8月1日，市政府相關會議研究通過《關于促進房地產市場健康發展的實施意見(試行)》的11條補充意見，使這一廣受各方關注的房地產新政更加完善。

《關于促進房地產市場健康發展的實施意見(試行)》(簡稱“22條”)意見頒布實施以來，沈陽房地產市場供需結構得到有效改善。1-6月份，全市商品房備案面積816.1萬方米，同比增長16.7%，其中商品住房備案面積695.1萬方米，同比增長13.9%。為充分發揮政策效力，推動房地產市場穩健康發展，市政府多次召開座談會，聽取消費者和房地產開發企業對政策的意見建議，了解政策實施過程中出現的問題，并研究制定了11條補充意見，落實國家相關規定，對政策做進一步充實和完善，同時，重點解決商業地產去庫存問題，加大對大中專畢業生購房的支持力度，為沈陽振興發展留住更多人才。

【全面提高裝配式建筑應用比例】

政策內容：凡政府投資的房地產建設項目，其整體裝配化率不低于50%;我市行政區域內(除新民市、法庫縣、遼中區、康縣外)的房地產開發項目，其整體裝配化率須達到30%;城市核心區域適當提高比例，樓面起拍價在3500元/方米以上的項目，其整體裝配化率須達到35%。

【解讀】

提高裝配式建筑比例，是我市現代建筑產業發展的重要方向之一，有利于提高建筑工程質量，提高生產效率，節約社會能源，沈陽作為國家建筑產業現代化示范城市，應在提高裝配式建筑比例方面走在全國前列。同時，提高裝配式建筑比例，可以適當抬高拿地“門檻”，合理調控土地供給規模。

【商住或酒店式公寓可調整為自住型公寓】

政策內容：對于已取得商品房預售許可證超過5年未售出的商業、辦公項目，具備條件的支持開發企業調整其使用功能。

【解讀】

這一措施，將推動解決商業地產去庫存問題。在“22條”中，對已供應、未開發的房地產開發用地，允許開發企業轉換用途、調整商住比例;對在建商品住房項目，也允許調整套型結構，但是對于已經建成的商業、辦公項目是否可以調整使用功能未作明確規定。這一補充政策，需滿足兩個條件：一是確實屬于市場滯銷產品，標準是已取得預售許可證超過5年;二是要具備水暖電、消防安全等條件，方可改為住宅。

政策內容：在商業用地上已經建設的商住公寓、酒店式公寓以及原規劃用途為商業但實際用途為商住公寓或酒店式公寓的項目，可以調整為自住型公寓，在落戶、入學、水電暖民用價等方面享受住宅同等政策。

【解讀】

目前，市場上仍有大量商住公寓或酒店式公寓，由于其規劃證可為“商業”，按照《沈陽市酒店式公寓建設項目規劃審批管理規定》“在商業用地上建設的酒店式公寓，其地上建筑面積與建設用地內地上總建筑面積之比原則上不超過30%”，因此不能享受住宅同等政策。此次調整后，這部分商業地產也將劃入自住型公寓享受相關政策。

【允許商業用房改建為租賃住房】

政策內容：允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整后用水、用電、用氣價格按照居民標準執行。

【解讀】

這一政策是貫徹執行6月3日國務院出臺的《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》的相關規定。

政策內容：增值稅一般納稅人5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產，以及5月1日后發生的不動產在建工程，其進項稅額應按有關規定分2年(第一年60%、第二年40%)從銷項稅額中抵扣。

【解讀】

這一政策是貫徹執行國家稅務總局今年3月出臺的相關政策，對于納稅人購買不動產有鼓勵作用，有利于商業地產去庫存。

【商業地產也能做“學區房”】

政策內容：居民家庭單獨購買新建商業用房超過50方米，或新建辦公用房超過80方米的，可以辦理落戶，購房人子女可選擇該商業、辦公用房所屬區域的公辦義務教育階段學校入學，按學區內生源辦理入學手續。

【解讀】

這一規定有助于促進商業地產去庫存，同時推動和促進教育均衡發展。

政策內容：各地區政府需配建展覽館、圖書館、體育館、醫院、養老院等公共服務設施的，要優先以收購庫存商品房的方式解決。各機關、事業單位、國有企業需調配辦公用房或業務用房的，原則上要通過購買或租賃商業辦公用房的方式解決。

【解讀】

這一政策借鑒了寧波等地做法。將加快商業地產去庫存，同時有助于鼓舞市場信心。

【公積金幫大中專畢業生解決“首付難”】

政策內容：支持大中專畢業生(指畢業未超過8年的高校、中等職業學校畢業生)購買商品住房，可以提取本人、配偶、父母及法律條件允許的第三人賬戶內的住房公積金支付購房首付款。

【解讀】

支持大中專畢業生購房絕不單是為了房地產去庫存，而是圍繞沈陽人才戰略，服務全市經濟發展。據調查，大中專畢業生購房時有兩大關切，一是解決首付資金不足問題，二是降低貸款利率，減小還款壓力。本條政策的初衷，就是借助公積金支持，幫助大中專畢業生解決“首付難”問題。此外，“22條”中提到的大中專畢業生，是指畢業未超過5年的高校、中等職業學校畢業生，本條補充意見把畢業時間放寬至8年，僅適用于公積金的提取。“22條”中關于契稅全免的政策，仍限定于畢業5年的大中專畢業生。

政策內容：針對農村大中專畢業生購房，鼓勵開發企業給予“首付分期付”等支持，鼓勵金融機構給予購房貸款優惠利率等支持。

【解讀】

這條并非硬性規定，而是對開發企業的倡導性意見、對金融機構的建議性意見。下一步，有關部門將協調金融機構參照農民“安家貸”優惠利率，支持農村大中專畢業生貸款購房，讓更多大中專畢業生留在沈陽。

政策內容：針對大中專畢業生購房開展省內異地公積金互貸互還業務，累計繳存公積金達到6個月即可申請公積金貸款。

【解讀】

與之前的政策相比，該政策有兩個變化：一是為省內其他城市來沈的大中專畢業生開展“省內異地”公積金互貸互還業務，這樣外地大中專畢業生就可以使用其父母或者配偶所在地繳存的公積金在沈貸款購房。二是將申請公積金貸款的條件由“連續繳滿6個月”，調整為“累計繳滿6個月”，進一步降低了大中專畢業生使用公積金的門檻。

【買自住型公寓可用公積金貸款】

政策內容：允許住房公積金繳存職工使用公積金貸款購買自助型公寓。

【解讀】

“22條”規定，自住型公寓視同住宅，享受住宅的相關政策，這也包括貸款政策。因此，補充意見對此進一步予以明確。

政策內容：開發建設單位建設的非人防面積地下停車位在具備相關條件的基礎上，可以申請辦理出租、出售，經批準后辦理產權登記手續。

【解讀】

目前，我市地下車位存在滯銷現象，使開發企業大量資金沉淀在地下停車設施建設上。為加快地下停車位去庫存，房產部門正著手研究解決地下車位辦證問題。