在商辦、房之后，北京又一種性質(zhì)的房產(chǎn)納入限購。昨天，市住建委對外發(fā)布，法院競拍房產(chǎn)納入本市限購范圍，如果競拍人沒有購房資格，將無法辦理產(chǎn)權(quán)登記。

與此同時，相關(guān)部門也明確，因“3?17新政”影響導(dǎo)致商品住房交易無法進(jìn)行的，可申請無責(zé)解約，經(jīng)法院依據(jù)雙方舉證判定解除合同的，不承擔(dān)違約責(zé)任。

堵住法拍房避限購漏洞

法拍房一般是因債權(quán)債務(wù)糾紛或其它原因被強(qiáng)制拍賣、需要通過競拍方式獲得產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)，比如按揭違約、民間借貸違約、司法沒收所產(chǎn)生的“法拍房”。

“這種房子的首要賣點(diǎn)是不限購，其次才是價格略低。”業(yè)內(nèi)人士分析。

在樓市大熱和調(diào)控從嚴(yán)的背景下，一些炒房人鉆“法拍房”的空子，通過參與司法拍賣，不受限制地獲得房產(chǎn)，再通過正常二手房渠道賣出牟利。由于“法拍房”一般要求一次性付清全款，普通家庭難以涉足，因此往往成為投資客青睞的炒房方式。

今年3月23日，市住建委、市高級人民法院、市規(guī)土委召開會議，就房產(chǎn)競拍人購房資格和“3?17新政”實(shí)施后商品住房買賣合同履約糾紛裁定等有關(guān)問題進(jìn)行了研究。關(guān)于法拍房納入限購的事項(xiàng)就是在當(dāng)時的會議議定的。

市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人披露，住建部門對競拍人購房資格審查納入了本市司法競拍流程。據(jù)悉，法院競拍房產(chǎn)為納入本市限購政策范圍內(nèi)、且競拍方為自然人的，要求競拍家庭或個人符合本市限購政策。需要注意的是，個體工商戶、個人獨(dú)資企業(yè)也被視同為自然人。

記者了解到，法院在公開發(fā)布的拍賣公告中將明確，競拍方為自然人的，其家庭或個人應(yīng)符合本市限購政策，否則將不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

市住建委這位負(fù)責(zé)人說，“法拍房”拍賣成交后，買受人應(yīng)向住建部門申請審核其購房資格，審核通過后法院方可向其出具《協(xié)助執(zhí)行通知書》(以下簡稱《通知書》)，各區(qū)不動產(chǎn)登記部門依據(jù)《通知書》按規(guī)定辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

申請無責(zé)解約需舉證

多部門在3月的這次會議上也明確：因“3?17新政”影響導(dǎo)致商品住房交易無法進(jìn)行，經(jīng)法院依據(jù)雙方舉證判定解除合同的，不承擔(dān)違約責(zé)任。

“3?17新政”中，二套房首付在普宅和非普宅上看似只是上調(diào)了10%，但加上“認(rèn)房又認(rèn)貸”的新政，不少買房人需要湊齊的首付已經(jīng)翻了一倍�！百u一買一”較為普遍的情況下，普宅首付從以前的35%漲到60%，非普宅首付從以前的40%漲到了80%，由此帶來違約風(fēng)險。

然而，對于能否“無責(zé)解約”，各家中介的說法并不一致�！百I方想解約，賣方不想，雙方就得為之前交納的訂金甚至是首付款來談，有時談不攏還會鬧到法院。”一位中介經(jīng)紀(jì)人說。

相關(guān)部門負(fù)責(zé)人介紹，對房屋買賣合同約定以按揭貸款方式付款，且買受人能夠舉證，證明確因調(diào)控政策出臺導(dǎo)致首付款比例提高、無法支付首付款項(xiàng)，因而無履約能力的，其以不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由為由請求解除合同，并要求出賣人返還收受的購房款或者訂金的，法院可以支持。

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北京發(fā)布全市商住房限購?fù)ㄖ�后，上海、廣州依次跟進(jìn)，北京甚至在“3.26商住限購”之后，還加碼了出臺了兩項(xiàng)加強(qiáng)審判和管理的通知。

據(jù)了解，北京關(guān)于全市商住房限購共發(fā)布三項(xiàng)重要通知：3月26日《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》、4月18日《關(guān)于嚴(yán)格商業(yè)辦公類項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)行政審批的通知》、4月19日《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目管理的通知》，可以說是全國最嚴(yán)商住限購。

根據(jù)易居研究院統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，自北京“3.26商住限購”政策出臺后至4月16日，商住項(xiàng)目成交量迅速下滑，20天內(nèi)成交套數(shù)不到130套，而限購前一周的日成交量最低也有122套，均價42071元/米。

自3月20日以來，北京酒店式公寓項(xiàng)目一直為零供應(yīng)，同時，原計(jì)劃四月入市的中國鐵建原鄉(xiāng)匯、中昂時代廣場及硅谷SOHO等商辦項(xiàng)目也沒了蹤跡，此外當(dāng)和訊房產(chǎn)致電多個商辦樓盤的售樓處咨詢時，也都無工作人員接聽，更有部分項(xiàng)目在網(wǎng)頁中已查詢不到具體展示信息。

不過仍有少數(shù)項(xiàng)目在堅(jiān)持，例如中昂時代廣場就對購房者表示，可以用公司身份購買，需提前交10萬元的意向金。

據(jù)和訊房產(chǎn)了解，目前商住房業(yè)主對商住產(chǎn)品態(tài)度不一，大部分尚未簽約的客戶希望退房，大興、順義等知名商住房項(xiàng)目都希望能退房。

據(jù)媒體報道稱，大興某知名商住項(xiàng)目為加快去庫存，承諾業(yè)主一年后可以無理由退房，且可以獲得10%的年化收益，但大量客戶依然要求退房，該項(xiàng)目原本要求退房客戶旅行10%總房款的違約責(zé)任，后迫于無奈降至已交房款的10%違約金，但至今仍未達(dá)成最終退房協(xié)議。

商住二手房市場也是如此，據(jù)和訊房產(chǎn)了解，已經(jīng)有多起買家主動違約的現(xiàn)象出現(xiàn)，有的買家寧可支付60萬、20萬的違約金，也要取消合同。

相對于上述這些商住房客戶，已經(jīng)購買商住房的業(yè)主則大多抱以“賭價”的心態(tài)，并不愿意低價出售，而是選擇不賣。

有業(yè)主表示，“北京樓市政策三五年一變，后續(xù)還是商住房流通性還能變好一些，而且北京住宅市場也不好買，在北京有資產(chǎn)肯定不會虧�！�

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，在商住限購政策的趨勢下，“未來一二線城市商住的政策壓力將越來越大，特別是一線城市，除了核心區(qū)，商住持有的價值不高，所以包括未來小業(yè)主手里持有的商住，比如北京五環(huán)外除了通州持有的價值都不高�！�

“對持有商住房的房東來說，不用太焦慮，還是要等待政策的變化，目前來看，房子沒有太多流通性，無人接盤;如果是現(xiàn)房的話，先收取租金收益，后續(xù)政策有可能調(diào)整，房源的流通性還要保證。”易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。