昆明農村宅基地買賣最新政策,昆明農村宅基地可以買賣嗎

為進一步加強國土資源管理工作，落實耕地保護責任，規(guī)范用地秩序，堅決遏制和查處國土資源違法違規(guī)行為，12月13日，昆明市人民政府出臺2018年新政策??《關于進一步加強國土資源執(zhí)法監(jiān)察工作的意見》，明確對在建在售的“小產權房”要堅決叫停 ，嚴格禁止和嚴肅查處“以租代征”轉用農用地等行為。

《意見》中明確指出：

農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得購買宅基地、農民住宅或者“小產權房”；農村村民宅基地按標準實行一戶一宅；農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。

對違法建設、銷售“小產權房”行為保持高壓態(tài)勢，對在建在售的“小產權房”，要堅決叫停；對新增“小產權房”零容忍；對違規(guī)為“小產權房”項目辦理不動產登記的，要嚴肅追究相關人員責任；對監(jiān)管不力、失職瀆職的，要嚴厲問責，追究相應法律責任。

那么什么是小產權房呢？

一直以來，小產權房都徘徊在樓市灰色地帶，所謂小產權房，是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，因此售價遠比商品房便宜，但其產權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)。

由于小產權房沒有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證，國土房管局也不會給購房合同備案，所以不能辦理不動產權證。目前，小產權房的建造與交易均不合法，只有使用權而無所有權，因此小產權房不受現(xiàn)行所有房地產法律法規(guī)的保護。

小產權房一般包含幾種情況：

①集體用地小產權房:占用集體用地建設的商品住宅;

②政府劃撥土地小產權房:在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開發(fā)的住房，或在該地塊上限制上市的住房;

③軍隊用地小產權房:在軍隊擁有使用權的土地上進行房屋的開發(fā)，之后賣給軍人以外的地方居民，俗稱"軍產房"

小產權房的交易將會面臨以下風險：

①合同無效：根據(jù)相關規(guī)定，農村私有房屋買賣合同應當認定無效，相關案件的審理判決應起到制約農民審慎處分自己房屋的積極效果。

②一房多賣：因為小產權房無法進行物權登記，所以除非受讓方已經(jīng)實際占有了房屋，否則出讓方都有可能將房屋出售給第三人。

③難以轉讓：小產權房不能變更物權登記，意味著房屋的物權所有人仍然是出讓人，在此前提下，買受人難以再次轉讓該房屋。

④拆遷時難以獲得全額補償：農村集體土地上建設房屋出讓給集體外人員，本身違法而無效，遇到拆遷難以獲得全額的補償。

⑤離婚時難以分割：夫妻購買小產權房并無所有權，如果夫妻離婚，法院不會處理小產權房的歸屬問題。

在今年9月，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設部發(fā)出《關于房屋交易與不動產登記銜接有關問題的通知》，《通知》強調，關于歷史遺留問題，要針對目前各地不動產統(tǒng)一登記后出現(xiàn)的歷史遺留問題，不動產登記機構和房屋交易管理部門要加強配合，共同協(xié)商推動地方政府依法合規(guī)分類妥善處理，及時解決問題。防止小產權房通過不動產登記合法化。

今年是10月，云南省政府出臺的《關于進一步加強國土資源管理工作的意見》，也提出依法依規(guī)分類妥善處理有關歷史遺留問題，為不動產權利人排憂解難，防止小產權房通過不動產登記合法化。

12月13日，昆明市人民政府出臺《關于進一步加強國土資源執(zhí)法監(jiān)察工作的意見》，更是指出昆明市對在建在售的“小產權房”要堅決叫停 。

通過搜索發(fā)現(xiàn)，去年11月23日，就有昆明的網(wǎng)友在某購房互動臺咨詢如何處理小產權房的問題。

據(jù)了解，該網(wǎng)友想要處理的房屋所在項目叫做“星愿小鎮(zhèn)”，項目位于也官渡區(qū)方旺片區(qū)大羊村范圍內。根據(jù)該網(wǎng)友出示的《合作建房協(xié)議》內容可見，119.56米的房子在16樓，總價460306元，綜合單價僅3850元/米。

但實際上早在2015年，就已經(jīng)有報道稱該項目屬于小產權房，并且官渡區(qū)政府曾兩次發(fā)布聲明。

因為在修建鳳凰山天文臺及下山道路文臺路時，占用了大羊方旺村的土地，因此政府以補貼的形式將該項目所處位置的土地以集體共有產權的形式補貼給大羊方旺村建設房屋，作為大羊方旺村村民的回遷安置房。可以看出，星愿小鎮(zhèn)是在大羊方旺村的集體土地上建設的項目，其實也就是俗稱的小產權房，這類房子是不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售的，只能在集體成員內部轉讓、置換，并且小產權房是辦不到房產證的。

政府聲明

去年鳳凰雅苑一期1500左右的房源中，有700余套對外銷售。因此官渡區(qū)四部門聯(lián)合發(fā)布了鳳凰雅苑預售不合法的聲明，然而鳳凰雅苑換了個馬甲改名”星愿小鎮(zhèn)“后依然繼續(xù)對外銷售，官渡區(qū)又再次聲明，聲明內容明確表示，星愿小鎮(zhèn)商品房項目沒有取得任何住房和城鄉(xiāng)建設局頒發(fā)的商品房預售資格，無權向社會公眾進行商品房預售。并且該項目進行的任何集資建房、房屋預售、收取購房保證金、誠意金、預付款等行為均屬違法、違規(guī)行為。

但當時因為開發(fā)商依舊進行銷售，致使不少提前沒有了解相關情況的小伙伴，被誤導購買，致使無法拿到房產證并進行房屋轉讓和出售。

在這里要提醒想要買房的各位小伙伴，不要貪圖一時便宜，選擇購買小產權房，還是需要到正規(guī)樓盤進行購房。