第一章總則

第一條為貫徹實施《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)，結(jié)合本市實際，制定本規(guī)定。

第二條市住房和建設(shè)部門是本市物業(yè)管理行政主管部門(以下簡稱市主管部門)，履行下列物業(yè)管理監(jiān)督管理工作職責(zé)：

(一)組織實施《條例》以及其他關(guān)于物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章，執(zhí)行物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定;

(二)研究擬定或者制定物業(yè)管理相關(guān)政策措施;

(三)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)區(qū)政府物業(yè)管理行政主管部門(以下簡稱區(qū)主管部門)以及其他相關(guān)行政管理部門、街道辦事處、行業(yè)協(xié)會等依法開展物業(yè)管理相關(guān)工作;

(四)依照《條例》以及其他有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章作出行政處罰等具體行政行為;

(五)統(tǒng)一監(jiān)督管理全市物業(yè)專項維修資金;

(六)指導(dǎo)、監(jiān)督和管理全市物業(yè)管理招投標(biāo)活動;

(七)建立物業(yè)管理電子投票信息系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)信用臺和誠信檔案制度;

(八)依法處理物業(yè)管理重大信訪事項;

(九)法律、法規(guī)、規(guī)章和市政府規(guī)定的其他物業(yè)管理監(jiān)管職責(zé)。

第三條區(qū)主管部門接受市主管部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，履行轄區(qū)內(nèi)下列物業(yè)管理監(jiān)督管理工作職責(zé)：

(一)指導(dǎo)街道辦事處履行物業(yè)管理監(jiān)管職責(zé);

(二)確認(rèn)未能依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會集體辭職的情形，責(zé)令嚴(yán)重違法的業(yè)主委員會限期整改、解散;

(三)撤銷違反法律、法規(guī)規(guī)定的業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定，撤銷管理規(guī)約中違反法律、法規(guī)規(guī)定和顯失公的內(nèi)容，決定管理規(guī)約中對特定業(yè)主顯失公的內(nèi)容對該特定業(yè)主無效;

(四)會同街道辦事處處理物業(yè)管理區(qū)域劃分的爭議;

(五)指導(dǎo)、監(jiān)督和管理物業(yè)管理招投標(biāo)活動;

(六)辦理物業(yè)管理區(qū)域、業(yè)主委員會及其委員、物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)管理招投標(biāo)、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主大會和業(yè)主委員會印章、行業(yè)協(xié)會制裁、安全防范應(yīng)急預(yù)案等備案事項;

(七)批準(zhǔn)協(xié)議選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的申請;

(八)依照《條例》以及其他有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章作出行政處罰等具體行政行為;

(九)依法處理物業(yè)管理信訪事項;

(十)法律、法規(guī)、規(guī)章和市、區(qū)政府規(guī)定的其他物業(yè)管理監(jiān)管職責(zé)。

區(qū)主管部門可以根據(jù)管理實際，委托街道辦事處以區(qū)主管部門的名義辦理前款第(六)項規(guī)定的備案事項和第(八)項規(guī)定的行政處罰，但業(yè)主委員會成立和行業(yè)協(xié)會制裁的備案除外。

第四條街道辦事處在區(qū)主管部門指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)業(yè)主大會成立及業(yè)主委員會的選舉工作，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日常活動，具體負(fù)責(zé)下列物業(yè)管理監(jiān)督管理工作職責(zé)：

(一)負(fù)責(zé)核實業(yè)主大會成立條件并組織、協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主大會會議籌備組，指導(dǎo)籌備組開展籌備工作，依照本規(guī)定墊付籌備費(fèi)用;

(二)對未能依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會、業(yè)主委員會集體辭職、業(yè)主委員會被區(qū)主管部門解散、業(yè)主委員會不按規(guī)定召集業(yè)主大會會議且拒不執(zhí)行限期召集決定的情形，組織召集業(yè)主大會會議;

(三)對業(yè)主委員會主任、副主任無正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會會議的，負(fù)責(zé)指定1名委員召集和主持業(yè)主委員會會議;

(四)調(diào)查違反法律、法規(guī)規(guī)定的業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定，責(zé)令限期改正或者報區(qū)主管部門予以撤銷;

(五)業(yè)主委員會未依法完成換屆選舉的，監(jiān)督業(yè)主委員會組織換屆選舉，或者組織換屆選舉;

(六)代為管理已經(jīng)解散或者任期屆滿但未完成換屆選舉工作的業(yè)主委員會的財物、資料;

(七)組織召開街道物業(yè)管理聯(lián)席會議;

(八)依法處理物業(yè)管理信訪事項;

(九)法律、法規(guī)、規(guī)章和市、區(qū)政府規(guī)定的其他物業(yè)管理監(jiān)管職責(zé)。

街道辦事處應(yīng)當(dāng)明確機(jī)構(gòu)、人員和工作經(jīng)費(fèi)，依法貫徹落實其物業(yè)管理監(jiān)管職責(zé)。

社區(qū)工作站協(xié)助街道辦事處開展物業(yè)管理相關(guān)工作。街道辦事處可以依法委托社區(qū)工作站辦理物業(yè)管理相關(guān)事務(wù)，但受區(qū)主管部門委托的事項不得轉(zhuǎn)委托。

第五條規(guī)劃國土、城管、公安、環(huán)境保護(hù)、市場監(jiān)管、民政等部門，按照各自職責(zé)對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動依法進(jìn)行監(jiān)督管理。

市房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)為主管部門、街道辦事處核實業(yè)主身份信息提供必要的協(xié)助。

第六條各區(qū)政府應(yīng)當(dāng)會同市主管部門創(chuàng)新扶持政策，在老舊住宅區(qū)和原農(nóng)村城市化社區(qū)推行社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)服務(wù)。

原農(nóng)村城市化社區(qū)可以在各區(qū)政府統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位具體組織下，參照《條例》、本規(guī)定及相關(guān)規(guī)定，成立物業(yè)管理自治機(jī)構(gòu)。物業(yè)管理自治機(jī)構(gòu)限于自行組織提供物業(yè)服務(wù)，或者決定購買物業(yè)服務(wù)并處理與物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同的相關(guān)問題。

原農(nóng)村城市化社區(qū)物業(yè)管理自治機(jī)構(gòu)成立和運(yùn)作的具體辦法，由區(qū)政府另行制定。

第七條建立物業(yè)管理人民調(diào)解制度，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛，促進(jìn)社會建設(shè)和社區(qū)和諧。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主損害他人合法權(quán)益的行為進(jìn)行勸阻和制止，對物業(yè)管理糾紛進(jìn)行調(diào)解。

第八條市主管部門應(yīng)當(dāng)建立市物業(yè)管理信用信息庫，完善不良行為警示制度，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)從業(yè)人員、業(yè)主委員會委員和候補(bǔ)委員及執(zhí)行秘書、承擔(dān)機(jī)電設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)或者清潔衛(wèi)生等專項服務(wù)的專業(yè)機(jī)構(gòu)等納入信用信息檔案管理。

市物業(yè)管理協(xié)會應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的表彰與懲戒制度。市物業(yè)管理協(xié)會有關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)及物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的誠信檔案應(yīng)當(dāng)與市物業(yè)管理信用信息庫保持互聯(lián)互通和信息共享。

第九條倡導(dǎo)綠色物業(yè)管理，鼓勵采用新技術(shù)、新方法推動物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)節(jié)能、節(jié)水、垃圾處理、環(huán)境綠化、污染防治等資源節(jié)約和環(huán)境保護(hù)手段的運(yùn)用，促進(jìn)物業(yè)管理的集約化、信息化、低碳化。

業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約中倡導(dǎo)業(yè)主、承租人等物業(yè)使用人樹立和培養(yǎng)資源節(jié)約與環(huán)境保護(hù)的觀念和行為慣，明確實行生活垃圾分類。

第十條提倡物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與養(yǎng)老事業(yè)，鼓勵業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)管理區(qū)域公共部位開辦日間養(yǎng)老照料中心，探索推行居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)相結(jié)合等有利于養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展、健全養(yǎng)老服務(wù)體系的物業(yè)服務(wù)新模式。相關(guān)具體管理辦法由市民政部門會同市主管部門、市規(guī)劃國土部門另行制訂，報市政府批準(zhǔn)后實施。

第二章物業(yè)管理聯(lián)席會議

第十一條根據(jù)《條例》第七條的規(guī)定，建立市、區(qū)、街道三級物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。

第十二條市物業(yè)管理聯(lián)席會議由市主管部門負(fù)責(zé)召集，由發(fā)展改革、財政、規(guī)劃國土、公安、環(huán)境保護(hù)等部門作為成員單位，依據(jù)《條例》、本規(guī)定及有關(guān)規(guī)定對全市物業(yè)管理重大問題進(jìn)行指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、審議和決策。

區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會議由區(qū)政府確定成員單位，由區(qū)主管部門負(fù)責(zé)召集，協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理重大問題。

第十三條街道辦事處應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理工作實際，組織轄區(qū)城管、規(guī)劃土地監(jiān)察、公安、安監(jiān)、維穩(wěn)、信訪、環(huán)境保護(hù)、社區(qū)工作站等部門、機(jī)構(gòu)召開物業(yè)管理聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)下列物業(yè)管理問題：

(一)業(yè)主委員會任期已屆滿但仍未完成換屆選舉工作的;

(二)新老物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接中發(fā)生矛盾糾紛的;

(三)發(fā)生其他嚴(yán)重影響物業(yè)管理區(qū)域穩(wěn)定和安全情形的。

街道辦事處組織召開物業(yè)管理聯(lián)席會議可以邀請市、區(qū)主管部門進(jìn)行工作指導(dǎo)，也可以邀請物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會委員、業(yè)主列席會議。

第十四條經(jīng)物業(yè)管理聯(lián)席會議議定的政府內(nèi)部工作事項，與會政府部門、機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以執(zhí)行;無正當(dāng)理由拒不執(zhí)行的，依法追究行政責(zé)任。

經(jīng)物業(yè)管理聯(lián)席會議議定并由與會政府部門、機(jī)構(gòu)作出的具體行政行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)履行，但行政復(fù)議機(jī)關(guān)、人民法院依法決定暫停執(zhí)行相關(guān)具體行政行為的除外;拒不履行的，作出具體行政行為的政府部門、機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法強(qiáng)制執(zhí)行或者申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

物業(yè)管理聯(lián)席會議召集單位應(yīng)當(dāng)整理并保管物業(yè)管理聯(lián)席會議記錄。

第三章業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會

第十五條下列主體在物業(yè)管理活動中依法享有業(yè)主權(quán)利、履行業(yè)主義務(wù)：

(一)房地產(chǎn)權(quán)利證書或者不動產(chǎn)登記簿記載的所有權(quán)人;

(二)尚未登記取得所有權(quán)，但基于買賣、贈與、拆遷補(bǔ)償?shù)戎荚谵D(zhuǎn)移所有權(quán)的法律行為已經(jīng)合法占有建筑物專有部分的人;

(三)因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得建筑物專有部分所有權(quán)的人;

(四)因繼承或者受遺贈取得建筑物專有部分所有權(quán)的人;

(五)因合法建造取得建筑物專有部分所有權(quán)的人;

(六)其他符合法律、法規(guī)規(guī)定的人。

符合前款規(guī)定的主體，應(yīng)當(dāng)提供合法、有效的證明文件。

第十六條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主不足10人的，經(jīng)全體業(yè)主一致書面同意決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)自書面決定之日起5日內(nèi)告知物業(yè)所在地的街道辦事處和區(qū)主管部門。

第十七條籌備組或者組織選舉的業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員及執(zhí)行秘書的候選人相關(guān)信息，于選舉前15日在所在物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行公示，公示期不應(yīng)少于30日。

業(yè)主大會會議的議題為選舉或者罷免業(yè)主委員會委員的，社區(qū)工作站收到列席業(yè)主大會會議書面邀請通知后，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會會議召開3日前將列席業(yè)主大會會議的人員名單和聯(lián)系方式書面告知業(yè)主委員會。

第十八條業(yè)主根據(jù)《條例》第十一條第一款第(一)項規(guī)定提議召集業(yè)主大會臨時會議的，應(yīng)當(dāng)提供業(yè)主簽名的書面提議資料和提議業(yè)主的有效聯(lián)系方式。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在收到提議資料后15日內(nèi)，按照提議資料記載的有效聯(lián)系方式、業(yè)主委員會記錄的業(yè)主聯(lián)系方式，核實提議的業(yè)主人數(shù)是否達(dá)到業(yè)主總?cè)藬?shù)20%以上(含本數(shù)，下同)。業(yè)主委員會可以通過市主管部門建立的電子投票系統(tǒng)核實業(yè)主有關(guān)信息。業(yè)主委員會拒不進(jìn)行核實、無法履行職責(zé)或者存在爭議的，由街道辦事處予以核實。

經(jīng)核實提議符合《條例》第十一條第一款第(一)項規(guī)定的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自核實完成之日起5日內(nèi)就提議議題召集業(yè)主大會臨時會議。經(jīng)核實提議不符合《條例》第十一條第一款第(一)項規(guī)定、業(yè)主仍認(rèn)為需要的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)重新按照本條第一款規(guī)定，提供業(yè)主簽名的書面提議材料和提議業(yè)主的有效聯(lián)系方式，提議召集業(yè)主大會臨時會議。

業(yè)主大會對物業(yè)管理事項已作出決定的，業(yè)主委員會在一年內(nèi)可以不再就同一物業(yè)管理事項組織召集業(yè)主大會臨時會議;但人民法院、區(qū)主管部門依法撤銷業(yè)主大會決定的除外。

第十九條業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定涉嫌違反法律、法規(guī)規(guī)定的，由物業(yè)所在地街道辦事處負(fù)責(zé)調(diào)查。

經(jīng)街道辦事處調(diào)查核實，業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定確有違反法律、法規(guī)規(guī)定的，街道辦事處應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正。業(yè)主大會、業(yè)主委員會逾期仍不改正的，街道辦事處應(yīng)當(dāng)提請物業(yè)所在地區(qū)主管部門撤銷業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定。

第二十條《條例》第十三條、第十八條、第四十八條規(guī)定的“抄送”業(yè)主，可以采用以下方式之一：

(一)信函;

(二)電子郵件;

(三)手機(jī)短信。