第一條   為規范我市物業服務收費行為，保障業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《國家發改委   建設部關于印發物業服務收費管理辦法的通知》（發改價格[2003]1864號）、《國家發改委  建設部關于印發<物業服務定價成本監審辦法（試行）>的通知》（發改價格[2007]2285號）、《廣西壯族自治區物業管理條例》（2012年）和《廣西壯族自治區物價局  廣西壯族自治區住房和城鄉建設廳關于印發<廣西壯族自治區住宅小區物業服務收費管理辦法>（試行）的通知》（桂價格[2013]62號）等法律、法規和政策的規定，結合我市實際，制定本實施細則。

第二條   本細則適用于梧州市市區內物業服務企業按照物業服務合同的約定開展住宅小區物業服務等活動的收費管理及監督。

第三條   本細則所稱物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對住宅小區內的房屋及配套的公共設施設備和其他相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的公共綠化、清潔衛生、交通通暢、值班巡邏、公共秩序和提供專項服務（或特約服務）等，而向業主（或使用人）所收取的費用。

第四條   物業服務具體包括公共服務、專項服務和特約服務。相對應的物業服務收費為物業服務費（公共服務費）、專項服務費和特約服務費。

物業服務費（公共服務費）指物業服務企業為物業管理區域內的全體業主（或使用人）提供公共部位、共用設施和設備的日常維護以及公共環境保潔、公共綠化養護、公共秩序維護等公共服務而向全體業主（或使用人）收取的費用。

專項服務費是指物業服務企業為業主（或使用人）提供專項服務而向該部分業主（或使用人）收取的服務費用。

特約服務費是指物業服務企業為滿足部分業主（或使用人）的需要，與業主（或使用人）協商，為業主（或使用人）提供特約服務而向委托的業主（或使用人）收取的費用。

第五條   市物價局會同梧州市市政和園林管理局負責梧州市市區內物業服務收費的管理和監督工作，指導本市所轄各縣（市）做好其行政區域內住宅小區物業服務收費的管理和監督工作。

第六條   物業服務收費應當遵循公、公正、公開以及服務標準與收費標準質價相符的原則。制定物業服務收費，既要考慮物業服務質量、服務成本、服務等級、硬件配套設施等因素，也要考慮廣大業主（或使用人）的承受能力。

第七條   依法成立業主委員會之前的住宅物業服務收費實行政府指導價。依法成立業主委員會之后的住宅物業服務收費實行市場調節價。

第八條   實行政府指導價的物業服務收費，采取分等級定價方式。市物價局會同市市政和園林管理局制定出我市物業服務等級標準和相對應的收費基準價格。物業服務等級標準評定辦法，由市市政和園林管理局參照自治區物業管理服務等級標準指導意見制定并公布。市市政和園林管理局按照其制定的物業服務等級標準評定辦法核定住宅小區的物業服務等級，市物價局根據市市政和園林管理局核定的物業服務等級繼而核定相對應的收費基準價格和浮動幅度（漲幅最高不超過15%，降幅不設下限）。   

第九條   實行政府指導價的物業服務收費，具體收費標準由物業服務企業在市物價局核定的基準價格范圍內，根據實際提供的物業服務水來確定，并報經市物價局核準、備案后執行。市物價局和市市政和園林管理局要加強對執行情況的監管。

第十條   實行政府指導價的物業服務收費，市物價局可根據物業服務企業前3年的物業服務成本監審情況、業主（使用人）承受能力以及社會經濟發展狀況等因素適時調整收費基準價格。物業服務等級須三年評定一次，達不到等級服務標準的必須進行整改，整改不達標的，經市市政和園林管理局核定，作降級處理。

第十一條   按照鼓勵先進、優質優價的原則，對榮獲國家級（自治區級、市級）物業管理示范小區的，其物業服務收費經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主（使用人）或業主大會同意，并經市市政和園林管理局核實、市物價局核準，可按現行物業服務收費標準上浮：榮獲國家級物業管理示范小區榮譽稱號的，物業服務收費標準上浮10%；榮獲自治區級物業管理優秀小區榮譽稱號的，物業服務收費標準上浮8%；榮獲市級物業管理優秀小區榮譽稱號的，物業服務收費標準上浮5%。

第十二條  實行政府指導價的物業服務收費構成包括物業服務成本、法定稅金和利潤（利潤率不高于8%）。物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

1.管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
　　2.物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用（含共用設施設備運行以及公共性服務所產生的水、電等公共能耗費用；電梯專業維護保養和年檢費用另行計費收取）；

3.物業管理區域（包括單元樓道）清潔衛生費用；
　　4.物業管理區域綠化養護費用；

5.物業管理區域消防設施維護費用；

6.物業管理區域治安秩序維護費用；
　　7.物業服務企業辦公費用；  
　　8.物業服務企業固定資產折舊；  
　　9.物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；  
　　10.經業主同意的其它費用。

物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造等按規定應當通過專項維修資金列支的費用，不得計入物業服務成本。

物業服務企業合理配備的管理、服務人員職數按物業小區實際管理、服務的合理需要及相關政策規定核定。不合理的管理、服務人員的工資、社會保險及其福利不得計入物業服務成本或者物業服務支出構成。

第十三條   物業服務合同對物業管理區域內全體業主（或使用人）有約束力。

物業服務合同應當約定物業服務等級、服務內容、收費標準、收費方式及收費起始時間、違約責任、合同終止情形等內容。涉及物業買受人共同利益的，其約定應當一致。

開發建設單位通過招投標或者協議方式選聘物業服務企業的物業服務收費，應當按照市市政和園林管理局核定的物業服務等級和市物價局核定的收費基準價格執行。開發建設單位應在市市政和園林管理局核定的物業服務等級和市物價局核定的收費基準價格和浮動幅度內與物業服務企業約定具體收費標準，并報市物價局和市市政和園林管理局備案。

達不到法定交房條件的住宅小區，物業服務收費由開發建設單位承擔；因開發建設單位分期開發、分批交付使用的原因，造成住宅小區配套設施和綠化環境等未能達到購房合同約定標準的，物業服務收費應當相應降低，差額部分由開發建設單位補償物業服務企業。

第十四條   業主（或使用人）應當從物業交付之日起，根據市物價局和市市政和園林管理局核定的收費基準價格按月足額交納物業服務費和電梯維護費（由電梯維護保養費、年安檢費、綜合保險費、維護材料費及其他費用構成）。已納入物業服務范圍但物業尚未交付業主（或使用人）的，物業服務費和電梯維護費由開發建設單位全額交納。

第十五條   物業管理區域內，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專業經營單位及環衛管理單位應當向最終用戶收取相關費用。物業服務企業接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續費，但不得向業主（或使用人）收取手續費。

專業經營單位及環衛管理單位不得強制物業服務企業代收相關費用，不得因物業服務企業拒絕代收相關費用而停止向最終用戶提供服務。

第十六條　物業服務企業對裝修住宅物業進行指導和監督。業主（或使用人）對其住宅物業進行裝修時，物業服務企業可向業主（或使用人）收取裝修垃圾清運費（含裝修管理提供服務），具體收費標準由市物價局核定。物業服務企業不得以任何名義收取裝修押金、裝修保證金、裝修管理費、裝修人員出入證工本費、裝修電梯使用費等類似費用。

裝修過程中因破壞公共部位及設施設備需要修復的費用，按實際發生數額由業主（或使用人）承擔。

第十七條　實行小區出入證管理的，開發建設單位應當在交付物業時為每戶業主（或使用人）免費配置出入證（IC卡或UID卡）若干張。業主（或使用人）申請多配置或因遺失、損壞需要重新辦證的，物業服務企業可按成本收取工本費，出入證（IC卡或UID卡）制作工本費具體收費標準由市物價局核定。

第十八條　利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的應經業主大會同意，或者經專有部分占建筑物總面積過半數的業主（或使用人）且占總人數過半數的業主（或使用人）同意，所得收益主要用于補充住宅專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

第十九條  住宅小區停車服務收費實行政府指導價。本市具體執行的收費基準價格和浮動幅度（漲幅最高不超過20%，降幅不設下限）由市物價局會同市市政和園林管理局核定。具體收費標準由當事人在核定的基準價格和浮動幅度內以合同形式約定。

建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主（或使用人）的需要。小區停車服務收費包括車輛停放服務收費、車位物業服務收費和車位租賃費。

車位出租人或單位收取車位租賃費后不得再向承租人收取車位物業服務費，車位物業服務費應由出租人或單位承擔。業主（或使用人）在物業管理區域內的公共停車位（車庫）內停車應交納車輛停放服務費或車位租賃費。業主（或使用人）在自己擁有使用權的車位（車庫）內停車應交納車位物業服務費。業主（或使用人）對車輛有保管要求的，應當與物業服務企業另行約定。

占用物業管理區域內共有道路或者其他公共場地停放車輛的，應當經業主大會或專有部分占建筑物總面積過半數的業主（或使用人）且總人數過半數的業主（或使用人）同意才可收取車輛停放服務費或車位租賃費，收費標準不得高于同一小區露天配套停車場的收費標準。車輛停放服務費用于車位（車庫）的設施設備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等。車位租賃費主要用于住宅專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

物業服務企業應對停車收費收入單獨設立帳目，并定期向全體業主（或使用人）公布收支情況。

第二十條  公安、消防、搶險、救護、環衛等特種車輛在小區內執行公務時停車不需交費。其他車輛在物業管理區域內臨時停放1小時內（含1小時）免費；超過1小時的，物業服務企業可在市物價局和市市政和園林管理局核定的基準價格和浮動幅度內收費，同時實行明碼標價規定。   

第二十一條   物業服務企業根據業主（或使用人）的自愿委托提供物業服務合同以外的特約服務，其收費由雙方協商。物業服務企業接受業主（或使用人）的委托，實施了特約服務并收取了相應服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。

第二十二條   物業服務企業在物業服務中應當遵守國家有關價格法律法規、規范性文件，嚴格履行物業服務合同，為業主（或使用人）提供質價相符的服務。

第二十三條   物業服務企業應當于每季度初在物業管理區域顯著位置公告上一季度共有部分收益的收支賬目。

第二十四條   物業服務企業違反規定以及物業服務合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業主（或使用人）有權拒絕繳納。

物業服務企業依約履行義務的，業主（或使用人）應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費。業主（或使用人）違反物業服務合同約定，逾期不交納或者拒不繳納物業服務費的，物業服務企業可以依法追繳。  

物業發生產權轉移時，業主（或使用人）應當結清物業服務費。

第二十五條   業主委員會成立之前對物業服務收費有爭議的，業主、物業使用人或物業服務企業，可以向市物價局申請協商調解；業主委員會成立之后對物業服務收費有爭議的，業主、物業使用人、業主委員會或物業服務企業，可以向市市政和園林管理局申請協商調解。

第二十六條   物業服務合同中有預收物業服務費約定的，物業服務企業可按業主（或使用人）自愿的原則預收不超過1年（含1年）的物業服務費。

第二十七條 市物價局應當加強對物業服務收費的監督檢查。物業服務企業有下列行為之一的，由物價局依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》等法律、法規的規定予以處罰：

（一）超出政府指導價浮動幅度制定收費標準的；

（二）自立收費項目或者自定標準收費的（業主或使用人自愿委托要求提供特約服務的除外）；  

（三）強制或者變相強制服務并收費的；

（四）采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的；

（五）不按規定實行明碼標價的；

（六）其他違反價格法律、法規規定的行為。

第二十八條 本細則實施前已簽訂物業服務合同尚未到期的，物業服務收費標準可按原合同約定執行，合同期滿后按本細則規定執行。

第二十九條  本細則由市物價局、市市政和園林管理局按照各自職責負責解釋。本細則實施前有關規定與本細則不符的，依照本細則執行