5月1日起，將建筑業、房地產業、金融業、生活服務業4個行業納入營改增試點范圍。

隨著今年政府工作報告為營改增任務立下“軍令狀”，建筑業、房地產業、金融業和生活服務業這四塊最難啃的“骨頭”也都將在今年5月1日正式納入營改增軌道。但時間緊、任務重，上述四大行業之所以遲遲未被納入試點必定有它的難點所在。

王軍就表示，此次營改增不同于以往，面臨著諸多挑戰。“一是數量大，1000萬納稅人要改制;二是時間緊，只有不到兩個月實際準備時間;三是首次涉及自然人繳納增值稅的問題，比如二手房交易;四是納稅人過去很少接觸過增值稅。”王軍說。

其中，自然人將首次繳納增值稅無疑成為了多方關注的焦點。以二手房交易為例，目前二手房交易共需繳納8種稅，即營業稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、城建稅、教育附加稅、地方附加稅和契稅。其中，5.6%的營業稅是向賣房一方征收，但隨著未來房地產行業納入營改增試點，二手房交易中的賣房一方此前所繳納的營業稅將不復存在，取而代之的便是增值稅。

然而，由于增值稅是以商品增值額作為計稅依據而征收的一種流轉稅，因此，增值稅此前只面向企業征收，并不涉及自然人。如此一來，如何征管又成了一道新的難題。不過中央財經大學稅務學院副院長劉桓告訴北京商報記者，目前增值稅共有兩種發票，分別針對的是一般納稅人和小規模納稅人，其中對小規模納稅人征收增值稅的經驗就可以為個人繳納增值稅所用。

二手房稅負不會高于當前

隨著房地產行業逐步靠營改增，個人之間的二手房交易在稅負上又將呈現出怎樣的變化?起碼僅從數值推演上來看，二手房交易的稅負相比以前確實要有所增加。

曾有人測算過，如果按照5.6%的營業稅來征收，那么一套成交價為50萬元的普通住宅需繳納2.8萬元的營業稅。而如果按照業內普遍認同的11%的增值稅率來征收，那么同為50萬元的一套普通住宅則需上繳5萬元的增值稅。最為關鍵的是個人住房交易并沒有抵扣項，這也就意味著賣房一方要多承擔2萬多元的繳稅壓力。

但劉桓也表示，此次營改增的一個首要原則就是稅負只減不增，因此，在他看來，二手房交易應當不會沿用房地產行業通用的11%的增值稅率。

“二手房交易的增值稅率應當不高于當前5.6%營業稅的稅率，是否會低如小規模納稅人3%的增值稅率目前還不好說，這還需要相關政策對于二手房交易雙方的性質進行單獨說明。”劉桓說。

偉業我愛我家品牌中心總監孔丹也表示，從中央營改增的大方向上來看，改革的最終目的應該還是降低個人、企業的稅收負擔，因此個人二手房交易增收增值稅后，交易過程中的整體稅費繳納額度應該是穩中有降的，但在具體操作過程中應該也會根據具體城市不同采取差別化政策。

一線城市或分別對待

調整交易稅費往往是我國樓市調控的一項重要手段，雖然年來政府的行政之手正在慢慢退出，但房地產交易環節稅費變化卻仍未停歇。2月下旬，財政部就聯合國稅總局、住建部發布《關于調整房地產交易環節契稅營業稅優惠政策的通知》(以下簡稱《通知》)，首次將個人購買90方米以上家庭惟一住房的契稅征收稅率統一調整為1.5%，而不再區分為1.5%和3%。

值得注意的是，當時這條政策就有意將一線城市與其他城市區別對待，《通知》明確表示，我國將對于個人購買家庭第二套改善性住房，房屋面積為90方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90方米以上的，減按2%的稅率征收契稅，但北上廣深四個城市暫不實行這一條新政。

孔丹直言，可見，中央愈發清晰的“分類調控”思路，意味著營改增實施差別化政策的可能性也越來越大。“因此，如果按照改革后，一線城市及重點二線城市二手房交易稅費整體穩;其他城市稅費有所減免、降低的情況來看，各地樓市受營改增調整的影響也將有所不同，一線城市原本庫存就不多，所以改革后市場波動應該不大，但三四線城市樓市很可能受新政刺激，加快去庫存速度。”孔丹說。

不過，孔丹也表示，由于三四線城市購房需求始終難有明顯增長，因此減免稅費、信貸寬松等政策仍然無法為這些地區提供持續的去庫存動力，長久來看，國家層面的投資更有針對性地向三四線城市流入，推動特大城市周邊建設發展新的中心城市，對人口形成更大的吸引力，才是更關鍵的。

營改增最新政策對房地產有何影響

根據日前召開的國務院常務會議，從5月1日起，將建筑業、房地產業、金融業、生活服務業4個行業納入營改增試點范圍。其中，建筑業和房地產業適用11%稅率，金融業和生活服務業適用6%稅率。

“營改增”將對個人二手房買賣造成什么影響?交易稅費到底是會增加還是減少?“營改增”對于一線城市高漲的房價有抑制作用嗎?

營改增是什么意思?

營改增其實就是以前繳納營業稅的應稅項目改成繳納增值稅，增值稅就是對于產品或者服務的增值部分納稅，減少了重復納稅的環節，簡單說一個產品100元生產者銷售時已經繳納了相應的稅金，購買者再次銷售時賣出150元，那么他買來的時候100元相應的稅金可以抵減，購買者只需要對增值的50元計算繳納相應的稅金，同樣營改增就是對以前交營業稅的項目比如提供的服務也采取增值部分納稅的原則計稅。

“營改增”，通俗來講，就是把產品和服務一并納入增值稅的征收范圍，不再對“服務”征收營業稅,并且降低增值稅稅率。企業，尤其是中小企業若想盡快從中受益，使用航信軟件“懂稅的ERP”產品是一個普遍的共識，通過AisinoERP可幫助企業明稅，懂稅，算稅。實現利潤最大化。

營改增最新政策

18日，國務院常務會議審議通過了全面推開營業稅改征增值稅(以下簡稱營改增)試點方案，明確自5月1日起，全面推開營改增試點，將建筑業、房地產業、金融業、生活服務業納入試點范圍。

據悉，全面推開營改增試點，基本內容是實行“雙擴”，一是擴大行業試點范圍，二是將不動產納入抵扣范圍。屆時，現行營業稅納稅人將全部改征增值稅，其中，建筑業和房地產業適用11%稅率，金融業和生活服務業適用6%稅率。無論是制造業、商業等原增值稅納稅人，還是營改增試點納稅人，都可抵扣新增不動產所含增值稅。

現在二手房交易要繳哪些稅?

目前二手房交易需要繳納的各項稅費包括營業稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、城建稅、教育附加稅、地方附加稅和契稅等。

其中，營業稅(不含附加稅)稅率為5%。營業稅的征收是以住宅全額售價為基數，增值稅則有所不同，是以賣出價和買入價稅前的差額做基數。

2月19日，財政部等發布降低契稅和營業稅新政，2月22日執行。其中，營業稅方面，個人購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征營業稅。

但“北上廣深”四個一線城市暫不實施，也就是說，北上廣深在營業稅政策方面仍實行財稅〔2015〕39號文，即個人購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅;個人購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅;個人購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。這里面多了一個普通住宅和非普通住宅的區分，對于這兩者，各地規定不同，但一般是以144米為界，以上為非普通住宅。

“營改增”后二手房交易稅費是增是減?

“營改增”對于普通的購房人來說有什么影響?李克強總理曾表示，“營改增”之后稅負只減不增，因此從理論上講，二手房交易總體上應該遵循這一原則，但具體情況或許要根據實際來定。

比如，100萬買一套房子然后150萬賣出，如果符合征收營業稅的條件，那么賣房時，其稅基就是150萬，按5%的稅率來算，營業稅額為7.5萬。如果改為增值稅，稅基是50萬，按照11%的稅率來算，增值稅額就是5.5萬。這樣說來稅負減輕了。但如果增值的幅度比較高，100萬的房子賣了200萬，按營業稅就是十萬，按增值稅算是11萬，這樣稅負增加了。

根據現在北上廣深營業稅的征收政策，個人購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅，這實際上和征收增值稅就比較類似。

另外，需要指出的是，增值稅有一個特點就是可以進行稅前抵扣。營業稅比較簡單，就是根據營業額為稅基征稅，但增值稅涉及到抵扣的問題。舉例來說，一位消費者買房子之后，成本價是100萬，但花了50萬進行裝修，出售之后，這些裝修費用都沉淀在房子中，等出手的時候這部分資金能抵扣嗎?如果抵扣的話，又是否算折舊?這都需要細則來確定。

上海財經大學公共經濟與管理學院教授胡怡建認為，到底是增是減需視不同情況而定，并不能簡單斷言二手房交易的稅負一定是提高還是降低。

另外，營業稅的增收有的免收，有的全額增收，有的差額征收，增值稅是搞一刀切還是跟營業稅一樣，根據不同情況來確定是征是免，這也是影響稅負的一大要素。

3月20日，財政部部長樓繼偉在中國發展高層論壇上表示，財稅部門正在緊密配合，制發營改增文件，并將和納稅人充分溝通，確保在5月1日開始實施。目前稅收信息、基礎信息、檔案的遷移工作都已開始。據透露，營改增的政策文件和配套操作辦法有望本周公布，方案文件有100多頁。

有控制房價的作用嗎?

剛剛過去的兩會有一大熱門話題就是房價，多部委已經明確表示要維持房價穩定。“營改增”對于穩定房價、防止房價過快上漲有積極作用嗎?之前，很多人曾寄希望于房產稅來維穩房價，但對此爭議很大，目前來說，房產稅立法還只是進入今年的預備項目。

從理論上講，根據上述的計算方法，房價上漲幅度越大，增值稅的稅收就會越高。而漲幅比較小的話，增值稅的稅額就會少一些。從這個角度講，也許會有一定的抑制作用。但影響房價上漲的因素很多，包括供求關系、人口流入(出)、收入水、貨幣政策等等，單靠改變稅收征收辦法來抑制房價顯然不太現實。從過往經驗來看，如果房子供不應求，稅負都可以轉嫁給買房者。因此，也不太存在抑制房價的問題。

另據報道，未來營改增之后，企業的新增不動產可以抵扣，這將促進并擴大有效投資。但從另外一個角度講，這實際上是在鼓勵企業購買不動產進行稅前抵扣，反倒會擴大需求，對二三線城市而言有利于去庫存，對一線城市的房價理論上有推升作用