潮州市征地拆遷補(bǔ)償如何計(jì)算，潮州市征地拆遷律師

關(guān)于評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇，根據(jù)建設(shè)部2003年12月1日頒布的《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》第六條規(guī)定，市、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公示一批資質(zhì)等級(jí)高、綜合實(shí)力強(qiáng)、社會(huì)信譽(yù)好的估價(jià)機(jī)構(gòu)，供拆遷當(dāng)事人選擇；拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式。如某省會(huì)城市的具體做法是，拆遷人取得房屋拆遷許可證后，有意向接受估價(jià)業(yè)務(wù)委托的評(píng)估機(jī)構(gòu)可以到政府拆遷主管部門(mén)進(jìn)行登記，市房屋拆遷管理部門(mén)和拆遷人根據(jù)拆遷項(xiàng)目大小和難易程度，在具有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)中選擇幾家，并予以公示。由拆遷人組織被拆遷人對(duì)公示的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行投票，根據(jù)實(shí)際投票數(shù)中有效票相對(duì)多數(shù)確定評(píng)估機(jī)構(gòu)。表面上看，這種做法賦予了被拆遷人足夠的主動(dòng)權(quán)，由他們通過(guò)民主投票的方式來(lái)自行選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)，而不是由拆遷人一方來(lái)選擇，從而可以充分保證拆遷評(píng)估及其結(jié)果的公正性和公性，即保障了被拆遷人的利益。

然而，在實(shí)際操作中往往存在如下兩方面的弊端：一方面，由于被拆遷人對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估這門(mén)技術(shù)及評(píng)估機(jī)構(gòu)的了解有限，所以很難選出最能對(duì)房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格進(jìn)行合理、公正地估算的評(píng)估機(jī)構(gòu)，而且被拆遷人作為分散的個(gè)體，往往參與意識(shí)不強(qiáng)，真正參與投票的并不多，這就使得拆遷人或者個(gè)別評(píng)估機(jī)構(gòu)有可能做一些手腳，借這種看起來(lái)公正、民主的方式達(dá)到暗箱操作的目的，來(lái)選擇拆遷人意愿中的評(píng)估機(jī)構(gòu)。另一方面，在實(shí)際操作中，供選擇的評(píng)估機(jī)構(gòu)往往都是本地的，而一些經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)或欠發(fā)達(dá)的市、縣只有有限的幾個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)，這樣無(wú)疑會(huì)限制被拆遷人的選擇，也為拆遷人留下可人為操作的余地。為了杜絕可能出現(xiàn)的不公正現(xiàn)象，我們認(rèn)為，除了本地評(píng)估機(jī)構(gòu)可供選擇外，應(yīng)當(dāng)引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，允許外地等級(jí)高、信譽(yù)好的評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)參與競(jìng)爭(zhēng)。評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇可以借鑒法院系統(tǒng)或者彩票搖獎(jiǎng)的做法，采取由拆遷主管部門(mén)在具有拆遷評(píng)估資質(zhì)而又愿意接受拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)委托的全部評(píng)估機(jī)構(gòu)中，以搖號(hào)或者抽簽的辦法選定評(píng)估機(jī)構(gòu)。在舉行搖號(hào)或抽簽之前，由拆遷主管部門(mén)根據(jù)拆遷項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模等不同情況，擬定對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)具備的資質(zhì)及其他相關(guān)條件（如年業(yè)務(wù)量、當(dāng)前已完成的拆遷評(píng)估項(xiàng)目數(shù)量及正在進(jìn)行的拆遷評(píng)估項(xiàng)目數(shù)量、項(xiàng)目完成的質(zhì)量等）的要求，并由有意愿接受拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)委托的評(píng)估機(jī)構(gòu)（允許外地符合條件的評(píng)估機(jī)構(gòu)參與競(jìng)爭(zhēng)）向拆遷主管部門(mén)提交參選申請(qǐng)。拆遷主管部門(mén)只做形式審查，符合條件的評(píng)估機(jī)構(gòu)都可以參與搖號(hào)和抽簽。為保證評(píng)估機(jī)構(gòu)選擇的規(guī)范性、嚴(yán)肅性，符合公開(kāi)、公、公正的要求，搖號(hào)或抽簽的組織工作應(yīng)由房屋拆遷管理部門(mén)負(fù)責(zé)，并邀請(qǐng)公證機(jī)構(gòu)參與，采用一套規(guī)范的選擇實(shí)施程序。對(duì)于實(shí)施程序的安排要求簡(jiǎn)明清楚，這樣容易為拆遷當(dāng)事人尤其是被拆遷人所理解和接受；要具有較好的可操作性，容易實(shí)，比較經(jīng)濟(jì)；要規(guī)范穩(wěn)定，這樣才能建立權(quán)威性、可信性。搖號(hào)抽簽選擇方式在選擇房屋拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)過(guò)程中，完全去除了關(guān)系等因素對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)選擇的影響及拆遷人或者個(gè)別評(píng)估機(jī)構(gòu)做手腳的可能性，從而可以充分保證評(píng)估的公正性和公性。