(四)移交物業共用設施設備及其改造、維修、運行、保養的有關資料;

(五)清算預收、代收和欠收的有關費用;

(六)其他交接事項。

物業服務企業未辦理退出交接手續，不得擅自撤離物業管理區域、停止物業服務。

第二十九條物業服務企業退出物業管理區域時，業主大會未及時選聘出新的物業服務企業的，業主大會或者業主委員會可以臨時聘請物業服務企業。

第三十條物業服務企業不得在物業管理區域內進行下列活動：

(一)擅自改變物業共用部位、共用設施設備規劃用途;

(二)擅自許可或者默許他人利用共用部位、共用設施設備進行廣告宣傳;

(三)擅自設置營業攤點;

(四)收取未經價格主管部門核準的費用;

(五)擅自許可或者默許他人利用共用部位、共用設施設備從事獨家經營并收取費用;

(六)向業主、物業使用人指定裝飾裝修企業或者強行推銷裝飾裝修材料;

(七)擅自提高公共車位停車費標準;

(八)其他與物業服務無關的活動。

第三十一條縣級以上人民政府房產行政主管部門應當加強對物業服務企業及其從業人員的專業培訓和誠信教育，根據物業服務合同履行、物業投訴處理和日常檢查等情況，建立健全物業服務企業和從業人員誠信檔案，并向社會提供查詢服務。

第四章物業的管理

第三十二條劃分物業管理區域應當以建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎，綜合考慮建筑規模、共用設施設備、社區建設等因素，由縣級人民政府房產行政主管部門會同鄉鎮人民政府、街道辦事處以及居民委員會共同劃定。

建設項目已經按照規劃分割成兩個以上獨立院落或者封閉區域的，在明確附屬設施設備管理、維護責任和不影響使用功能的情況下，可以分別劃分為獨立的物業管理區域。

影響消防通道、避難場所、燃氣使用安全、樓宇通道、電梯使用以及共用設施設備共有功能的，不得分割劃分為獨立的物業管理區域。

第三十三條商品房的建設單位在辦理銷售手續前，應當持建設項目核準或者備案文件、建設用地規劃許可證、建設用地使用權證書、項目規劃設計方案等資料，向項目所在地縣級人民政府房產行政主管部門申請劃分物業管理區域。房產行政主管部門應當自收到申請之日起二十日內，按照本條例第三十二條的規定進行物業管理區域劃分。

物業管理區域劃定后，建設單位在銷售房屋時，應當以圖文形式將劃定的物業管理區域向買受人明示并作為銷售合同的附件。明示的內容包括：

(一)物業管理區域的范圍;

(二)地上地下物業共用部位名稱、位置和面積;

(三)公共場所、公共綠化的面積和位置;

(四)公共車位數量和位置;

(五)地下室、底層架空層面積及其權屬;

(六)物業服務用房和業主委員會辦公用房的面積和位置;

(七)共用設施設備名稱及其權屬;

(八)其他需要明示的場所和設施設備。

第三十四條建設單位應當在規劃報建圖中明確標明物業服務用房的位置和面積，并納入建設計劃，同步設計、同步施工、同步交付使用。

物業服務用房建筑面積不少于建設工程規劃許可證載明的房屋總建筑面積千分之二，且不少于八十方米。

物業服務用房應當為地面以上能夠使用的房屋，具備水、電、通風、采光、簡單裝修等使用條件。

第三十五條商品房的建設單位應當在辦理預售許可或者現房銷售備案前，通過招投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業實施前期物業服務，并制定臨時管理規約。

投標人少于三個或者建筑面積三萬方米以下的住宅物業，經縣級人民政府房產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

第三十六條在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位應當與選聘的物業服務企業簽訂前期物業服務合同，并在合同簽訂之日起十五日內,報縣級人民政府房產行政主管部門和價格主管部門備案。

建設單位與買受人簽訂物業銷售合同時，應當將臨時管理規約、前期物業服務合同作為銷售合同的附件。買受人應當遵守臨時管理規約，履行前期物業服務合同。

第三十七條新建物業的建設單位應當按照國家和自治區規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任，并在物業管理區域內公布保修聯系電話和地址。

物業服務企業應當協助業主或者業主委員會聯系建設單位落實保修責任。

第三十八條自前期物業服務合同簽訂之日至物業交付使用之日發生的前期物業服務費用，由物業建設單位承擔;自物業交付使用之日至前期物業服務合同終止之日發生的前期物業服務費用，由物業建設單位和買受人按照物業銷售合同的約定承擔。物業交付使用時，除物業銷售合同另有約定外，物業服務企業不得向買受人收取任何費用。

第三十九條臨時管理規約至業主大會會議通過的管理規約生效時終止。

第四十條建設單位或者業主委員會在與物業服務企業辦理物業承接驗收手續時，應當一并移交下列物業檔案資料：

(一)建設項目的各種批準文件;

(二)各類建筑物、場地、設施設備的清單;

(三)竣工總面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

(四)設施設備安裝、使用和維護保養等技術資料;

(五)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

(六)業主共有的房屋、場地、設施設備清單;

(七)其他相關資料。

新建物業的建設單位還應當在物業竣工驗收合格后九十日內，將前款規定的物業檔案資料報縣級人民政府房產行政主管部門備案。

第四十一條建設單位在向業主交付物業前，應當給物業服務用房、共用部位、共用設施設備安裝獨立的水、電等計量裝置。

第四十二條建設單位應當在預售或者現售房屋時一并公布本物業管理區域內規劃的車庫和車位的數量、售價。

建設單位用于銷售的車庫、車位，應當與房屋同步銷售，并在銷售前辦理車庫、車位預售許可或者現售備案，但按照規劃利用物業管理區域內業主共有的道路、場地設置的車庫、車位除外。

第四十三條物業管理區域內規劃用于停放汽車的車庫、車位，應當優先銷售、出租給本物業管理區域的業主。

車庫、車位數量等于或者少于物業管理區域內的房屋套數時，建設單位不得將車庫、車位轉讓或者出租給本物業管理區域業主以外的人。

違反第二款規定的，房產登記主管部門不得辦理登記、過戶手續。

第四十四條縣級以上人民政府房產行政主管部門應當建立物業管理投訴受理制度，對業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴，應當及時受理，并將調查或者處理結果答復投訴人;屬于其他部門和單位職責的，應當及時轉交有關部門和單位并告知投訴人。

業主、業主大會、業主委員會、物業服務企業、專業經營單位、建設單位之間因物業管理發生爭議的，可以自行協商解決;可以向人民調解委員會、房產行政主管部門或者鄉鎮人民政府、街道辦事處申請調解;可以依法向人民法院提起訴訟。

第四十五條縣級以上人民政府應當通過聯席會議等方式建立物業管理綜合協調機制。

物業管理聯席會議由縣級人民政府房產行政主管部門會同鄉鎮人民政府或者街道辦事處召集，價格主管部門、城市管理部門、公安派出所、居民委員會或者村民委員會、物業服務企業和供水、供電、供氣等專業經營單位、業主委員會或者業主等的代表參加。

物業管理聯席會議主要協調解決下列事項:

(一)業主委員會和有關部門未按照規定履行職責問題;

(二)物業服務企業在變更交接過程中出現的問題;

(三)物業管理區域內發生的重大糾紛、突發事件;-9-

(四)物業管理區域內的收費爭議問題;

(五)物業管理與社區管理的銜接和配合;

(六)其他需要協調解決的重大事項。

第五章物業的使用

第四十六條業主、物業使用人使用物業，禁止下列行為：

(一)損壞、拆改房屋承重結構、主體結構，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途;

(二)侵占或者損壞物業共用部位、共用設施設備，擅自移動共用設施設備或者擅自改變共用設施設備用途;

(三)存放超過安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質;

(四)違法搭建建筑物、構筑物;

(五)侵占綠地，毀壞綠化;

(六)隨意傾倒或者拋棄垃圾、污水和雜物，往樓下拋棄物品;

(七)排放超過規定標準的噪聲;

(八)隨意停放車輛，妨礙消防通道和道路暢通;

(九)違反規定飼養動物，影響物業管理區域的衛生和居民的正常生活;

(十)從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動;

(十一)法律、法規、規章以及管理規約禁止的其他行為。

對違反前款規定的行為，其他業主和物業使用人、業主委員會、物業服務企業有權予以制止。制止無效的，物業服務企業、業主委員會應當及時報告有關行政主管部門。有關行政主管部門在接到報告后，應當依法予以制止或者依法追究業主、物業使用人的法律責任。

第四十七條業主轉讓或者出租物業時，應當將管理規約作為轉讓合同或者租賃合同的附件。管理規約對受讓人或者承租人具有同等約束力。

轉讓人或者出租人應當自物業轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起十日內，將轉讓或者出租的有關情況書面告知業主委員會和物業服務企業。

第四十八條業主或者物業使用人裝飾裝修房屋，應當事先告知物業服務企業，遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的有關規定、臨時管理規約或者管理規約。物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主或者物業使用人，并進行現場巡查。物業使用人對房屋進行裝飾裝修，還應當取得業主的書面同意。