巢湖市市政處及周邊區域房屋征收與補償方案

為保障市政處及周邊區域房屋征收工作的順利實施，方便擬征收范圍內被征收房屋產權人(以下稱被征收人)詳細了解房屋征收補償安置的相關規定和程序，進一步提高房屋征收工作的透明度，根據國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》(國務院令第590號)、《巢湖市國有土地上房屋征收補償辦法》等規定，特制定本房屋征收與補償方案。

一、房屋征收項目概況

(一)征收項目名稱：市政處及周邊區域

(二)征收項目范圍及被征收房屋基本概況

1.征收范圍

具體征收范圍以市規劃局出具的房屋征收紅線圖為準。

2.被征收房屋基本概況

本次房屋征收涉及戶數、建筑面積具體以三榜終審公示數據為準。

(三)房屋征收主體、房屋征收部門、征收實施單位

1.房屋征收主體：巢湖市人民政府

2.房屋征收部門：巢湖市房屋征收辦公室

3.房屋征收實施單位：巢湖市亞父街道辦事處

(四)簽約期限(即簽訂房屋征收補償協議的期限)

自市政府批準實施之日起1個月內。

二、被征收房屋調查、認定和處理

(一)調查

房屋征收部門與房屋征收實施單位對征收范圍內房屋的區位、權屬、用途、建筑面積等情況組織調查登記，被征收人應當予以配合。

被征收人不配合調查登記的，房屋征收部門及房屋征收實施單位可以通過房屋權屬登記檔案或者現場勘測結果進行登記，作為認定、處理及征收補償的依據。

(二)認定和處理

1.被征收人提供合法有效證照的建筑，是為合法建筑，房屋征收部門根據合法證照所確認的房屋建筑面積、結構、用途、成新結合評估價格予以補償。具體以選定的房地產評估機構出具的預評估報告為準。

2.被征收人未能提供合法有效證照的建筑，是為未登記建筑，由市規劃局牽頭組織國土、住建、房屋征收、亞父街道辦事處等單位對進行聯合認定、處理。

(1)2001年版地形圖有記載的房屋

被征收人在本方案規定的簽約期限內簽訂《巢湖市國有土地上房屋征收補償協議書》并搬遷讓房、移交拆除的，視具體情形，對其土地使用權證范圍內的房屋，可認定為“可以視為合法建筑的未登記建筑”;對其土地使用權證范圍外的房屋，可認定為“可以進行合法性補正的未登記建筑”。認定為上述兩類結果的被征收住宅房屋參照合法建筑補償。

超過本方案規定的簽約期限簽約的，“可以視為合法建筑的未登記建筑”或“可以進行合法性補正的未登記建筑”不再享受“參照合法建筑補償”的優惠，并由國土、規劃部門依據相關法律、法規規定作出具體處理意見。

(2)2001年版地形圖沒有記載，無違法建設記錄、且不屬臨時建筑的住宅房屋。

被征收人在本方案規定的簽約期限內簽訂《巢湖市國有土地上房屋征收補償協議書》并搬遷讓房、移交拆除的，視具體情形，可認定為“可以參照合法建筑予以適當補償的未登記建筑”。“適當補償”剩余部分認定為“不予認定的未登記建筑”。

被征收人超過本方案規定的簽約期限簽約的，不再享受前款規定的“可以參照合法建筑予以適當補償的未登記建筑”優惠，一律按照“不予認定的未登記建筑”給予貨幣補償、不予安置。

“適當補償”的具體標準為：

被征收住宅房屋位于被征收人土地使用權證范圍內的，對其建筑面積進行50%-80%折算，后參照合法建筑補償。

被征收住宅房屋位于被征收人土地使用權證范圍外，且不在他人或單位持有的土地使用權證范圍內的，被對其建筑面積進行30%-50%折算，后參照合法建筑補償。

但，上述兩項“適當補償”標準，進行折算的建筑面積累計不得超過144?，且房屋綜合成新原則上磚混結構≤0.9，磚木和簡易結構≤0.85。

“不予認定的未登記建筑”的補償標準為：磚混結構400-550元/?、磚木結構300-400元/?、簡易結構150-280元/?。

(3)2001年版地形圖沒有記載，無違法建設記錄、且不屬臨時建筑的非住宅房屋。按照不予認定的未登記建筑進行補償。

(4)對在他人或單位持有的土地使用權證范圍內建設的建筑，一律認定為“不予認定的未登記建筑”。

2001年版地形圖有記載的房屋，按照重置價結合成新給予貨幣補償;2001年版地形圖沒有記載的非違法建筑，按照前款“不予認定的未登記建筑”的補償標準予以貨幣補償。

3.認定為“未超過批準期限的臨時建筑”，按照重置價結合成新給予貨幣補償;認定為“違法建筑、超過批準期限的臨時建筑”，不予補償。

市規劃局負責將經科室審核、分管領導確認并加蓋公章的2001年版地形圖和違法建設名單，提供給亞父街道辦事處、市聯合認證辦和市征收辦。各相關單位應嚴格把關，以保障公、公正。

(三)未經規劃、國土部門批準，擅自改變用途類房屋補償規定。

被征收人經營房屋的確認以及享受經營補貼的房屋建筑面積由市房屋征收聯合認證辦公室牽頭組織市征收辦、市場監管、稅務及亞父街道等相關單位共同確定。

1.將住宅或生產、辦公、倉儲用房改變用途并進行經營活動的，被征收人持有合法有效的工商營業執照、稅務登記證以及完整納稅憑證，且持續和正在營業，結合前款認定和處理意見，按照以下規定處理：

(1)1990年4月1日(不含4月1日)原《中華人民共和國城市規劃法》施行前改變房屋用途的，可以按照“一層一進”房屋建筑面積認定為經營用房，并按經營用房給予補償安置。

(2)1990年4月1日(含4月1日)至2001年11月1日(不含11月1日)期間改變房屋用途的，按原房屋用途給予補償安置，并可以按照經營用房房地產評估價格與原用途房屋房地產評估價格差價的90%?60%給予經營補助，每月增減系數按0.2158%計算;“可以參照合法建筑予以適當補償的未登記建筑”。

(3)2001年11月1日(含11月1日)以后改變房屋用途的，一律不得按照經營用房予以認定、補償。

依據國務院辦公廳《關于認真做好城鎮房屋拆遷工作維護社會穩定的緊急通知》(國辦發明電[2003]42號)、住建部《關于對城市規劃管理等有關問題的復函》(建辦函[2005]88號)和安徽省、巢湖市的相關規定，亞父街道辦事處根據被征收人提供的有效工商和稅務兩證照并結合其經營活動狀況(正在經營)、經營年限(連續經營)、經營面積(“一層一進”)、經營位置等情況，對在本方案規定簽約時間內簽約的，可按經二次認證的建筑面積給予適當的經營補貼。經營補貼標準按照實際經營年限30-50元/??年計算，補貼總金額最高不超過500元/?。

2.未經規劃、國土部門批準，有下列情形之一的，按原房屋用途認定并給予補償安置。

(1)將生產、辦公、倉儲用途改為住宅用途的房屋;

(2)將生產、辦公、倉儲互改用途的房屋。

三、房屋征收補償

(一)房屋征收補償內容

1.被征收房屋價值的補償;

2.被征收房屋附屬物(設施)、室內裝飾裝修的補償;

3.因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;

4.因征收房屋造成的停產停業損失的補償。

(二)房屋征收補償方式

征收住宅房屋，實行產權調換或者貨幣補償方式，被征收人可自行選擇。

征收單位和個人經營、辦公、生產及倉儲性質等房屋，按國家、省、市等相關規定辦理，原則上實行貨幣補償。

(三)附屬物(設施)、搬遷及臨時安置等補償(助)

1.附屬物(設施)、室內裝飾裝修標準按照《巢湖市國有土地上房屋征收搬遷費臨時安置費附屬物補償費等標準》(巢政辦〔2016〕4號)執行;

2.搬遷費

(1)住宅房屋：500元?次。選擇產權調換的補償兩次，選擇貨幣補償的補償一次;

(2)非住宅房屋：7元/?，按實際使用的合法有效建筑面積一次性予以補助。

3.臨時安置費補助

實行產權調換的，被征收人原則上實行自行過渡，過渡期限自領取《交房驗收單》之日起開始計算，暫定18個月。

若逾期未安置，按照巢政[2016]3號文件第二十四條規定執行。

(1)住宅房屋：在過渡期限內，按照經認定的被征收房屋建筑面積以9元/??月標準支付。

被征收住宅房屋屬于家庭唯一住房(獨立產權，未經分割)，且認定建筑面積不足60?的，過渡期限內臨時安置補助費按60?計算。逾期的房租按認證后的有效建筑面積結算。

實行現房安置或貨幣補償的，支付3個月臨時安置費。

(2)非住宅房屋：在過渡期限內對營業用房，根據被征收房屋的合法建筑面積按15元/??月標準支付;對辦公、倉儲、生產加工、旅館等非住宅房屋，根據被征收房屋的合法建筑面積按7元/??月標準支付。

實行現房安置或貨幣補償的，支付3個月臨時安置費。

4.停產停業損失補償

征收非住宅實行貨幣補償的，對被征收房屋合法有效建筑面積，每月按照貨幣補償基準價的5‰定額標準，一次性給予6個月的停產停業損失補償。

房屋征收范圍確定時閑置的非住宅，不給予停產停業損失費、臨時安置費的補償。

四、房屋征收安置

(一)產權調換房源的位置、價格、戶型和面積

1.產權調換房源位置：濱湖景城東區;

2.產權調換房屋的評估價格

具體以選定的房地產評估機構出具的預評估報告為準。

3.住宅房戶型及面積

亞父街道辦事處應結合被征收房屋實際狀況及被征收人意向等，從前款產權調換房源中選取部分用作本房屋征收項目安置。具體戶型、套數等需經市大建辦最終審核、確定。

產權調換房屋的建筑面積以市不動產登記(交易)中心核定的數據為準。

(二)住宅房屋征收安置結算

1.安置房屋建筑面積計算原則

應安置房屋建筑面積=被征收房屋合法(有效)建筑面積×(1+安置面積調增系數)。

安置面積調增系數按照產權調換安置房源所在樓棟總層數確定。被征收人選擇的產權調換房屋總層數為6層及其以下的，安置面積調增系數為0%;總層數為7-11層的，安置面積調增系數為8%;總層數為12層及其以上的，安置面積調增系數為12%。

2.產權調換房屋的選擇

被征收人依據“先簽訂補償協議移交拆除，先選擇安置房源”的原則，結合應安置房屋建筑面積選擇建筑面積相等或最臨的產權調換房屋。

3.增購面積選房原則

根據被征收房屋合法(有效)建筑面積或產權調換房源位置、層次的不同，被征收人在不增加安置房套數的前提下，可以按照規定幅度自愿增購面積選擇產權調換房屋，并自愿執行本方案規定的價格結算體系。

本方案所稱增購面積是指實際選擇產權調換房屋建筑面積與應安置房屋建筑面積之間的差。

(1)被征收人在本方案規定的安置點選擇產權調換房源。

符合選擇1套產權調換房屋的(認證有效建筑面積≤110?)，提供的產權調換房源中最臨戶型建筑面積與被征收人應安置建筑面積之間的差>15?的，只能在最臨戶型的房源中選擇;兩者之間的差≤15?的，可以在最臨戶型的上一戶型房源中選擇。

符合選擇2套(>110?)或以上(>220?)產權調換房屋的，[被征收房屋合法(有效)建筑面積 - 所選擇產權調換房屋建筑面積/(1+調增系數)]≥20?;即以應安置面積足額選擇1套或以上產權調換房屋后所剩余面積不少于20?，方可再選擇一套房屋，增購面積選房原則與前款相同。

(2)被征收人在本方案規定的產權調換房源中選擇1套頂層作為安置房源的，在自愿執行價格結算體系的前提下，該套房源增購面積不限制;

4.2001年版地形圖有記載的非家庭唯一住房獨立戶和經認定的非獨立戶，建筑面積小于20?的，一律不予產權調換，只能進行貨幣補償。

獨立戶是指擁有被征收區域戶籍，且房屋獨立(未經分割)存在于被征收區域。

5.產權調換房屋價格分類結算原則

被征收人在本方案規定的產權調換房源中選擇安置房源的，按照以下公式結算。

公式：產權調換房屋價值=等面積部分×安置優惠價結合樓層差+安置面積調增部分×0元+增購0～15?部分×建安成本價+增購15?以上部分×評估基準價結合樓層差。

本方案公式中所稱“等面積部分”是指產權調換房屋與被征收房屋有效建筑面積相等部分;“安置面積調增部分是指被征收房屋有效建筑面積×(8%或12%部分);“增購面積部分”是指應安置房屋建筑面積與實際選擇產權調換房屋建筑面積之間的差額部分。

產權調換房源若為頂層，增購15?以上部分按評估基準價結合樓層差×90%執行。

本方案所稱“戶”原則上以房產、土地或規劃等相關證件記載為準。

6.住房保障原則

對獨立戶持合法有效證件，其證載住宅房屋建筑面積小于50?且屬于家庭唯一住房的，可以按照相應安置點的建筑安裝成本價增購至50?建筑面積;同時符合下列條件之一的，可以按照建筑安裝成本價增購至60?建筑面積。超出的增購面積價格按照被征收人所選擇安置點的對應規定價格執行。

(1)享受城鎮最低生活保障的家庭;

(2)孤寡老人、四級以上殘疾人員和重大疾病救助對象;

(3)烈士遺屬、殘疾軍人等重點優撫對象;

(4)勞動模范、見義勇為人員的家庭;

(5)符合市人民政府規定的其他保障對象。

符合上述條件的小面積戶被征收人及其相關情況需經市政府網站(公示公告欄)、市住建局網站(房屋征收欄)、征收現場(公示欄)張榜公示7日后，群眾無異議或異議不成立方可享受以上優惠。

家庭唯一住房證明的出具按《關于規范“唯一住房證明”出具的通知》(巢大建指〔2015〕2號)執行，被征收人夫妻及未成年子女均需出具。

被征收人直系親屬另有房屋在本次房屋征收范圍內的，均不享受住房保障優惠。

7.住宅房屋貨幣補償

選擇貨幣補償方式作為唯一補償方式的，嚴格執行《房地產價格估價規范》(朝向、成新等)。貨幣補償金額按照貨幣補償基準價結合被征收房屋結構、成新、樓層、朝向等修正因素，按評估結果結算。

五、獎勵與優惠

被征收人在本方案規定的簽約期限內簽訂《房屋征收補償協議》，并在約定時間內騰空房屋、交付房屋征收實施單位拆除的，享受以下獎勵與優惠措施：

(一)房屋綜合成新

證載被征收房屋成新，建筑年代在10年以內(含10年)成新率按1.0計算，11年至20年(含20年)成新率按0.95計算，21年至30年(含30年)成新率按0.9計算，31年以上的成新率按0.85計算。

(二)搬遷面積獎勵

房屋征收部門按被征收房屋合法(有效)建筑面積給予最高不超過150元/?的搬遷獎勵。結算時間以“交房驗收單”時間為準。

具體獎勵分段標準由亞父街道辦事處自行制定，報房屋征收部門備案，并在被征收區域現場公示。

3.違法建設或超過批準期限的臨時建筑，可給予不超過150元/?的拆除工時補助費。

六、其他

(一)其他事項

1.企事業單位持有合法有效證件的房屋按照《國有土地上房屋征收與補償條例》(國務院令第590號)和住建部《關于印發〈國有土地上房屋征收評估辦法〉的通知》(建房〔2011〕77號)等相關規定并結合其房屋合法建筑面積辦理征收相關手續。

2.亞父街道辦事處在委托的權限范圍內開展房屋征收實施工作;亞父街道辦事處工作人員對違反《房屋征收“十個禁止”工作紀律》的將依法依規處理。

3.亞父街道辦事處在征收過程中應區分情況，嚴格按安徽省和《合肥市公安局戶口管理規范(暫行)》等相關規定實施。

4.房屋征收中，同一處(棟)房屋不得出現夫妻、未成年子女、寄住、寄養、寄讀、空掛戶以及產權人的非直系親屬等分別單獨立戶的情形。

5.自本項目實施之日起新建的各類建筑物、構筑物及附屬物、附屬設施、裝飾裝修等，一律不予補償。

6.本項目房屋拆除工作(場凈地)、拆除揚塵圍擋維護及其拆除安全由亞父街道辦事處全權負責，房屋殘值歸亞父街道辦事處所有。

7.本方案涉及的補償安置等各項資金由巢湖市城鎮建設投資有限公司負責支付。

(二)未盡事宜

本征收補償方案未盡事宜按巢湖市相關政策執行，具體由巢湖市房屋征收辦公室負責解釋。