所謂“小產(chǎn)權(quán)房”，是一種約定俗稱的稱呼，通常是指“在農(nóng)民集體所有土地上建設(shè)的、向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外居民銷售的住宅”。在普通商品住宅價(jià)格高企的今天，小產(chǎn)權(quán)房因成本和價(jià)格較為低廉受到歡迎，但其存在卻違反了《土地管理法》。小產(chǎn)權(quán)房非常普遍，如何妥善對待和處理小產(chǎn)權(quán)房問題，成為社會各界關(guān)注的焦點(diǎn)，也成為各級政府亟待解決的一個(gè)難題。

深圳市官方一直對外表示，深圳不存在“小產(chǎn)權(quán)房”概念。因?yàn)椤靶‘a(chǎn)權(quán)房”通常是建在農(nóng)村集體用地上，而深圳經(jīng)過1992年、2004年兩次農(nóng)村城市化改造，農(nóng)村集體土地已全部轉(zhuǎn)為國有，因此“小產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)被稱為“違法建筑”。

在深圳小產(chǎn)權(quán)房有三種類型：

①村集體組織在村集體用地上建設(shè)的統(tǒng)建樓;

②一戶一棟上原村民超建和加建的樓層，也稱農(nóng)民房;

③外來開發(fā)商購買村里的原村集體用地，未經(jīng)合法報(bào)建手續(xù)而建設(shè)并出售的房屋。

目前小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)方有村委會、公司、個(gè)人名義三種。不同建設(shè)方所簽訂的合同也有所不同。

“十三五”期間，深圳將新籌集建設(shè)保障性住房和人才住房40萬套，其中人才住房將不少于30萬套。今后，深圳在招拍掛過程中將實(shí)行競地價(jià)與競?cè)瞬抛》颗浣�量相結(jié)合的政策，即競地價(jià)達(dá)到一定程度后，轉(zhuǎn)為競?cè)瞬抛》颗浣ū壤��?/p>

面臨高房價(jià)之壓，為提升人才吸引力，深圳出臺人才住房新政，將人才住房從現(xiàn)有的住房保障體系中相對分離，形成人才住房與保障性住房雙軌并行的公共住房體系。

1、新政：“十三五”期間至少籌建30萬套人才住房

21日，深圳市政府舉行了《關(guān)于完善人才住房制度的若干措施》情況介紹會。這份7月30日印發(fā)的措施提出，“十三五”期間，深圳新籌集建設(shè)保障性住房和人才住房40萬套，其中人才住房將不少于30萬套。

值得注意的是，40萬套的建設(shè)量，幾乎相當(dāng)于特區(qū)成立30多年以來建設(shè)的政策性住房總和，也超出了“十二五”期間深圳開工的35.7萬套商品房總量。

人才住房用地執(zhí)行保障性住房建設(shè)用地政策。土地空間緊張的深圳，為了確保人才住房建設(shè)和供應(yīng)力度，對用地保障提出多條規(guī)定，包括：

●每年新增供應(yīng)的居住用地中，人才住房和保障性住房用地面積應(yīng)當(dāng)不少于總用地面積的60%;

●招拍掛出讓的商品住宅項(xiàng)目用地應(yīng)配建不少于總建筑面積10%的人才住房;

●城市更新項(xiàng)目人才住房基準(zhǔn)配建比例不低于15%;

●新建或擴(kuò)建的各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)，建設(shè)不少于總建筑面積25%的人才公寓;

●創(chuàng)新出讓模式，在招拍掛過程中實(shí)行競地價(jià)與競?cè)瞬抛》颗浣�量相結(jié)合，即競地價(jià)達(dá)到一定程度后，轉(zhuǎn)為競?cè)瞬抛》颗浣ū壤��?/p>

此外，措施還提出要多渠道籌集建設(shè)保障房。例如：鼓勵(lì)利用自有存量用地建設(shè)人才住房;利用地鐵、公交場站等公共設(shè)施上蓋配建人才住房;大力挖掘社會存量住房資源。

為提升人才住房建設(shè)運(yùn)營管理能力，日前深圳市還成立了國有獨(dú)資的人才住房專營機(jī)構(gòu)??深圳市人才安居集團(tuán)，負(fù)責(zé)人才住房的建設(shè)籌集、投融資及運(yùn)營管理等業(yè)務(wù)。

2、新政后，“小產(chǎn)權(quán)房”或許多了一條新出路

深圳存在大量歷史遺留建筑，俗稱“小產(chǎn)權(quán)房”。此前，深圳市查處違法建筑和處理農(nóng)村城市化歷史遺留問題領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室公布的數(shù)據(jù)顯示，深圳農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑總計(jì)達(dá)37.74萬棟，約4億方米。

這些“小產(chǎn)權(quán)房”手續(xù)不完備，存在安全隱患，但在當(dāng)前社會情況下，又難以拆除或者轉(zhuǎn)正。此次，新政中有多條措施涉及“小產(chǎn)權(quán)房”，或?yàn)椤靶‘a(chǎn)權(quán)房”處置提供一條新出路。

●措施一：鼓勵(lì)有條件的原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位利用歷史遺留問題用地等存量土地集中建設(shè)人才住房，允許其在戶型面積、租售價(jià)格等方面具有一定的自主權(quán)，并在土地收益等方面給予相應(yīng)政策優(yōu)惠。

●措施二：“十三五”期間，通過沒收、租賃、征收歷史遺留建筑等方式籌集不少于8萬套人才住房。

●措施三：支持原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位依法將已建成、審批手續(xù)不完備的住房改造為租賃型人才住房。

●措施四：探索政府與原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位合作開發(fā)、共享受的人才住房建設(shè)運(yùn)營模式。

這些措施是否會得到原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位和原村民的支持與配合，還有待觀察。

3、高房價(jià)之壓，人才流失成深圳首要難題

根據(jù)深圳市規(guī)土委數(shù)據(jù)計(jì)算，2011年全年深圳新建商品住房的成交均價(jià)為每方米18988元，至已漲到每方米33526元，漲幅為76%。而深圳市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，同期深圳居民人均可支配收入漲幅僅為22%。

高企的房價(jià)在令人才止步的同時(shí)，更令企業(yè)家們擔(dān)憂。“從企業(yè)能承擔(dān)的成本角度考慮，我們給員工漲工資能漲15%，但房價(jià)一年里漲了太多，這會讓員工很難在深圳立足，導(dǎo)致我們招攬人才變得越來越困難，沒了人才，企業(yè)以后就沒有發(fā)展后勁。”一位深圳科技企業(yè)董事長說。

深圳市住房和建設(shè)局副局長洪海靈在介紹會上說：“年來深圳居住成本不斷增加，住房供需矛盾日益突出。面對高房價(jià)，我市各企事業(yè)單位引進(jìn)和留住人才的困難和壓力與日俱增。此外，預(yù)計(jì)在‘十三五’期間，全市人才對住房的需求將高達(dá)51萬套，供需矛盾十分突出。促進(jìn)人才在深安居樂業(yè)已十分迫切。”

措施的一個(gè)核心內(nèi)容就是將人才住房從現(xiàn)有的住房保障體系中相對分離，并結(jié)合人才群體的多元化需求加以完善，形成面向人才量身定做且具有政策優(yōu)惠性質(zhì)的住房，從而構(gòu)建“促發(fā)展”的人才住房與“保基本”的保障性住房雙軌并行的公共住房體系。“人才安居是貫徹人才優(yōu)先發(fā)展戰(zhàn)略的一項(xiàng)激勵(lì)政策，目的在于通過吸引和留住人才，提升城市綜合競爭力和長期發(fā)展驅(qū)動力。”洪海靈說。

措施規(guī)定，建立人才住房封閉流轉(zhuǎn)機(jī)制。洪海靈表示，深圳是土地資源極其稀缺的城市，住房供需矛盾突出，這決定了人才住房也必然屬于稀缺資源。人才住房不得轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩可鲜辛鬓D(zhuǎn)，可以杜絕通過人才住房牟取暴利，也有利于實(shí)現(xiàn)人才住房“只增不減”，充分發(fā)揮其住房蓄水池效應(yīng)。

按規(guī)定，措施的實(shí)施細(xì)則將在3個(gè)月內(nèi)出臺，涉及法規(guī)規(guī)章及配套文件修訂也將在3個(gè)月內(nèi)提交送審稿。