南京市住宅物業(yè)管理條例

第一章總則

第一條　為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營造良好的居住環(huán)境，促進和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務院《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。

第二條本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理及其監(jiān)督活動，適用本條例。

本條例所稱住宅物業(yè)管理(以下簡稱物業(yè)管理)，是指住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主，通過選聘物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

第三條　市、區(qū)人民政府應當加強對物業(yè)管理工作的領(lǐng)導和組織，將物業(yè)管理工作納入城市治理工作體系，建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)和目標責任機制;建立與之相適應的資金投入與保障機制;制定和落實現(xiàn)代物業(yè)服務業(yè)扶持政策;鼓勵采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理和服務水。

第四條市物業(yè)管理行政主管部門負責本市物業(yè)管理活動的統(tǒng)一監(jiān)督管理，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門按照規(guī)定職責負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

城鄉(xiāng)建設(shè)、規(guī)劃、民政、城市管理、公安、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、價格、人防、環(huán)境保護、水務等行政主管部門按照各自職責，做好物業(yè)管理相關(guān)工作。

街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)按照規(guī)定職責負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的指導、協(xié)助和監(jiān)督工作。

社區(qū)居(村)民委員會應當協(xié)助街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)開展物業(yè)管理工作。

第五條　各行政主管部門應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布投訴、舉報受理方式，按照職能分工履行職責，及時受理業(yè)主和相關(guān)單位的投訴、舉報，依法調(diào)查處理違法違規(guī)行為。對實名投訴、舉報實行限時回復，并對實名投訴、舉報人予以保密。

第六條　本市建立物業(yè)服務第三方評估制度。業(yè)主自治組織、建設(shè)單位、物業(yè)服務企業(yè)可以委托物業(yè)服務第三方評估機構(gòu)，開展物業(yè)項目交接和查驗、物業(yè)服務標準和費用測算、物業(yè)服務質(zhì)量評估等活動。

物業(yè)服務第三方評估機構(gòu)應當依照法律、法規(guī)和合同約定提供專業(yè)服務，出具的評估報告應當真實、客觀、全面。

第二章業(yè)主自治

第一節(jié)業(yè)主大會

第七條業(yè)主應當按照法律、法規(guī)、臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則等，實名參加業(yè)主自治活動，行使權(quán)利、履行義務。

臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則，應當對業(yè)主參加自治活動的方式、違反共同約定的責任、自治活動爭議處理辦法作出約定。

第八條業(yè)主大會根據(jù)劃定的物業(yè)管理區(qū)域設(shè)立，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)利，依法履行職責。

業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議審議通過管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則之日起成立。

業(yè)主戶數(shù)超過三百戶的住宅小區(qū)，可以成立業(yè)主代表大會，履行業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的職責。業(yè)主可以列席業(yè)主代表大會會議。

業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會(以下統(tǒng)稱業(yè)主大會)通過的決定對全體業(yè)主具有約束力。

第九條符合業(yè)主大會成立條件的，建設(shè)單位應當向街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)報送籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料。

首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、業(yè)主戶數(shù)和建筑面積等因素確定，由建設(shè)單位承擔。建設(shè)單位應當在辦理房屋所有權(quán)初始登記之前，將首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費交至街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)設(shè)立的專用賬戶，供業(yè)主大會籌備組使用。

首次業(yè)主大會會議召開后，業(yè)主大會籌備組應當將籌備經(jīng)費的使用情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主監(jiān)督。

第十條符合業(yè)主大會成立條件的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當在收到建設(shè)單位或者十人以上的業(yè)主聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會書面申請后六十日內(nèi)，組織成立業(yè)主大會籌備組。

籌備組人數(shù)應當為五至十三人的單數(shù)。籌備組可以由業(yè)主成員以及街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、建設(shè)單位、社區(qū)居(村)民委員會等派員組成。籌備組組長由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)指定人員擔任。業(yè)主成員由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，業(yè)主成員不少于籌備組成員的百分之六十。

籌備組中業(yè)主成員的推薦辦法由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)確定，并事先告知全體業(yè)主。籌備組應當自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)協(xié)調(diào)解決。

籌備組正式開展籌備工作前，物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當對籌備組成員進行物業(yè)管理相關(guān)知識的培訓。

第十一條籌備組成員應當符合下列條件：

(一)具有完全民事行為能力;

(二)本人及其配偶、直系親屬未在同一物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的企業(yè)任職;

(三)無索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務企業(yè)的利益或者報酬的行為;

(四)無不宜擔任的其他情形。

籌備組中的業(yè)主成員還應當履行及時交納物業(yè)服務費用、公共水電分攤費用、汽車停放費用和住宅專項維修資金等義務，不得有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法建設(shè)、破壞房屋外貌或者擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等物業(yè)不當使用的行為;本人及其配偶、直系親屬未在本住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位任職。

第十二條籌備組應當自成立之日起九十日內(nèi)完成下列籌備工作，并召開首次業(yè)主大會會議：

(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、內(nèi)容和形式;

(二)擬訂管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則草案，其中議事規(guī)則草案中可以約定是否設(shè)立業(yè)主代表、業(yè)主監(jiān)事會，擬訂業(yè)主小組劃分方案草案;

(三)確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù);

(四)擬定首屆業(yè)主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法;

(五)確定首次業(yè)主大會會議的召開方案、表決議案;

(六)召開首次業(yè)主大會會議的其他籌備工作。

前款內(nèi)容應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時間不少于七日。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，應當在公告期間以書面形式向籌備組提出意見，籌備組應當自收到書面意見之日起七日內(nèi)集體討論決定是否采納并書面答復。

業(yè)主大會成立后，籌備組自動解散。籌備組未在九十日內(nèi)完成前款所述籌備工作的，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)書面公告籌備組解散。籌備階段發(fā)生訴訟、復議，或者對籌備組成員有異議的，訴訟、復議和異議處理期間不包含在籌備期限內(nèi)。

第十三條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開十五日前將會議內(nèi)容函告街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會。街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會應當參與指導，對業(yè)主大會會議表決情況進行監(jiān)督。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定應當及時告知社區(qū)居(村)民委員會。

業(yè)主委員會或者其他業(yè)主大會召集人未能按照業(yè)主大會議事規(guī)則要求召開業(yè)主大會臨時會議的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當責令限期整改。未整改的，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)指導相關(guān)業(yè)主召開業(yè)主大會臨時會議。

第十四條同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有二幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。

成立業(yè)主小組的，應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確業(yè)主小組的職責范圍、工作規(guī)范等事項。

第十五條業(yè)主小組范圍內(nèi)的全體業(yè)主推選本小組出席業(yè)主大會會議的業(yè)主代表。業(yè)主小組議事由該小組推選產(chǎn)生的業(yè)主代表主持，共同討論決定本小組范圍內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護、更新和改造等事項。

業(yè)主小組作出的決定應當符合管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定，不得違反業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會作出的決定，并在作出決定后七日內(nèi)告知業(yè)主委員會。

第十六條業(yè)主小組推選業(yè)主代表，應當經(jīng)本小組專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主代表應當為本業(yè)主小組內(nèi)的業(yè)主，其資格條件、任期等參照業(yè)主委員會委員設(shè)置條件，在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。

第十七條業(yè)主代表履行下列職責：

(一)在業(yè)主大會會議召開前就會議議題征集本小組業(yè)主意見，出席業(yè)主大會會議;

(二)組織開展本條例第十五條規(guī)定的業(yè)主小組議事權(quán)限所確定的活動，并將結(jié)果告知業(yè)主委員會;

(三)告知業(yè)主委員會本小組業(yè)主的有關(guān)意見和建議;

(四)建立本小組工作檔案;

(五)業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他職責。

第二節(jié)業(yè)主委員會

第十八條業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會賦予的職責，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，接受業(yè)主的監(jiān)督。

業(yè)主人數(shù)較少，經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主委員會的職責。

業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)依法向街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)備案;不選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由業(yè)主大會向街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)備案。

備案材料齊全的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當在五個工作日內(nèi)出具書面?zhèn)浒缸C明，并在備案后七個工作日內(nèi)將備案材料抄送區(qū)物業(yè)管理行政主管部門及公安機關(guān)、社區(qū)居(村)民委員會;備案材料不齊全的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)不予備案，并書面告知須補齊的材料。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會在依法向街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)備案后，可以向區(qū)民政行政主管部門備案，領(lǐng)取備案證書，用于開設(shè)基本賬戶。

第十九條業(yè)主委員會委員應當由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。

業(yè)主委員會委員由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。業(yè)主委員會由五至十一人的單數(shù)委員組成，每屆任期三至五年，委員可以連選連任，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。業(yè)主委員會設(shè)主任一名。

業(yè)主有下列情形之一的，不得擔任業(yè)主委員會委員，已擔任業(yè)主委員會委員的，應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則，由業(yè)主委員會終止其職務并予以公示：

(一)不具有完全民事行為能力的;

(二)本人及其配偶、直系親屬與同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供物業(yè)服務的企業(yè)有利害關(guān)系的;

(三)有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法建設(shè)、破壞房屋外貌或者擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等物業(yè)不當使用行為且未改正的;

(四)未按照規(guī)定交納物業(yè)服務費用、公共水電分攤費用、汽車停放費用和住宅專項維修資金等相關(guān)費用且未改正的;

(五)違反市人民政府有關(guān)房屋出租規(guī)定且未改正的;

(六)牟取妨礙公正履行職務的其他利益且未改正的;

(七)有不良信用記錄情節(jié)嚴重的;

(八)有違反臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，或者其他不宜擔任業(yè)主委員會委員的情形。

未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，在物業(yè)所在地的街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)的指導、幫助下，根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者增補業(yè)主委員會委員。

第二十條業(yè)主委員會履行下列職責：

(一)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議;

(二)召集業(yè)主大會會議，定期書面向業(yè)主大會報告工作并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向全體業(yè)主公布，接受業(yè)主質(zhì)詢;

(三)根據(jù)業(yè)主大會決定代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;

(四)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動中的相關(guān)問題;

(五)督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約，調(diào)解因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛;

(六)組織和監(jiān)督住宅專項維修資金的籌集和使用;

(七)根據(jù)管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，決定共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營方式，管理、使用并公布經(jīng)營所得收益情況;

(八)配合街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會、公安機關(guān)等做好住宅物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設(shè)、社會治安等工作;

(九)法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會賦予的其他職責。

第二十一條　業(yè)主委員會不得有下列行為：

(一)阻撓、抗拒業(yè)主大會行使職權(quán);

(二)弄虛作假，隱瞞事實真相，轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關(guān)文件、資料;

(三)違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，擅自使用業(yè)主大會或者業(yè)主委員會印章;

(四)打擊、報復、誹謗、陷害有關(guān)投訴、舉報人;

(五)未經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;

(六)擅自動用住宅專項維修資金，侵占業(yè)主共有財產(chǎn);

(七)違反法律、法規(guī)規(guī)定或者超越業(yè)主大會賦予的職權(quán)，侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。

第二十二條　業(yè)主委員會任期屆滿三個月前，應當書面告知街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會。街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當指導、協(xié)助成立換屆改選小組，由換屆改選小組組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。

換屆改選小組產(chǎn)生至新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生期間，業(yè)主委員會不得就選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)等共同管理事項，組織召開業(yè)主大會會議，但發(fā)生危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即使用專項維修資金進行維修、更新、改造的除外。

業(yè)主委員會逾期未能換屆改選的，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)指導所在地的社區(qū)居(村)民委員會組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。

第二十三條　業(yè)主委員會應當自換屆改選小組成立之日起十日內(nèi)，將其保管的有關(guān)財務憑證、業(yè)主清冊、會議紀要等檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)保管。業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法需要使用上述物品的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當及時提供。

街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)在新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生并辦理換屆備案手續(xù)后十日內(nèi)，將其保管的前款所述物品移交新一屆業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會不按時移交的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)和物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應當責令其限期移交;拒不移交的，轄區(qū)內(nèi)的公安機關(guān)應當給予協(xié)助。

第二十四條　業(yè)主大會應當綜合考慮物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、物業(yè)服務費用標準、業(yè)主人數(shù)等因素，在管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則中確定業(yè)主大會、業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費預算。該經(jīng)費由全體業(yè)主負擔，或者由業(yè)主大會在管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則中約定。

業(yè)主大會可以根據(jù)工作需要設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會，聘請業(yè)主委員會秘書。具體產(chǎn)生辦法、工作職責、所需經(jīng)費在管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則中約定。

業(yè)主委員會應當將業(yè)主大會、業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費預算及使用情況，至少每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告一次，接受業(yè)主監(jiān)督。

第三節(jié)其他規(guī)定

第二十五條　住宅小區(qū)有下列情形之一的，可以成立物業(yè)管理委員會代行業(yè)主大會或者業(yè)主委員會職責：

(一)不具備成立業(yè)主大會條件的;

(二)具備成立業(yè)主大會條件但未成立，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)指導后仍不能成立的。

列入當?shù)乩吓f住宅小區(qū)物業(yè)管理年度實施計劃且滿足前款第二項條件的，或者保障性住房具備前款規(guī)定情形之一的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當及時組織成立物業(yè)管理委員會。

第二十六條　物業(yè)管理委員會由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)組織成立，由業(yè)主以及街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、公安機關(guān)、社區(qū)居(村)民委員會、建設(shè)單位等派員組成。

物業(yè)管理委員會人數(shù)應當為九至十三人的單數(shù)，其中業(yè)主成員應當不少于百分之六十，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)在業(yè)主中推薦產(chǎn)生。物業(yè)管理委員會中的業(yè)主成員資格應當符合本條例第十九條的規(guī)定。

物業(yè)管理委員會應當將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。業(yè)主對物業(yè)管理委員會成員有異議的，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)協(xié)調(diào)解決。

第二十七條物業(yè)管理委員會應當依法履行職責，依照法律、法規(guī)的規(guī)定，就住宅小區(qū)共同管理事項征求全體業(yè)主意見，形成業(yè)主共同決定。

物業(yè)管理委員會自業(yè)主大會成立之日起停止履行職責，并在七日內(nèi)與業(yè)主大會辦理移交手續(xù)后解散。

第二十八條物業(yè)管理區(qū)域應當根據(jù)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線范圍，綜合考慮物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素劃分。

物業(yè)管理區(qū)域需要分立或者合并的，應當形成區(qū)域調(diào)整方案，對調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域的道路、綠地、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護等作出規(guī)定。

需要分立的，應當分別經(jīng)擬新設(shè)立的物業(yè)管理區(qū)域?qū)Ｓ胁糠终冀ㄖ�物總面積過半數(shù)的業(yè)主且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意;需要合并的，應當分別經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域?qū)Ｓ胁糠终冀ㄖ�物總面積過半數(shù)的業(yè)主且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整后，應當重新辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)。

第二十九條　劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)項目，先期開發(fā)部分符合業(yè)主大會成立法定條件的，可以成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，首次業(yè)主大會會議應當根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。

第三十條業(yè)主大會會議、業(yè)主小組議事表決可以采用紙質(zhì)或者手機信息、電子郵件等方式實名投票。業(yè)主大會會議表決結(jié)果應當向全體業(yè)主公示。

業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議、業(yè)主委員會委員出席業(yè)主委員會會議不得委托他人。

一個獨立產(chǎn)權(quán)單位登記有二個或者二個以上所有權(quán)人的，應當自行確定一名投票人。

本市建立業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)，由市物業(yè)管理行政主管部門負責建設(shè)及維護。

第三十一條　業(yè)主委員會委員、物業(yè)管理委員會中的業(yè)主成員、業(yè)主代表有下列情形之一的，其職務自行終止，并應當自終止之日起七日內(nèi)移交其使用、保管的文書、印章以及其他屬于全體業(yè)主所有的財物：

(一)喪失本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主身份的;

(二)以書面形式提出辭職的;

(三)有本條例第十九條第三款規(guī)定的情形之一的;

(四)符合管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他資格終止條件的。

有前款情形之一的，業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、業(yè)主小組應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時間不得少于七日。

第三十二條　業(yè)主認為業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，可以向區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)書面提出撤銷申請;認為物業(yè)管理委員會作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，可以向區(qū)物業(yè)管理行政主管部門書面提出撤銷申請。

區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當在十五個工作日內(nèi)將審查結(jié)果書面告知申請人;業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，應當責令其限期改正或者撤銷其決定并通告全體業(yè)主。

第三章前期物業(yè)管理

第三十三條　業(yè)主大會或者業(yè)主委員會與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同生效之前，前期物業(yè)管理由建設(shè)單位負責。

前期物業(yè)管理階段，建設(shè)單位應當監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行前期物業(yè)服務合同。

第三十四條　建設(shè)單位依照法律、法規(guī)規(guī)定的程序通過招標、投標選聘前期物業(yè)服務企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務合同。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同的附件應當包括前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約。

前期物業(yè)服務合同中應當載明下列內(nèi)容：

(一)物業(yè)服務內(nèi)容、標準、收費價格和委托代收費事項;

(二)各分項服務的標準(含人員配置)和費用分項測算;

(三)分項費用和主要成本變動聯(lián)動調(diào)整的約定;

(四)物業(yè)服務標準的評估方式;

(五)物業(yè)服務用房(含業(yè)主委員會議事活動用房)的面積和位置;

(六)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備清冊;

(七)業(yè)主共有資金專用賬戶的設(shè)立、查詢方式，以及利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備開展經(jīng)營活動所得收益的核算及分配辦法;

(八)違約責任和合同解除的條件;

(九)與前期物業(yè)服務有關(guān)的其他事項。

第三十五條　臨時管理規(guī)約由建設(shè)單位按照市物業(yè)管理行政主管部門制發(fā)的統(tǒng)一示范文本制定，物業(yè)買受人在購房時簽署。臨時管理規(guī)約中應當載明下列事項：

(一)業(yè)主定期交納物業(yè)服務費用的義務;

(二)業(yè)主對房屋使用以及出租等規(guī)定;

(三)建設(shè)單位履行監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)服務質(zhì)量的義務;

(四)建設(shè)單位對物業(yè)服務企業(yè)服務質(zhì)量的評估標準和評估辦法等;

(五)建設(shè)單位更換前期物業(yè)服務企業(yè)的條件;

(六)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的供水、供電、供氣、供熱等費用的分攤方式;

(七)與住宅物業(yè)管理有關(guān)的其他事項。

第三十六條　建設(shè)單位在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，應當按照物業(yè)建筑安裝總造價百分之二的比例交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期內(nèi)維修費用的保障。物業(yè)保修金不得納入房屋建設(shè)成本。

物業(yè)保修金實行“統(tǒng)一交存、權(quán)屬不變、專款專用、政府監(jiān)管”的原則，由市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門指定的機構(gòu)統(tǒng)一管理。在物業(yè)保修金交存期內(nèi)，建設(shè)單位不履行保修責任或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無法履行保修責任的，維修費用在物業(yè)保修金中列支。

物業(yè)保修金交存期限為五年。交存期內(nèi)，物業(yè)保修金不足的，建設(shè)單位應當補足;交存期滿后，物業(yè)保修金有余額的，應當返還建設(shè)單位。

第三十七條　物業(yè)服務企業(yè)應當設(shè)立業(yè)主共有資金專用賬戶。物業(yè)服務企業(yè)應當按照合同約定公布業(yè)主共有資金專用賬戶收支情況，每年不得少于一次。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會設(shè)立業(yè)主共有資金基本賬戶后十五日內(nèi)，物業(yè)服務企業(yè)撤銷業(yè)主共有資金專用賬戶，并將屬于業(yè)主共有的資金轉(zhuǎn)入業(yè)主共有資金基本賬戶。

第三十八條　已交付使用物業(yè)業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之十以上的業(yè)主，因?qū)�建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務企業(yè)的服務質(zhì)量不滿意，要求物業(yè)服務第三方評估機構(gòu)評估的，建設(shè)單位應當委托其與業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商選定的第三方評估機構(gòu)，對物業(yè)服務企業(yè)的履約情況進行評估。協(xié)商不成的，由物業(yè)管理行政主管部門隨機抽取第三方評估機構(gòu)。評估結(jié)果在一年內(nèi)有效，并向全體業(yè)主公告，同時告知物業(yè)管理行政主管部門。

經(jīng)評估物業(yè)服務不符合履約標準的，建設(shè)單位可以按照合同約定更換物業(yè)服務企業(yè)，或者要求物業(yè)服務企業(yè)限期整改;逾期不整改的，建設(shè)單位應當向物業(yè)管理行政主管部門報告，由物業(yè)管理行政主管部門錄入物業(yè)服務企業(yè)信用檔案，并向社會公示。

第三十九條　普通住宅前期物業(yè)服務收費實行政府指導價。需要對前期物業(yè)服務收費標準進行調(diào)整的，應當遵循下列程序：

(一)物業(yè)服務企業(yè)委托會計師事務所對上一年度物業(yè)項目經(jīng)營情況進行審計，審計報告在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示三十日;

(二)物業(yè)服務企業(yè)將擬調(diào)整的收費標準、服務內(nèi)容和服務標準在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示三十日，并書面告知街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會、區(qū)價格和物業(yè)管理行政主管部門;

(三)調(diào)價方案經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主表決通過，表決結(jié)果應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時間不得少于七日。

業(yè)主對物業(yè)服務收費標準調(diào)整有異議的，可以向物業(yè)所在地價格行政主管部門投訴;認為物業(yè)服務收費標準調(diào)整違反前款程序的，可以向街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)投訴。

第四十條建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房銷售合同應當約定其所交付物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置和建設(shè)標準。

物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)前，應當與建設(shè)單位按照合同約定共同對住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行檢查和驗收，并邀請物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)參加。建設(shè)單位應當在現(xiàn)場查驗二十日前向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：

(一)規(guī)劃、竣工總面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;

(二)環(huán)境影響評價報告及審批、驗收等環(huán)境保護資料;

(三)共用設(shè)施設(shè)備的清單及安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料;

(四)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

(五)業(yè)主名冊;

(六)物業(yè)服務所必需的其他資料。

未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應當列出未移交資料的詳細清單，并書面承諾補交的具體期限，最長不超過十日。

承接查驗后，建設(shè)單位應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務、違約責任等事項作出約定。

物業(yè)承接查驗協(xié)議作為前期物業(yè)服務合同的補充協(xié)議，與前期物業(yè)服務合同具有同等法律效力。

第四十一條物業(yè)承接查驗的費用，由建設(shè)單位和物業(yè)服務企業(yè)在前期物業(yè)服務合同中約定。沒有約定或者約定不明的，由建設(shè)單位承擔。

物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)存在隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位應當負責修復;給業(yè)主造成經(jīng)濟損失的，建設(shè)單位應當依法承擔賠償責任。

業(yè)主大會成立、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，前期物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主委員會備存承接查驗相關(guān)資料并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

第四章物業(yè)管理服務

第四十二條　本市建立統(tǒng)一的物業(yè)管理招標投標臺，為建設(shè)單位或者業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)提供服務和指導。

提倡業(yè)主大會通過統(tǒng)一的招標投標臺選聘物業(yè)服務企業(yè)。

第四十三條業(yè)主大會或者經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，應當載明下列內(nèi)容：

(一)物業(yè)服務內(nèi)容、標準、收費價格和委托代收費事項;

(二)各分項服務的標準(含人員配置)和費用分項測算;

(三)分項費用和主要成本變動聯(lián)動調(diào)整的約定;

(四)物業(yè)服務標準的評估方式;

(五)利用業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備開展經(jīng)營活動所得收益的核算和分配辦法;

(六)違約責任、履約保證措施和合同解除的條件;

(七)與物業(yè)服務有關(guān)的其他事項。

業(yè)主大會可以委托第三方評估機構(gòu)對物業(yè)服務企業(yè)履約情況開展評估，并向全體業(yè)主公布評估結(jié)果。物業(yè)服務企業(yè)應當配合評估活動。

業(yè)主依法享有的正當權(quán)益和根據(jù)物業(yè)服務合同享有的權(quán)利，應當受到保護。物業(yè)服務企業(yè)違反物業(yè)服務合同約定或者損害業(yè)主權(quán)益的，業(yè)主可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟;經(jīng)仲裁裁決或者司法判決確認后仍不履行的，由物業(yè)管理行政主管部門錄入物業(yè)服務企業(yè)信用檔案。

第四十四條物業(yè)服務企業(yè)應當將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示：

(一)物業(yè)服務企業(yè)的資質(zhì)證書、項目負責人的基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務投訴電話;

(二)物業(yè)服務合同約定的服務內(nèi)容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等;

(三)電梯、消防、監(jiān)控等專項設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應急處置方案等;

(四)業(yè)主交納物業(yè)服務費用、公共水電分攤費用情況，住宅專項維修資金使用情況、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益;

(五)房屋裝飾裝修及使用過程中的結(jié)構(gòu)變動等安全事項;

(六)其他應當公示的信息。

業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務企業(yè)應當予以答復。

第四十五條物業(yè)服務企業(yè)應當嚴格遵守法律、法規(guī)和物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務，并不得有下列行為：

(一)違反物業(yè)服務合同約定降低物業(yè)服務標準;

(二)未經(jīng)業(yè)主大會同意提高物業(yè)服務收費標準;

(三)未經(jīng)業(yè)主大會同意或者物業(yè)服務合同中無相關(guān)約定，處分屬于業(yè)主共有的財產(chǎn);

(四)未經(jīng)業(yè)主大會同意或者物業(yè)服務合同中無相關(guān)約定，將物業(yè)服務費用、公共水電分攤費用、汽車停放費用等捆綁收費。

物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，造成業(yè)主損失的，應當承擔相應的法律責任。

第四十六條物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理項目時，應當按照規(guī)定和合同約定辦理移交手續(xù)，并移交下列資料：

(一)建設(shè)單位按照本條例第四十條規(guī)定移交的資料;

(二)電梯、消防、監(jiān)控等專項設(shè)施設(shè)備的技術(shù)手冊、維護保養(yǎng)記錄等相關(guān)資料;

(三)物業(yè)管理用房、業(yè)主共用的場地和設(shè)施設(shè)備資料;

(四)物業(yè)管理服務期間配置的固定設(shè)施設(shè)備資料;

(五)物業(yè)服務企業(yè)建檔保存的物業(yè)改造、維修、養(yǎng)護資料;

(六)利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的相關(guān)資料、預收的物業(yè)服務費用、公共水電分攤費用交納記錄等資料;

(七)其他應當移交的資料。

對拒不退出或者移交資料的，經(jīng)業(yè)主委員會請求，轄區(qū)內(nèi)公安機關(guān)應當給予協(xié)助;有破壞共用設(shè)施設(shè)備、毀壞賬冊等違反治安管理行為的，由公安機關(guān)依法處理。

第四十七條　物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會或者其委托的新選聘的物業(yè)服務企業(yè)辦理交接的，交接各方應當對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯、消防、監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備的使用維護現(xiàn)狀給予確認，并報物業(yè)所在地的街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)備案。物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會可以聘請第三方評估機構(gòu)協(xié)助現(xiàn)場查驗。

電梯、消防、監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備無法正常使用的，原物業(yè)服務企業(yè)應當修復或者承擔相應責任。

第四十八條　市物業(yè)管理行政主管部門應當建立物業(yè)服務企業(yè)考核體系和信用評價體系，對物業(yè)服務企業(yè)、項目負責人實行動態(tài)管理，定期對物業(yè)服務項目開展專項檢查，向社會公布信用信息評價結(jié)果。

區(qū)物業(yè)管理行政主管部門具體負責物業(yè)服務企業(yè)、項目負責人信用信息征集、考核、評價、匯總和核查工作。

街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會應當協(xié)助開展轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務企業(yè)、項目負責人信用信息的征集、核查工作。

對在物業(yè)服務中取得顯著成績或者獲得市級以上物業(yè)管理榮譽稱號的物業(yè)服務企業(yè)，物業(yè)管理行政主管部門應當給予表彰、獎勵。

第四十九條物業(yè)服務企業(yè)未按照法律、法規(guī)規(guī)定、合同約定和技術(shù)標準、專業(yè)技術(shù)規(guī)范等提供日常物業(yè)服務的，應當錄入物業(yè)服務企業(yè)信用檔案。

物業(yè)服務企業(yè)有下列嚴重失信行為之一的，二年內(nèi)不得在本市申報各類物業(yè)服務示范項目;失信行為改正前，物業(yè)管理行政主管部門不予開具誠信證明：

(一)在物業(yè)管理招標投標活動中提供虛假信息，騙取中標的;

(二)出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的;

(三)物業(yè)服務合同依法解除或者終止后拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域，撤出時未按照規(guī)定辦理交接手續(xù)，或者未按照規(guī)定移交資料，造成物業(yè)管理混亂的;

(四)未按照規(guī)定和合同約定履行房屋安全監(jiān)管義務，導致物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生重大房屋安全事故的;

(五)泄露業(yè)主信息的;

(六)對業(yè)主、業(yè)主委員會委員進行惡意騷擾，采取暴力行為或者打擊報復的;

(七)其他違反法律、法規(guī)規(guī)定情形的。

物業(yè)服務企業(yè)有前款第一項、第二項情形之一的，物業(yè)管理行政主管部門一年內(nèi)不將其納入物業(yè)管理招標投標臺。

第五十條物業(yè)服務項目實行項目負責人責任制。

物業(yè)項目負責人有下列嚴重失信行為之一的，應當錄入項目負責人信用檔案，同時錄入其所屬物業(yè)服務企業(yè)的信用檔案：

(一)騙取、挪用或者侵占住宅專項維修資金的;

(二)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務用房、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備用途的;

(三)擅自決定占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的;

(四)擅自利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的;

(五)因管理失職造成人員傷害、財產(chǎn)損失等重大責任事故的;

(六)被價格行政主管部門認定亂收費或者收費不規(guī)范且未改正的;

(七)其他損害業(yè)主利益情節(jié)嚴重的。

有前款規(guī)定情形之一的，業(yè)主可以向街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門投訴。街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應當進行核查，并書面告知業(yè)主核查結(jié)果。