南陽市物業服務收費管理實施辦法

第一條 為規范物業服務收費行為，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》和河南省發展計劃委員會、河南省建設廳《轉發國家發展改革委、建設部關于印發物業服務收費管理辦法的通知》(豫計收費[2003]2265號)的精神，結合我市實際，制定本辦法。
　　第二條 本辦法適用于在我市提供市場化、專業化物業服務且具有獨立法人資格，并取得物業管理資質的物業服務企業。
　　第三條 物業服務收費是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和公共秩序，向業主所收取的費用。
　　第四條 政府提倡業主通過公開、公正、公的競爭機制選擇物業服務企業；鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，積極促進物業服務收費通過市場競爭形成。

第五條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務標準相一致的原則。
　　第六條 物業服務收費實行分級管理。市價格主管部門會同市房產行政主管部門負責我市中心城區（包括南陽油田）物業服務收費標準的制定和監督管理工作；各縣（市）價格主管部門會同同級房地產行政主管部門負責各縣（市）區域內的物業服務收費標準的制定和監督管理工作。
　　第七條 我市物業服務收費實行政府指導價和市場調節價兩種形式。
　　普通住宅區（建筑面積在一萬方米以上）物業服務收費實行政府指導價。普通住宅以外的住宅、各類非住宅及業主大會成立后，業主大會與其選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同的普通住宅區的物業服務收費實行市場調節價。
　　第八條 實行政府指導價的物業服務收費，由市、縣（市）價格主管部門會同房地產行政主管部門根據物業服務等級標準，制定相應等級的指導價和浮動幅度，并定期公布。實行招投標的普通住宅區，前期物業服務收費按招標價格確定。經半數以上業主同意，由業主與物業服務企業按規定的指導價和浮動幅度在物業服務合同中約定具體收費標準。無法約定的由物業服務收費等級考評小組進行等級評定。
　　第九條 實行政府指導價的物業服務收費實行等級管理，按級收費，動態管理。物業服務收費等級的評定由物業服務收費等級考評小組負責。物業服務收費等級考評小組由房地產行政主管部門、價格主管部門及有關專業人員組成。
　　物業服務收費等級考評實行百分制。考評在90分以上者執行一級收費標準；在80?89分之間執行二級收費標準；在70?79分之間執行三級收費標準；在60?69分之間執行四級收費標準。
　　第十條 實行政府指導價的物業服務收費審批程序。物業服務企業提出書面申請，說明物業服務企業及所服務小區基本情況、申請等級和標準，同時交驗工商營業執照、稅務登記證、物業管理資質證、法人代碼證、小區面圖（復印件加蓋公章）各一份。價格主管部門根據物業服務合同約定或等級評定的收費標準核發《收費許可證》。
　　第十一條 物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。物業服務成本構成一般包括以下部分：
　　1、服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費用；
　　2、物業共用部位、共用設施設備的日常維護費用；
　　3、物業服務區域清潔衛生費用；
　　4、物業服務區域綠化養護費用；
　　5、物業服務區域秩序維護費用；
　　6、辦公費用；
　　7、物業服務企業固定資產折舊；
　　8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
　　9、經業主同意的其他費用。
　　物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務成本。
　　第十二條 物業服務收費按業主房屋產權面積收取。已辦理所有權證的，以房屋所有權證登記建筑面積為準。未辦理房屋所有權證的，以物業買賣合同中約定的建筑面積為準。
　　第十三條 物業服務費用由物業產權人自辦理入住手續之日起按月繳納，經雙方協商同意可預收物業服務費。
　　第十四條 物業服務企業應當遵守國家價格法律、法規和規定，嚴格按照物業服務合同中約定的服務內容、標準和收費項目、收費標準執行，為業主提供質價相符的服務。
　　第十五條 業主或物業使用人應當按照物業服務合同的約定按時足額繳納物業服務費用。業主或物業使用人逾期不繳納物業服務費的，業主委員會應當督促其限期繳納；逾期仍不繳納的，物業服務企業可依法追繳。物業產權發生轉移時，業主或物業使用人應結清物業服務費用。
　　第十六條 因開發建設單位未按時交給物業買售人或已竣工但尚未出售的物業，物業服務費用由開發建設單位交納。
　　第十七條 小區內公用設施、設備、公共照明用電及綠化用水，應單獨裝表計量，物業服務企業應每月公示其共用水、電的數量、單價、金額及分攤方法，其費用由業主共同負擔。物業服務企業自用水、電費用由物業企業負擔。
　　第十八條 在全體業主共有道路或其他場地停放機動車輛的，是否交納車位占用費，由業主大會決定，經營收入按照業主大會的決定使用。停放在小區內的車輛按規定交納車輛停放服務費，車主對車輛有特殊保管要求的，由車主和物業服務企業另行簽訂合同。
　　第十九條 業主或使用人房屋裝修期間，已按約定繳納物業服務費的，物業服務企業不得再向業主或使用人、裝修人收取正常物業服務費以外的其它任何費用。
　　裝修期間產生的建筑垃圾由業主或使用人自行按規定處理的，物業服務企業不得收費；委托物業服務企業處理的，清運收費由業主和物業服務企業協商確定。
　　第二十條 物業服務區域內供水、供電、供氣、供暖、通訊、有線電視等有關費用應當向最終用戶收取。物業服務企業接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續費，手續費標準應按規定收取，無規定的由雙方協商確定，但不得向業主收取手續費等額外費用。
　　第二十一條 物業服務企業根據業主委托提供物業服務合同以外服務的，收費標準由雙方協商確定。
　　第二十二條 物業服務企業應按價格主管部門的規定實行明碼標價。在物業服務區域內顯著位置，將物業服務企業名稱、收費對象、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間、收費項目、收費標準、收費依據等內容進行公示。接受業主及社會的監督。
　　第二十三條 政府價格主管部門和房地產行政主管部門應當加強對物業服務企業的服務內容、收費項目和收費標準進行監督檢查。對物業服務企業違反價格法律、法規和規定的，由政府價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為處罰規定》予以處罰。
　　第二十四條 本辦法由南陽市物價局和南陽市房產管理局按各自職責負責解釋。
　　第二十五條 本辦法自二0一0年一月一日起執行。（原南陽市物價局、南陽市房產管理局《關于印發〈南陽市物業服務收費管理實施辦法〉的通知》（宛價房[2005]2號）同時作廢。本辦法實施前頒發收費許可證的小區仍按收費許可證核定標準執行，待許可證期滿后按本辦法重新核定標準）。