買房的機會年

轉(zhuǎn)眼間，進入尾聲。在這一年里，我們?yōu)槌�十萬元的項目驚嘆過，為不斷攀高的低價迷茫過，為政策松綁歡喜過，為何時買房糾結(jié)過，同樣也為房價上漲而心疼過。馬上迎來，房地產(chǎn)市場又將迎來怎樣的光景呢？

業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，樓市在“去庫存”基調(diào)下，政策面將趨向?qū)捤桑换�解產(chǎn)能、拉動需求的刺激政策出臺將是大概率事件，而房價也可能再出現(xiàn)普漲局面。

北京房價上漲了10%去庫存仍是重中之重

作為一名房地產(chǎn)從業(yè)人員，陳曉(化名)切身體驗了各個城市之間樓市的冷暖不一。作為一家總部在北京的全國性房企，陳曉從2013年開始就被外派到湖北的三線城市負責(zé)項目的開發(fā)。雖然陳曉對自己公司開發(fā)的項目非常自信，但由于當(dāng)?shù)貛齑娣e壓嚴(yán)重，陳曉負責(zé)的項目銷售一直不好。“每天業(yè)務(wù)員都要給客戶打電話，但得到的回應(yīng)多數(shù)都是對方立馬掛掉，甚至有時還會遭到責(zé)罵。”

即便當(dāng)?shù)匾呀?jīng)出臺了購房補貼，但賣出去的房仍舊不多，一年下來只完成了原計劃的75%，這在當(dāng)?shù)匾呀?jīng)算是很優(yōu)秀了。陳曉所描述的情形是他所在的三四線小城的普遍現(xiàn)象，也是今年房地產(chǎn)市場疲軟的一個縮影。

但當(dāng)陳曉回到北京的家里，卻發(fā)現(xiàn)這里的情況與三線城市完全不同。就連他自己十年前以兩千多元買的房子，如今也已經(jīng)升值到了35000元/方米左右。

“北京的房子似乎根本不擔(dān)心買家。”陳曉告訴北京青年報記者，他并沒有將自己的這套房子掛牌，只是因為常年在外地，沒有按時交暖氣費，中介就以為他不住了，并打聽到了他的信息，每天至少兩三個電話，都是問他是否賣房的，并且都號稱已經(jīng)有客戶要買。

數(shù)據(jù)也證實了北京這樣的一線城市，交易是多么的火爆。根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計，(截至12月26日)，北京全市住宅新房網(wǎng)簽量(不含保障房)為102581套，比同期大幅上漲36.7%。價格方面，(截至12月26日)，北京全市新建商品住宅(不含保障房)成交均價為27162元/米，比同期上漲9.9%。

業(yè)內(nèi)人士表示，雖然北京樓市在就開始了量價齊升，但隨著的到來，在去庫存的要求下，更多樓市刺激政策有望出臺，北京這樣不愁買家的一線城市，房產(chǎn)交易有望進一步升溫。

12月21日，一年一度的中央經(jīng)濟工作會議在北京閉幕，會議敲定了經(jīng)濟工作的五大任務(wù)之一，就是化解房地產(chǎn)庫存。可見，房地產(chǎn)去庫存已經(jīng)成為政治任務(wù)，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，房地產(chǎn)調(diào)控仍以穩(wěn)市場為主，寬松的購房政策有望持續(xù)“加碼”。

信貸貨幣政策將更加靈活適度

和以往趨嚴(yán)的政策相比可謂是政策的“紅利年”，多重利好的房貸政策為市場大幅增溫。信貸市場經(jīng)過多次降準(zhǔn)降息，已經(jīng)非常寬松了，不少購房人都關(guān)心這樣寬松的信貸環(huán)境是否能在明年延續(xù)。

為此，個人房產(chǎn)金融服務(wù)專業(yè)機構(gòu)“偉嘉安捷”給出了自己的預(yù)測，“偉嘉安捷”指出，在幾年房地產(chǎn)市場大力加快消化庫存的背景下，明年整體的宏觀調(diào)控政策基調(diào)仍然趨于寬松，因此房貸調(diào)控政策的出臺整體仍將以寬松態(tài)勢為主。

一是降息降準(zhǔn)。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測即便明年不降息，利率也將會繼續(xù)走低(利率打折)。如果經(jīng)濟形勢依舊不容樂觀，或有4-5次的降準(zhǔn)。

二是購房首付比例下調(diào)。首付下調(diào)能最大程度激活剛性需求，對樓市去庫存將發(fā)揮最為顯著的推動作用。目前大多數(shù)農(nóng)二代都計劃在所工作的城市安營扎寨，手頭又不富余，在首付30%的基礎(chǔ)上再次下調(diào)，無疑能大大降低他們的買房門檻。房產(chǎn)專家丁祖昱認(rèn)為，一些庫存積壓嚴(yán)重的三四線城市，首套房首付降至10%將是樓市去庫存的終極大招。而對于北京、深圳這樣的一線城市，也可能出現(xiàn)20%的最低首付。

同樣，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，雖然今年二套房首付降至4成，但對于部分剛改善客戶仍存在著一定的換房壓力。為了釋放部分剛改善客戶的需求，二套房首付同樣有望下調(diào)。像北京的二套房公積金貸款首付已經(jīng)降至20%，為了刺激樓市，商業(yè)貸款也不排除跟進的可能。

稅費減輕購房稅費壓力購房優(yōu)惠多多

可能進一步放寬松的還有購房稅費的改革，有望通過降低稅費，促進二手房買賣更加活躍。

偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉認(rèn)為，可能采取的刺激性政策，一是房貸利息抵扣個稅。稅改革方案在財政部內(nèi)部已經(jīng)完成，預(yù)計最快上半年上報，下半年會選擇部分方案實施。上述方案中，住房按揭貸款利息納入個稅抵扣，可能會率先啟動；該項政策能夠切實提高購房者的購買力，特別是對改善型需求的刺激或更為明顯，短期內(nèi)，一旦實施，將在一、二線城市引爆樓市，對于庫存去化會有明顯的促進作用。

二是，二手房交易稅費。今年營業(yè)稅“5改2”著實讓二手房市場火了一把，預(yù)計營業(yè)稅、契稅等房屋交易稅費都有所調(diào)整。

還有，其他的相關(guān)政策。如公積金貸款額度的提高、社會保障制度的完善、各城市執(zhí)行土地供應(yīng)的“有供有限”政策、政府收購商品房用作保障房等。

利好政策下

2016將成為買房機會年

無論是限購有條件松綁，還是信貸與稅費的降低，當(dāng)前業(yè)內(nèi)對于明年樓市政策走向的預(yù)測都是樂觀積極的。也有可能因為更多的刺激性政策出臺，成為新的購房機會年。

民建中央經(jīng)濟委員會副主任馬光遠29日就發(fā)表文章稱，如果能在住房金融、稅費減免等方面構(gòu)建真正的制度體系，中國房地產(chǎn)有希望實現(xiàn)脫胎換骨的變化。“相信明年為了完成去庫存的任務(wù)，信貸政策，稅收政策，財政補貼，住房金融等方面都會有一定的動作，20%的首付肯定會推出，各種短期的措施都意味著買房可以享受刺激的紅利。”在他看來，一線城市、重點城市以及未來人口流入的城市，肯定是買房的最佳時間窗口，至于投資其他城市的房地產(chǎn)，意義不大。為了居住買房，明年肯定也是好的時機。

同時，雖然地價等因素導(dǎo)致房價可能仍會在高位，但決策部門仍在鼓勵開發(fā)商降價。在21日閉幕的中央經(jīng)濟工作會議上就明確提出，要鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當(dāng)降低商品住房價格。當(dāng)然，這個“降價”更多的是指向庫存嚴(yán)重的三四線城市。

而對于北京來說，可能仍會是量價齊漲的一年。

胡景暉認(rèn)為，金融貨幣政策穩(wěn)健趨寬松化，直接利好短期樓市成交。另外，個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅“5年改2年”的要求，在直接利好二手房成交的同時，也刺激了改善型需求入市，間接提升了新房成交量。再加上二套房首付比例由七成降為四成，公積金貸款門檻降低等，都是促進明年樓市成交量持續(xù)上漲的原因。

與此同時，土地價格的不斷攀升和大量高價盤的入市，也將導(dǎo)致樓市“價漲”。不過即便如此，胡景暉仍認(rèn)為，與房價上漲相對應(yīng)的是樓市刺激政策大幅出臺，房價上漲的幅度，很可能被優(yōu)惠政策蓋過，整體看仍將是買房的機會年。