《濱州市住宅物業服務收費管理實施辦法》已經2013年5月3日市政府第17次常務會議討論通過,現予印發,請認真貫徹執行。

濱州市人民政府

為規范住宅物業服務收費行為,維護業主、物業使用人、物業服務企業合法權益,根據《中華人民共和國價格法》、《山東省物業管理條例》、《山東省住宅物業服務收費管理辦法》等法律、法規和有關規定,結合本市實際,制定本辦法。

第一條為規范住宅物業服務收費行為,維護業主、物業使用人、物業服務企業合法權益,根據《中華人民共和國價格法》、《山東省物業管理條例》、《山東省住宅物業服務收費管理辦法》等法律、法規和有關規定,結合本市實際,制定本辦法。

第二條本辦法適用于本市行政區域內住宅物業服務收費及監督管理。

第三條本辦法所稱住宅物業服務收費,是指物業服務企業按照物業服務合同的約定,對住宅小區內的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序,向業主或者物業使用人收取的費用。

第四條提倡業主通過公開、公、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業,鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭,禁止價格欺詐,促進物業服務收費通過市場形成。

第五條住宅物業服務收費應當遵循合理、公開以及收費與服務水相適應的原則。

第六條市價格主管部門會同市物業主管部門負責全市住宅物業服務收費的監督管理工作。

縣(區)價格主管部門會同同級物業主管部門按照價格管理權限,負責本行政區域內住宅物業服務收費的日常管理和監督檢查工作。

濱州經濟開發區、高新區、北海經濟開發區住宅物業服務收費管理工作,由市價格主管部門會同市物業主管部門按照價格管理權限進行管理。

第七條住宅物業服務收費根據住宅的種類、特點及物業服務階段,分別實行政府指導價和市場調節價。

普通住宅前期物業服務費、停車服務費實行政府指導價。濱城區、濱州經濟開發區、高新區、北海經濟開發區區域內物業服務費、停車服務費基準價及浮動幅度由市價格主管部門會同市物業主管部門負責制定,報市人民政府批準并每年向社會公布。縣價格主管部門會同同級物業主管部門負責制定本區域內住宅物業服務費、停車服務費基準價及浮動幅度,報同級人民政府批準并每年向社會公布,同時報市價格主管部門和市物業主管部門備案。

具體收費標準,由建設單位與前期物業服務企業在規定的基準價和浮動幅度內約定后,報當地價格主管部門和物業主管部門備案,同時向價格主管部門申領服務價格登記證。

非普通住宅以及業主委員會成立后的普通住宅物業服務費和停車服務費實行市場調節價,由業主大會或全體業主與物業服務企業在合同中約定,并報價格主管部門和物業主管部門備案。協商不成的,業主委員會可重新選聘物業服務企業,前期物業服務企業應在15日內與業主委員會理順交接相關資料。業主委員會也可自行管理物業。

第八條普通住宅前期物業服務費根據物業服務等級、服務質量、服務成本等因素,實行分等級定價。

物業服務等級標準由市物業主管部門會同市價格主管部門制定并公布。

第九條普通住宅物業服務成本包括:(一)管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;(二)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護、檢測費用;(三)物業管理區域清潔衛生費用;(四)物業管理區域綠化養護費用;(五)物業管理區域秩序維護、安全防范費用;(六)辦公費用;(七)物業服務企業的固定資產折舊;(八)物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;(九)經業主同意的其他費用。

物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用,應當通過專項維修資金予以列支,不得計入物業服務支出或者物業服務成本。

物業管理區域內共用部位主要包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等;共用設施設備主要包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。供水、供熱等二次加壓設備運行電費由供水、供熱等專業經營單位承擔,不得列入物業服務成本。

第十條物業服務合同應當約定物業服務等級、服務內容、服務標準、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內容。涉及物業買受人共同利益的,其約定應當一致。

建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同應當包含上述物業服務合同內容,未在房屋買賣合同中約定的,可附加相關條款。

前期物業管理住宅小區,因開發建設單位分期開發、分批交付使用的原因,造成小區配套設施和綠化環境等未能達到購房合同約定標準的,物業服務收費應適當減免,減免比例不低于40%,差額部分由開發建設單位補償物業服務企業。

第十一條業主或者物業使用人應當自物業交付之日起按月交納物業服務費,物業交付當月按實際交付天數交納物業服務費。已納入物業服務范圍但物業尚未交付業主或者物業使用人的,物業服務費用由開發建設單位交納。

建設單位交付物業時應當與業主或者物業使用人共同驗房。雙方一致認定合格并交付物業的,物業服務費由業主承擔;雙方一致認定房屋質量、配套設施設備不符合法律法規規定和購房合同約定條件、需要整改的,整改期間的物業服務費由建設單位承擔;雙方認定不一致的,可申請房地產主管部門進行認定。業主或者物業使用人無正當理由拖延辦理交付手續的,物業服務費自建設單位書面通知業主或物業使用人辦理交付手續之日起按月計收。

物業服務合同有約定的,物業服務費可以預收,預收時間一般不超過半年。

第十二條物業服務費按法定房屋產權面積(不含與住宅配套的儲藏室面積)計收。已辦理房屋所有權證的,以《房屋所有權證》記載的房屋面積計收;未辦理房屋所有權證的,按購房合同標明的房屋建筑面積計收。

改變設計用途用于經營的房屋、車庫、儲藏室按相應的經營性用房物業服務費標準收取,由雙方協商約定。

第十三條房屋交付后空置一年以上的,其物業服務費按實際運行費用適當減收,其中不帶電梯的住宅物業服務費減收比例不低于20%,帶電梯的住宅物業服務費減收比例不低于30%,合同另有約定的,從其約定。

第十四條車位租賃費實行政府指導價,濱城區、濱州經濟開發區、高新區、北海經濟開發區區域內車位租賃費基準價及浮動幅度由市價格主管部門會同市物業主管部門負責制定,報市人民政府批準并每年向社會公布。縣價格主管部門會同同級物業主管部門負責制定本區域內車位租賃費基準價及浮動幅度,報同級人民政府批準并每年向社會公布,同時報市價格主管部門和市物業主管部門備案。具體收費標準由承租人與建設單位在規定的基準價和浮動幅度內約定,報當地價格主管部門和物業主管部門備案。

第十五條物業管理區域內業主共有車庫內的車位使用人應當交納停車服務費。

停車服務費包括車庫、車位的設施設備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等發生的費用。

業主或者物業使用人對汽車或非機動車輛有看管要求的,應當與物業服務企業另行約定。

已購買車位但未停放車輛的,停車服務費應適當減收,減收比例不低于停車服務收費標準的50%。

第十六條占用物業管理區域內業主共有道路或者其他場地停放汽車的,應當交納車位場地使用費,收費標準由業主大會綜合考慮車位租賃費的價格等因素確定;業主大會成立前,經半數以上業主同意,車位場地使用費收取標準可參照當地制定的車位租賃費標準執行。

停車場地的保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等發生的物業管理服務費用,可依照物業服務合同約定,按實際支出在車位場地使用費中列支;業主大會成立前,支出比例不高于所收取車位場地使用費的30%。

車位場地使用費以及其他公共部位收益資金歸全體業主共有,主要用于補充相關物業管理區域的物業專項維修資金,可參照住宅專項維修資金管理模式執行,并接受全體業主監督。

第十七條物業服務企業對車輛實行出入證(卡)管理的,應當為業主或物業使用人免費配置出入證(卡)。因遺失、損壞需要補辦的,按實際成本收取工本費。除此之外不得另行收取押金、門禁系統管理費、運行費等其他費用。

第十八條物業服務企業不得向進入物業管理區域內為業主或者物業使用人配送、維修、安裝、執行公務等車輛收取停車費用。

除前款規定以外的其他外來車輛,停放超過2個小時的,可以收取一定費用。具體收費標準應由業主大會參照同類區域公共停車場停車服務費標準確定。

第十九條供水、供氣、供電、供暖及通訊網絡等專業經營單位應當按照與業主簽訂的服務合同,向最終用戶收取費用。

物業服務企業接受專業經營單位及環衛管理單位委托代收費用的,不得向業主收取手續費等額外費用,但專業經營單位及環衛管理單位應當根據約定向物業服務企業支付報酬。

專業經營單位及環衛管理單位不得強制物業服務企業代收費用,不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。

第二十條專業經營設施設備產權屬于專業經營單位的,其運行、維護、養護、更新費用由專業經營單位承擔,不得計入物業服務支出或物業服務成本。

專業經營單位可以將專業經營設施設備的維護、保養等事宜委托給物業服務企業承擔,物業服務企業可以按照委托合同向專業經營單位收取報酬。

專業經營設施設備的維護、保養等費用,不得從專項維修資金中列支。

專業經營設施設備包括變電、二次供水、換熱、燃氣調壓等設施設備及相關管線和計量裝置。

第二十一條業主或者物業使用人對其物業進行室內裝飾裝修和安裝太陽能、空調等有可能損壞房屋結構的,應當在開工前持相關資料與物業服務企業辦理登記手續,簽訂保證協議并繳納適當數額的保證金,保證金的收取和退還應由雙方在保證協議中約定。業主或物業使用人裝修或安裝完畢,經物業服務企業檢查驗收合格后,保證金應于檢查合格之日起30日內退還業主。

業主或者物業使用人對其物業進行室內裝飾裝修產生的建筑垃圾,應當按照物業服務企業或者社區居民委員會指定的地點堆放,并承擔清運處理費用。

業主或物業使用人按規定交納了物業服務費后,物業服務企業不得以任何名目再向業主或物業使用人收取裝飾裝修電梯使用費、管理費以及與裝飾裝修相關的其他任何費用。

第二十二條物業服務企業已接受委托實施物業服務并收取服務費用的,其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。

第二十三條物業服務企業應當加強價格自律,遵守價格法律、法規和相關政策,嚴格履行物業服務合同,服務標準與收費標準應當質價相符。

第二十四條物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示服務企業名稱、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間、服務項目、收費標準以及收費依據、12358價格舉報電話及物業主管部門監督電話(0543?3367266)等,接受業主的監督,不得向業主或者物業使用人收取任何未予標明的費用。

第二十五條物業服務企業應當定期在物業管理區域顯著位置公告共有部分收益的收支賬目。

第二十六條物業服務企業違反規定以及物業服務合同,擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的,業主或者物業使用人有權拒絕交納。

物業服務企業依約履行義務的,業主或者物業使用人應當按時足額交納物業服務費,不得以各種理由拒絕交納。業主拒不交納的,物業服務企業可依法追繳。

物業產權轉移時,業主或者物業使用人應當結清物業服務費。

第二十七條政府價格主管部門對物業服務收費實行成本監審制度和價格監測制度。物業服務企業應當按照政府價格主管部門的要求,如實反映情況,提供必要的資料。

第二十八條政府價格主管部門應當加強對物業服務收費的監督檢查。物業服務企業有下列行為之一的,由價格主管部門依據《價格法》、《價格違法行為行政處罰規定》等法律、法規予以處罰:(一)超出政府指導價浮動幅度制定收費標準的;(二)低于服務等級要求提供服務并收費的;(三)采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的;(四)強制服務并收費的;(五)不按規定實行明碼標價的;(六)其他違反價格法律、法規規定的行為。

第二十九條價格主管部門、物業主管部門未按照《價格法》、《山東省物業管理條例》、《山東省住宅物業服務收費管理辦法》和本辦法管理、監督物業服務的,由上級價格主管部門、物業主管部門予以糾正,并依法追究有關人員責任。

第三十條本辦法實施前已簽訂物業服務合同且尚未到期的,物業服務及其收費標準等仍按原合同約定執行,合同到期后按本辦法規定執行。本辦法實施后新簽訂的物業服務合同,物業服務及其收費標準應按本辦法及每年定期公布的基準價和浮動幅度執行。

第三十一條本辦法自2013年7月1日起施行,有效期至2018年6月30日。原《濱州市物業服務收費管理實施辦法》(濱政發〔2005〕84號)同時廢止。