隨著我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的力度不斷深化，房屋的所有權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化，公有住房逐漸轉(zhuǎn)變成個(gè)人所有。原來(lái)的公房管理者與住戶之間管理與被管理的關(guān)系，也逐漸演變?yōu)槲飿I(yè)管理企業(yè)與房屋所有權(quán)人之間服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系。

在住房制度改革和城市建設(shè)發(fā)展過(guò)程中，物業(yè)管理這一新興行業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)飛速增加。它的產(chǎn)生和發(fā)展，對(duì)于改善人民群眾的生活、工作環(huán)境，提高城市管理水，擴(kuò)大就業(yè)起著積極的作用。也出現(xiàn)了一些問(wèn)題，需要通過(guò)立法、完善制度加以解決。

剛開(kāi)始實(shí)施的《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》有不少的亮點(diǎn)，現(xiàn)在讓我們來(lái)一起分享。

物管服務(wù)費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)

物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)一直是小區(qū)業(yè)主關(guān)注的熱點(diǎn)之一。有市民反映，小區(qū)環(huán)境并不怎樣，但是小區(qū)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)卻很貴，物業(yè)公司根本沒(méi)有按照政府指導(dǎo)價(jià)來(lái)收取物業(yè)管理費(fèi)，這個(gè)問(wèn)題在這次的物管法中同樣有相應(yīng)的規(guī)定，《條例》指出：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價(jià)，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置進(jìn)行公示。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方協(xié)商確定。”

物業(yè)服務(wù)不滿意罷免不再難

幾年來(lái)關(guān)于業(yè)主與物業(yè)公司糾紛事件的報(bào)道越來(lái)越多，業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)不滿意，但卻拿物業(yè)公司沒(méi)辦法，物業(yè)公司一直處于強(qiáng)勢(shì)地位。針對(duì)這一情況，新的物管條例第五十條做出規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將決定書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè);物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個(gè)月前書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì)。

業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿一個(gè)月前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。

業(yè)主大會(huì)決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域。

物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會(huì)沒(méi)有作出選聘或者續(xù)聘決定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)自愿按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)延續(xù)至業(yè)主大會(huì)作出選聘或者續(xù)聘決定為止。”

業(yè)主大會(huì)召開(kāi)條件放寬

此前有多數(shù)市民提出，自己所住的小區(qū)雖然已經(jīng)交樓入住一段時(shí)間了，但一直沒(méi)有召開(kāi)過(guò)業(yè)主大會(huì)，也沒(méi)有說(shuō)要成立業(yè)主委員會(huì)，而且什么事情都是由開(kāi)發(fā)商請(qǐng)的物管來(lái)管理的問(wèn)題。在此次的物管法中也提出了相應(yīng)的解決方法。條例第十三條規(guī)定：“百分之二十以上業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面要求。已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十以上的，業(yè)主可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面要求。符合前兩款情形之一的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)會(huì)同物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主大會(huì)籌備組。”

車(chē)位優(yōu)先權(quán)傾向業(yè)主

隨著私家車(chē)的增多，車(chē)位不足也成了小區(qū)的一個(gè)熱點(diǎn)問(wèn)題，有物管公司為了增加收入，把小區(qū)的車(chē)位出租給小區(qū)外的用戶，為此業(yè)主抱怨不少。《條例》第五十四條規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)首先出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人……建設(shè)單位將車(chē)位、車(chē)庫(kù)出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人以外的其他人的，其租賃合同期限不得超過(guò)六個(gè)月。