湖南省物業服務收費管理辦法

各市州、省直管縣發改委(局)、房地產主管部門：

為進一步規范物業服務收費行為，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，根據國家有關規定，結合我省實際，現將修訂后的《湖南省物業服務收費管理辦法》印發你們，請遵照執行。

第一條為進一步規范物業服務收費行為，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《物業管理條例》、《物業服務收費管理辦法》(發改價格〔2003〕1864號)等有關規定，結合我省實際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于本省行政區域內的物業服務收費行為及其監督管理。

第三條本辦法所稱物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主或物業使用人所收取的費用。

第四條政府提倡業主通過公開、公、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業;鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。

第五條省價格主管部門會同省住房和城鄉建設主管部門負責全省物業服務收費的管理監督工作。

縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門負責本行政區域內物業服務收費的管理監督工作。

第六條物業服務收費應當遵循合理、公開、公以及收費標準與服務水相適應的原則。

第七條物業服務收費根據不同物業的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。

保障性住房、房改房、老舊住宅小區、業主大會成立之前的普通商品住宅物業服務收費實行政府指導價;別墅、其它非住宅及業主大會成立之后的普通商品住宅物業服務收費實行市場調節價。

第八條實行政府指導價的物業服務收費，由市、縣價格主管部門根據物業服務等級標準、服務內容等因素制定基準價及浮動幅度，商同級房地產行政主管部門后向社會公布，并抄送上一級價格和房地產行政主管部門備案。

第九條實行政府指導價的普通商品住宅前期物業服務收費，具體標準由物業服務企業與建設單位在核定的政府指導價范圍內，通過前期物業服務合同約定;建設單位與物業買受人簽訂的商品房買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的物業服務標準及物業服務內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。

實行政府指導價的其他物業服務收費，具體標準由物業服務企業在當地指導價范圍內，根據物業服務實際情況與業主大會或業主大會授權的業主委員會協商確定。

第十條實行市場調節價的物業服務收費，未成立業主大會的，由建設單位與物業服務企業在前期物業服務合同中約定，建設單位與物業買受人簽訂的商品房買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容;已成立業主大會的，由業主委員會經業主大會同意或者授權與物業服務企業在物業服務合同中約定。

第十一條物業服務企業在合同履行期間不得擅自調整物業服務收費標準。確需調整的，應當在物業管理區域內按幢(梯)公示擬調價方案、擬調價理由、成本變動情況等相關資料，并經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主書面同意。

第十二條實行政府指導價的物業服務收費，政府指導價應根據物業服務成本、業主承受能力以及社會經濟發展狀況等因素適時調整。

制定或者調整物業服務收費政府指導價應進行成本監審。

第十三條實行政府指導價的物業服務收費采取包干制形式。實行市場調節價的物業服務收費可以采取包干制或酬金制等形式，具體由物業服務合同約定。

包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈虧均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。

酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

第十四條實行物業服務費用包干制的，物業服務收費包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。

實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業服務企業的酬金。

第十五條物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

(一)管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;

(二)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;

(三)物業管理區域清潔衛生費用;

(四)物業管理區域綠化養護費用;

(五)物業管理區域秩序維護費用;

(六)物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;

(七)辦公費用;

(八)管理費分攤;

(九)物業服務企業固定資產折舊;

(十)經業主同意的其它費用。

物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。

第十六條物業服務費用根據住宅的法定產權建筑面積按月計收，物業服務合同對計收時間另有約定的除外。

(一)已辦理不動產權屬證書的，按照不動產權屬證書記載的建筑面積計算;

(二)已出售但尚未取得不動產權屬證書的，按照商品房買賣合同約定的建筑面積計算;

(三)尚未出售的，按照經房產管理部門審核備案的房產測繪成果確定的房屋建筑面積計算。

第十七條物業服務費用交納義務人依照以下規定確定：

(一)前期物業服務合同簽訂之日至房屋交付期限屆滿之日的當月物業服務費，由建設單位交納;

(二)房屋交付期限屆滿之日的次月及以后的物業服務費，由業主交納;但是建設單位向業主承諾減免的物業服務費以及尚未出售的房屋的物業服務費，由建設單位交納;

(三)業主將其房屋出租、出借給承租人、借用人使用，且約定由承租人、借用人交納物業服務費的，從其約定，業主依法承擔連帶責任。

第十八條物業發生產權轉移時，業主應當結清物業服務費，并自買賣合同簽訂之日起15日內，將轉讓事項告知物業服務企業。

第十九條物業服務企業應當遵守價格法律法規和政策規定，嚴格履行物業服務合同，建立健全內部收費管理制度和收費臺賬，自覺規范價格行為，為業主提供質價相符的服務。

物業服務企業違反合同約定或法律法規等有關規定的，應當依法承擔相應責任。

第二十條物業服務費用交納義務人應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用或者物業服務資金。

逾期不交納的，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業服務企業可以依法追繳。

第二十一條物業管理區域內的機動車停放服務收費、水、電、氣等價格按照價格主管部門有關規定執行。已收取機動車停放服務費的，不得重復收取車位物業服務費。

第二十二條物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受委托代收上述費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，也不得以未交物業費為由拒絕或限制業主購買水、電的數量。

第二十三條利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

第二十四條物業服務企業根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務，服務收費由雙方協商確定。

第二十五條物業服務企業已接受委托實施物業服務并相應收取服務費用的，其他部門、單位不得重復收取性質和內容相同的費用。

第二十六條物業服務收費實行明碼標價。物業服務企業應當在物業管理區域內的顯著位置公示物業服務企業名稱、服務項目、服務標準、計費方式、收費標準、收費依據以及價格舉報電話，接受業主監督，不得向業主收取任何未予標明和公示的費用。

物業服務企業應當于每年第一季度公示上一年度物業服務合同履行情況、物業服務項目收支情況、本年度物業服務項目收支預算。業主提出質詢時，物業服務企業應當及時答復。

第二十七條政府價格主管部門會同房地產行政主管部門應當加強對物業服務企業的服務內容、標準和收費項目、標準的監督。

在監督檢查過程中，物業服務企業應當予以配合，如實反映情況，提供必要的賬簿、文件以及其他資料，不得弄虛作假。

第二十八條物業服務企業有下列行為之一的，由價格主管部門依法查處：

(一)超過政府指導價標準收費的;

(二)擅自設立強制性收費項目的;

(三)不實行明碼標價或不按規定明碼標價的;

(四)擅自擴大管理費分攤范圍或提高分攤標準的;

(五)其他違反價格法律、法規等規定的。

第二十九條本辦法由省價格主管部門會同省住房和城鄉建設主管部門負責解釋。

第三十條本辦法自公布之日起施行。《湖南省物價局湖南省住建廳關于印發<湖南省物業服務收費管理辦法>的通知》(湘價服〔2010〕76號)同時廢止。