根據《江西省發展改革委轉發國家發展改革委關于放開部分服務價格意見的通知》（贛發改收費〔2014〕1423號）、《江西省發展改革委關于印發全省經營服務性收費項目清理結果的通知》（贛發改收費〔2015〕995號）、《贛州市物價局關于放開物業服務收費的通知》（贛市價價字〔2016〕61號）文件規定，我市除保障性住房外的物業服務收費已經放開，實行市場調節價。為進一步規范新的價格管理形式下的物業服務收費行為，維護業主、使用人和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《江西省物業管理條例》和國家發改委、建設部《物業服務收費管理辦法》等法律法規及有關規定，現將有關事項通知如下：

一、本通知所稱物業服務收費是指物業服務企業按照物業服務合同或協議的約定，對房屋及其相關設施、設備、場地進行公共性服務、專項性服務以及提供其它與使用人生活相關的公眾代辦性服務、特約服務及多種經營服務，按規定向開發建設單位或業主、使用人收取的費用。

(一)公共性服務。主要包括：物業服務區域的日常管理、維護保養、綠化養護、環境衛生保潔、公共秩序維持、安全防范協助等服務。

(二)專項性服務。主要包括：電梯、消防、地下停車場、轉供電、二次供水和中央空調等房屋設備運行服務。

(三)其它特約性服務。主要包括代辦性服務、特約服務和多種經營性服務。

二、市、縣（市、區）政府價格主管部門會同房地產管理部門負責本行政區域內物業服務收費的監督管理工作。

三、保障性住房物業服務收費和停車服務收費實行政府指導價，其收費管理辦法另行制定。除保障性住房外的其它物業（含前期物業）服務收費實行市場調節價，由開發建設單位、業主、使用人與物業服務企業在物業服務合同中約定。

四、物業服務收費屬經營服務性收費，應當遵循合理、公開、公以及收費與服務水相適應的原則，提倡優質優價。物業服務企業對同一物業管理區域內同一類型的物業服務，應按統一標準收費。

五、公共性物業服務費用主要由以下項目構成：

(一)管理、服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

(二)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

(三)物業服務區域清潔衛生費用；

(四)物業服務區域綠化養護費用；

(五)物業服務區域秩序維護和安全防范協助費用；

(六)物業服務企業辦公費用；

(七)直接用于物業服務區域的固定資產折舊費；

(八)其他為服務而發生的合理支出；

(九)法定稅金；

(十)合理利潤。

六、業主與物業服務企業可以采取包干制或酬金制等形式約定物業服務收費。未成立業主委員會的，采取包干制形式；已成立業主委員會的，可以在合同中約定采取包干制或者酬金制等形式。

包干制是指業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。

酬金制是指在預收的物業服務費用中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

七、開發建設單位在申請辦理房屋預售許可證前，應與依法選聘的物業服務企業簽訂前期物業服務合同，并向房管部門和價格主管部門備案。

開發建設單位在物業銷售時應向物業買受人明示前期物業服務合同和臨時管理規約，并在銷售期間，將前期物業服務合同明確的物業服務收費等內容在交易場所醒目位置進行公示。物業買受人在購買物業時，應當對前期物業服務合同和臨時管理規約予以書面確認，并受其約束。

開發建設單位與物業買受人簽訂的商品房買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。前期物業服務合同應當約定物業服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容。

八、前期物業服務合同可以約定期限；但在合同期限未滿，住宅小區成立了業主大會和業主委員會，業主委員會與業主大會選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

九、物業交付前，開發建設單位應當依照前期物業服務合同的約定向物業服務企業支付前期物業服務費，用于物業交付前的物業服務，物業交付后的物業服務費由業主承擔。開發建設單位限定購房人辦理交付手續的時間不得少于兩個月。

開發建設單位送達書面交付通知后，物業買受人在限定期限內無正當理由不辦理相關交付手續的，視為交付，其物業服務費由物業買受人交納（物業服務費計費起始時間以文件送達后兩個月的時間為準。送達時間的認定：開發建設單位以傳真方式發出的，以發出日期為送達日；以專人手遞方式發出的，取得買受人簽收日為送達日，如買受人拒絕簽收的，以該通知留置于買受人的住所或房屋買賣合同載明的地址之日為送達日；以掛號郵寄、特快專遞發出的，寄出后第5日為達送日；以短信、微信方式發出的以發送的時間視為送達日。開發建設單位在《贛南日報》或《贛州晚報》上進行公告的，自公告之日起第五日視為送達）。

納入物業服務范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交付物業買受人的物業（含地下車庫車位），物業服務費用由開發建設單位按合同約定標準交納。

開發建設單位出售物業時，承諾或者約定減免物業服務費的，由開發建設單位承擔。

十、物業服務收費根據法定產權建筑面積按月計收。已辦理房產證（或不動產權證）的，以房產證記載的建筑面積為準。未辦理產權證明的，以購房合同中的建筑面積為準。

十一、業主應當按時足額繳納物業服務費，物業服務費的收取方式由雙方在物業服務合同中約定。

業主不依合同約定交納物業服務費，業主委員會和物業服務企業應當督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業服務企業可以依法追繳。

房屋所有權發生轉移時，業主應當與物業服務企業結清物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費的，從其約定，業主負連帶交納責任。

十二、物業服務企業調整物業服務收費標準應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。調整物業服務收費標準應當在業主委員會（未成立業主委員會的在社區居委會）的組織下，履行以下程序：1、制定調價方案，接受第三方審計；2、公布調價方案和審計結果，公示時間不少于20天；3、公示結束后，書面征求（或業主現場表決）、收集全體業主意見；4、公示征求意見結果，公示內容包括收集到的業主意見情況，并在公開場合公布，公示時間不少于20天；5、公布物業服務企業調整物業服務收費標準結果及執行新物業服務收費標準的起始日期。

十三、利用物業管理區域內共用部位、共用設施設備、公共場地設置戶外廣告、停車場或從事其它經營活動獲取的收益歸全體業主所有，主要用于補充住宅專項維修資金，也可以用于減輕業主繳納物業服務費用的負擔，或按照業主大會的決定使用。經營收益應建立專戶管理，收支情況至少每半年向全體業主公布一次。

占用物業服務區域內業主共有道路、綠地或者其他場地停放機動車輛的，應當確保消防通道和道路的暢通。

十四、住宅小區（除保障性住房外）停車服務收費屬專項性服務收費，實行市場調節價。物業服務企業或停車服務企業接受委托，按照停車服務合同（或物業服務合同）約定內容提供服務并收費。物業服務企業應當建立健全車輛停放服務管理制度，做好車輛進出管理登記，停車場所保潔、排水、照明、監控（巡視），維持良好的交通秩序和日常維護等服務工作。

十五、物業服務區域內公共園林綠化用水、居民住宅樓內電梯、樓道照明、車庫（停車場）、二次供水、中央空調、電子對講門、消防設施設備等直接服務于居民生活的附屬設施的用水用電用氣，以及業主自行管理的物業服務用水用電用氣，執行居民生活用水用電用氣價格（電價指居民用電類別的合表電價）；物業服務企業辦公、物業管理區域內其他經營以及樓外附屬設施用水用電用氣按其實際用水用電用氣性質執行相應類別水電氣價。

十六、供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位應當依法承擔物業服務區域內各單位自有產權權屬的管線和設施設備維修、養護的責任。

物業服務區域內，供水、供電、供氣、通信、有線電視等設施新建或改造到戶的，單位應當向最終用戶提供收費到戶的服務。專業經營單位委托物業服務企業代收代交有關費用和進行有關設施設備日常維修養護的，雙方應當簽訂書面委托協議，明確委托的主要事項和費用支付的標準與方式。未簽訂書面委托協議的，由專業經營單位自行負責相關工作。

專業經營單位不得強制物業服務企業代收費用，不得因物業服務企業拒絕代收費用而停止向最終用戶提供服務。

專業經營單位不得因部分最終用戶未履行交費義務停止已交費用戶和共用部位的服務。

十七、物業服務企業不得向進入小區執行公務、搶修、檢修、救護等特種車輛，進行公用配套設施建設、維護、施工的單位，以及為業主提供配送、裝修、維修、安裝、中介等服務的外來人員收取辦證費等相關費用。

十八、業主或使用人需對物業進行室內裝修的，物業服務企業應與其簽訂裝修管理協議，可以約定在申報裝修時收取一定的裝修履約保證金，但最高不得超過2000元/套。裝修未對共用部位、共用設施設備造成損壞，或已自行修復且無違約責任的，經雙方確認后，物業服務企業應在10日內全額退還裝修履約保證金。

裝修履約保證金用于修復裝修期間損壞的公共部位、共用設施設備和承擔違約責任。業主或使用人不修復，物業服務企業因業主不配合難以代為修復的，應按規定報告有關主管部門依法處理，裝修履約保證金用于補充專項維修資金。

十九、提倡新簽訂物業服務合同的，將電梯、中央空調、轉供電、消防設施運行費（合同未約定的維修費除外）統一納入公共性物業服務收費。

電梯、中央空調、轉供電、二次供水、消防等設施運行費未納入公共性物業服務費的，物業服務企業應當按照專項性服務項目的收費方式據實向受益業主公、合理分攤，并每季度公布一次。物業服務企業不得自立名目另外單獨收取裝修期間電梯運行費、衛生保潔費等費用。

電梯、中央空調、消防設施運行費用分攤公式：用戶使用建筑面積×［（耗費＋人工費）÷總使用建筑面積］

（耗費包括：電費、維保費、年檢費、測試費、校驗費、特種設備保險費、材料配件費等費用）

轉供電、二次供水費用分攤公式：用戶實用量×（單價＋總損耗費÷全部用戶實用量）

二十、新建商品房住宅小區二次供水設施執行2014年《贛州市城鎮生活飲用水二次供水管理辦法》（贛州市人民政府令第七十號）的規定，應全部委托供水企業設計、施工，竣工驗收后移交供水企業管理維護，二次供水費用實行同城同價，按照物價部門核定標準執行。各縣（市、區）二次供水價格由當地價格主管部門制定。

二十一、房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修（物業服務合同約定應由物業服務企業承擔的除外）、更新、改造項目從專項維修資金中列支。未交存住宅專項維修資金的小區由受益業主據實分攤。

二十二、裝修垃圾可以由業主、使用人自行清運，也可以委托物業服務企業代為清運，委托清運垃圾收費標準由雙方協商確定，不能強行服務并收費。

二十三、代收費項目和標準要在購房合同或合同的補充協議中明確，不得自立收費項目或超標準收費，并在用戶申請開通時收取。開發建設單位不能在交房時以未繳清代收費為由，拒絕或拖延辦理交房手續。

代辦性服務、特約服務收費應遵循自愿原則，不能強行代辦并收費，其收費標準由業主或其它委托單位與物業服務企業協商約定。

二十四、物業服務企業應嚴格遵守《價格法》《物業服務收費明碼標價規定》等法律、法規和有關價格政策，加強價格自律，自覺規范價格行為，為業主提供質價相符的服務；嚴格落實明碼標價制度，在住宅小區醒目位置張貼《物業服務收費公示牌》，公示內容包括：物業服務企業名稱及聯系電話、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間、收費項目、收費標準、12358價格監督電話等信息。

二十五、房地產主管部門負責對房地產開發企業和物業服務企業經營行為進行監督管理，對房地產開發企業和物業服務企業違反房地產相關法律法規的，依據《物業管理條例》、《江西省物業管理條例》等法律法規及有關規定予以查處。

二十六、價格主管部門負責對物業服務價格行為進行監管，對房地產開發企業和物業服務企業的價格違法違規行為，依據《價格法》《價格違法行為行政處罰規定》等法律法規及有關規定予以查處。

二十七、凡此前規定與本通知不相符的，以本通知為準。

贛州市物價局 贛州市房地產管理局