先看看“營改增”是什么?

這次被正式提上臺面的“營改增”，其實不算是新鮮事了。營業稅改征增值稅改革從2011年開始啟動試點，6年期間涉及交通運輸業、部分現代服務業、鐵路運輸、郵政業和電信業幾個行業，時至今日終于將建安房地產、金融保險、生活服務業三個行業也推進營改增方案，全面實施“營改增”。

“營改增”

即營業稅改征增值稅的簡稱，是國家為進一步完善我國稅制，將以前繳納營業稅的應稅項目改成繳納增值稅，實行結構性減稅的重大舉措。

舉個例子：

如果你打車后跟司機大哥要一張發票，你會發現車票上面有一個紅色的橢圓印章，印有“國家稅務局監制”，說明出租車的稅是交給國稅局的，交通運輸業已經營改增了。

而如果你開車外出，交停車費后會收到一張停車票，你會發現票面中間靠上有一個橢圓的印章，印有“地方稅務局監制”，說明這一項是交給地稅局的營業稅。

我們生活中還會收到很多這樣的票，如買車、購物等，發票上都印有“國家稅務局監制”的橢圓章，交保險、租房子等，發票上都印有“地方稅務局監制”橢圓章。使用印有“地方稅務局監制”橢圓章的發票，說明這些行業還沒有營改增。從今年5月1日以后，將全面實施營業稅改征增值稅，之后再收到的票都將印有“國家稅務局監制”的橢圓章了!

營改增后交稅多了還是少了?

財政部相關司負責人介紹，房地產業和建筑業納入“營改增”，適用11%稅率，金融業和生活服務業適用6%的征收率。

房王君算了一筆賬，按照11%的稅率來計算，對比一下二手房營業稅改增值稅后的稅費差異，主要可以分為兩大類情況：

首先是出售購買2年內的房屋。以出售價300萬一套住宅，2年內無論是否普宅都要繳納5.5%的稅，即16.5萬。如果以11%的增值稅計算，房屋出售價還是300萬，但最初買入價是150萬，抵扣掉進項稅后大概需要繳納14.7萬元。但獲利越多收的稅就會超過營業稅。比如出售價格為400萬元，按照營業稅需繳納22萬元;增值稅就需繳納24.77萬元。

另一種是出售購買已滿2年的房屋。依照現行政策，超過兩年就不需繳納營業稅(北上廣深的非普通住房除外)，而稅務總局已經明確，將原則上延續過去的優惠政策，這意味著，“營改增”之后這部分稅或許也會免征。

可以看出，首先，原本二手房交易中需交營業稅的范圍其實很小，一是房齡不足兩年的，二是4個一線城市中較高標準的非普通住房。這兩點，對于一般剛需者而言，一般都不會涉及。

由于具體政策尚未出臺，“營改增”后稅負是否變化還未知，因此尚無法具體算出對二手房買賣的稅負增加情況。但必須正確理解的是，“營改增”改革并非在目前的基礎上再增添稅種，而是一項能為購房者帶來福利的“減負”新政策。因此，購房者無須過度擔憂稅負的增加。

新政或能抑制短期炒房行為

以上的計算數據充分表明，開征增值稅后，對于同一套房來講，增值的金額越多，買賣雙方需承擔的稅額就越多，或將影響二手房的買賣利潤。這對于期盼房子快速升值的炒房者來講恐怕并非是一個好消息，因此稅費的增加或將在一定程度上抑制投機炒房行為，促進樓市健康發展。

以深圳市場為例，僅去年一年，深圳新建商品房成交價格暴漲47%，成交面積暴漲65%，單價突破4萬元/，樓市開局以來，深圳房價更是開啟了“飛行模式”。待“營改增”政策落地，相信單是對“出售購買2年內的房屋”征收增值稅這一項，就能對自買自賣、眾籌炒房等通過杠桿手段進行投機炒房的現象起到明顯制止作用。

商業地產迎來春天

此外，全面營改增政策的推進，也有望提升商業地產去庫存的速度。會議明確表示，所有企業新增不動產所含增值稅納入抵扣范圍。據悉，能納入抵扣的不動產有三類：廠房、寫字樓、商業地產。比如，作為一般納稅人去買寫字樓，拿到增值稅專用發票就可以抵扣。而如果去買住宅，那就不能抵扣，即使是單位購買也不能抵扣。

這又是“營改增”的一大好處，可以進行抵扣!

業內人士認為，營改增對于商業地產是個好事情，這將鼓勵企業投資、購入并持有商業地產，對從事商業地產的房地產企業來說，也便于它把稅負傳遞給下家，因此房地產營改增利好商業地產，也能對房地產業尤其商業地產的去庫存起到促進作用。