南充市物業管理招標投標實施辦法 
第一章總則
第一條為引導和規范本市物業管理招標投標活動，維護業主、物業管理招標投標活動當事人的合法權益，根據《中華人民共和國招投標法》、國務院《物業管理條例》、建設部《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》和《南充市物業管理實施細則》（試行）的相關規定，結合我市實際，制定本實施辦法。
第二條本實施辦法適用于本市行政區域內的前期、后期物業管理招標投標活動及其監督管理。
第三條物業管理招標投標應遵循公開、公、公正和誠實守信的原則。招、投標雙方不得弄虛作假，惡意串通，損害雙方或其他投標人的合法權益。

第四條政府提倡住宅物業以外的其他物業區域的建設單位通過招投標方式，選聘具有相應資質的物業管理企業。
政府鼓勵業主、業主大會通過招投標方式選聘具有資質的物管企業。
第五條南充市房地產管理局負責全市物業管理招標投標活動的指導、監督和管理；直接負責市轄三區物業管理招標投標活動的指導、監督和管理。縣（市）房地產管理部門具體負責本轄區內的物業管理招投標活動的指導、監督和管理。
第二章招標
第六條物業管理項目的招標人（以下簡稱"招標人"）是指依照本實施辦法進行物業管理項目招標的新建物業建設單位、業主大會或相關物業產權人。
業主大會采用招標方式選聘物業管理企業的，必須經業主大會或業主代表大會討論同意。
第七條住宅和同一物業管理區域內非住宅建設單位選聘物業管理企業實施物業管理的，均應采用招標投標方式。
但符合下列條件之一并經當地物業管理主管部門批準，可以采取協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業：
（一）在物業管理區域內，物業建筑面積不足3萬方米的住宅小區；
（二）物業產權單一并由產權人自用的；
（三）在保密或安全等方面有特別要求的；
（四）國家規定或行業要求不適宜采用招標方式的。　
任何單位和個人不得將必須進行招標的項目化整為零或者以其他任何方式規避招標。
第八條通過招標投標方式選擇前期物業管理企業的，招標人應當在以下規定時限內完成物業管理的招標投標工作：
（一）新建現售商品房項目應當在辦理現售登記備案前30日完成；
（二）預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；
（三）非出售的新建物業項目應當在正式交付使用前90日完成；
更換物業管理企業的應當在原物業服務合同終止前60日完成。
第九條招標人可以委托市物業管理中介機構代理招標事宜，或組建招標工作小組自行組織實施招標活動。
招標人自行組織實施招標活動的，應當具有能夠編制招標文件、對投標人進行資格評審和組織評標的能力，按下列規定組建招標工作小組：
（一）招標人是新建住宅建設單位或相關物業產權人的，其法人代表（負責人）或其代理人參加招標工作小組。
（二）熟悉物業管理招標業務的經濟、技術和管理人員占招標工作小組成員總數的50％以上。
第十條物業管理招標活動一般實行公開招標；住宅規模較小的，也可以實行邀請招標。
第十一條招標人應當根據物業管理項目的特點和需要，在招標前完成物業管理招標文件的編制。物業管理招標文件應當包括以下主要內容：
（一）招標人名稱和地址，招標工作小組或其委托的招標代理機構的聯系方式；
（二）物業基本情況，包括物業名稱、座落、總占地面積、總建筑面積、綠化面積、房屋類型、產權性質、房屋幢數、套數、建筑結構、公建配套設施、主要設備設施、物業檔案、出售情況、入住率等；
（三）物業管理用房的安排；
（四）物業管理服務的內容及要求；
（五）投標人的資質與條件；
（六）投標書的編制要求；
（七）組織解釋招標文件及實地考察物業的時間；
（八）投標書密封要求和送達的截止時間、地點及方式；
（九）開標、詢標的時間，地點，方法與程序；
（十）投標報價要求及評標標準；
（十一）擬簽訂合同的主要條款；
（十二）其他事項的說明及法律、法規規定的其他內容。
第十二條物業管理招標投標活動實行備案制度。招標人應當在發布招標公告或者發出投標邀請書的10日前，提交以下材料報房地產管理部門備案：
（一）與物業管理有關的物業項目開發建設的政府批件；
（二）招標公告或者招標邀請書；
（三）招標文件；
（四）法律、法規規定的其他材料。
房地產管理部門發現招標有違反法律、法規規定的，應當及時責令招標人改正。
第十三條招標人采取公開招標方式的，應通過報刊、廣播、電視或其他公開方式發布招標公告，并同時在中國住宅與房地產信息網和中國物業管理協會網上發布免費招標公告；招標人采取邀請招標方式的，應向3家以上的具有相應物業管理資質和物業管理實績的企業發出投標邀請書。招標公告和投標邀請書應包括以下內容：
（一）招標人的名稱、地址和聯系方式；
（二）招標物業的名稱、地址、使用性質、建筑面積、實施管理的時間；
（三）投標資格條件、報名的地點和期限；
（四）獲取招標文件的時間、地點、方法和相關費用等。
第十四條公開招標的招標人可以根據招標文件的規定，對投標申請人進行資格預審。經資格預審后，公開招標的招標人應當向資格預審合格的投標申請人發出資格預審合格通知書，告知獲取招標文件的時間、地點和方法，并同時向資格預審不合格的投標申請人告知資格預審結果。
在資格預審合格的投標申請人過多時，可以由招標人從中選擇不少于5家資格預審合格的投標申請人。
第十五條招標文件要求由投標人繳納投標報名費、保證金的，投標人應當繳納；中標人確定后30日內，招標人應將報名費退還給未中標人，投標保證金退還給投標人。招標文件對未中標人承諾支付標書編制補償金的，招標人應當支付。
第十六條物業管理招標文件發出之日至投標人提交投標文件的截止期間，不得少于20日。
第十七條招標人可召開招標文件答疑會議或組織現場踏勘，就招標文件向投標人解釋說明。解釋說明內容與招標文件內容不一致的，招標人應在截標日前15天，以書面形式告知所有招標文件收受人。
招標人對已發出的招標文件進行修改的，應在截標日期前15天，將修改后的投標文件以書面形式送達所有招標文件收受人。逾期送達的，投標文件送達截止期日相應順延。
第三章投標
第十八條具有《中華人民共和國物業管理企業資質證書》三級以上（含三級）的物業管理企業均可參與本市物業管理投標活動。但與招標人有利害關系的物業管理企業不得參與投標。
第十九條參加招標投標時投標人應提供下列投標文件：
（一）企業營業執照、物業管理資質證書及其他招標書中指定的有效證明；
（二）企業簡歷；
（三）年來本企業物業管理的主要業績；
（四）投標書。
第二十條投標人應當按照招標文件的要求編制投標書，投標書應當對招標文件提出的實質性要求和條件作出明確回答。
投標書應當包括以下內容：
（一）投標函；
（二）投標報價；
（三）物業管理企業的管理機構設立方案，運作流程及各項管理規章制度；
（四）管理服務人員配備方案；
（五）管理服務用房及其他物資裝備配置方案；
（六）管理服務費用收支測算報告；
（七）管理服務分類標準與服務承諾；
（八）社區文化與精神文明服務方案；
（九）管理服務模式包括擬在中標后將中標項目的部分非主體、非關鍵工作進行分包的計劃等；
（十）檔案資料的建立與管理；
（十一）愿意承受的有關獎罰；
（十二）招標人要求的其他內容。
第二十一條投標人應在截標期日前，將加蓋投標人企業法人印章或法定代表人印章后的投標文件密封送達招標人。招標人收到投標文件后，應出具標明簽收人和簽收時間的憑證，并妥為保存投標文件，在開標之前，不得啟封投標文件。
投標人在截標期日前，可書面通知招標人補充修改或撤回已提交的投標文件。經補充修改的內容為投標文件的組成部分。
投標人在截標期日后送達投標文件或者經補充修改的投標文件，招標人應當拒收。
第二十二條投標文件發生下列情形之一的，投標文件無效；
（一）未密封；
（二）未加蓋投標人的企業法人印章或法定代表人印章；
（三）未按招標文件要求編制；
（四）逾期送達。
第二十三條投標人在物業管理招標投標活動中，享有下列權利：
（一）有權按照招標文件的要求自主投標；
（二）根據本企業的經營情況有權參與招標競爭或放棄招標競爭；
（三）根據本企業的經營情況和資質等級，有權確定自己的投標報價。
第四章開標、評標、中標
第二十四條開標由招標人主持，并邀請所有投標人參加。
開標時，由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可由招標人委托的公正機構進行檢查并公正。經確認無誤后由招標工作人員當眾拆封，宣讀。
招標人在截標期日前收到的所有投標文件，都應在開標時當眾予以拆封，宣讀。開標過程應當記錄，并存檔備查。招標人可委托公證處對開標過程進行公證。
第二十五條招標人應組建評標委員會負責評標。評標委員會的成員人數為5人以上單數。其成員由招標人代表和物業管理招投標評審專家組成。其中，招標人代表不得超過評標委員會成員數的三分之一。
物業管理投標評審專家由招標人從房地產行政主管部門提供的物業管理招投標評審專家庫名冊中采取隨機抽取的方式確定。與投標人有利害關系的，不得成為評標委員會成員。評標委員會成員名單在中標結果公布前應當保密。
評標委員會成員及參與評標的有關工作人員不得透露投標文件的評審情況。
第二十六條評標委員會應采取公開答辯的方式要求投標人對投標文件中有關內容作出答辯或說明。
評標委員會應當按照招標文件確定的評標方法和標準，對投標文件進行評審和比較，可采用下列兩種方式確定中標人：
1．綜合評分，以分數最高者中標；
2．綜合評議，經評委有記名投票決定。
第二十七條一般項目的評標活動應在投標截止后3日內完成，重點工程項目可在7日內完成。項目中標人確定后，招標人應當及時向中標人發出《中標通知書》，并同時將中標結果通知所有投標人。對未能中標的投標人，招標人應退回其投標文件。
第二十八條招標人應自確定中標人之日起15日內，向物業項目所在地的房地產行政主管部門備案。備案資料包括開標、評標過程，確定中標人的方式及理由，評標委員會的評標報告，中標人的投標文件等資料。
招標人和中標人雙方應自《中標通知書》發出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件的內容簽訂物業管理委托合同。
第二十九條經評標委員會評審，所有投標都不符合投標文件要求的，可以否決所有投標。招標人可依照本暫行規定重新招標。
第三十條中標通知書對招標人和中標人具有法律效力。中標通知書發出后，招標人改變中標結果，或中標人放棄中標項目的，應承擔賠償責任。
第三十一條招標活動結束后，招標人或原物業管理單位應將下列檔案資料移交給中標人：
1．項目竣工總面圖；
2．單體建筑、結構、設備安裝竣工圖；
3．附屬公建配套設施、地下管網工程竣工圖；
4．有關設施、設備安裝、使用和維護保養技術資料；
5．各單項工程竣工驗收證明材料；
6．房屋質量保證文件和房屋使用說明文件；
7．房屋銷售清單和產權資料；
8．公共配套設施的產權及收益歸屬清單；
9．物業管理所必需的其他資料。
第三十二條物業管理招標過程中發生的廣告代理信息發布，文件編制，勞務，交通等費用由招標人和投標人協議承擔支付。
招標人為業主大會的，其在招標過程中承擔的相關費用可自行籌集，也可經業主大會決定在物業管理配套設施收益或其他收益中列支。