第一條 為規(guī)范本市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》、省物價(jià)局、省建設(shè)廳《福建省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》和相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本實(shí)施細(xì)則。

第二條 本實(shí)施細(xì)則適用于本市行政區(qū)域內(nèi)具有合法經(jīng)營(yíng)資格的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)收費(fèi)行為。

第三條 本實(shí)施細(xì)則所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)住宅、非住宅房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。

第四條 政府提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)；鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，禁止價(jià)格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成。

第五條 市價(jià)格主管部門會(huì)同市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。

各縣（市）、區(qū)價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。

第六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合法、合理、公開(kāi)以及收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量相符的原則。

第七條 本市轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)企業(yè)服務(wù)收費(fèi)按不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。住宅前期物業(yè)（不含酒店式公寓、別墅、低密度聯(lián)排高檔住宅，下同）服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，并采用包干制形式。實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)企業(yè)服務(wù)收費(fèi)包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)、房屋裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)、車輛停放服務(wù)費(fèi)，其他物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

第八條 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，按照屬地管理原則，三明市城區(qū)范圍內(nèi)的由市價(jià)格主管部門會(huì)同市房地產(chǎn)行政主管部門，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素制定等級(jí)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)格及浮動(dòng)幅度，其他各縣（市）由當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度，并定期公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門公布的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)需要調(diào)整時(shí)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主大會(huì)或全體業(yè)主在政府指導(dǎo)價(jià)內(nèi)協(xié)商確定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)內(nèi)容達(dá)不到三級(jí)等級(jí)要求的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)下浮，具體下浮幅度由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主在物業(yè)服務(wù)合同（協(xié)議）中約定。

實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的住宅依法改作其它用途的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按該住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的2.5倍以內(nèi)確定。

實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起15個(gè)工作日內(nèi)，將《物業(yè)服務(wù)委托合同》、《企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、《企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書》、《中標(biāo)通知書》的復(fù)印件提交市政府價(jià)格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門備案。

第十條 業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

第十一條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同，應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式及計(jì)費(fèi)起始時(shí)間等內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。

第十二條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)。

實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：

（一）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等。

（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用（含高層樓宇的電梯、智能電子監(jiān)控、供水加壓設(shè)備等的維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用）。

（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用。

（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。

（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用。

（六）辦公費(fèi)用。

（七）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。

（八）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)等費(fèi)用。

（九）經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。

凡已計(jì)入上述物業(yè)服務(wù)成本的公共費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主另行分?jǐn)偅�其他�?shí)際發(fā)生的公共費(fèi)用的分?jǐn)偅�以雙方合同約定為準(zhǔn)，并由物業(yè)服務(wù)企業(yè)定期公示。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

第十三條 本實(shí)施細(xì)則所指的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不包含物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的由業(yè)主使用的公共水電費(fèi)用，公共水電費(fèi)用單獨(dú)按實(shí)分?jǐn)偅�具體分?jǐn)傓k法由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主在物業(yè)合同（協(xié)議）中約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用的由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)每月應(yīng)在小區(qū)醒目處公布一次當(dāng)月由業(yè)主使用的公共水電費(fèi)用分?jǐn)傇敿?xì)情況。

第十四條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。

業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。

第十五條　 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取酬金制方式，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主大會(huì)可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。

第十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家的價(jià)格法律法規(guī)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。

第十七條 業(yè)主或裝飾裝修公司應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)部頒發(fā)的《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定》第十六條規(guī)定，與物業(yè)管理企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，明確裝飾裝修期間各方的權(quán)利義務(wù)及責(zé)任等。

第十八條　 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按業(yè)主房屋產(chǎn)權(quán)建筑面積收取（不含附屬間），建筑面積包括套內(nèi)建筑面積和公共部位與共用房屋分?jǐn)偯娣e。已辦理房屋所有權(quán)證的，按房屋所有權(quán)證登記建筑面積收取；未辦理房屋所有權(quán)證的，按購(gòu)房合同標(biāo)明的的建筑面積收取。

業(yè)主辦理入住手續(xù)后長(zhǎng)期（連續(xù)性六個(gè)月以上）未入住的空置物業(yè)及入住后長(zhǎng)期未使用的空置物業(yè)，業(yè)主應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)書面?zhèn)浒福�按�?guī)定或約定公共服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的70％交納空置物業(yè)管理費(fèi)。

物業(yè)出租或以其他方式交他人使用的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主或使用人交納，但業(yè)主負(fù)最終責(zé)任。

第十九條 前期物業(yè)管理住宅小區(qū)，因開(kāi)發(fā)建設(shè)單位分期開(kāi)發(fā)、分批交付使用的原因，造成小區(qū)配套設(shè)施和綠化環(huán)境未能到位的，業(yè)主交納的物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)應(yīng)低于規(guī)定（約定）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的50％，具體比例應(yīng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定，差額部分由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位補(bǔ)償物業(yè)管理企業(yè)。

納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開(kāi)發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位全額交納。

第二十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未經(jīng)業(yè)主、使用人同意，一次性預(yù)收物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)不得超過(guò)六個(gè)月，也不得擅自向業(yè)主、使用人收取一年以上押金、保證金等費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議可向業(yè)主收取裝修保證金的，標(biāo)準(zhǔn)為高層2000元/戶、其它類型1000元/戶。房屋裝修完畢，經(jīng)驗(yàn)收未損壞房屋共用部位，未對(duì)相鄰房屋造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時(shí)返還保證金；如有損壞，應(yīng)恢復(fù)原樣，裝修保證金扣除損失費(fèi)后返還余額。業(yè)主、物業(yè)使用人裝修產(chǎn)生的垃圾可自行清運(yùn)，也可委托物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一代清運(yùn)，并應(yīng)支付裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按建筑面積2.5元/方米。

第二十一條　 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)受業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)委托實(shí)施專人管理的機(jī)動(dòng)車（非機(jī)動(dòng)車）停車服務(wù)收費(fèi)(不含經(jīng)營(yíng)者具有完全產(chǎn)權(quán)或受產(chǎn)權(quán)單位委托經(jīng)營(yíng)的停車場(chǎng)地)，區(qū)別不同情況由業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)在規(guī)定浮動(dòng)幅度內(nèi)協(xié)商制定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)停車服務(wù)收入的使用作出明確界定。業(yè)主（使用人）已擁有車位使用權(quán)的，停車服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按補(bǔ)償物業(yè)企業(yè)管理費(fèi)用原則制定；業(yè)主（使用人）不擁有車位使用權(quán)的，按低于社會(huì)停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償物業(yè)企業(yè)管理費(fèi)用并考慮占用公共設(shè)施應(yīng)予以合理補(bǔ)償?shù)脑瓌t制定。住宅小區(qū)機(jī)動(dòng)車（非機(jī)動(dòng)車）停車服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)詳見(jiàn)附件二。

第二十二條　 住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)從維護(hù)小區(qū)安全出發(fā)，需要收取區(qū)內(nèi)住戶出入證（卡）、汽車出入證（卡）工本費(fèi)的，應(yīng)與業(yè)主委員會(huì)或全體業(yè)主（車主）按照合理原則協(xié)商確定后收取，不得強(qiáng)行收取上述證（卡）工本費(fèi)。

第二十三條 住宅小區(qū)內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收費(fèi)用的，按不超過(guò)委托收取總額3%或按戶定額收取的方式向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以任何名義向供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位收取物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)規(guī)劃配套設(shè)施用房物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

第二十四條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

第二十五條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

第二十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)收費(fèi)由雙方約定。

第二十七條 各有關(guān)物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，在其服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置或收費(fèi)地點(diǎn)，統(tǒng)一采用收費(fèi)標(biāo)價(jià)牌形式實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。

實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)方式由價(jià)格主管部門統(tǒng)一規(guī)定，各級(jí)價(jià)格主管部門的價(jià)格監(jiān)督檢查機(jī)構(gòu)對(duì)明碼標(biāo)價(jià)格式進(jìn)行監(jiān)制。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)的內(nèi)容包括：物業(yè)企業(yè)名稱、收費(fèi)對(duì)象、服務(wù)等級(jí)、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格管理形式、收費(fèi)依據(jù)、價(jià)格舉報(bào)電話12358等。

第二十八條 為保證實(shí)施細(xì)則制定的準(zhǔn)確性和可指導(dǎo)性，每年第四季度由政府價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門選定一定數(shù)量的有代表性的物業(yè)企業(yè)作為成本監(jiān)審對(duì)象，于次年第一季度由政府價(jià)格主管部門進(jìn)行成本監(jiān)審。物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合政府價(jià)格主管部門并如實(shí)提供物業(yè)服務(wù)成本，不得弄虛作假。

第二十九條　 物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為的，由價(jià)格主管部門依法查處：

（一）超出政府指導(dǎo)價(jià)上浮幅度標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的；

（二）擅自設(shè)立強(qiáng)制性收費(fèi)項(xiàng)目，亂收費(fèi)用的；

（三）不實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)或不按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的；

（四）其他違反價(jià)格法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的行為。

第三十條 本實(shí)施細(xì)則自2008年1月1日起試行。原市價(jià)格主管部門和物業(yè)管理行政主管部門印發(fā)的相關(guān)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策文件與本文相抵觸的以本實(shí)施細(xì)則為準(zhǔn)。