北京市國有土地上房屋征收評估暫行辦法

第一章總則

第一條為進一步規范本市國有土地上房屋征收評估活動，維護房屋征收當事人合法權益，保證房屋征收補償公合理，依據《國有土地上房屋征收與補償條例》、《國有土地上房屋征收評估辦法》、《北京市國有土地上房屋征收與補償實施意見》及《房地產估價規范》等有關規定，結合本市實際情況，制定本辦法。

第二條本市行政區域內國有土地上被征收房屋價值評估，用于產權調換房屋價值評估，被征收房屋裝修、設備及附屬物價值評估，因征收房屋造成的機器設備、物資等搬遷費用評估，因征收房屋造成的停產停業損失評估，房屋征收涉及的其他價值評估，以及對相關評估結果進行復核或鑒定，適用本辦法。

為編制征收補償方案、確定征收補償費用或政府作出房屋征收決定等服務的國有土地上房屋征收預評估，適用本辦法。

第三條被征收房屋價值評估目的應當表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據，評估被征收房屋的價值”。

用于產權調換房屋價值評估，被征收房屋裝修、設備及附屬物價值評估等房屋征收涉及的其他價值評估，應當分別對評估目的進行適當表述。

第四條房屋征收部門應當向受托的房地產價格評估機構提供征收范圍內房屋情況，包括已經登記的房屋情況和未經登記建筑的認定、處理結果情況。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。

對于已經登記的房屋，其性質、用途和建筑面積，一般以權屬證書和登記簿的記載為準;權屬證書與登記簿的記載不一致的，除有證據證明登記簿確有錯誤外，以登記簿為準。對于未經登記的建筑，應當按照區人民政府的認定、處理結果進行評估。

第五條被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。

用于產權調換房屋價值評估時點，被征收房屋裝修、設備及附屬物價值評估等房屋征收涉及的其他價值評估時點，應當與被征收房屋價值評估時點一致。

第六條被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內的土地使用權在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

前款所述不考慮租賃因素的影響，是指評估被征收房屋無租約限制的價值;不考慮抵押、查封因素的影響，是指評估價值中不扣除被征收房屋已抵押擔保的債權數款、拖欠的建設工程價款和其他法定優先受償款。

被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照《國有土地上房屋征收評估辦法》及本辦法評估確定。

第七條被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素。

第八條同一征收項目的房屋征收評估工作由兩家以上房地產價格評估機構承擔的，應當共同協商確定一家房地產價格評估機構為牽頭單位;牽頭單位應當組織相關房地產價格評估機構就評估對象、評估時點、價值內涵、評估依據、評估假設、評估原則、評估技術路線、評估方法、重要參數選取、評估結果確定方式等進行溝通，統一標準。

第二章被征收房屋價值評估方法

第九條房屋征收評估應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對比較法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。

被征收房屋的類似房地產有較多交易的，應當選用比較法評估;被征收房屋或其類似房地產通常有租金等經濟收入的，應當選用收益法評估;被征收房屋的類似房地產沒有交易或交易很少，且被征收房屋或其類似房地產沒有租金等經濟收入的，應當選用成本法評估;被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估，在建工程建設進度以房屋征收決定公告之日的狀態為準。

可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應當選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結果進行校核和比較分析后，合理確定評估結果。

第十條比較法評估時，一般應在與被征收房屋區域具有相同特征的同一區域、相鄰或臨區域內搜集交易實例，并選取符合要求的不少于三個可比實例。選取可比實例后，應先統一其價格內涵和形式，建立價格比較基礎，之后再進行交易情況修正、市場狀況調整和房地產狀況調整。

第十一條收益法評估時，應區分報酬資本化法和直接資本化法，并應優先選用報酬資本化法。

第十二條成本法評估時，應根據被征收房屋狀況和土地狀況，選擇房地合估路徑或房地分估路徑。

對于容積率小于1.0的非住宅房屋評估，優先選用房地分估路徑，且設定容積率為1.0進行土地重置成本評估。土地重置成本可采用比較法、成本法、基準地價修正法等方法進行測算。采用成本法評估時，可優先選用同區域或類似區域內三個(含)以上土地一級開發項目，獲取其已審定的征地拆遷費用、市政基礎設施建設費、前期費用、利息、利潤、稅費等相關成本費用，進行分析比較后取值。

第十三條對被征收房屋類似、分布密集的成片房屋進行評估，可先設定或選定標準房屋，根據實際情況采取適用的評估方法評估標準房屋市場價格，再對標準房屋市場價格進行修正，求取被征收房屋價值。

第三章成片住宅評估

第十四條對于房屋類似、分布密集的成片住宅房屋征收項目，可采用對住宅標準房屋市場價格進行修正的評估路徑求取被征收住宅房屋價值。公式如下：

被征收房屋價值=(標準房屋市場價格-標準房屋重置成新價+被征收房屋重置成新價)×因素修正×被征收房屋建筑面積

第十五條住宅標準房屋是指在被征收房屋所在區域的環境狀況下，模擬重建類似住宅房屋。一般應滿足以下條件：

1.同區域內建設的具有長時間可居住價值，較好流通性，磚混、鋼混或以上標準建筑結構的房屋;

2.普通裝修標準(不低于四白落地，水泥地面，帶門窗等標準);

3.項目容積率大于1或符合區域住宅控制性規劃。

如果征收區域范圍較大或呈狹長帶狀分布，應將被征收房屋按房屋所在區域分組，每組分別設定標準房屋。

第十六條住宅標準房屋市場價格評估可采用比較法，選用的可比實例成交價格一般采用周邊住宅項目或整幢住宅的均價格;條件不具備時，可采用單套住宅價格，但須進行樓層、朝向、成新等因素修正。

第十七條住宅房屋價值影響因素包括容積率、朝向、樓層及其他因素。容積率、朝向及樓層因素修正系數參照附表一、附表二、附表三。其他因素根據房屋實際情況確定，修正系數應優先選用房地產估價行業組織公布的數據;不選用的，應在評估報告中陳述理由。

第十八條住宅標準房屋重置成新價、被征收住宅房屋重置成新價，根據評估對象的實際情況，可依據《北京市房屋重置成新價評估技術標準》進行測算。

第四章成片非住宅評估

第十九條對于房屋類似、分布密集的成片非住宅房屋征收項目，可采用對非住宅標準房屋市場價格進行修正的評估路徑求取被征收非住宅房屋價值。公式如下：

被征收房屋價值=(標準房屋市場價格-標準房屋重置成新價+被征收房屋重置成新價)×因素修正×被征收房屋建筑面積

第二十條非住宅標準房屋是指在被征收非住宅房屋范圍內具有類似代表性的房屋，按用途分為商業、辦公和工業等類型。

非住宅標準房屋選定，應在被征收房屋所在區域的環境狀況下，綜合考慮用途、建筑結構、臨街狀況、層高、容積率、建成時間等。

如果征收區域范圍較大或呈狹長帶狀分布，應將被征收房屋按房屋所在區域與用途分組，每組分別選定標準房屋。

第二十一條非住宅標準房屋市場價格評估，可采用比較法、收益法和成本法等方法進行評估。

第二十二條非住宅房屋價值影響因素包括容積率、樓層、臨街狀況及其他因素。容積率、樓層和臨街狀況因素修正系數參照附表四、附表五。其他因素根據房屋實際情況確定，修正系數應優先選用房地產估價行業組織公布的數據;不選用的，應在評估報告中陳述理由。

第二十三條非住宅標準房屋重置成新價、被征收非住宅房屋重置成新價，根據評估對象的實際情況，可依據《北京市房屋重置成新價評估技術標準》進行測算。

第五章其他價值評估

第二十四條用于產權調換房屋價值評估，參照被征收房屋價值評估規定執行。

第二十五條被征收房屋裝修、設備及附屬物價值評估，根據評估對象的實際情況，可依據《北京市房屋重置成新價評估技術標準》進行測算。

第二十六條可恢復使用的機器設備，評估價格包括拆卸費、包裝運輸、調試費等。無法恢復使用的機器設備，根據資料并結合市場詢價評估其重置成新價，重置價由評估時點的重新購置價與購置該機器設備發生的運雜費、安裝調試費等組成。

第二十七條因征收房屋造成的停產停業損失評估，按照《北京市國有土地上房屋征收停產停業損失補償暫行辦法》進行測算。

第二十八條征收整體房地產中的部分房屋和土地，評估時應將被征收部分與整體房地產綜合考慮，可采用征收部分單獨評估、整體分割評估、整體價值減損評估中的一種方式確定。

第六章評估結果及評估報告

第二十九條標準房屋市場價格評估、被征收房屋價值評估選用兩種以上評估方法的，應對各種評估方法測算結果進行校核和比較分析，確定最終評估結果。

第三十條房地產價格評估機構應當按照評估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結果。分戶的初步評估結果應當包括評估對象的構成及其基本情況和評估價值。房屋征收部門應當將分戶的初步評估結果在征收范圍內向被征收人公示。

第三十一條分戶初步評估結果公示期滿后，房地產價格評估機構應當向房屋征收部門提供委托評估范圍內被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應當向被征收人轉交分戶評估報告。

整體評估報告和分戶評估報告應當按照《房地產估價規范》規定的格式出具。

第三十二條被征收人或者房屋征收部門對分戶評估結果有異議的，應當自收到分戶評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請復核評估。

申請復核評估的，應當向原房地產價格評估機構提出書面復核評估申請，并指出評估報告存在的問題。

原房地產價格評估機構應當自收到書面復核評估申請之日起10日內對評估結果進行復核。復核后，改變原評估結果的，應當重新出具評估報告;評估結果沒有改變的，應當書面告知復核評估申請人。

第三十三條被征收人或者房屋征收部門對原房地產價格評估機構的復核結果有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內，向本市房地產價格評估專家委員會申請鑒定。

評估專家委員會應當自收到鑒定申請之日起10日內，對申請鑒定評估報告的評估程序、評估依據、評估假設、評估技術路線、評估方法選用、參數選取、評估結果確定方式等評估技術問題進行審核，出具書面鑒定意見。

經評估專家委員會鑒定，評估報告存在技術問題的，評估專家委員會應將相關情況及時通知項目所在區房屋征收部門。

第三十四條在房屋征收評估中，房地產價格評估機構可聘請除本行業外相關專業人士和機構提供專業幫助，但應在房屋征收評估報告中予以披露。

第七章附則

第三十五條本辦法自2017年2月15日起施行。北京市住房和城鄉建設委員會《關于批轉北京房地產估價師和土地估價師協會<北京市城市住宅房屋拆遷市場評估技術方案>的通知》(京建拆〔2009〕450號)及原北京市房屋土地管理局、北京市物價局《關于印發<北京市非住宅房屋拆遷評估技術標準>的通知》(京房地評字〔1999〕656號)同時廢止。