北京養老用地供應新模式：混合制土地為主

經過多年的嘗試與探索，北京在養老設施用地方面又有了新舉措。

2月3日，北京市首宗養老設施用地競拍成功。與2013年、北京市國土資源局(以下簡稱“北京市國土局”)推出的單一養老設施用地不同，該宗養老用地供應方式是“住宅用地+機構養老設施用地+限價商品住房用地”配建的混合用地模式。

據中國房地產報記者調查了解，配建混合用地模式也將成為養老用地的主要供應方式。據悉，在12月中旬，北京市國土局曾舉辦過一場較大規模的養老用地出讓征求意見會，會上就混合配建用地模式進行了可行性探討，并計劃推出9宗此類性質的養老用地。保利、遠洋、首創等地產商、養老機構服務商、險企和相關專家等參與了此次征求意見會。

“事實上，北京市國土局一直在探索養老用地供應模式，包括推出什么性質的土地等，并強調如果此種方法不行就換另一種，態度很堅決，一定要支持養老設施用地。”北京吉利大學健康產業學院院長烏丹星說。

多年嘗試的結果

北京對于養老設施用地的推動一直走在全國前列。

2013年，北京市按照“計劃適度超前，有效引導預期”的原則，結合區縣和相關部門提供的項目梳理，在年度供地計劃中單獨列項的養老設施用地供地計劃100公頃。

按照計劃，2013年北京市國土局將會陸續推出7塊養老設施用地。

2013年1月30日，北京首宗養老社區用地開標，中投發展有限責任公司(以下簡稱“中投發展”)、北京懋源置業和懋源房屋聯合體、中建一局建設發展有限公司和北京興茂置業四家公司參與。最后，中投發展以總價4.62億元成功中標北京密云縣一宗包含養老功能的居住用地。

之后，由于中投發展養老設施建設遲遲無法落地，引起各方媒體“圈地”質疑。一時間，養老設施用地招拍掛陷入停頓。

4月，國土部出臺《養老服務設施用地指導意見》，養老設施用地政策才又往前邁進一步。

，北京市國土局則對100公頃養老設施用地指標提出了“重點調度盤活、利用存量建設用地推進養老設施用地的計劃”。“關于養老設施用地的政策我們也在研究，包括不斷的論證，希望這一政策能夠真正惠及養老產業。”北京市國土局相關人員對中國房地產報記者表示。

但這一思路并沒有出現可借鑒的成功案例，北京養老用地市場依然凋敝。

直到下半年，萬科、花樣年等企業推出了“住宅小區配建養老社區”模式，并迅速獲得市場認可。這一模式也與“9073”養老規劃思路一致。隨后，北京市國土局開始探索混合配建模式的可行性。

在底征求意見會召開之前，北京保利安養老產業投資管理有限公司副總經理錢京也曾被北京市國土局邀請探討養老運營與地產的關系。“當時就定了一個基本方向，住宅社區配建一部分專門的養老用地，但對養老機構自持年限有一定要求。這種方式更實際，可行性更強。”在12月中旬的征求意見會上，北京市國土局決定推出9宗“住宅用地+養老設施用地+限價商住房用地”的混合配建土地。

“從政府角度出發，這一方式既滿足了養老土地供應的政治任務，也保護了地價。對企業來說，可以通過住宅的現金流回報消化一部分養老投資壓力，衡各方利益，是可行之舉。”合眾不動產市場部總經理高峰說。

據悉，北京市國土局是次征求意見會推出的9宗地分別位于房山、懷柔、朝陽等各區縣的郊，總面積約100公頃，基本與北京市年度養老用地供應計劃一致。參與該次會議的合眾人壽、保利地產、北京安信頤和等公司都對土地信息做了積極研究，對后續供地計劃保持著密切接觸。

讓企業有盈利空間

2月3日，首創置業5.98億元折桂北京順義新街地塊，包括3.83萬方米售價為9500元/方米的限價房，以及養老用地規劃建筑面積3.46萬方米。這也意味著去除養老設施用地和限價房用地，該地塊剩余純商品房面積不到2.9萬方米。

“養老配套面積占比相當大，拿地也不便宜，最終成本會在住宅部分體現，可售部分房價會很高，企業如何衡成本是需要技巧的。”高峰分析道。

在北京安信頤和控股有限公司總經理趙軍看來，這一模式的好處在于把住宅用地和養老用地捆綁銷售，“未來會出現養老專業運營商和地產商聯合體拿地的情況，這不失為一個好的解決方案。另一方面因可售部分面積過少，拿地企業將以北京市國企或有社會責任感的企業為主。”

“未來除了混合配建的主流供地模式外，可能還會出現PPP模式。”烏丹星補充道。PPP模式即政府出地，地上物業建設、經營管理均由企業承擔，但需要在約定時間內將這一物業歸還政府。“混合配建與PPP模式會成為養老設施用的主要形式。”

“我們在那次會議上達成了一個共識：推出來養老設施用地必須讓拿到地的企業能生存，否則沒有任何意義。”烏丹星說。