在總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，2017年我國(guó)將深入推進(jìn)宅基地制度改革，尤其是在宅基地流轉(zhuǎn)方面將有較大的突破。

1、征地要評(píng)估社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)

試點(diǎn)明確4大任務(wù);建立農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市制度

國(guó)土資源部部長(zhǎng)、國(guó)家土地總督察姜大明表示：

一是完善土地征收制度。針對(duì)征地范圍過(guò)大、程序不夠規(guī)范、被征地農(nóng)民保障機(jī)制不完善等問(wèn)題，要縮小土地征收范圍，探索制定土地征收目錄，嚴(yán)格界定公共利益用地范圍;規(guī)范土地征收程序，建立社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估制度，健全矛盾糾紛調(diào)處機(jī)制，全面公開(kāi)土地征收信息;完善對(duì)被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機(jī)制。

二是建立農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市制度。針對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地權(quán)能不完整，不能同等入市、同權(quán)同價(jià)和交易規(guī)則亟待健全等問(wèn)題，要完善農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)制度，賦予農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股權(quán)能;明確農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市范圍和途徑;建立健全市場(chǎng)交易規(guī)則和服務(wù)監(jiān)管制度。

三是改革完善農(nóng)村宅基地制度。針對(duì)農(nóng)戶(hù)宅基地取得困難、利用粗放、退出不暢等問(wèn)題，要完善宅基地權(quán)益保障和取得方式，探索農(nóng)民住房保障在不同區(qū)域戶(hù)有所居的多種實(shí)現(xiàn)形式;對(duì)因歷史原因形成超標(biāo)準(zhǔn)占用宅基地和一戶(hù)多宅等情況，探索實(shí)行有償使用;探索進(jìn)城落戶(hù)農(nóng)民在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部自愿有償退出或轉(zhuǎn)讓宅基地;改革宅基地審批制度，發(fā)揮村民自治組織的民主管理作用。

四是建立兼顧國(guó)家、集體、個(gè)人的土地增值收益分配機(jī)制，合理提高個(gè)人收益。針對(duì)土地增值收益分配機(jī)制不健全，兼顧國(guó)家、集體、個(gè)人之間利益不夠等問(wèn)題，要建立健全土地增值收益在國(guó)家與集體之間、集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的分配辦法和相關(guān)制度安排。

2、非試點(diǎn)地區(qū)不要擅自行動(dòng)

試點(diǎn)嚴(yán)格限制在經(jīng)法律授權(quán)的縣(市)開(kāi)展，確保風(fēng)險(xiǎn)可控

姜大明表示，改革試點(diǎn)的要求，一是堅(jiān)持小范圍試點(diǎn)。統(tǒng)籌東、中、西部和東北地區(qū)，兼顧不同發(fā)展階段和模式，主要在新型城鎮(zhèn)化綜合試點(diǎn)和農(nóng)村改革試驗(yàn)區(qū)中安排，選擇若干有基礎(chǔ)、有條件的縣或縣級(jí)市開(kāi)展。二是堅(jiān)持依法改革。試點(diǎn)涉及突破相關(guān)法律條款，需要由國(guó)務(wù)院提請(qǐng)全國(guó)人大常委會(huì)授權(quán)，允許試點(diǎn)地區(qū)在試點(diǎn)期間暫停執(zhí)行相關(guān)法律條款。三是堅(jiān)持封閉運(yùn)行。試點(diǎn)嚴(yán)格限制在經(jīng)法律授權(quán)的縣(市)開(kāi)展，非試點(diǎn)地區(qū)不要盲目攀比，擅自行動(dòng)，確保試點(diǎn)封閉運(yùn)行，風(fēng)險(xiǎn)可控。

宅基地可以有償退出或者轉(zhuǎn)讓?zhuān)�能夠讓進(jìn)城農(nóng)民免去后顧之憂，亦讓大量閑置宅基地獲得“解放”，還給農(nóng)村新一輪發(fā)展拓展土地資源調(diào)整空間，可謂一石三鳥(niǎo)之舉。要把好事辦好，務(wù)必兼顧各方利益，尤其是要因地制宜制定合理補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，保證轉(zhuǎn)讓宅基地農(nóng)民利益不受損，實(shí)現(xiàn)買(mǎi)、賣(mài)與村集體多方共贏。

具體而言，改革在實(shí)現(xiàn)形式上將類(lèi)似于去年啟動(dòng)的農(nóng)村承包土地“三權(quán)”分置改革，重點(diǎn)是在充分保障農(nóng)戶(hù)宅基地用益物權(quán)、防止外部資本侵占控制的前提下，落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，維護(hù)農(nóng)戶(hù)依法取得的宅基地占有和使用權(quán)。與此同時(shí)，要探索農(nóng)村集體組織以出租、合作等方式盤(pán)活利用空閑農(nóng)房及宅基地，增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入。此外，還要探索進(jìn)城落戶(hù)農(nóng)民自愿退出宅基地，并允許地方多渠道籌集資金，用于村集體對(duì)這部分農(nóng)民的補(bǔ)償。

到目前為止，宅基地制度改革試點(diǎn)已經(jīng)啟動(dòng)了兩年多的時(shí)間。據(jù)了解，其核心是保障和豐富宅基地用益物權(quán)，構(gòu)建完整的農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度。去年11月27日，中共中央國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見(jiàn)》(下稱(chēng)《意見(jiàn)》)再度明確提出，健全增加城鄉(xiāng)居民財(cái)產(chǎn)性收入的各項(xiàng)制度。其中就特別提到了從實(shí)際出發(fā)，因地制宜，落實(shí)宅基地的用益物權(quán)，賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利，增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)收益。

據(jù)國(guó)土資源部有關(guān)人士此前介紹，這輪改革的亮點(diǎn)之一，就是按照所有權(quán)產(chǎn)權(quán)關(guān)系，在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部探索宅基地的有條件有償使用和自愿有償退出的機(jī)制，同時(shí)還要穩(wěn)妥審慎地推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押擔(dān)保等。

中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)農(nóng)民問(wèn)題研究所所長(zhǎng)朱啟臻告訴記者，宅基地是農(nóng)民一個(gè)重要的財(cái)產(chǎn)，由于農(nóng)村的空殼化，很多宅基地得不到利用，房倒屋塌，滿院蒿草，確實(shí)是資源的浪費(fèi)。通過(guò)出租流轉(zhuǎn)等方式，能把資源利用起來(lái)，將它盤(pán)活，對(duì)于增加農(nóng)民收入，繁榮鄉(xiāng)村，都是很有意義的。

中國(guó)人民大學(xué)農(nóng)業(yè)與農(nóng)村發(fā)展學(xué)院副院長(zhǎng)鄭風(fēng)田也表示，從農(nóng)村發(fā)展的角度來(lái)講，宅基地過(guò)去沒(méi)有市場(chǎng)屬性，是“沉睡的資產(chǎn)”，農(nóng)民擁有宅基地，人卻在城市里打工，農(nóng)民擁有巨大的資產(chǎn)卻帶不來(lái)任何的財(cái)產(chǎn)收益。這一塊“堅(jiān)冰”，其實(shí)不論是政府還是基層百姓，都希望能夠打破，這也是目前農(nóng)村最需要盤(pán)活的一份資產(chǎn)。

“不過(guò)這一步改革探索還是要小心，首先宅基地集體所有權(quán)是不能變的，但是使用權(quán)可以進(jìn)行租賃，甚至占有權(quán)也可以有償退出。”鄭風(fēng)田表示，無(wú)論是城市房地產(chǎn)還是農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)都要保證房屋的居住屬性，要出臺(tái)政策防止炒作。農(nóng)村因?yàn)檫^(guò)去沒(méi)有這個(gè)市場(chǎng)，放開(kāi)宅基地，就需要防止囤積土地，炒作土地。

朱啟臻也表示，宅基地過(guò)去政策管制非常嚴(yán)格，應(yīng)該給農(nóng)民流轉(zhuǎn)的自由，但要注意不要以盤(pán)活宅基地為由來(lái)剝奪農(nóng)民利益。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員李國(guó)祥告訴記者，完善農(nóng)民宅基地管理制度，推動(dòng)農(nóng)民住房市場(chǎng)化改革，是解決“三農(nóng)”問(wèn)題的重要舉措，需要把握好制度相容、農(nóng)民意愿和政府作為之間關(guān)系，千萬(wàn)不能強(qiáng)制農(nóng)民無(wú)償放棄農(nóng)村住房，更不能讓沒(méi)有條件融入城鎮(zhèn)的農(nóng)民失去農(nóng)村宅基地。

實(shí)際上，全國(guó)多個(gè)地區(qū)已經(jīng)開(kāi)始對(duì)農(nóng)民自愿有償退出農(nóng)村宅基地進(jìn)行探索。四川省成都市去年下半年就決定在2017年年底前在全市范圍內(nèi)全面推開(kāi)農(nóng)戶(hù)宅基地使用權(quán)退出機(jī)制，2020年底前要形成改革成果。在成都市三道堰鎮(zhèn)青杠樹(shù)村，為了鼓勵(lì)農(nóng)戶(hù)積極騰退多余宅基地、宅基地面積較少的農(nóng)戶(hù)積極參與新村建設(shè)，村里以人均140方米為衡點(diǎn)，不足部分按每方米30元的價(jià)格，向村集體資產(chǎn)管理公司交錢(qián)補(bǔ)足面積;超出部分，村集體資產(chǎn)管理公司予以收回，并按每方米60元的價(jià)格補(bǔ)償農(nóng)戶(hù)。

專(zhuān)家分析表示，目前宅基地退出的試點(diǎn)中，還存在很多問(wèn)題。首先就是現(xiàn)行農(nóng)村宅基地管理存在法律和制度障礙。由于當(dāng)前禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)有償流轉(zhuǎn)，同時(shí)對(duì)農(nóng)村宅基地實(shí)行嚴(yán)格管理，因此，盡管各地區(qū)在農(nóng)村宅基地退出試點(diǎn)中取得了成效，但是難以實(shí)現(xiàn)大的突破與創(chuàng)新。受政策法規(guī)的限制，宅基地使用權(quán)有償流轉(zhuǎn)成了缺少法律支撐的空架子，市場(chǎng)機(jī)制也難以進(jìn)入農(nóng)村宅基地退出系統(tǒng)中，政府主導(dǎo)下的宅基地退出機(jī)制難以實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。此外，增減掛鉤使得試點(diǎn)規(guī)模受限、操作困難，資金鏈條薄弱導(dǎo)致補(bǔ)償資金來(lái)源不穩(wěn)定，宅基地退出過(guò)程中農(nóng)戶(hù)該如何與政府實(shí)現(xiàn)“雙贏”等，都是未來(lái)宅基地退出政策要研究的重點(diǎn)。