未經(jīng)業(yè)主大會同意，小區(qū)不得設(shè)置營業(yè)攤點(diǎn);不得改變物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備規(guī)劃用途;不得許可或者默許他人利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事廣告宣傳、經(jīng)營活動;不得提高利用業(yè)主共有的道路、場地設(shè)置的車位停車費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照物業(yè)服務(wù)合同的約定及時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)……為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人居環(huán)境，促進(jìn)社會和諧，蘭州市物業(yè)管理?xiàng)l例7月1日起正式實(shí)施。

依據(jù)條例，一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由全體業(yè)主組成。交付使用的專有部分建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物總面積百分之五十以上的，或者首套房屋交付使用已滿兩年的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)書面報告物業(yè)所在地的縣(區(qū))物業(yè)行政主管部門。下列事項(xiàng)由業(yè)主大會決定：制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員;選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);籌集和使用專項(xiàng)維修資金;改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;利用業(yè)主共有的道路、場地設(shè)置車位及管理收費(fèi)事項(xiàng)等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主委員會同意不得擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行下列活動：改變物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備規(guī)劃用途;設(shè)置營業(yè)攤點(diǎn);許可或者默許他人利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事廣告宣傳、經(jīng)營活動;向業(yè)主、物業(yè)使用人指定裝飾裝修企業(yè)或者強(qiáng)行推銷裝飾裝修材料;提高利用業(yè)主共有的道路、場地設(shè)置的車位停車費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);其他與物業(yè)服務(wù)無關(guān)的活動。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。保障性住房、房改房、國家規(guī)定的老舊住宅小區(qū)和前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價，其他類型的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價。

開發(fā)建設(shè)單位依法取得車位、車庫權(quán)屬登記后，可以向業(yè)主出售車位、車庫。擬出售的車位、車庫數(shù)量等于或低于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋套數(shù)時，每戶業(yè)主只能購買一個車位或車庫。

車位、車庫有空余的，可以臨時出租給業(yè)主以外的單位、個人。但是，每次租期不得超過六個月。占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其它場地用于停放機(jī)動車，以及相關(guān)收費(fèi)和管理事項(xiàng)，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會決定。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。

【解讀】

5月29日，《蘭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡稱《條例》)已經(jīng)省、市人大常委會批準(zhǔn)，將于今年7月1日起施行，此前執(zhí)行的《蘭州市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》將同時廢止。新《條例》從業(yè)主大會和業(yè)主委員會、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)使用與維護(hù)、法律責(zé)任等多方面對物業(yè)管理做了補(bǔ)充完善。

物業(yè)費(fèi)執(zhí)行市場指導(dǎo)價也需與業(yè)主協(xié)商

物業(yè)服務(wù)怎么收費(fèi)，是不是實(shí)行市場調(diào)節(jié)價后就完全由物業(yè)企業(yè)決定?對此，《條例》明確：根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。保障性住房、房改房、國家規(guī)定的老舊住宅小區(qū)和前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價，其他類型的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價。政府指導(dǎo)價的適用范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由價格主管部門制定。市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在成本核算、公開公示、與業(yè)主充分協(xié)商的基礎(chǔ)上，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定，并報區(qū)(縣)物價部門備案。

業(yè)主不得將住宅擅自變?yōu)榻?jīng)營性用房(含開網(wǎng)店)

對于目前常見但又讓小區(qū)住宅戶頭疼的“商住混合”現(xiàn)象，是否有新辦法新規(guī)定，小區(qū)內(nèi)的其他業(yè)主或者物業(yè)企業(yè)是否無權(quán)干涉某位業(yè)主擅自改變房屋用途呢?新《條例》規(guī)定：業(yè)主不得將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房(含開網(wǎng)店)，不得將住宅出租用于經(jīng)營性活動(含開網(wǎng)店)，工商行政管理部門不得向前述兩種將住宅改為經(jīng)營性用房的經(jīng)營活動頒發(fā)營業(yè)執(zhí)照。臨街住戶，需將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意并向業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)備案。

《條例》明確小區(qū)業(yè)主大會有十三項(xiàng)“決定權(quán)”

小區(qū)作為一個有多名產(chǎn)權(quán)人組成的共同體，聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理很有必要，但掌握“決定權(quán)”做自己的“主人”也很重要，成立業(yè)主大會，推選業(yè)主委員會成員，對小區(qū)業(yè)主未來的生活品質(zhì)提高極為重要，但業(yè)主大會到底有哪些權(quán)利，是許多業(yè)主不熟悉的，新《條例》明確，業(yè)主大會有13項(xiàng)“決定權(quán)”，包括共有部分的經(jīng)營及收益、共有道路及場地的停車位收費(fèi)及管理等，具體包括：(一)制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;(二)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員;(三)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);(四)籌集和使用專項(xiàng)維修資金;(五)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;(六)確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案;(七)改變共有部分的用途;(八)利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營以及經(jīng)營收益的分配與使用;(九)利用業(yè)主共有的道路、場地設(shè)置車位及管理收費(fèi)事項(xiàng);(十)批準(zhǔn)業(yè)主委員會議事規(guī)則;(十一)業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用;(十二)改變和撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定;(十三)法律、法規(guī)或者管理規(guī)約約定應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會決定的其他事項(xiàng)。

物業(yè)企業(yè)不得擅自設(shè)置營業(yè)攤點(diǎn)

“小區(qū)電梯裝的廣告，經(jīng)過你同意了嗎?”期，小區(qū)公共部分的經(jīng)營使用權(quán)問題得到了不少業(yè)主的關(guān)注，一些物業(yè)企業(yè)悄然通過這種方式賺取廣告費(fèi)的“秘密”被公開，當(dāng)然，還有一些“城心心”熱門小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過出租小區(qū)廣場攤位等方式賺錢的消息也受到了業(yè)主的質(zhì)疑，這些做法合適嗎?新《條例》明確規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主委員會同意，不得擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行下列活動：(一)改變物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備規(guī)劃用途;(二)設(shè)置營業(yè)攤點(diǎn);(三)許可或者默許他人利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事廣告宣傳、經(jīng)營活動;(四)向業(yè)主、物業(yè)使用人指定裝飾裝修企業(yè)或者強(qiáng)行推銷裝飾裝修材料;(五)提高利用業(yè)主共有的道路、場地設(shè)置的車位停車費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);(六)其他與物業(yè)服務(wù)無關(guān)的活動。