宏觀政策篇

不限購城市首付最低降至20%

2月2日，中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會日前發布《關于調整個人住房貸款政策有關問題的通知》，通知明確，在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點。

對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調整為不低于30%。

【政策分析】

首付下調將“水”引入實體經濟，強化金融機構對實體的信用派生。首先，購房本身是信用創造的過程，降低首付，促進更大力度的居民部門杠桿;其次，房價漲可以發揮金融加速器功能，同樣促進信用派生;最后，房地產去庫存，配合上下游產業鏈擴張，也是信用創造加速的過程。

該項政策一出，對于持幣觀望的購房者可以起到強烈的入市刺激作用，對于接下來擴大樓市有效需求，穩定房地產市場有著極大的推動作用。

存款準備金率下調0.5%

自3月1日起，普遍下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，以保持金融體系流動性合理充裕，引導貨幣信貸穩適度增長，為供給側結構性改革營造適宜的貨幣金融環境。

【政策分析】

3月1日的降準是的首次降準，也是去年以來第六次降準，之前一次宣布降準是在去年10月23日。理論上，此次降準預測能釋放資金7000億元左右。業內人士認為，央行此舉對于持續走低的股市是一場及時雨，不僅讓市場資金流動性得到釋放，同時也增強了投資者的信心。降準給房地產提供了進一步的催化劑，加快房地產去庫存。

稅費篇

房地產交易環節契稅和營業稅雙降

2月19日，財政部聯合稅務總局、住建部發布《關于調整房地產交易環節契稅營業稅優惠政策的通知》，對個人購買前兩套住房給予降低契稅優惠;對個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征營業稅。

根據《通知》，在契稅優惠政策方面，對個人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)，面積為90方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

【政策分析】

本次的政策調整對二手房影響比新房更大。這是因為二手房實時交稅，而新房大部分是期房，基本要到收房才存在契稅繳納。而針對此次契稅的調整，主要是二套房及144方米以上的首套房，降幅為1%-2%這一情況來看，受利好影響最大的還是改善型產品。

營業稅政策相比之前不一樣的主要體現是非普通住房，針對大戶型、高價、別墅等物業，在過去的政策中，滿2年也需要繳納差額營業稅，在新政策未明確，如果各地落地細節中也按照住房計算，那么對于改善性需求有非常明顯的利好。

營改增全面推行

從5月1日起，將營改增試點范圍擴大到建筑業、房地產業、金融業和生活服務業，實現增值稅對貨物和服務的全覆蓋。

【政策分析】

由于建筑業、房地產業、金融業、生活服務業都是和人民生活息息相關的行業，一時間，營改增成為業內熱議的話題。而且，營改增是當前最為迫切的一項稅制改革，其意義不僅在于其本身，而且對于經濟的發展、稅收情況、財政體制和稅收體制的改革都有深遠的影響。

專家表示，這對房地產行業是利好消息，營改增將降低企業的稅負，目前房地產行業已經進入薄利時代，減輕稅負無疑給房地產企業提供閃轉騰挪的空間，增加企業的利潤。同時，營改增對企業投資樓市確實會有助推作用，對于投資者(企業或企業主)來講，將因此而獲益。

山東首套房認定按區劃分

自2月22日起，山東省契稅繳納的住房查詢范圍做出調整，首套房的認定由“市”變“縣”(市、區)。以青島為例，購房者在市南區有一套房，但是首次在市北區購買房產，契稅繳納時按照首套房標準執行。

【政策分析】

山東省的新政是在國家政策的基礎上，擴大了首套房的認定范圍，以“區”劃分首套房的影響會比較大，受益人群也比較廣，這條新政進一步利好青島市房地產市場，鼓勵市民通過換房子或者買二套房來改善住房條件。

落戶篇

西海岸購60方米以上新房可落戶

2月，青島西海岸新區發布《關于調整購房落戶條件的通告》按照《通告》，在青島市具有穩定經濟收入的青島市外人員，在西海岸新區購買單套新建商品住宅面積達到60方米以上，取得不動產權證(含貸款購房取得的住宅房屋所有權證、房地產權證)的，本人及其配偶、未成年子女或成年未婚子女，可在購房地申請落戶。此外，還包括推進市區戶口自由遷移。

通告實施后，購房落戶紅島經濟區的人員登記常住戶口滿5年以上，在市南區、市北區、李滄區、嶗山區、黃島區和城陽區有合法固定住所的，可將戶口遷入其合法固定住所。

紅島購60方米以上新房可落戶

在西海岸落戶新政之后，紅島經濟區官方微信隨即發布消息稱，經市政府研究同意，紅島經濟區放寬購房落戶條件。在青島市具有穩定經濟收入的青島市外人員，在紅島經濟區購買單套新建商品住宅面積達到60方米以上，取得不動產權證(含貸款購房取得的住宅房屋所有權證、房地產權證)的，本人及其配偶、未成年子女或者成年未婚子女，可在購房地申請落戶。此外，還包括推進市區戶口自由遷移。

通告實施后，購房落戶紅島經濟區的人員登記常住戶口滿5年以上，在市南區、市北區、李滄區、嶗山區、黃島區和城陽區有合法固定住所的，可將戶口遷入其合法固定住所。

【政策分析】

黃島區與紅島經濟區，這兩大區域均在青島“三城聯動”的城市大規劃下扮演著其中重要的“兩翼”。尤其是隨著教育、醫療、交通等城市大規劃的紛紛落地，兩個區域的未來發展前景也越發為人所看好。

其實自下半年8月份青島第一次限購放開時開始，以紅島經濟區為代表的“北岸新城”和以黃島區為代表的“西海岸新區”就已經成為市民關注的焦點。初時青島市就曾頒布了《關于進一步推進戶籍制度改革的意見》，規定在新區購買單套新建商品住宅，并且建筑面積達到70?以上并取得房地產權證的人員，本人及其配偶、未成年子女或成年未婚子女均可在新區購房申請落戶。這里所說的新區是指青島黃島區(不含青島經濟技術開發區)和青島紅島經濟區。初，兩大新區再出戶籍新政，這對于外來務工人員來說，在新區買房無疑是又添了幾分吸引力。

公積金篇

青島購經適房可用公積金付首付

3月3日，青島市住房公積金管理中心發布通知稱，職工購買本市經濟適用住房，可申請提取本人及其配偶住房公積金支付首付款。通知自3月5日起執行，有效期至2019年3月4日。

通知指出，職工取得購買本市經濟適用住房資格，已簽訂經濟適用住房購房合同，尚未交付購房首付款的，可申請提取本人及其配偶住房公積金支付首付款，提取金額不得超過購房合同約定的首付款應付金額。按規定可予提取的住房公積金，由市住房公積金管理中心以轉賬方式直接劃入售房單位收款賬戶。售房單位應與市住房公積金管理中心簽訂購房轉賬協議。據了解，通知自3月5日起執行，有效期至2019年3月4日。

【政策分析】

青島市還有在建未配售的經適房項目33個、房源5315套，待項目達到銷售條件時，市國土資源和房屋管理局將另行發布銷售公告。在新規規定的時效期限內，購買上述這些房源的職工，可以享受此次新規的利好。依據《青島市人民政府辦公廳關于進一步完善保障性住房建設和管理的意見》規定，我市今后不會再新增經濟適用住房。

青島放寬公積金二次貸年限

自5月1日起，青島市將調整住房公積金個人貸款政策及租賃住房提取公積金有關政策。

調整二次住房公積金貸款政策：將二次貸款由結清5年方可再次申請，調整為結清2年即可申請。將二次貸款新建住房最高貸款額度由60萬元調整為50萬元、 二手房最高貸款額度由35萬元調整為30萬元;二次貸同樣實行單方繳存為雙方繳存60%的貸款額度限制。二次貸款計算單筆貸款額度的繳存余額倍數由15倍，調整為10倍。

調整二手房住房公積金貸款最低首付款比例：將首次和二次公積金貸款購買二手房的最低首付款比例分別由40%和60%，統一調整至30%，同時，首付款比例與房齡掛鉤。

擴大住房公積金異地貸款范圍：將省內異地貸款政策放寬至全國范圍，對具有青島市戶籍，在其他城市繳存公積金的職工，可以在青島使用住房公積金貸款購房。

【政策分析】

關于青島市公積金政策的調整，主要體現就是“兩降一擴”，降低額度、降低門檻和擴大范圍。在單次貸款的總額降低同時，也縮短了再次貸款的年限，降低了二手房的首付。政策施行后，單套貸款的額度下降，能更好的適應當今市場成交量大增的情況。而同等額度下，則可以讓更多的購房者享受到公積金的紅利。因為公積金貸款對工程進度要求較高，大部分商品房樓盤并不符合條件，所以新房市場影響有限。