業(yè)主大會(huì)決定終止業(yè)主委員會(huì)成員資格以及業(yè)主委員會(huì)成員以書面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭職請(qǐng)求的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)選。

第三章

第三章物業(yè)服務(wù)

第二十三條

從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書，并在資質(zhì)證書許可范圍內(nèi)承接物業(yè)服務(wù)。

從事物業(yè)管理的人員，應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定取得職業(yè)資格證書。

第二十四條

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。

業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供誠信記錄。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受聘請(qǐng)從事物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)與聘請(qǐng)方訂立物業(yè)服務(wù)合同。

第二十五條

物業(yè)服務(wù)合同(含前期物業(yè)服務(wù)合同)應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：

(一)物業(yè)管理的區(qū)域范圍;

(二)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù);

(三)利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的范圍、收益分配比例;

(四)公共綠化的養(yǎng)護(hù)和公共區(qū)域的保潔;

(五)公共秩序的維護(hù)、車輛停放的管理和安全防范的措施;

(六)物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方式、標(biāo)準(zhǔn);

(七)物業(yè)服務(wù)用房的配置、使用、維修和管理;

(八)裝飾裝修管理服務(wù);

(九)物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案的保管;

(十)專項(xiàng)維修資金的管理與使用;

(十一)雙方的權(quán)利和義務(wù);

(十二)合同期限;

(十三)合同終止、解除條件;

(十四)違約責(zé)任;

(十五)其他事項(xiàng)。

自治區(qū)人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)公布物業(yè)服務(wù)合同的示范文本。

第二十六條

物業(yè)服務(wù)應(yīng)當(dāng)符合下列要求：

(一)按照物業(yè)服務(wù)合同、國家和自治區(qū)有關(guān)物業(yè)服務(wù)的規(guī)范，實(shí)施物業(yè)服務(wù);

(二)在業(yè)主、物業(yè)使用人使用物業(yè)前，將物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用方法、維護(hù)要求、注意事項(xiàng)等有關(guān)規(guī)定書面告知業(yè)主、物業(yè)使用人;

(三)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H情況提供所需的門衛(wèi)、巡邏、秩序維護(hù)等服務(wù)，建立健全安全防范應(yīng)急預(yù)案等各項(xiàng)管理制度，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作;

(四)定期對(duì)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，發(fā)現(xiàn)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞時(shí)，應(yīng)當(dāng)立即采取保護(hù)措施，并按照物業(yè)服務(wù)合同約定進(jìn)行維修;

(五)做好物業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)、更新及其費(fèi)用收支的各項(xiàng)記錄，定期向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的收支情況，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財(cái)務(wù)賬冊(cè);

(六)聽取業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)使用人的意見，改進(jìn)和完善物業(yè)服務(wù);

(七)發(fā)現(xiàn)違反本條例或者管理規(guī)約的行為，立即進(jìn)行勸阻、制止，并向業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政管理部門報(bào)告，配合有關(guān)行政管理部門的執(zhí)法工作;

(八)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他要求。

第二十七條

有下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出物業(yè)服務(wù)：

(一)物業(yè)服務(wù)合同終止;

(二)物業(yè)服務(wù)合同解除;

(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法不得繼續(xù)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。

第二十八條

終止或者解除物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同履行告知義務(wù);合同未約定告知期限的，應(yīng)當(dāng)提前六十日告知。

自物業(yè)服務(wù)合同終止或者解除之日起十日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)辦理下列交接事宜：

(一)移交本條例第四十條規(guī)定的全部物業(yè)檔案;

(二)移交物業(yè)服務(wù)中形成的物業(yè)服務(wù)檔案;

(三)移交物業(yè)服務(wù)用房和業(yè)主共有的其他房屋、場地和財(cái)物;

(四)移交物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備及其改造、維修、運(yùn)行、保養(yǎng)的有關(guān)資料;

(五)清算預(yù)收、代收和欠收的有關(guān)費(fèi)用;

(六)其他交接事項(xiàng)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未辦理退出交接手續(xù)，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)。

第二十九條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域時(shí)，業(yè)主大會(huì)未及時(shí)選聘出新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可以臨時(shí)聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第三十條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行下列活動(dòng)：

(一)擅自改變物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備規(guī)劃用途;

(二)擅自許可或者默許他人利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行廣告宣傳;

(三)擅自設(shè)置營業(yè)攤點(diǎn);

(四)收取未經(jīng)價(jià)格主管部門核準(zhǔn)的費(fèi)用;

(五)擅自許可或者默許他人利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事獨(dú)家經(jīng)營并收取費(fèi)用;

(六)向業(yè)主、物業(yè)使用人指定裝飾裝修企業(yè)或者強(qiáng)行推銷裝飾裝修材料;

(七)擅自提高公共車位停車費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);

(八)其他與物業(yè)服務(wù)無關(guān)的活動(dòng)。

第三十一條

縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員的專業(yè)培訓(xùn)和誠信教育，根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同履行、物業(yè)投訴處理和日常檢查等情況，建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員誠信檔案，并向社會(huì)提供查詢服務(wù)。

第四章

第四章物業(yè)的管理

第三十二條

劃分物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎(chǔ)，綜合考慮建筑規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素，由縣級(jí)人民政府房產(chǎn)行政主管部門會(huì)同鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處以及居民委員會(huì)共同劃定。

建設(shè)項(xiàng)目已經(jīng)按照規(guī)劃分割成兩個(gè)以上獨(dú)立院落或者封閉區(qū)域的，在明確附屬設(shè)施設(shè)備管理、維護(hù)責(zé)任和不影響使用功能的情況下，可以分別劃分為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。

影響消防通道、避難場所、燃?xì)馐褂冒踩�、樓宇通道、電梯使用以及共用設(shè)施設(shè)備共有功能的，不得分割劃分為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。

第三十三條

商品房的建設(shè)單位在辦理銷售手續(xù)前，應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目核準(zhǔn)或者備案文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地使用權(quán)證書、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等資料，向項(xiàng)目所在地縣級(jí)人民政府房產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)劃分物業(yè)管理區(qū)域。房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起二十日內(nèi)，按照本條例第三十二條的規(guī)定進(jìn)行物業(yè)管理區(qū)域劃分。

物業(yè)管理區(qū)域劃定后，建設(shè)單位在銷售房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)以圖文形式將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向買受人明示并作為銷售合同的附件。明示的內(nèi)容包括：

(一)物業(yè)管理區(qū)域的范圍;

(二)地上地下物業(yè)共用部位名稱、位置和面積;

(三)公共場所、公共綠化的面積和位置;

(四)公共車位數(shù)量和位置;

(五)地下室、底層架空層面積及其權(quán)屬;

(六)物業(yè)服務(wù)用房和業(yè)主委員會(huì)辦公用房的面積和位置;

(七)共用設(shè)施設(shè)備名稱及其權(quán)屬;

(八)其他需要明示的場所和設(shè)施設(shè)備。

第三十四條

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃報(bào)建圖中明確標(biāo)明物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積，并納入建設(shè)計(jì)劃，同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步交付使用。

物業(yè)服務(wù)用房建筑面積不少于建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的房屋總建筑面積千分之二，且不少于八十方米。

物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為地面以上能夠使用的房屋，具備水、電、通風(fēng)、采光、簡單裝修等使用條件。

第三十五條

商品房的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售備案前，通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)服務(wù)，并制定臨時(shí)管理規(guī)約。

投標(biāo)人少于三個(gè)或者建筑面積三萬方米以下的住宅物業(yè)，經(jīng)縣級(jí)人民政府房產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第三十六條

在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并在合同簽訂之日起十五日內(nèi),報(bào)縣級(jí)人民政府房產(chǎn)行政主管部門和價(jià)格主管部門備案。

建設(shè)單位與買受人簽訂物業(yè)銷售合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同作為銷售合同的附件。買受人應(yīng)當(dāng)遵守臨時(shí)管理規(guī)約，履行前期物業(yè)服務(wù)合同。

第三十七條

新建物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家和自治區(qū)規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布保修聯(lián)系電話和地址。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)聯(lián)系建設(shè)單位落實(shí)保修責(zé)任。

第三十八條

自前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日至物業(yè)交付使用之日發(fā)生的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)建設(shè)單位承擔(dān);自物業(yè)交付使用之日至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日發(fā)生的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)建設(shè)單位和買受人按照物業(yè)銷售合同的約定承擔(dān)。物業(yè)交付使用時(shí)，除物業(yè)銷售合同另有約定外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向買受人收取任何費(fèi)用。

第三十九條

臨時(shí)管理規(guī)約至業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過的管理規(guī)約生效時(shí)終止。

第四十條

建設(shè)單位或者業(yè)主委員會(huì)在與物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)一并移交下列物業(yè)檔案資料：

(一)建設(shè)項(xiàng)目的各種批準(zhǔn)文件;

(二)各類建筑物、場地、設(shè)施設(shè)備的清單;

(三)竣工總面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;

(四)設(shè)施設(shè)備安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;

(五)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

(六)業(yè)主共有的房屋、場地、設(shè)施設(shè)備清單;

(七)其他相關(guān)資料。

新建物業(yè)的建設(shè)單位還應(yīng)當(dāng)在物業(yè)竣工驗(yàn)收合格后九十日內(nèi)，將前款規(guī)定的物業(yè)檔案資料報(bào)縣級(jí)人民政府房產(chǎn)行政主管部門備案。

第四十一條

建設(shè)單位在向業(yè)主交付物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)給物業(yè)服務(wù)用房、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備安裝獨(dú)立的水、電等計(jì)量裝置。

第四十二條

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在預(yù)售或者現(xiàn)售房屋時(shí)一并公布本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車庫和車位的數(shù)量、售價(jià)。

建設(shè)單位用于銷售的車庫、車位，應(yīng)當(dāng)與房屋同步銷售，并在銷售前辦理車庫、車位預(yù)售許可或者現(xiàn)售備案，但按照規(guī)劃利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路、場地設(shè)置的車庫、車位除外。

第四十三條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫、車位，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先銷售、出租給本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主。

車庫、車位數(shù)量等于或者少于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋套數(shù)時(shí)，建設(shè)單位不得將車庫、車位轉(zhuǎn)讓或者出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的人。

違反第二款規(guī)定的，房產(chǎn)登記主管部門不得辦理登記、過戶手續(xù)。