二手房交易營改增落定，二手房營改增最新政策解讀，未滿兩年按5%全額征收，二手個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。

二手房營改增落地

財政部、國家稅務總局發(fā)布《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》明確規(guī)定。個人購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。該規(guī)定確定，個人購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅，個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。

這意味著，過渡期二手房交易營改增完全移了現(xiàn)行二手房交易營業(yè)稅政策。目前來看，這種政策的移并不會帶來稅負增加。一位地方稅務機關人士對記者表示，考慮到價稅分離部分，營改增后，稅負實際上略微降一點。

3月24日，財政部和國家稅務總局發(fā)布《關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(以下簡稱通知)，備受關注的二手房交易營改增政策落地。

二手房滿2年轉(zhuǎn)讓免征增值稅

通知顯示，北上廣深之外的城市，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。

對于北上廣深四個一線城市，通知要求購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的另作規(guī)定，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅。

對于一線城市的“特殊待遇”，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析稱，可通過此類征收率的方式，適當進行市場管控，進而抑制部分投資投機需求。

嚴躍進表示，對于普通住房，持有2年后進行銷售，相應的增值部分可以歸房東所有，其實是鼓勵改善型購房需求的積極釋放。

二手房交易的增值稅政策基本移了之前的營業(yè)稅政策，但計稅方法并非此前傳言的(售出價-買進價)×5%。

通知顯示，二手房交易應扣繳稅額=購買方支付的價款÷(1+稅率)×稅率。

一套210萬元的普通住宅滿2年，應納稅額=210÷(1+5%)×5%=10萬元;營改增之前的征稅額=210×5%=10.5萬元。

顯而易見，同等條件下的征稅條件，營改增后較之前稅收成本節(jié)約4.76%。

房地產(chǎn)營改增之后哪些發(fā)票可以抵扣?

一石激起千層浪，最召開的國務院常務會議明確了自5月1日起將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)納入營改增試點范圍。

隨著營改增時間表日益臨，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，哪些進項稅額可以參與增值稅抵扣?房地產(chǎn)營改增最大的難點在哪里?

多位房地產(chǎn)財稅專家表示，房企可抵扣發(fā)票越多越好，但目前進項稅抵扣有限，很多事項須待細則落地，且個案差異較大，不能一概而論。

房地產(chǎn)進項稅抵扣項有限

3月18日，國務院常務會議審議通過了全面推開營改增試點方案，明確自5月1日起，全面推開營改增試點，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)納入試點范圍。

以此來看，現(xiàn)行營業(yè)稅納稅人全部改征增值稅。其中，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用11%的稅率，金融業(yè)和生活服務業(yè)適用6%的稅率。

中匯(四川)稅務師事務所一位資深財稅人士告訴記者，營業(yè)稅是價內(nèi)稅，增值稅是價外稅，主要區(qū)別在于，后者是針對收入和成本之間增值部分按照一定稅率計稅。

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，以前所征收的營業(yè)稅到底是什么?包含哪些具體項目呢?

房地產(chǎn)營業(yè)稅，顧名思義就是針對房地產(chǎn)企業(yè)出售和個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)過程中所征收的稅。

記者注意到，2011年10月底，經(jīng)國家財政部與國稅總局審核通過并聯(lián)合下發(fā)《關于修改〈中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則〉和〈中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則〉的決定》。該文件第25條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權或者銷售不動產(chǎn)，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。

實際上，在房企“預售制”模式下，預收款成了他們主要的回款及現(xiàn)金流來源之一。也就是說，房企收到預收款即要繳納一定稅率的營業(yè)稅。

國稅總局在日前發(fā)布的《關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》中提到，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主營成本構(gòu)成中，包括土地征用及拆遷補償、前期工程費用、建筑安裝工程費用、基礎設施費用、配套設施費、借款費用及開發(fā)間接費用等。

在營改增過程中，到底哪些可以進項稅抵扣?中匯(四川)稅務師事務所前述資深財稅人士介紹說，“建安成本那一塊是可以抵扣的，建筑企業(yè)營改增是11%。如果建安成本占比50%~60%，毛利20%，但還是不足以持。”其他比如前期開發(fā)費、政府基金，這些是不可能抵扣的，像銀行貸款利息能不能抵扣也是個問題。

不利于品質(zhì)房企“甲供材”?

營改增試點范圍的擴大，在房企內(nèi)部產(chǎn)生了不少爭議，其中爭議最大的莫過于部分企業(yè)認為會增加其稅負壓力。

在亞信控股集團董秘榮騰洪看來，營改增之后，這實際上會增加房企稅負，首先是稅率，營業(yè)稅3%~5.6%，增值稅11%~17%。以二手房交易為例，一套100萬元的房子，賣到200萬元，按原來只上5.6%的稅率，現(xiàn)在按100萬元差額的11%或17%，稅負有所提高。

“在房企實際操作中，增值稅可抵扣進項稅，但上游企業(yè)很多沒辦法提供發(fā)票。”榮騰洪表示。

前述資深財稅人士舉例說，在沒有“甲供材”(編者注：甲方提供建安材料)的情況下，房企讓建安企業(yè)包工包料，一張發(fā)票開回來，直接按11%抵扣，如果單獨買材料按17%，當然有利于他，但部分房企要求“品質(zhì)”，他們自己去“甲供材”，但能否實際抵扣仍是未知數(shù)。

“按國務院的稅改設計，對行業(yè)來說，是降低負擔的，每個企業(yè)的經(jīng)營周期不一樣，落實到每個企業(yè)會有差異。老項目按老辦法，按征收率，但具體細則沒出來，我們也不敢說。”前述資深財稅人士強調(diào)說。

土地購置費能否獲得進項稅抵扣?在前述資深財稅人士看來，現(xiàn)在房企都是“招拍掛”拿地，都有發(fā)票，像2006年以前的項目可能沒有這種發(fā)票，但2007年以后都不會存在了，這些統(tǒng)一歸為老項目，營業(yè)稅按5%稅率征收，現(xiàn)在可能會按一定的征收率，征收率是價稅合一，相比較營業(yè)稅會下降。

前述資深財稅人士表示，5月1日以后，房企新項目實施營改增，能夠抵扣進項，收入按增值稅劃段后稅率是11%，這取決于抵扣這部分，增值稅按增值額，也就是毛利那部分繳稅。

“像價值100萬元的房子，毛利率大概在20%~30%，成本是80萬元，增值稅是20萬元的11%，關鍵是看80萬元成本的進項票要足額抵扣，不動產(chǎn)成本的進項部分抵扣事項，目前不太明確。”前述資深財稅人士強調(diào)說。

對于即將到來的營改增大潮，房企應如何做好稅收籌劃?前述資深財稅人士表示，目前還談不上稅收籌劃，房企該交的營業(yè)稅繳清楚，等于你的納稅義務時點暫未發(fā)生，中間有一個過渡期，能把自己的稅理清楚，比如你有商業(yè)地產(chǎn)，你是銷售還是自持，細則出來之后，根據(jù)自己的情況才有可能籌劃合理節(jié)稅。

“在財務上，你要對增值稅這個稅種特性了解，包括發(fā)票的管理、財務核算以及合同等，因為營業(yè)稅是價內(nèi)稅，增值稅是價外稅，你的合同金額是含稅金額，還是不含稅金額。”前述資深財稅人士建議說。