遼寧省物業管理條例

(2008年11月28日遼寧省第十一屆人民代表大會常務委員會第五次會議通過)

第一章　總　　則

第一條　為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》和國務院《物業管理條例》等法律、法規，結合本省實際，制定本條例。

第二條　本條例適用于本省行政區域內業主通過選聘物業服務企業的方式進行物業管理的活動。

第三條　物業管理實行業主自主管理與專業服務相結合的管理體制，遵循公開公、誠實信用、市場競爭、依法管理的原則。

第四條　省建設行政主管部門負責全省物業管理活動的監督管理工作。

設區的市(以下簡稱市)、縣(含縣級市、區，下同)主管房地產的行政管理部門(以下稱房地產行政主管部門)負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

規劃、物價、工商、財政、公安、民政、環保等有關行政管理部門應當按照各自職責，依法做好物業管理的相關工作。

第五條　街道辦事處、鄉鎮人民政府應當協調物業管理與社區建設的關系，協助房地產行政主管部門對物業管理活動進行監督管理。居民委員會應當依法履行職責，支持、指導業主委員會的日常工作。

第六條　鼓勵依法成立物業服務行業協會。物業服務行業協會應當加強行業指導和行業自律，規范行業經營行為，促進行業健康發展，公布物業服務收費價格行情，促進物業服務企業提高服務質量和服務水。

第二章　業主、業主大會及業主委員會

第七條　房屋的所有權人為業主。

業主在物業管理活動中享有法律、法規規定的權利，履行法律、法規規定的義務。

第八條　物業管理區域由物業所在地縣房地產行政主管部門會同街道辦事處或者鄉鎮人民政府根據物業的共用設施設備、建筑規模、社區建設等因素劃分。物業管理區域的劃分，應當征求居民委員會的意見。

分期建設或者有兩個以上建設單位開發建設的區域，其設置的配套設施設備共用的，一般應當劃分為一個物業管理區域。但該區域內已自然形成多個相對獨立、封閉小區的，可以劃分為不同的物業管理區域。

第九條　業主大會是代表和維護全體業主在物業管理活動中合法權益的組織。業主通過業主大會對全體業主的共同利益事項作出決定和進行管理，業主大會通過業主大會會議和業主委員會行使職權。

同一個物業管理區域內的業主應當依法成立一個業主大會，選舉產生一個業主委員會。

第十條　業主籌備成立業主大會的，應當向物業所在地縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業主大會的書面意見。

縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當自接到業主書面意見之日起30日內，指導成立業主大會籌備組。籌備組負責業主大會籌備工作。

第十一條　業主大會籌備組應當自組成之日起30日內，在物業所在地縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下召開首次業主大會會議，制定業主大會議事規則和管理規約，選舉產生業主委員會。

第十二條　物業管理區域內業主人數較多的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議。推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當于參加業主大會會議3日前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主的意見。需投票表決的，業主贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后，由業主代表在業主大會會議上代為投票。

業主可以委托代理人參加業主大會會議，代理人應當持業主書面委托書并根據委托內容進行投票表決。數人共有一個物業的，共有人可以推選其中一人參加業主大會會議。

業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。

第十三條　業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。物業管理區域內有20%以上業主提議，或者經業主委員會決定，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

住宅小區召開業主大會會議前，業主委員會應當告知相關的居民委員會。居民委員會可以派員列席。

業主委員會不按規定組織召開業主大會會議的，物業所在地的縣房地產行政主管部門應當責令業主委員會限期組織召開;逾期仍不召開的，由縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府指導業主召開。

第十四條　業主委員會是業主大會的執行機構，應當依法維護業主合法權益，執行業主大會決定的物業管理事項。

業主委員會應當履行下列職責：

(一)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況;

(二)代表全體業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

(三)監督和協助物業服務企業履行物業服務合同，督促業主履行管理規約、交納物業服務費用;

(四)協調業主或者物業使用人與物業服務企業之間的矛盾糾紛;

(五)業主大會賦予的其他職責。

前款所稱物業使用人，是指物業承租人和其他實際使用物業的非所有權人。

第十五條　業主委員會由委員5人以上15人以下單數組成，具體人數根據該物業管理區域的實際情況確定。業主委員會委員的任期由業主大會議事規則規定。

業主委員會應當自選舉產生之日起3日內召開首次業主委員會會議，推選產生業主委員會主任1人，副主任1至2人，并在物業管理區域內公告。

業主委員會委員本人、配偶及其親屬不得在為本物業管理區域提供服務的物業服務企業任職。

業主大會在選舉業主委員會委員的同時，具備條件的，應當選舉出業主委員會候補委員。候補委員列席業主委員會會議，不具有表決權。在個別業主委員會委員資格終止時，經業主委員會決定，從候補委員中按照得票多少依次遞補，并在本物業管理區域內公示。

第十六條　1/3以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的，應當召開業主委員會會議。業主委員會會議每年至少召開一次。

召開業主委員會會議，應當有過半數委員出席。業主委員會作出決定應當經全體委員人數的半數以上同意。

業主委員會的決定應當自決定作出之日起3日內在物業管理區域內公告。

第十七條　業主大會和業主委員會工作經費由全體業主承擔。經費籌集、管理和使用的具體辦法，由業主大會議事規則規定，但不得要求物業服務企業提供。

業主大會和業主委員會工作經費的使用情況應當定期在物業管理區域內公告，接受業主的監督和咨詢。

第十八條　業主委員會委員、候補委員不再是本物業管理區域內業主的，其委員、候補委員資格自行終止。

業主委員會委員、候補委員有下列情形之一的，業主委員會會議可以決定終止其委員、候補委員資格：

(一)以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的;

(二)因疾病等原因喪失履行職責能力的;

(三)不履行業主義務的;

(四)無正當理由連續3次不參加業主委員會會議的;

(五)不宜繼續擔任業主委員會委員、候補委員的其他情形。

業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的有關財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物交還給業主委員會。

第三章　前期物業管理

第十九條　在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位應當選聘物業服務企業進行前期物業管理，簽訂書面前期物業服務合同，并在30日內報物業所在地的縣房地產行政主管部門備案。

前期物業服務合同應當包括下列主要內容：

(一)合同雙方的基本情況;

(二)物業的基本情況;

(三)物業服務事項和服務標準;

(四)物業服務費用的標準和收取辦法;

(五)建設單位、業主和物業服務企業的權利義務;

(六)物業的承接驗收情況;

(七)違約責任;

(八)爭議處理方式。

物業服務標準參照國家有關物業管理服務的等級標準執行。

第二十條　前期物業服務事項應當包括下列主要內容：

(一)物業共用部位和共用設施設備的日常維護和管理;

(二)物業管理區域內安全防范、環境衛生、綠化、公共秩序和車輛停放管理;

(三)物業裝飾裝修管理;

(四)物業檔案資料管理。

業主有權拒絕接受前期物業服務合同中沒有約定的有償物業服務事項。

第二十一條　住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業;投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地縣房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

前款規定的住宅規模標準由各市人民政府規定。

第二十二條　建設單位應當按照國家有關規定組織對物業進行竣工驗收。建設行政主管部門及其他有關行政管理部門應當對工程質量及配套設施的完備情況進行監督。

物業服務企業承接物業時，建設單位應當依法向物業服務企業移交物業管理資料，交接雙方應當做好查驗記錄。物業服務企業發現資料、配套設施不完備，共用部位、共用設施設備出現質量和使用功能問題的，應當向物業所在地縣房地產行政主管部門或者其他有關行政管理部門報告，并書面告知建設單位。建設單位接到書面報告后，應當立即進行整改;不能立即整改的，應當制定整改方案。

建設單位依法向物業服務企業移交的物業管理資料，應當自移交之日起3日內到所在地縣房地產行政主管部門備案。

第二十三條　建設單位應當按照建筑面積不少于建設工程項目總建筑面積的3‰配置物業管理用房，物業管理用房最低建筑面積標準由省建設行政主管部門規定。

建設單位提供的物業管理用房應當為地面以上能夠獨立使用的房屋，并具備水、電、供暖等基本使用功能。業主委員會的辦公用房從物業管理用房中調劑。

規劃行政主管部門在核發建設工程規劃許可證時，應當對物業管理用房的位置、面積予以審查。房地產行政主管部門在核發房屋預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時，應當核查并注明物業管理用房。

物業管理用房的所有權依法屬于全體業主。未經業主大會同意，任何單位和個人不得改變物業管理用房的用途。

第二十四條　建設單位應當按照國家規定的保修范圍和保修期限，承擔物業的保修責任。物業服務企業對屬于保修范圍和保修期內的房屋質量問題，應當及時通知建設單位。建設單位應當立即通知施工單位到現場核查情況，予以保修。建設單位無法通知施工單位或者施工單位不按工程質量保修書約定進行保修的，建設單位應當另行委托其他單位保修。

建設單位不履行保修義務或者拖延履行保修義務的，物業服務企業可以向建設行政主管部門反映，由建設行政主管部門依法進行監管。

保修期滿或者保修范圍以外的物業維修、保養由物業服務企業按照物業服務合同的約定承擔。

第四章　物業管理服務

第二十五條　物業服務企業應當按照國家有關規定，取得資質證書。物業服務企業應當在其資質等級范圍內承接物業服務業務。

從事物業管理的人員應當按照《物業管理師資格考試實施辦法》、《全國物業管理從業人員崗位證書管理辦法》等國家有關規定，取得職業資格證書。

第二十六條　業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。

物業服務合同應當約定下列主要內容：

(一)物業服務項目及其內容、服務標準;

(二)物業服務費用的標準、收取辦法及計費方式;

(三)雙方權利義務;

(四)違約責任;

(五)合同期限;

(六)合同爭議及糾紛的解決辦法。

物業服務項目一般包括：共用部位和共用設施設備的維護、公共秩序維護、保潔服務、綠化養護管理、車輛停放管理等。具體項目和服務標準由業主委員會與物業服務企業在合同中約定。

第二十七條　物業服務合同雙方應當參照省有關行政管理部門制定的物業服務合同示范文本，簽訂物業服務合同。

物業服務企業應當在物業服務合同簽訂之日起15日內，將物業服務合同副本報所在地縣房地產行政主管部門備案。

第二十八條　物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，對物業及其環境、秩序進行管理，提供相應的服務。

第二十九條　物業服務企業應當及時向全體業主通告本物業管理區域內有關物業服務的重大事項，對業主有關物業服務的投訴，應當及時處理，接受業主、業主大會和業主委員會對履行物業服務合同情況的監督。

第三十條　物業管理區域內共用部位、共用設施設備存在安全隱患時，物業服務企業應當設置警示標識，制定和采取具體防范措施，同時向業主委員會和有關行政管理部門報告。

第三十一條　物業服務企業應當接受有關部門的安全防范指導，建立安全防范的管理制度和措施，提高物業服務企業及其從業人員的安全防范意識和能力，協助做好物業管理區域內的安全防范工作。在物業管理區域內發生治安案件或者各類安全事故時，應當采取相應措施，并及時向公安或者有關行政管理部門報告，協助做好救助和調查工作。物業服務企業應當配合居民委員會做好社區管理相關工作。

第三十二條　物業服務企業應當妥善保管物業有關資料，保證房屋及共用設施設備檔案資料齊全。

第三十三條　物業服務合同期滿前，物業服務企業和業主委員會無正當理由不得單方面提前解除合同。一方依法或者依據合同約定要求提前解除物業服務合同的，應當提前書面告知對方及物業所在地縣房地產行政主管部門。

物業服務合同期滿2個月前，業主委員會應當召集業主大會會議，討論決定物業服務企業的聘用事項。業主大會決定繼續聘用的，應當依法與物業服務企業簽訂新的物業服務合同;不繼續聘用的，應當依法重新選聘新的物業服務企業。

第三十四條　物業服務合同期滿不再續訂以及依法解除或者依據合同約定提前解除物業服務合同的，原物業服務企業應當自合同終止之日起10日內退出該物業管理區域。在退出物業管理區域之前，應當按照國務院《物業管理條例》的規定，向業主委員會或者新聘的物業服務企業移交物業管理所需資料、預收的物業服務費用及其收支賬目和物業管理用房。

物業服務合同終止時，業主委員會與原物業服務企業應當成立移交小組，負責處理相關債權債務和物業管理資料移交等事務。原物業服務企業不得以未結清債權債務為由拒絕移交或者退出。

第三十五條　物業管理實行有償服務。物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水相適應的原則確定。

住宅的物業服務收費，實行政府指導價;非住宅的物業服務收費，實行市場調節價。

第三十六條　物業服務收費實行政府指導價的，市、縣價格主管部門應當會同同級房地產行政主管部門根據物業服務等級標準等因素，制定本行政區域與物業服務等級標準相對應的基準價及其浮動幅度，并定期公布。具體收費標準由業主與物業服務企業根據規定的基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。

物業服務收費實行市場調節價的，由業主與物業服務企業自主協商確定收費標準。

第三十七條　價格主管部門和房地產行政主管部門制定政府指導價，應當開展價格、成本調查，聽取業主、物業服務企業和有關方面的意見。

政府指導價的價格水，應當根據本行政區域經濟發展情況，按照規定的定價權限和程序適時調整。

價格主管部門應當會同房地產行政主管部門對物業服務企業的服務內容和服務標準、收費項目和收費標準進行監督。

第三十八條　物業服務企業應當按照價格主管部門的規定實行明碼標價，在物業管理區域內的顯著位置，公示服務內容、服務標準、收費項目、計費方式、收費依據和收費標準等有關事項。

第三十九條　業主與物業服務企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。

包干制，是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。

酬金制，是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

第四十條　業主應當根據物業服務合同的約定按時交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。

違反物業服務合同約定，業主未按時交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。

第四十一條　業主出租物業的，應當在物業租賃合同中，對物業服務費用的交納作出約定，并在合同簽訂后10日內，將物業承租人、出租期限及物業服務費用的交納等約定事項書面告知業主委員會和物業服務企業。

物業產權發生轉移時，業主應當結算交納物業服務費用，也可以由物業產權交易雙方對物業服務費用的結算交納作出明確約定。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，由物業使用人結算交納物業服務費用，業主負連帶交納責任。

第四十二條　業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中發生矛盾和爭議的，可以向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居民委員會反映，街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居民委員會應當及時進行調解。

縣以上房地產行政主管部門應當建立物業投訴制度，對業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴，應當依法及時調查、處理，并將調查或者處理結果及時回復投訴人;屬于其他行政管理部門職責的，房地產行政主管部門應當及時移交有關行政管理部門處理，并告知投訴人。

第五章　物業的使用與維護

第四十三條　在物業管理區域內不得有下列行為：

(一)擅自拆改房屋承重結構;

(二)侵占、損壞公共場地、共用部位、共用設施設備;

(三)擅自改變物業規劃用途;

(四)違反規定飼養家禽、寵物;

(五)違反規定擺攤設點、占道經營;

(六)違反規定傾倒垃圾、污水和拋擲雜物;

(七)在建筑物、構筑物上違章搭建、涂寫、刻畫或者違反規定懸掛、張貼宣傳品;

(八)堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質的物品，排放有毒、有害物質或者超過規定標準的噪音;

(九)違反規定從事妨礙業主正常生活的經營活動;

(十)法律、法規、規章和管理規約禁止的其他行為。

有前款所列行為之一的，物業服務企業應當及時勸阻、制止，督促改正;拒不改正的，應當及時向有關行政管理部門報告。有關行政管理部門在接到報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

第四十四條　車輛在物業管理區域內公共場地或者占用業主共有道路的停放、收費、管理和費用的使用辦法等事項，由業主大會決定。

在物業管理區域內停放車輛，不得占用消防通道及影響其他車輛和行人的正常通行。

第四十五條　住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。

專項維修資金的交存、使用和監督管理，按照國家有關規定執行。

第六章　法律責任

第四十六條　違反本條例規定，業主委員會委員資格終止后未按期移交有關財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物的，由縣以上房地產行政主管部門責令限期改正;因財物毀壞、滅失而造成損失的，相關責任人應當依法承擔賠償責任。

第四十七條　違反本條例規定，物業服務企業超越資質等級承接物業服務業務的，由縣以上房地產行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第四十八條　違反本條例規定，建設單位不履行保修義務或者拖延履行保修義務的，由建設行政主管部門責令改正;逾期不改正的，對建設單位予以通報，并由建設單位對在保修期內因質量缺陷造成的損失依法承擔賠償責任。

第四十九條　房地產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員在對物業管理活動進行監督管理的過程中，有下列情形之一，尚不構成犯罪的，依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任：

(一)利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處的;

(二)不依法履行監督管理職責的;

(三)發現違法行為不予查處的;

(四)有其他濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守行為的。

第五十條　違反本條例規定的其他行為，國務院《物業管理條例》及其他有關法律、法規已有處罰規定的，從其規定。

第七章　附　　則

第五十一條　本條例自2009年2月1日起施行。2000年1月27日遼寧省第九屆人民代表大會常務委員會第十三次會議通過的《遼寧省城市住宅區物業管理條例》同時廢止。