為進一步加強龍巖中心城區物業管理工作，提升物業管理服務質量，改善人居環境，提高城市建設管理水，根據國務院《物業管理條例》和《福建省物業管理條例》等法律法規，結合我市實際，提出以下意見。

一、指導

以科學發展觀為指導，以和諧城鄉建設為契機，以改善人居環境、提高生活質量、提升城市形象為目標，堅持“政府主導、屬地管理、示范帶動、循序漸進”的原則，建立健全物業管理長效機制，擴大物業管理覆蓋面，提升物業管理服務質量和居民幸福指數，構建具有的物業管理機制和運行模式，推動物業管理工作上水。

二、理順管理體制機制

社區物業管理工作，按照“區政府（經開區管委會）負責，街道辦事處（鎮）組織，社區居委會落實，主管部門指導監督，屬地管理，條塊結合”的原則，理順管理體制，明確管理職責，落實工作責任，將物業管理納入社區建設統一管理，大力推行“四位一體”社區管理模式，形成上下聯動、齊抓共管的工作機制，共同推進物業管理工作。

新羅區人民政府（經開區管委會）負責市住房和城鄉建設局下放的物業管理行政監管職責，并委托區（經開區）住房和城鄉規劃建設局具體執行，各街道社區服務中心（各鎮村建設管理中心）加掛物業管理工作站牌子，配備必要的物業管理專職人員，履行街道（鎮）的物業管理職責，各街道（鎮）和社區居委會建立“領導掛村居，干部包小區”物業管理責任制。

龍巖市城市管理行政執法局履行市住房和城鄉建設局委托的物業管理職能（《關于增加龍巖市城市管理行政執法局職權范圍的通知》龍政綜〔2014〕56號）。

龍巖市住房和城鄉建設局履行除下放和委托后的其它物業管理法定職能。

龍巖市城市管理委員會負責協調市、區兩級住建、規劃、衛生、環保、公安、交警、消防、工商、物價、人防、質監、安監、民政、供電、水務等有關部門，按照各自職責依法做好物業監督管理工作。

三、建立三級物業管理協調體系

按照“條塊結合、以塊為主、屬地管理”的原則，建立“區（經開區）、街道（鎮）、社區（村）”三級物業管理協調體系。

新羅區人民政府（經開區管委會）定期召開專題會議，協調解決轄區內物業管理重大問題。

街道辦事處（鎮人民政府）牽頭負責組建本行政區域內已具備條件的住宅小區業主委員會，定期組織業主委員會委員參加小區綜合管理業務培訓；負責受理并依法處理業主、物業使用人、業主委員會和物業服務企業提出的物業管理各種問題；負責建立街道（鎮）物業管理聯席會議制度，加強溝通，共同協商，及時有效解決物業管理活動中出現的矛盾、糾紛。聯席會議事項涉及相關行政職能部門的，有關部門應當積極參與。

社區居委會（村委會）協助街道辦事處（鎮人民政府）組建住宅小區業主委員會，指派代表參加相關物業管理區域首次業主大會籌備組和換屆籌備組工作，依法加強對業主大會、業主委員會和物業服務企業的指導和協調；對因物業管理區域調整等原因需要解散業主大會的，應協助做好業主共同財產清算工作。支持物業服務企業在社區開展服務活動，協同區住房和城鄉規劃建設行政主管部門和街道（鎮）物業管理工作站加強對小區物業經理和物業從業人員的管理，對物業服務企業和轄區內住宅小區的評先評優工作提出意見。將物業管理納入社區建設的重要內容，教育居民依法履行應盡的義務，開展多種形式的*建設活動，調解民間糾紛，協助維護社會治安，合力做好社區內物業管理各項工作。

四、規范物業管理活動中相關主體行為

物業服務企業應按照物業服務合同的約定，提供相應服務，收取物業服務費，實行明碼標價收費公示制度。因物業服務收費問題產生糾紛的，不得對業主強制停水、停電，應通過等協商或法律途徑解決。協助做好物業管理區域內的安全防范工作，對業主或者使用人在物業使用、裝飾裝修過程中違反有關法律法規規章規定以及管理規約的行為，應當及時予以勸阻、制止。對違反管理規約的行為勸阻、制止無效的，應當在24小時內報告業主委員會；對違反有關法律法規規章規定的行為，應當在24小時內報告當地有關行政主管部門。在承接或退出物業服務時，應按照規定做好查驗和物業管理資料的移交工作。物業管理區域內供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位，應向最終用戶收取有關費用，并承擔物業管理區域內相關管線和設施設備的維修、養護等管理責任及有關費用。

建設單位應當按照規定配置相應的物業管理用房，具體為：建筑面積10萬方米以下的小區，按照不少于總建筑面積4‰且不少于50方米配置；建筑面積超過10萬方米的，超過面積部分按照2‰配置。按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。辦理物業承接驗收手續時，依法做好相關資料的移交工作，建立檔案規范管理，對共用部位、共用設施設備出現質量和使用功能問題的，應當及時整改。對已竣工但未出售或者尚未交付給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。不得擅自處分業主依法享有所有權或使用權的物業共用部位、共用設施設備。

業主委員會是業主大會的執行機構，代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同，根據業主大會授權就涉及全體業主的物業服務糾紛依法提起訴訟，負責召集業主大會會議，向相關社區居委會（村委會）通報有關情況。定期公布財務經費使用情況，協調業主之間、業主與物業服務企業之間關系，督促業主及時交納物業服務費用和專項維修資金，配合公安機關做好維護物業管理區域內的社會治安，配合社區居委會（村委會）依法履行自治管理職責，支持社區居委會（村委會）開展工作并接受其指導和監督。依法做好相關資料移交和財產清算工作。對任意棄置垃圾、排放污染物或者產生噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主委員會可實行合理的薪金補助制度，具體由業主大會在管理規約中明確。

五、加強物業服務隊伍管理

加強物業服務從業人員培訓教育。市、區兩級住房和城鄉建設行政主管部門應結合本地實際，定期開展物業服務從業人員的業務培訓、繼續再教育、物業服務技能競賽等活動，邀請專家舉辦專題講座，不斷提高從業人員職業素養、技能和服務水。從業人員業務培訓活動至少每年舉辦1次，繼續再教育每年舉辦1次。

開展評優創優，增強行業自律。市、區兩級住房和城鄉建設行政主管部門通過開展物業小區評優創優活動，發揮行業先鋒模范作用，營造爭優、創優氛圍，促進物業服務專業化、品牌化發展。充分發揮行業協會作用，開展行業自律和行風建設互評互查活動。

整頓物業服務市場秩序。市、區兩級住房和城鄉建設行政主管部門會同相關部門開展物業服務市場秩序整治活動，嚴肅處理物業服務企業侵犯業主權益以及財務不透明等各項違法違規行為。

實行小區經理登記制度。市、區兩級住房和城鄉建設行政主管部門會同街道辦事處（鎮人民政府）、社區居委會（村委會）強化對小區進行監管考評，對物業服務企業在履行《物業服務合同》和落實物業管理相關法律、法規規定等工作進行每年兩次的考評，建立行業約束機制。

抓好以動態考核為主的行業管理，嚴格市場準入，逐步嘗試企業等級評定制度。完善企業信用管理體系，對物業服務企業違規行為及時記入企業信用檔案，建立黑名單制度，并適時向社會公布，逐步形成規范有序的市場環境和優勝劣汰的市場競爭機制。

六、引導和扶持物業服務行業發展

建立“質價相符”的物業服務收費標準。定期測算普通住宅小區物業服務實際成本、法定稅費及物業服務企業的合理利潤，及時制定與物業服務等級相適應的政府指導價格，定期向社會公布；監督物業服務企業全面推行明碼標價收費公示制度，將收費項目、收費標準和服務內容等在住宅小區內向業主公示。建議法院對物業服務費訴訟判決適用簡易程序和依債權人申請發布支付令，達到快速立案、調解、審結、執行。金融部門應將經法院判決確認屬業主惡意欠繳物業服務費的行為納入銀行個人征信系統，依法采取各種方式督促業主誠信繳費。

完善小區配套建設。各級各有關部門要將轄區內一些分散的、規模較小的老舊住宅小區整合成一定規模的物業管理區域，實現物業管理資源共享和規模效益。社區居委會（村委會）應加強對無物業管理小區物業服務的指導，發展專業化的物業服務。通過采取選聘物業服務企業入駐實施專業化管理、業主大會決議自治、業主大會委托社區居委會管理等方式，解決老舊住宅小區管理難問題。新建樓盤應配足物業管理用房及停車位、車庫等配套設施。

對未實行“一戶一表”改造的物業管理區域，物業管理單位應積極配合供水或供電單位加快推進“一戶一表”改造。自來水公司對小區原有的二次供水變頻設施進行使用評估，確認變頻設施可以使用的應當節約成本予以留用；對更新轉換的產品應承擔相應的保修維護責任。物業小區的業主應按照規定繳交住宅專項維修資金，維修資金的管理規定由市住房和城鄉建設行政主管部門會同市財政部門制定，報市政府批準后實施。

優化物業服務市場環境。培養健康的物業服務市場，依托行業協會，強化行業自律管理，建立物業服務招投標有形市場，規范物業項目接管和前期物業服務招投標，政府投資或控股建設項目的前期物業招投標均應進入市級公共資源交易臺。發揮品牌企業帶動效應，依托前期物業服務招投標臺，積極引入資質高、信譽好、服務質量優的大型品牌物業服務企業入駐，推動全市物業服務水的逐步提升。

七、強化組織實施

加強實施目標責任考核。市政府將物業管理工作納入對新羅區政府（經開區管委會）及市直相關部門的工作考核，新羅區政府（經開區管委會）將物業管理工作納入對街道辦事處（鎮人民政府）、社區居委會（村委會）、各相關職能部門（基層組織）年度工作考評的重要內容。逐級簽訂年度物業管理工作目標責任書，對下一級單位的物業管理工作實行定期督查，年終聽取物業管理工作情況匯報，并會同效能管理部門進行綜合評定。對工作考核或綜合評定不合格的單位，不得評為社會治安綜合治理、安建設先進單位和文明單位。

健全保障機制。各級各有關部門應加強物業管理機構建設，確保物業管理工作有機構、有人員負責。各級財政應安排物業管理專項資金，用于各物業管理行政機構正常的工作經費和人員經費，以及開展物業管理評優創優、以獎代補等相關支出，確保物業管理工作有經費保障。

加強文明禮儀教育。結合物業管理工作，弘揚志愿精神，普及志愿理念，加強文明禮儀教育，開展爭創“文明家庭”“文明樓院”、爭當“文明市民”以及開展各種形式的志愿活動，在小區內形成尊老愛幼、互助友愛、家庭和睦、鄰里團結的和諧人際氛圍。開展豐富多彩的文體活動，普及科學知識，移風易俗，營造文明健康的社會風氣，帶動小區文明建設、綜合治理等工作再上新臺階。

營造良好的輿論氛圍。新聞媒體和各有關單位應采取多種形式，大力宣傳物業管理相關法規，加強物業管理的正面輿論宣傳，讓廣大市民和社會各界了解政策，強化物權意識和責任意識，樹立物業管理的服務消費觀念，引導業主支持和主動參與物業管理活動，自覺遵守物業管理法規和管理規約，推動全市物業管理水的不斷提高。

八、本意見具體實施細則由新羅區人民政府（龍巖經濟技術開發區（龍巖高新區）管委會）制定。