

(三)確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;

(四)提出首屆業主委員會委員選舉辦法、候選人條件和名單;

(五)召開首次業主大會會議的其他準備工作。

對前款規定的內容，業主大會籌備組應當在首次業主大會會議召開15日前，在物業管理區域內公告，并將公告時間、地點書面通知全體業主。業主對業主身份、投票權數和管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則草案等提出異議的，業主大會籌備組應當予以復核或者修改，并告知異議人。

業主大會籌備組應當自組成之日起90日內組織召開首次業主大會會議。

第二十條　首次業主大會會議一般應當制定管理規約和業主大會議事規則，選舉產生業主委員會，批準業主委員會工作規則等。

業主可以委托代理人參加業主大會會議。業主委托代理人參加業主大會會議的，應當出具委托書。

第二十一條　物業管理區域內業主人數較多的，可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選業主代表參加業主大會會議。

業主代表參加業主大會會議前，應當就業主大會會議討論的事項書面征求其代表的業主意見;對需業主投票表決的，業主贊同、反對或者棄權的具體意見應當經本人簽字后，由業主代表在業主大會會議投票時如實反映。

第二十二條　業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。有下列情形之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議:

(一)有20%以上業主提議的;

(二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

(三)業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情形。

業主委員會未按照上述規定及時組織召開業主大會臨時會議的，街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當督促或者組織召開業主大會臨時會議。

第二十三條　業主委員會應當在業主大會會議召開15日前通知全體業主，并將業主大會會議討論的事項在物業管理區域內公告。

第二十四三十一條【管理規約內容】管理規約應當包括以下內容：

(一)物業基本情況物業的名稱、地點、面積及戶數;

(二)業主大會的召集程序及決定物業管理區域內重大事項的方式;

(二)公共場所及共用設施設備狀況;

(三)業主使用其物業和物業管理區域內公共場所及共用設施設備的權益;

(四)業主參與物業管理的權利和義務;

(五)業主對業主委員會及物業服務企業的監督權;

(六)物業的使用、維護、裝飾裝修、維護和管理;

(七)業主在本物業管理區域內應當遵守的行為準則;

(八)物業共用部分的經營與收益分配;

(九)物業管理區域內共用部位、共用設施設備產生的供水、供電、供氣、供熱等費用的分攤方式;

(十)專項維修資金籌集、使用和管理;

(九)(十一)違反管理規約的責任;

(十)(十二)其他有關事項。

第二十五三十二條【業主大會議事規則】業主大會議事規則應當就以下事項作出約定：

(一)業主大會的議事方式;

(二)業主大會的表決程序;

(三)業主委員會的組成和委員任期;

(四)業主大會定期會議召開的時間或次數;

(四)(五)其他有關事項。

第二十六條【管理規約、業主大會議事規則生效時間】管理規約、業主大會議事規則自業主大會通過之日起生效，并由業主委員會在物業管理區域內公告。

第二十七三十三條【管理規約、業主大會議事規則的效力】　業主大會、業主委員會作出的決定和，管理規約、業主大會議事規則，應當符合法律、法規的規定，對物業管理區域內的全體業主具有約束力。

業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，縣級人民政府房地產物業管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者予以撤銷，并通告全體業主。

業主大會、業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以依法請求人民法院予以撤銷。

第二十八條　業主委員會委員應當符合下列條件:

(一)本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主;

(二)遵守業主大會的決定、管理規約、業主大會議事規則，模范履行業主義務;

(三)熱心公益事業，責任心強，公正廉潔;

(四)具有一定的組織協調能力和必要的工作時間。

第二十九條　業主委員會應當自選舉產生之日起3日內召開首次業主委員會會議，推選產生主任1人、副主任1至2人。經業主大會同意，業主委員會可以聘請執行秘書，負責處理業主委員會日常事務。

業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，將業主大會會議的決定、管理規約、業主大會議事規則以及業主委員會組成人員名單等材料報縣級人民政府房地產行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府備案，并書面告知相關居民委員會、村民委員會。

前款規定的備案事項發生變更的，業主委員會應當在30日內書面告知縣級人民政府房地產行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府及所在地的居民委員會、村民委員會。

第三十條　業主委員會任期一般為三年，其組成人員可以連選連任。業主委員會任期屆滿60日前，應當召開業主大會會議進行業主委員會的換屆選舉;逾期未換屆的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當督促或者組織其換屆。

業主委員會任期屆滿后，應當將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交新一屆業主委員會。

第三十一條　業主委員會委員有下列情形之一的，經業主大會會議通過，其業主委員會委員資格終止，并以書面形式在物業管理區域內公告:

(一)因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的;

(二)無故缺席業主委員會會議連續3次以上的;

(三)因身體健康等原因喪失履行職責能力的;

(四)因犯罪正在受刑事追究的;

(五)以書面形式向業主大會提出辭職的;

(六)拒不履行業主義務的;

(七)收受物業服務企業或者利害關系業主提供的不當利益或者報酬的;

(八)其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

經業主委員會或者20%以上業主提議，認為有必要增減或者調整業主委員會委員的，由業主大會會議作出決定，并以書面形式在物業管理區域內公告。

第三十二三十四條【業主大會經費和業主委員會委員補貼】業主大會、業主委員會開展工作的經費，以及業主委員會委員的補貼和執行秘書的酬金，其籌集、管理和使用辦法由業主大會確定。可以由業主分攤，也可以從物業共有部分經營所得收益中列支。具體籌集、管理和使用辦法由業主大會確定。

前款規定的費用的籌集和使用情況，業主委員會應當定期以書面形式在物業管理區域內公告，接受業主的監督。

業主委員會應當于每年3月底前以書面形式在物業管理區域內公布上一年業主大會、業主委員會經費收支情況，接受業主監督。經持有百分之二十以上投票權數的業主提議，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織有關部門或委托第三方進行審計。審計費用由全體業主承擔。

提倡建立業主委員會主任離任審計制度。

第三十五條【監事會制度】業主大會可以設立業主監事會或者獨立監事，監督業主委員會的工作，履行業主大會賦予的職責。

業主大會設立業主監事會或者獨立監事的，業主大會議事規則應當對業主監事會或者獨立監事的職責、議事規則和工作經費，監事的選舉規則、資格、人數、任期等事項進行約定。

第三章　前期物業管理

第三十三條新建住宅小區配套建筑及設施設備的建設，應當按照住宅小區規劃、嚴格執行國家和省有關設計規范和工程建設標準。

第三十六條【前期物業管理規定】新建物業實行前期物業管理。在業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位應當依法選聘物業服務企業實施前期物業管理。

第三十四三十七條【前期物業服務企業選聘辦法】建設單位應當在銷售物業前通過政府公共資源交易臺或者其他公開招投標的方式，選聘具有相應資質的物業服務企業實施前期物業管理。

投標人少于三個或者建筑面積五萬方米以下的住宅物業、建筑面積二萬方米以下的非住宅物業，經縣級人民政府房地產物業管理行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

建設單位應當與選聘的物業服務企業簽訂書面的前期物業服務合同。

建設單位應當提供前期物業管理開辦費，用于購買物業辦公設備等固定資產。

第三十五三十八條【建設單位有關物業管理的權利和義務】建設單位可以邀請前期物業服務企業提前介入項目的開發建設，對項目的規劃設計方案、配套設施建設、工程質量控制、設備運行管理等事項，提出與物業管理有關的建議。

建設單位組織項目工程驗收和分戶驗收時，應當通知前期物業服務企業參與。

第三十六三十九條【建設單位報送有關物業管理的資料】新建物業的建設單位在申領商品房預售許可證或者現房銷售備案前，應當向市、縣、區設區的市、縣(市)人民政府物業管理行政房地產主管部門報送以下材料：

(一)建設單位與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同;

(二)經批準的物業項目規劃設計方案;

(三)標注物業服務用房具體位置、面積的樣圖和配置標準的書面承諾;

(四)應當招投標的物業管理項目招投標情況的書面材料;

(五)物業配套建筑和設施設備的清單及產權歸屬說明等資料。

第三十三四十條【執行標準】(原條例第三十三條)新建物業的住宅小區配套建筑及設施設備的建設，應當按照住宅小區規劃、嚴格執行國家和省有關設計規范和工程建設標準。

第三十七四十一條【新建物業的配套建筑及設施設備住宅小區的交付條件】新建物業住宅小區的配套建筑及設施設備符合下列條件后，建設單位方可辦理物業交付手續：

(一)水、電納入城市管網，安裝分戶計量裝置和控制裝置，并對物業服務用房、共用部位公用場地、公共用設施設備以及同一物業管理區域內非住宅用戶配置獨立的水、電計量裝置;

(二)在城市管道燃氣、集中供熱主管網覆蓋的區域，完成住宅室內、室外燃氣、供熱管道的敷設且與相應管網連接，并按照規劃要求安裝分戶計量裝置和控制裝置;

(三)電話通信線、有線電視線和寬帶數據傳輸信息端口敷設到戶，安全監控裝置及其他安全防范設施設備按照規劃設計要求配置到位;

(四)按照規劃要求完成消防和人民防空工程設施建設;

(五)按照規劃要求完成教育、郵政、文化、醫療衛生、體育、環境衛生等設施以及社區管理用房建設;

(六)按照規劃要求完成小區道路建設，并與城市道路或者公路相連;

(七)按照規劃要求完成綠化建設及車庫、車位的配置;

(八)建筑物及其配套設施的標志標識完整、清晰;

(九)法律、法規規定的其他條件。

第三十八四十二條【物業主管部門的職責】設區的市、縣(市)市、縣、區人民政府房地產物業管理行政主管部門可以對本條例第三十七條四十一條規定的事項進行現場綜合查驗。對綜合查驗發現的問題，責令建設單位及時限期整改。;逾期不整改的，不得交付使用。

綜合查驗結果和整改情況應當在物業管理區域內公告。

第三十九四十三條【臨時管理規約的備案】建設單位應當依照省人民政府住房和城鄉建設行政主管部門公布的臨時管理規約示范文本，制定臨時管理規約，報縣級人民政府房地產物業管理行政主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)、鄉鎮人民政府備案。臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。

在首次業主大會通過的管理規約生效后，臨時管理規約即行失效。

第四十四十四條【銷售物業的公示內容】建設單位銷售物業時，應當在銷售場所將經批準的規劃設計方案、物業管理區域的劃分、臨時管理規約及物業服務用房和物業共用部位、共用設施設備、前期物業服務合同等相關材料予以公示，并向物業買受人提供書面公示材料。

物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當書面承諾就遵守臨時管理規約予以書面承諾。

第四十一四十五條【前期物業管理明示內容和終止條件】建設單位與物業買受人簽訂物業買賣合同時，應當向物業買受人明示前期物業服務合同及物業服務企業名稱、服務內容、服務標準、收費標準、計費方式和起始時間等內容。

前期物業服務合同作為物業買賣合同的附件，對物業買賣雙方和物業服務企業具有約束力。前期物業服務合同可以約定期限;約定期限未滿，業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

前期物業服務費用由物業買受人按照房屋買賣合同約定的標準承擔，房屋買賣合同未約定的，由建設單位承擔。

第四十二四十六條【物業共用部位、共用設施設備的所有權、使用權】業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位和物業服務企業不得擅自處分。

業主大會成立前，建設單位或前期物業服務企業利用物業共用部位、共用設施設備獲得的收益應當單獨列賬，收益百分之七十納入專項維修資金，剩余的百分之三十可以用于補貼物業服務費。

第四十三四十七條【業主共有的物業服務用房權屬登記】物業管理區域內屬業主共有的物業服務用房等配套建筑，由建設單位在物業項目綜合查驗合格后60日內負責申請房屋權屬登記。登記機構應當在不動產登記簿中對屬業主共有的物業服務用房等配套建筑予以記載。業主有權查詢。

第四十四四十八條【物業服務用房配置規定】物業服務用房的配置應當符合下列規定：

(一)物業管理區域物業總建筑面積五萬方米以下的，按照不少于建筑面積一百方米配置;

(二)物業管理區域物業總建筑面積二十五萬方米以下的，按照物業總建筑面積2‰千分之三配置;總建筑面積超過二十五萬方米的，超過部分按千分之一1‰的標準配置;

(三)新建住宅小區按照不少于物業地上總建筑面積的千分之三配置物業服務經營性用房;

(四)物業服務用房應當在地面以上，相對集中，便于開展物業服務活動，并且具備采光、通風、水、電、通信等正常使用功能和具有獨立的通道。

物業服務用房應當包括物業服務辦公用房、業主委員會辦公用房等，其中，用于業主委員會辦公用房建筑面積不低于二十方米。議事活動用房的，應當按照配置物業服務用房的比例合理確定，一般按照建筑面積二十至四十方米配置。

物業服務用房不得計入公攤面積，所有權屬于全體業主。建設單位移交物業服務用房，不得收取任何費用，并提交登記證明。

未經全體業主業主大會同意，物業服務企業不得改變物業服務用房的用途或將物業服務用房出租、抵押、轉讓。

第四十五四十九條【公共服務設施的歸屬】規劃要求在住宅小區內配套建設公共服務設施中的會所、幼兒園、車庫等公共服務設施的歸屬權屬，應當在土地出讓合同中明確，并在商品房買賣合同中約定注明。約定屬于建設單位所有的，建設單位應當提供產權歸其所有的證明文件，并優先滿足業主需要。

第四十六條建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。

建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。

第四十七五十條【共用部位、共用設施設備承接查驗】物業服務企業在承接新建物業項目時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗，發現問題應當書面告知建設單位，建設單位應當及時進行整改。

新建物業交付使用前，物業服務企業和建設單位，應當按照國家有關規定和前期物業服務合同約定，共同對物業共用部位、共用設施設備進行承接查驗;未進行承接查驗的，不得交付使用。物業服務企業不得承接未經查驗或者查驗不合格的物業。

第四十八五十一條【建設單位向物業服務企業移交資料】在辦理物業承接查驗時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：

(一)竣工總面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料;

(二)共用設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

(四)物業管理區域內各類建筑物、場地、設施設備的清單;

(五)園林施工圖紙及樹種清單;

(六)業主名冊;

(七)物業的使用、維護、管理必需的其他資料。

前期物業服務合同終止時，物業服務企業應當將物業服務用房和物業共用部位、共用設施設備及相關資料移交業主委員會。

建設單位、物業服務企業、業主委員會及其工作人員不得泄露業主個人信息資料。

第五十二條　【承接查驗備案】物業服務企業應當自物業交接后三十日內，持下列文件向縣級人民政府物業管理行政主管部門辦理備案手續：

(一)前期物業服務合同;

(二)臨時管理規約;

(三)物業承接查驗協議;

(四)建設單位移交資料清單;

(五)查驗記錄;

(六)交接記錄;

(七)其他承接查驗有關的文件。

第四十九五十三條【工程質量保修金】建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。

建設單位提取的物業工程質量保修金，應當專戶存儲，專項用于物業保修期內房屋及其配套設施設備的維修，并接受業主、業主委員會和物業服務企業的監督。質保期滿后，建設單位申請返還工程質量保修金的，應當征求物業服務企業意見，并經縣級人民政府物業管理行政主管部門同意。物業工程質量保修金提取的比例與管理使用辦法，由設區的市人民政府制定，報省人民政府住房和城鄉建設行政主管部門備案。

第五十四條【公共服務專業經營單位職責】新建物業管理區域內的供水、供電、供氣、供熱、通信等終端用戶的分戶計量表或者終端用戶入戶端口以外的專業經營設施設備，應當符合國家技術標準和專業技術規范。

建設單位在組織竣工驗收時，應當通知供水、供電、供氣、供熱、通信等專業經營單位參加;在竣工驗收合格后，應當將物業管理區域內專業經營設施設備移交給專業經營單位負責管理，專業經營單位應當接收并承擔維修、養護和更新的責任，有關費用由專業經營單位承擔。

老舊住宅小區內的專業經營設施設備需要改造的，按專業經營單位要求改造后，業主大會決定移交給專業經營單位管理的，專業經營單位應當接收。

第四章物業管理服務

第五十五十五條【資質與信用管理】物業服務企業應當按照國家規定取得具備相應的資質，不得超越資質等級承接物業服務業務。

物業服務企業在非注冊地承接物業服務項目，應當向物業項目所在地市、縣設區的市或者縣(市)人民政府房地產物業管理行政主管部門備案。

從事物業管理的人員應當按照國家規定，取得職業資格證書。

房地產縣級以上人民政府物業管理行政主管部門應當加強物業管理專業人才隊伍建設，建立物業服務企業信用信息系統和信用檔案，對物業服務企業實行動態監督管理。及其管理人員的信用檔案。

第五十一五十六條【物業服務企業權利】物業服務企業享有以下權利：

(一)根據有關法律、法規規定和物業服務合同約定，對物業及其環境、相關秩序進行管理;

(二)依照國家、省有關規定和物業服務合同約定收取服務費用;

(三)制止違反物業管理規約的行為;

(四)選聘專營企業承擔專項經營業務;可以將專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人;

(五)法律、法規規定或者業主大會授予的其他權利。

物業服務企業按照國家和省有關規定享受第三產業優惠政策。

第五十二五十七條【物業服務企業義務】物業服務企業應當履行以下義務：

(一)以為業主服務為宗旨，提供質價相符的物業服務提高服務質量和水;

(二)按照物業服務合同約定，提供安全防范、衛生保潔、共用部位及設施設備日常維修養護等服務物業服務;

(三)按照規定每半年公布物業服務費收支情況;

(四)接受業主和業主委員會的監督;

(五)協助有關部門提供社區服務，開展社區文化活動;

(六)法律、法規規定或者物業服務合同約定的其他義務。

物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。未履行約定的，應當依法承擔相應的法律責任。

第五十八條【物業服務企業選聘】業主大會應當通過政府公共資源交易臺或者其他公開招投標的方式，選聘具有相應資質的物業服務企業;投標人少于三人或者住宅規模較小的，經縣級人民政府物業管理行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

業主大會決定采用協議方式選聘物業服務企業的，業主委員會應當將兩家以上備選的物業服務企業的基本情況、擬簽訂的物業服務合同的主要內容在物業管理區域內公示。業主委員會根據多數業主意見對公示內容調整后，提請業主大會投票表決。

第五十三五十九條【物業服務合同內容】業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。

物業服務合同應當包括下列事項:

(一)物業管理區域范圍及基本情況、基本情況和項目負責人;

(二)物業共用部位、共用設施設備的使用、管理和維護;

(三)物業服務用房的配置、使用、維修和管理;

(四)公共綠化的維護，以及公共區域的環境衛生、相關秩序維護;

(五)車輛的停放管理;

(六)物業服務質量標準;

(七)物業服務費用收取標準和方式;

(八)物業檔案資料的保管;

(九)物業服務合同期限;

(十)雙方的權利義務;

(十一)違約責任;

(十二)物業服務合同終止、解除條件;

(十三)其他事項。

物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起三十日內，將物業服務合同報送縣級人民政府物業管理行政主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府備案。

省人民政府住房和城鄉建設行政主管部門應當制定、公布物業服務合同示范文本。

第五十四六十條【物業服務合同簽訂】物業服務合同簽訂前，業主委員會應當將擬簽訂的物業服務合同在物業管理區域內公示，充分聽取業主意見后，再提交業主大會通過。物業服務合同內容確如需調整變更的，業主委員會應當將調整變更的內容在物業管理區域內公示，并按照業主大會規定的程序確認調整變更合同。

前款規定的公示時間不得少于十日。

物業服務企業應當按照物業服務合同指派項目負責人。更換項目負責人的，應當及時告知業主并在物業管理區域內顯著位置進行公示。

第五十五六十一條【物業服務合同續簽】物業服務合同期限屆滿前九十日，業主委員會應當召集業主大會會議，討論決定物業服務企業的聘用事宜。業主大會決定繼續聘用的，應當依法與物業服務企業簽訂新的物業服務合同;不繼續聘用的，應當依法重新選聘新的物業服務企業。業主大會決定不續聘的，應當及時告知物業服務企業。

提前解除物業服務合同的，提出解除合同的一方應當于六十日前書面告知合同另一方，在物業管理區域內公告，并書面告知所在地的縣級人民政府房地產物業管理行政主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府。

第五十六六十二條【物業服務企業交接】物業服務合同解除或者終止后，物業服務企業應當與業主委員會原物業服務企業應當在物業服務合同解除或者終止，并在新的物業服務企業選聘后十五日內退出，并按照法律、法規規定和合同約定，履行下列交接義務：向業主委員會或者其他代管單位移交下列資料和財物：

(一)移交本條例第四十八條五十一條規定的材料;

(二)移交物業服務期間形成的有關物業及設施設備改造、維修、運行、保養的有關資料及物業服務檔案;

(三)物業服務用房和物業共用部位、共用設施設備;

(四)移交清算預收、代收的有關費用及相關賬冊、票據;

(五)法律、法規規定的應當移交的其他事項。

業主大會重新選聘物業服務企業后，業主委員會或者其他代管單位應當將前款所列資料和財物移交重新選聘的物業服務企業，原物業服務企業應當與新選聘的物業服務企業做好物業管理交接工作。

原物業服務企業在辦理交接至撤出物業管理區域的期間內，應當維持正常的物業管理秩序，但物業服務合同另有約定的除外。

物業服務企業未辦理交接手續，不得擅自撤離物業管理區域、停止物業服務。

第六十三條【物業服務企業交接的監管】縣級人民政府物業管理行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府應當加強對物業管理交接工作的指導、協調和監管。

被解聘的物業服務企業拒不撤出物業管理區域的，街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當責令其限期撤出，發生治安事件的，公安機關應當依法及時處理;業主委員會或者相關業主可以依法提起訴訟或者申請仲裁。

第六十四條【物業服務應急管理】物業服務企業退出物業項目時，業主大會仍未選聘到新物業服務企業的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當進行應急管理。居民委員會、村民委員會可以在街道辦事處、鄉鎮人民政府指導和監督下，根據應急管理的需要負責組織不超過六個月的基本保潔、秩序維護等服務。

第五十七六十五條【物業服務費用確定辦法】物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水質量相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照價格主管部門會同物業管理行政主管部門制定的物業服務收費辦法，國家和省物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。業主應當按照物業服務合同的約定交納物業服務費用。

實行政府指導價的，價格主管部門應當會同物業管理行政主管部門，根據物業類型、服務內容、服務等級和物價指數變動等情況，制定相應的基準價和浮動幅度，并向社會公布。

物業發生轉移或者滅失的，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用。

第五十八六十六條【物業服務費收支制度】物業服務企業應當按照國家和省有關規定公布物業服務內容、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況，業主委員會應當對所公布的內容進行監督核查，并將核查報告在本物業管理區域內公布。

物業服務企業應將一定比例的物業公共服務費獨立建賬，專項用于物業共用部位、共用設施設備維修養護，每年公布一次收支使用情況，接受業主監督。物業服務企業撤出后，將剩余部分按本條例第六十二條規定一并移交。

價格主管部門應當會同房地產物業管理行政主管部門，加強對物業服務企業收費項目、標準的監督。

第六十七條【公共設施設備費用分攤】物業服務收費可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業服務合同約定。實行酬金制收費方式的，物業服務企業應當按照規定對物業服務各項資金的收支建立臺賬，并接受業主委員會的核查。

物業服務企業應當定期公布共用部位、共用設施設備產生的供水、供電、供氣、供熱的用量、單價、金額，并按照實際費用和物業服務合同約定的方式由全體業主分攤。

業主或者業主委員會對公布的共用部位、共用設施設備產生的供水、供電、供氣、供熱費用的分攤情況提出異議的，物業服務企業應當答復。

第六十二六十八條【專業經營單位公共服務設施收費】(原條例第六十二條)物業管理區域內，供水、供電、供氣等單位應當對最終用戶實行裝表到戶、收費到業主，直接為業主服務。

供水、供電、供氣、供熱、通信、電視等單位可以委托物業服務企業代收有關費用，并按約定支付手續費。

物業服務企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位應當按照最終用戶使用的計量器具顯示的量值向其收取費用，不得轉嫁戶外管線或者其他設施的損耗和損失。

住宅物業管理區域內的公共路燈、樓梯燈、人防工程、車庫、電梯、二次供水的用電，綠化用水用電，消防用水等的收費，應當執行居民用水用電價格標準。

專業經營單位可以委托物業服務企業代收有關費用，并按約定支付手續費，但接受委托的物業服務企業，不得向業主收取手續費等額外費用。

第五十九六十九條【物業交付】已交付業主的物業，物業服務費由業主承擔。;未交付業主的或者已竣工但尚未售出的物業，物業服務費由建設單位承擔。

前款所稱交付是指在房屋買賣合同約定的時間內，業主收到書面交付通知并辦妥相關交付手續。業主收到書面交付通知后，在通知期限內無正當理由不辦理相關交付手續的，視為交付。建設單位沒有事先書面通知的，以業主實際辦妥相關交付手續為準。

第六十七十條【物業維護報告制度】物業服務企業應當嚴格按照國家有關物業服務規范和標準提供服務，加強物業共用部位、共用設施設備運行狀況的日常檢查;對物業共用部位、共用設施設備運行狀況應當于每年第四季度向業主委員會書面報告，并在物業管理區域內公告。

第六十一七十一條【物業服務企業安全責任制度】物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作，制定物業管理區域內安全防范應急預案，對突發性事件應當采取應急措施，及時報告有關行政管理部門和相關單位，并協助做好救助工作。

物業服務企業應當按照物業服務合同中關于安全防范的約定，落實安全防范措施，做好物業管理區域內的安全防范工作。物業服務企業未履行物業服務合同義務或者履行合同義務不符合約定，導致業主、物業使用人人身、財產受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

物業管理區域內發生安全事故等突發事件時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。

業主、物業使用人對人身、財產安全有特殊保護要求的，由業主、物業使用人與物業服務企業另行約定。

物業服務企業人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，但不得侵害業主、物業使用人公民的合法權益。

第六十二條【專業經營單位公共服務設施收費】物業管理區域內，供水、供電、供氣等單位應當對最終用戶實行裝表到戶、收費到業主，直接為業主服務。

供水、供電、供氣、供熱、通信、電視等單位可以委托物業服務企業代收有關費用，并按約定支付手續費。

物業服務企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

第六十三七十二條【物業服務企業考核】房地產物業管理行政主管部門應當加強對物業服務企業的監督管理，定期對其服務質量進行考核，促進物業服務企業提高服務水。

市容、公安、工商、環保、衛生、規劃等行政管理部門應當加強物業管理區域內公共秩序、治安消防、市容衛生、房屋使用等的監督管理，依法處理違法行為。

推進建立物業服務第三方評估監理機制。

物業服務評估監理機構從事物業服務評估監理活動，應當遵循獨立、客觀、公正的原則。

物業管理協會可以依照國家和省有關規定，制定物業服務規范和等級標準，建立和完善物業服務企業以及物業服務從業人員的自律制度，提倡對項目負責人實行考核，配合房地產物業管理行政主管部門建立健全信用檔案。

第六十四七十三條【物業管理投訴受理制度】縣級以上人民政府房地產行政主管部門應當建立物業管理投訴受理制度，對業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴，應當自收到之日起15日內進行調查、處理，并將調查或者處理結果答復投訴人;屬于其他部門、單位職責的，房地產行政主管部門應當及時轉交有關部門或者單位并告知投訴人。

縣級人民政府城市管理、公安、價格、工商、環保、衛生、規劃、園林等行政管理部門，應當加強物業管理區域內公共秩序、治安消防、物業服務收費、環境衛生、房屋使用、小區綠化等方面的監督管理，建立違法行為投訴登記制度，并在物業管理區域內顯著位置公布聯系方式，依法處理物業管理區域內的違法行為;有關部門應當自收到投訴之日起三十日內進行調查、處理，并將調查或者處理結果答復投訴人。

第七十四條【矛盾糾紛化解機制】縣級以上人民政府有關行政管理部門應當加強對物業管理矛盾糾紛行政調解、司法調解和人民調解的指導和監督，建立物業管理矛盾糾紛調處機制。

街道辦事處、鄉鎮人民政府和居民委員會、村民委員會應當將物業管理矛盾糾紛調處納入矛盾調處工作內容，人民調解委員會、人民調解小組應當加強物業管理矛盾糾紛調處工作。

第六十五七十五條【聯席會議制度】實行物業管理聯席會議制度。物業管理聯席會議由縣級人民政府房地產行政主管部門會同街道辦事處、鄉鎮人民政府召集，居民委員會或者村民委員會、物業服務企業、專業經營單位和城市管理執法、公安派出所等單位及業主委員會或者業主代表參加。

物業管理聯席會議主要協調解決下列事項：

街道辦事處、鄉鎮人民政府應當建立由居民委員會、村民委員會、業主委員會或業主代表、物業服務企業、專業經營單位，以及公安派出所、司法所等相關職能部門參加的聯席會議制度，依法協調解決下列事項：

(一)業主委員會未依法履行職責;

(二)業主委員會未依法換屆;

(三)物業服務企業未依法退出和辦理交接手續;

(四)物業管理與服務過程中發生的重大矛盾糾紛;

(五)其他需要協調解決的相關事項。

第七十六條【業主自行管理】業主可以依法決定對物業管理區域實施自行管理。實施自行管理的應當通過管理規約就管理事項、管理實施方式、管理責任的承擔方式等事項共同作出約定。

電梯、消防等有特定要求的設施設備，應當委托專業機構進行維修和養護。

第五章　物業的使用與維護

第六十六七十七條【房屋裝飾裝修】物業服務企業應當對業主或者物業使用人裝飾裝修房屋進行指導和監督。

業主或者物業使用人裝飾裝修房屋，應當事先告知物業服務企業;物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主或者物業使用人，并加強巡查。

業主或者物業使用人對房屋裝飾裝修的，應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當告知房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項。

物業服務企業對房屋裝飾裝修活動進行入戶巡查時，業主或者物業使用人、裝飾裝修施工人員應當配合。

第六十七七十八條【物業租賃】物業出租的，業主或者物業使用人應當在簽訂物業租賃合同后，及時將物業承租人、出租期限、物業服務費用交納的約定等情況書面告知業主委員會和物業服務企業。

第六十八七十九條【物業管理區域內禁止行為】物業管理區域內禁止下列行為:

(一)拆改房屋承重結構;

(二)侵占、損壞物業的共用部位、共用設施設備;

(三)違法搭建建筑物、構筑物;

(四)違反法律、法規和管理規約，以及未經有利害關系的業主同意，改變建筑物及其附屬設施的用途將住宅改變為經營性用房;

(五)擅自改變房屋外觀，影響他人生活、工作或者市容環境;

(六)違反規定擺攤設點、占道經營;

(七)違反規定傾倒垃圾、污水和雜物，焚燒垃圾;

(八)在建筑物、構筑物上涂寫、刻畫或者違反規定懸掛、張貼宣傳品;

(九)違反規定停放自行車和機動車輛;

(十)堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質的物品，排放有毒、有害物質或者發出超過規定標準的噪音;

(十一)法律、法規和規章禁止的其他行為。

違反前款規定的，其他業主、業主委員會、物業服務企業應當有權予以制止。制止無效的，物業服務企業、業主委員會應當及時報告有關行政主管部門。有關行政主管部門在接到報告后，應當依法予以制止或者依法處理。

第六十九八十條【業主安裝設施規定】業主或者物業使用人封閉陽臺以及安裝空調外機、太陽能熱水器、防盜網、遮陽罩、外置式晾衣架等設施的，應當遵守臨時管理規約或者管理規約，保持物業的安全、整潔、美觀。

第七十八十一條【物業安全責任】物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。

責任人不履行維修養護義務的，經業主大會或業主委員會同意，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。

第八十二條【物業管理區域車位車庫】物業管理區域內規劃用于停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足本區域內業主的需要，其歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

建設單位出售車位、車庫的，應當告知業主或者在物業管理區域內顯著位置公示擬出售車位、車庫的產權證明文件和出售價格。擬出售車位、車庫數量少于本區域要求購買車位、車庫業主的房屋套數的，應當通過抽簽等公方式確定，每戶業主只能購買一個車位或者車庫。

建設單位未出售或者未附贈的車位、車庫，業主要求承租的，建設單位不得拒絕。擬出租車位、車庫數量少于本區域要求承租車位、車庫業主的房屋套數的，應當通過抽簽等公方式確定給未購買或者未受贈車位、車庫的業主，每戶業主只能承租一個車位或者車庫。

第七十一八十三條【共有的道路或者其他場地停放車輛】任何單位和個人不得擅自占用業主共有的道路或者其他場地用于停放車輛，確需占用物業管理區域內業主共有的道路或者其他場地停放車輛的，應當經業主大會同意并收取車位場地使用費車輛停放費。車位場地使用費車輛停放費屬于全體業主共有。

車輛在物業管理區域內行駛、停放，應當遵守物業管理區域相關管理規定，。任何單位和個人停放車輛不得占用消防通道。

規劃、消防、公安機關交通管理等行政主管部門應當加強對物業管理區域停車位施劃的指導。

第八十四條【共有的道路或者其他場地停車等收益】物業服務企業應當將第八十三條規定的屬于業主共有的車輛停放費單獨列賬。業主委員會應當對車輛停放費的收支情況進行監督，并向業主大會報告。

業主大會成立前，需要占用業主共有的道路或者其他場地停放車輛的，應當在前期物業服務合同中約定。車輛停放費在扣除相關成本后，百分之七十納入專項維修資金，其余部分可以用于補貼物業服務費。

業主大會成立后，需要占用業主共有的道路或者其他場地用于停放車輛，以及利用業主共用部位、共用設施設備從事廣告等經營性活動的，物業服務企業應當提請業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定后，依法辦理有關手續并公示。利用業主共用部位、共用設施設備從事廣告等經營性活動的，還應當經有利害關系的業主同意。收益按照業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定、物業服務合同約定使用;沒有決定或者約定的，按照前款規定的比例使用。

建立物業管理區域公共經營收益財務賬目定期審計和公示制度。

第八十五條【人防設施】物業管理區域內依法配建的人民防空工程時用作停車位的，應當向全體業主開放，不得將停車位出售、附贈;出租的，租賃期限不得超過三年。

人民防空工程時用作停車位收取的停車費、租金，應當依照有關規定，用于該人防工程設施的維護管理和停車管理的必要支出，有剩余費用的，百分之七十納入專項維修資金，其余部分可以用于補貼物業服務費。

第七十二八十六條【維修資金繳納】住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者住宅小區外與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當交存專項維修資金。但一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外。

業主交存的專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位和共用設施設備的維修、更新、改造，不得挪作他用。設區的市、縣、區縣(市)人民政府房地產物業管理行政主管部門、業主委員會應當按照國家規定每年至少一次向業主公布專項維修資金的交存、使用、增值、結存等情況。

專項維修資金的管理，實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。設區的市、縣(市)人民政府物業管理行政主管部門應當會同同級人民政府財政部門建立健全專項維修資金的使用、管理和監督制度。

專項維修資金的交存、使用和管理，按照國家和省有關規定執行。

第八十七條【維修資金管理】專項維修資金的管理，實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。市、縣人民政府物業管理行政主管部門應當會同同級人民政府財政部門建立健全專項維修資金的使用、管理和監督制度。

業主大會成立前，專項維修資金由物業管理行政主管部門代行管理。業主大會成立后，根據業主大會決定，選擇代行管理或自行管理。

業主大會選擇自行管理專項維修資金的，應當接受物業管理行政主管部門的監督，在物業管理行政主管部門指定的銀行設立專項維修資金專戶。

設區的市按照國家和省有關規定，應當制定專項維修資金交存、使用和管理的具體辦法。

第八十八條【電梯、消防等設備更新改造】本條例施行后受讓土地的住宅物業配置電梯的，建設單位應當在交付使用前按照建筑安裝總費用百分之一的比例交存資金，專項用于電梯、消防等設施設備的更新和改造。該資金歸業主所有，納入物業管理區域專項維修資金管理。

第八十九條【應急維修、更新改造】發生下列危及房屋安全情形之一，需要立即對住宅物業共用部位、共用設施設備進行應急維修、更新和改造，相關的業主不能形成法定多數意見的，物業服務企業、業主委員會或者相關業主可以提出應急處置方案，經專項維修資金管理部門復核后進行應急處置：

(一)屋面、外墻體防水損壞造成大面積滲漏的;

(二)電梯故障危及人身安全的;

(三)公共護(圍)欄破損嚴重，危及人身、財產安全的;

(四)樓體單側外立面有脫落危險的;

(五)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產安全的;

(六)危及房屋安全的其他情形。

應急維修費用經過審計并向業主公示后，從相關業主的專項維修資金分戶賬中按照專有面積分攤列支。

第七十三九十條【物業公共部分維修】物業共用部位、共用設施設備維修、更新時，相鄰業主、物業使用人應當予以配合;因相鄰業主、物業使用人阻撓維修、更新造成其他業主、物業使用人財產損失的，責任人應當負責修復或者賠償。因物業維修、更新造成相鄰業主、物業使用人的自用部位、自用設備損壞或者其他財產損失的，責任人應當負責賠償。

第七十四條利用物業共用部位、共用設施設備進行經營性活動的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的書面同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益30%用于補貼物業管理公共服務費，70%納入專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

第七十五條建設單位應當在物業建成后，將供水、供電、供氣、供熱、通信、電視等設施，按照規定移交給專業經營單位進行維護管理。

供水、供電、供氣、供熱、通信、電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。

前款規定的單位委托物業服務企業代為維修、養護的，應當簽訂委托合同，并支付相應的維修、養護費用。

第九十一條【改造規定】住宅物業需要使用共有部分增設電梯等進行改造的，應當經本幢或本單元房屋專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主同意，符合規劃、土地、建設、環境保護、消防管理等法律、法規和技術標準，并且依法辦理相關批準手續。

第九十二條【舊住宅小區改造】對配套設施不齊全、環境較差的舊住宅小區，市、縣、區人民政府應當采取措施進行改造整治，并將改造整治規劃和年度計劃向社會公布。舊住宅小區的范圍，由設區的市、縣級人民政府確定。

舊住宅小區內的道路、照明、綠地及文化體育、安全防范、物業服務用房等配套建筑及設施設備的改造建設資金，主要由政府承擔;業主專有部分的設施設備改造支出，由業主承擔。

第六章法律責任

第七十六九十三條有下列行為之一的，依照國務院《物業管理條例》的規定處罰:

(一)住宅物業的建設單位未通過政府公共資源交易臺或者其他公開招投標的方式，選聘具有相應資質的物業服務企業實施前期物業管理的;住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘前期物業服務企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘前期物業服務企業的;

(二)擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的;

(三)不移交有關資料的;

(四)未取得資質證書從事物業服務的;

(五)建設單位在物業管理區域內不按照規定配置物業服務用房的;

(六)物業服務企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的;

(七)挪用專項維修資金的;

(八)未經業主大會同意，物業服務企業擅自改變物業服務用房的用途的。

違反前款第二項、第八項規定，有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。

第九十四條違反本條例第十二條規定，建設單位未按照規定及時向街道辦事處或者鄉鎮人民政府報送籌備首次業主大會會議所需文件資料的，由縣級人民政府物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下的罰款。

第九十五條違反本條例第十三條第二款規定，街道辦事處或者鄉鎮人民政府在收到籌備首次業主大會書面報告后，未按規定時間組建業主大會籌備組的，由縣級人民政府物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，對負有直接責任的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分。

違反本條例第十三條第四款規定，建設單位拒不承擔首次業主大會籌備經費的，由縣級人民政府物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處五萬元以上十五萬元以下的罰款。

第九十六條違反本條例第五十四條第二款規定，專業經營單位拒不承擔維修、養護或者更新責任的，由縣級以上人民政府依法行使監督管理權的部門責令限期改正，造成業主損失的，應當依法承擔賠償責任。

第七十七九十七條違反本條例第五十六條六十二條第一款、第四款規定，物業服務企業未按期退出或者擅自撤離的，由縣級以上人民政府房地產物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，由縣級以上人民政府房地產物業管理行政主管部門處以五萬元以上十萬元以下的罰款。

第九十八條【業主拖欠物業服務費處罰規定】違反本條例第六十五條第一款規定，業主未按照物業服務合同的約定交納物業服務費用的，業主委員會、物業服務企業可以通過上門催交、在物業管理區域內顯著位置公示等形式，督促其限期交納;逾期不交納的，物業服務企業可以申請調解、仲裁，也可以提起訴訟。

第九十九條【有關物業服務公示處罰規定】違反本條例第六十六條第一款規定，物業服務企業未按照國家和省有關規定公布物業服務內容、服務標準、收費項目、收費標準或者公布失實的，由縣級人民政府價格行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上五萬元以下罰款。

第一百條違反本條例第七十九條第一款第一項規定的，縣級以上人民政府建設行政主管部門應當責令限期改正，恢復原狀，涉及建筑主體或者承重結構變動的裝修工程，工程設計方案未經具有相應資質設計單位批準擅自施工的，處以五十萬元以上一百萬元以下的罰款;房屋建筑使用者在裝修過程中擅自變動房屋建筑主體和承重結構的，處以五萬元以上十萬元以下罰款。給他人造成損失的，責任人應當依法予以賠償。

違反本條例第七十九條第一款第二項規定的，縣級以上人民政府物業管理行政主管部門應當會同規劃、市容等有關行政主管部門責令限期改正，恢復原狀，侵占物業共用部位的，個人處以一千元以上五千元以下罰款、單位處以五萬元以上十萬元以下罰款;情節嚴重的，個人處以五千元以上一萬元以下罰款，單位處以十萬元以上二十萬元以下罰款。損壞共用設施設備的，處以一萬元以下罰款。

違反本條例第七十九條第一款第四項規定，擅自改變建筑物及其附屬設施用途的，縣級以上人民政府物業管理行政主管部門應當會同規劃、環保、市容、城市管理、公安、消防、教育、市場監督等有關行政主管部門責令限期改正，恢復原狀，并處以五千元以上二萬元以下罰款;情節嚴重的處以五十萬元以上一百萬元以下罰款。

違反本條例第七十九條第一款第三、五、六、七、八、九、十項規定的，由依法行使監督管理權的部門依照相關法律法規實施行政處罰。

違反本條例第六十八條第一款第一項、第二項規定，業主、物業使用人有下列行為之一的，縣級以上人民政府房地產行政主管部門應當責令限期改正，恢復原狀，并可以按照以下規定給予處罰;給他人造成損失的，責任人應當依法予以賠償：

(一)拆改房屋承重結構的，處以五萬元以上十萬元以下罰款;

(二)侵占房屋共用部位、公共場地的，個人處以一千元以上五千元以下罰款，單位處以五萬元以上十萬元以下罰款;情節嚴重的，個人處以五千元以上一萬元以下罰款，單位處以十萬元以上十五萬元以下罰款;

(三)損壞共用設施設備的，處以一萬元以下罰款。

違反本條例第六十八條第一款第四項規定，擅自將住宅改變為經營性用房的，由業主委員會根據管理規約約定進行協調、處理;協調處理不成的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門會同規劃、工商、環保、市容等有關行政主管部門責令限期改正，恢復原狀;情節嚴重的，縣級以上人民政府房地產行政主管部門可處以五千元以上二萬元以下的罰款。

第一百零一條違反本條例第八十二條第三款規定，建設單位拒絕出租車位、車庫的，縣級人民政府物業管理行政主管部門應當責令限期改正;逾期不改正的，每個空置車位處以二十萬元的罰款。

第一百零二條違反本條例規定，業主委員會及其成員、物業服務企業及其工作人員挪用、貪污、侵占、擅自處分業主共同利益的，依法承擔賠償責任;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第七十九一百零三條違反本條例規定，縣級以上人民政府房地產物業管理行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府或者其他有關行政主管部門及其工作人員有下列情形之一的，由有關行政機關責令改正;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任：

(一)違法干預業主依法成立業主大會和業主委員會的;

(二)未按照本條例規定籌備、組織召開業主大會會議的;

(三)違法實施物業管理行政許可的;

(四)違反物業管理投訴處理規定的;

(五)發現違法行為或者接到違法行為報告不及時作出處理的;

(六)有濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守等其他行為的。

第七章附則

第八十一百零四條　本條例下列用語的含義是:

(一)物業使用人，是指物業的承租人和實際使用物業的其他人;

(二)“自用設備”是指一套房屋戶門以內，由業主、物業使用人自用的門窗、衛生潔具及水、電、氣戶表以內的管線等設施;

(三)“自用部位”是指一套房屋戶門以內，由業主、物業使用人自用的部分(包括一樓房屋業主自用的天井、庭院等);

(四)“共用部位”是指房屋主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外墻面、門廳、管道及電梯等設施設備井、樓梯間、地面架空層、走廊通道等;

(五)“共用設施設備”是指物業管理區域內建設費用已分攤進入房屋銷售價格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明、鍋爐、消防設施、綠地、道路、路燈、渠、池、湖、井、露天廣場、非經營性車場車庫、公益性文體器械與場所及其使用的房屋等;

(六)“專業經營設施設備”是指變(配)電、二次供水、燃氣調壓、供熱等設施設備及相關管線;

(七)“最終用戶”是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務的最終分戶業主或者實際使用人。

第八十一一百零五條本條例自年月日起施行。

關于最新安徽省物業管理條例全文(2015)的說明

??9月21日在安徽省第十二屆人民代表大會

常務委員會第二十三次會議上

省人民代表大會城鄉建設環境與資源保護委員會主任委員余焰爐

安徽省人民代表大會常務委員會：

根據常委會工作要點和立法計劃，省人大城建環資委牽頭組織起草了《安徽省物業管理條例(修訂草案)》(以下簡稱修訂草案)，并于9月13日向主任會議作了匯報。現就有關情況說明如下。

一、修訂《安徽省物業管理條例》的必要性

隨著城鄉建設尤其是房地產業的不斷發展，物業管理在改善人民群眾的生活和工作環境、提高城市管理水、維護社區穩定、擴大就業等方面的重要作用日益凸顯，物業管理需求旺盛，發展潛力巨大，物業服務企業迅速增加。初步統計，我省現有物業服務企業4196個，從業人員26.1萬人;實施物業管理項目9202個，管理面積6.67億方米，其中住宅項目6086個，面積5.2億方米;成立業主委員會2764個;新建的商業住宅小區90%實施了物業管理。隨著物業管理市場的迅速發展，物業管理的內涵更加豐富，業主對物業服務的要求不斷提高，許多新情況新問題也逐漸顯現，尤其在健全物業市場管理體制機制、保障業主和物業使用人權益、發揮業主大會和業主委員會作用、續籌和使用專項維修資金、監督物業服務企業行為、明確物業管理和行政執法職責等方面，亟待通過立法進一步加以明確。目前，全國人大尚未制定法律，在物業管理上主要依據是國務院行政法規，我省2009年10月修訂的《安徽省物業管理條例》(以下簡稱《條例》)在物業管理方面發揮了重要作用，但隨著形勢發展，不少方面已難以適應新情況新要求。本屆以來，已有125名代表提出26件關于修改《條例》的議案和建議，在常委會代表接待日，也有代表提出此類建議。因此，有必要根據我省物業管理發展的新形勢，對現行《條例》進行適當修訂。

二、修訂的原則、思路和主要依據

(一)原則、思路

堅持法制統一、與上位法不相抵觸的原則，體現權利與義務對等、信息公開和便于操作的要求，明確著重解決現階段一些能夠解決的突出問題的思路，以保障和促進我省物業管理行業健康發展。

(二)主要依據

修訂過程中，主要依據《中華人民共和國物權法》《中華人民共和國合同法》《中華人民共和國侵權責任法》、國務院《物業管理條例》，同時參考了住建部《業主大會和業主委員會指導規則》等部委規章，及《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，借鑒了外省、市地方性法規。

三、修訂草案的起草過程

成立協調組和起草小組。常委會領導對《條例》修訂工作非常重視，今年3月上旬，成立了由常委會副主任沈衛國牽頭，省人大城建環資委、省人大常委會法工委、省政府法制辦、省住建廳和部分領銜提出建議的省人大代表參加的起草工作協調組，啟動了《條例》修訂工作。城建環資委把這項工作作為全年工作的重中之重，精心組織，制定方案，組成了包括常委會城建環資工委和法工委、省政府法制辦、省住建廳，以及有關專家和省房地產業協會等參加的修訂草案起草小組。

梳理分析相關問題。在起草工作前，起草小組組織省住建廳、合肥學院、省房地產業協會等部門和院校的專家，針對我省物業管理現狀認真梳理出管理體制、物業服務、物管區域劃分等18大類問題，逐個進行了分析討論。同時，起草小組還收集整理了國內外有關物業管理方面的法律制度和理論研究成果。通過深入研討，進一步深化了認識，統一了，城建環資委和起草小組認為，《條例》修訂要從實際出發，重點應放在解決觀念轉變，監管重心下移，完善業主大會和業主委員會權責，規范相關資金籌集、管理和使用，強化法律責任等問題上，促進我省物業管理水的提升。

深入開展調查研究。起草過程始終貫穿著調查研究。常委會副主任沈衛國、城建環資委負責同志和有關常委會委員分別帶領起草小組到合肥、蕪湖、淮南、六安、馬鞍山、池州、黃山、寧國等地開展調研，同時，赴江、浙進行學習考察。考慮到幾年物業管理糾紛案件大幅上升，起草小組還專門組織召開了法院方面的調研座談會，聽取了審判人員的意見建議。通過一系列調研，面對面聽取政府及相關部門、業主、物業服務企業、街道辦事處、社居委、人大代表等各方面意見建議，深入物業管理小區實地了解有關情況，夯實了《條例》修訂的實踐基礎。

廣泛征求各方面意見。起草小組兩次通過省人大網站代表服務臺、中安在線等向省人大代表和社會各界征集了300多條意見建議;同時，通過書面方式向省人大常委會各工作機構和綜合辦事機構、省政府有關部門、省政協委員、各市人大常委會征求了100多條意見建議。起草小組認真研究這些意見建議及代表提出的26件相關議案、建議，結合調研掌握的第一手情況，對修訂草案初稿進行反復斟酌和修改，并組織專家開展論證，力求完善精準。

專委會認真審議把關。6月中旬，修訂草案初稿形成后，城建環資委召開全體會議討論研究。之后，形成了修訂草案征求意見稿，于8月底正式以省人大常委會辦公廳名義書面征求了省政府意見。

在此基礎上，9月7日城建環資委再次召開全體會議，討論、審議了修訂草案征求意見稿，形成了該修訂草案。

四、修訂的主要內容

本次修訂保留了原《條例》的框架結構，對原條文作了176處修改，刪除7條，增加31條。現修訂草案共7章，105條。

(一)突出物業管理向物業服務轉變

隨著住房市場化改革的深入，早期公有住房管理中管理者與住戶之間的管理與被管理關系，逐漸轉為物業服務企業與業主或物業使用人之間服務與被服務關系。現代物業管理也必然要從對“物”管理向為“人”服務轉變，強調物業服務企業的服務，突出業主的主體地位。為此，修訂草案在幾個方面作了相關規定。

保障物業使用人的合法權益。業主和物業使用人不一致的現象越來越普遍，出現了很多無房屋所有權的物業使用人，其使用活動對物業管理產生的影響越來越大。但是由于這些物業使用人沒有產權，難以參與物業管理，其應享有的合法權益也難以保障。修訂草案增加了對物業使用人權益的保護。一是在總則中明確了對物業使用人合法權益的保護(第一條);二是增加了物業使用人的權利和義務相關內容(第十條第三款);三是規定物業使用人可以列席業主大會(第十七條第三款);四是增加了對物業使用人人身、財產的保護(第七十一條第一款、第三款)。

設立業主監事會制度。建立業主監事會制度，有利督促業委會正確執行業主大會決定，規范業委會行為，維護全體業主利益。修訂草案增加了業主大會可以設立業主監事會或者獨立監事的規定，由業主大會議事規則對其職責、議事規則和工作經費，監事的選舉規則、資格、人數、任期等事項進行約定(第三十五條)。

建立物業管理糾紛調處機制。物業管理中的矛盾糾紛有著多樣性和復雜性的特點，為及時解決這些問題，維護物業管理當事人合法權益、保持物業管理區域和諧有序，有必要建立物業管理矛盾糾紛調處機制，有效解決日常管理中的矛盾糾紛。修訂草案在這方面作了規定(第七十四條)。

加強對物業服務企業的監管和評估。目前對物業服務企業實行的是資質管理，未實行標準化管理，也沒有設立第三方對其物業服務水進行評估。為此，修訂草案增加了對物業服務企業進行監管和評估的規定，建立物業服務企業信用信息系統和信用檔案，對物業服務企業實行動態監督管理，推進建立物業服務第三方評估監理機制(第五十五條、第七十二條)。

此外，為了進一步體現“管理”向“服務”轉變，修訂草案將原《條例》第四章名稱“物業管理服務”修改為“物業服務”。

(二)推動物業管理工作重心下移

修訂草案突出了物業管理行業屬地管理，對縣級人民政府物業管理行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府、居民委員會、村民委員會賦予了一定的職權。一是總則部分細化了職責(第六條);二是增加了在業主委員會召集會議、換屆選舉中的職責(第二十六條、第二十七條);三是規定組織有關部門或委托第三方對業主委員會經費收支進行審計的職責(第三十四條);四是規定了物業服務合同備案職責(第五十九條第三款);五是增加了對物業服務企業交接工作指導、協調和監管職責(第六十三條);六是明確了在物業服務應急管理中的職責(第六十四條);七是規定負責建立聯席會議制度的職責(第七十五條)。

(三)增加了業主自行管理的內容

根據《物權法》規定，業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。修訂草案對物業管理定義作了補充，并規定實行自行管理的應當通過管理規約就管理事項、管理實施方式、管理責任的承擔方式等事項共同作出約定(第二條第二款、第七十六條)。

(四)完善了業主大會和業主委員會的規定

《物權法》和國務院《物業管理條例》規定了業主通過設立業主大會并選舉業主委員會管理物業的基本制度，但有關規定較為原則，各方面普遍反映業主大會、業主委員會籌備難、開會難、履職難、換屆難。為此，在修訂草案中，一是進一步明確了籌備成立首次業主大會的條件、首次業主大會會議籌備組組成和職責(第十二條、第十三條、第十四條);二是對業主大會的職責作了完善(第十五條);三是對業主代表制度、業主大會會議形式和表決辦法等進行完善(第十七條、第十八條);四是增設了物業管理委員會的規定，對不具備成立業主大會條件，或者未能成立業主大會的住宅小區，可以組成物業管理委員會實施物業管理(第二十一條)。

業主委員會是業主大會的執行機構。修訂草案對業主委員會職責和義務作了更加具體的規定(第二十四條、第二十五條)。此外，對業主委員會會議的召開程序、換屆選舉程序、委員資格、委員調整等作了規定(第二十六條至第三十條)。

(五)規范了專項維修資金管理和使用

專項維修資金使用難和續籌難是較為突出的問題。修訂草案規定了街道辦事處、鄉鎮人民政府、業主大會、業主委員會在專項維修資金籌集、使用、續籌和監督方面的職責(第六條第一款第三項、第十五條第一款第九項、第二十四條第七項)，并規定管理規約應當包括專項維修資金籌集、管理和使用等有關內容(第三十一條第十項)。此外，對業主大會成立前后專項維修資金的管理以及業主大會自行管理專項維修資金作了具體規定，并規定設區的市按照國家和省有關規定，應當制定專項維修資金交存、使用和管理的具體辦法(第八十七條)。

修訂草案還規定了在六種特定情形下，相關業主不能形成法定多數意見時，物業服務企業、業主委員會或者相關業主可以提出應急處置方案，經專項維修資金管理部門復核后進行應急處置(第八十九條)。

針對高層住宅電梯、消防等特種設施設備的后期更新、改造資金籌集困難的問題，修訂草案規定受讓土地的住宅物業配置電梯的，建設單位應當在交付使用前按照建筑安裝總費用百分之一的比例交存資金，專項用于電梯、消防等設施設備的更新改造。該資金歸業主所有，納入物業管理區域專項維修資金管理(第八十八條)。

(六)明確了車庫、車位的管理和使用

住宅小區內車位、車庫的管理和使用，是物業管理服務的難點和重點之一，糾紛和矛盾比較集中。修訂草案對建設單位出售、出租車位、車庫作了規定(第八十二條);明確規劃、消防、公安機關交通管理等行政主管部門對物業管理區域停車位施劃的指導(第八十三條第三款);對將人民防空工程時用作停車位的管理、使用、收費等作了規定，明確應當向全體業主開放，不得出售、附贈，租賃期限不得超過三年(第八十五條)。

(七)強化了法律責任

根據相關內容的修改，法律責任部分新增了相應的處罰條款，分別是對建設單位未及時報送籌備首次業主大會會議文件資料的處罰(第九十四條);對街道辦事處或者鄉鎮人民政府未按規定組建業主大會籌備組以及建設單位拒不承擔首次業主大會籌備經費的處罰(第九十五條);對專業經營單位拒不承擔維修、養護或者更新責任的處罰(第九十六條);對業主拖欠物業服務費的處罰(第九十八條);對物業服務企業未按規定公布相關材料或者公布失實的處罰(第九十九條);對拆改房屋承重結構，侵占、損壞物業的共用部位、公用設施設備，擅自改變建筑物及其附屬設施用途等禁止性行為的處罰(第一百條);對建設單位拒絕出租車位、車庫的處罰(第一百零一條);對業主委員會及其成員、物業服務企業及其工作人員挪用、貪污、侵占、擅自處分業主共同利益的處罰(第一百零二條)。

此外，根據我省物業管理工作實際情況，統一將原《條例》中“房地產行政主管部門”修改為“物業管理行政主管部門”。修訂草案還對原《條例》部分內容作了刪減、合并，同時對部分條文順序作了調整，并作了個別文字修改，不再一一說明。