第一章 總 則

第一條 為加強和規范物業管理，維護業主、物業使用人和物業管理企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據國務院《物業管理條例》和有關規定，結合本市實際，制定本實施辦法。

第二條 本市行政區域內的物業管理適用本實施辦法。

第三條 本實施辦法所稱物業，是指各類房屋及與之相配套的設施、設備和相關場地。

本實施辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

第四條 物業管理實行社會化、市場化、專業化管理服務與業主自治相結合的體制。住宅物業管理實行選聘制，辦公樓、商業大廈、廠房等非住宅物業管理實行選聘或委托制。

第五條 市房產管理局是市人民政府負責物業管理的行政主管部門（以下簡稱市物業管理行政主管部門）。

各縣（區）建設局（房產局）是本轄區物業管理行政主管部門（簡稱縣區物業管理行政主管部門）。

市物業管理行政主管部門的主要職責是：

（一）根據有關法律、法規和政策制定物業管理的實施細則；

（二）負責新建項目物業管理方案的備案；

（三）負責物業管理企業的資質管理；

（四）指導縣、區物業管理行政主管部門工作，對物業管理企業經營服務活動和資金使用情況實施監督、檢查；

（五）組織、指導物業管理從業人員培訓；

（六）代管市區住宅區共用部位、共用設施設備專項維修資金；

（七）負責指導物業管理企業的考評工作。

縣、區物業管理行政主管部門的主要職責是：

（一）制定本轄區推行物業管理的方案和落實措施，抓好物業管理工作；

（二）負責本轄區內物業管理區域和等級的劃分；

（三）指導成立業主大會，協調相關部門之間的工作關系；

（四）接受并處理業主、使用人和物業管理企業的投訴。

第六條 本市城市規劃區域內的新建住宅小區應當實行物業管理，老舊小區和其他物業應逐步創造條件實行物業管理。

第七條 住宅小區實行物業管理應具備下列條件：

（一）共用部位、共用設施設備專項維修資金建立；

（二）有規定面積的物業管理辦公用房和經營性用房；

（三）物業及相關工程驗收合格并交付使用；

（四）涉及后續管理所需的各種手續齊全。

第二章 業主及業主大會

第八條 房屋的所有權人為業主。物業的承租人和實際使用物業的其他人為使用人。

業主在物業管理活動中，享有下列權利：

（一）按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務；

（二）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；

（三）提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議；

（四）參加業主大會會議，行使投票權；

（五）選舉業主委員會委員，并享有被選舉權；

（六）監督業主委員會的工作；

（七）監督物業管理企業履行物業服務合同；

（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

（九）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；

（十）法律、法規規定的其他權利。

第九條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：

（一）遵守業主公約、業主大會議事規則；

（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

（四）按照國家有關規定交納專項維修資金；

（五）按時交納物業服務費用；

（六）法律、法規規定的其他義務。

第十條 物業管理區域內的全體業主組成業主大會。業主大會應當設立業主委員會作為執行機構。一個物業管理區域成立一個業主大會。

第十一條 物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議。公房業主和開發商業主可按具有的物業建筑面積比例產生業主代表大會成員數，但不得超過全體成員的1/2。

第十二條 業主大會履行下列職責：

（一）制定、修改業主公約和業主大會議事規則；

（二）選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；

（三）選聘、解聘物業管理企業；

（四）決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施；

（五）決定業主大會和業主委員會開展工作經費的籌集、管理、使用方案；

（六）制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

（七）法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。

第十三條 業主委員會由業主大會選舉產生。

業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。

業主委員會組成人員數為5-15人，應為單數，其任期一般為三年。

業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。

第十四條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內到區、縣物業管理行政主管部門備案，并憑物業管理行政主管部門開據的刻制印章介紹信到公安部門申請刻制業主大會、業主委員會印章。

第十五條 業主委員會是業主大會的執行機構，履行下列職責：

（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；

（二）代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同；

（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同；

（四）監督業主公約的實施；

（五）業主大會賦予的其他職責。

第十六條 社區可以建立居民委員會與業主委員會合一的組織體系，但雙方責、權、利不變。市、縣（區）有關部門應按照各自職責分工，協調做好物業管理中的有關行政管理工作，但不得干預物業企業的合法經營活動，不得將行政職責轉嫁給物業管理企業。

第十七條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣物業管理行政主管部門，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

第三章 前期物業管理

第十八條 在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位選聘物業管理企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。

第十九條 建設單位應當在銷售物業之前，制定業主臨時公約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的業主臨時公約，不得侵害物業買受人的合法權益。

第二十條 建設單位應當在物業銷售前將業主臨時公約向物業買受人明示，并予以說明。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守業主臨時公約予以書面承諾。

第二十一條 住宅項目的建設單位應當在開工建設前制定物業管理方案，明確招聘物業企業進行管理、專項維修資金制度的建立、物業管理辦公用房、經營性用房的配置及前期物業管理的內容、標準、費用等事宜，并報市、縣物業管理行政主管部門備案。

第二十二條 住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業；投標人少于3個或者住宅規模不足2萬方米的，經區、縣物業管理行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。

第二十三條 通過招標投標方式選擇物業管理企業的，招標人應當按照以下時限完成物業管理招標投標工作：

（一）新建現售商品房項目應當在現售前30日完成；

（二）預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；

（三）非出售的新建物業項目應當在交付使用前90日完成。

第二十四條 建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。前期物業服務合同可以約定期限，但期限未滿，業主委員會與物業管理企業簽訂物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

第二十五條 業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。物業管理企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。

第二十六條 物業管理企業接收物業時應當進行物業承接驗收。承接驗收包括建筑主體、附屬設備、配套設施、物業管理區域內道路、場地和環境綠化等綜合使用功能的查驗。新建物業項目的承接驗收應當在物業交付使用后的30天內完成，其它物業應當在簽訂物業服務合同的同時完成。

第二十七條 在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業管理企業移交下列資料：

（一）竣工總面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程圖等竣工驗收資料；

（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（四）物業管理所必需的其他資料。物業管理企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。

第二十八條 建設單位在住宅物業移交時,必須按開發建設房屋總建筑面積0.5%的比例無償提供配套的物業管理辦公用房；按建造成本價提供開發建設房屋總建筑面積0.5%的經營性用房，購置費用從住宅共用部位、共用設施設備專項維修資金中墊支，并從其經營收入中回收。經營收入主要用于回收、補充專項維修資金，彌補小區管理經費不足等。物業管理辦公用房和經營性用房產權歸全體業主所有，任何單位和個人不得侵占或改作他有，不得抵押、交換、買賣。

其他物業，業主應當與物業管理企業就物業管理辦公用房的配置、費用等事項做出約定。

第二十九條 業主大會聘用物業管理企業后，開發建設單位或原管理單位應當在一個月內按照有關規定辦理移交手續。

第三十條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。

第四章 物業管理服務

第三十一條 物業管理企業，是指依法設立、具有獨立法人資格，從事物業管理服務活動的企業。

物業企業必須持物業管理行政主管部門核發的物業管理資質證書及營業執照，方可從事物業服務經營活動。

外省、市物業管理企業進入本市從事物業管理經營活動的，需持物業管理企業資質證書副本（原件、復印件）、營業執照副本（原件）、法人代表身份證明、物業服務合同等有關合法有效證件，到市物業管理行政主管部門備案。

第三十二條 一個物業管理區域由一個物業管理企業承擔物業管理服務。

第三十三條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面的物業服務合同。

物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。

第三十四條 物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

第三十五條 物業服務合同的期限一般應與業主委員會的任期一致，到期可續簽或重新簽訂。物業服務合同應報市物業管理行政主管部門備案。

第三十六條 物業服務合同期滿一方不再續簽的，應在合同期滿前兩個月通知對方，由業主大會在合同期滿內重新聘用物業管理企業。合同期滿前，物業管理企業破產或被撤銷的，業主大會可以采取自管形式或其它臨時管理措施，但不得超過兩個月。

第三十七條 物業服務合同執行期間發生爭議的，爭議解決之前，合同雙方不得停止履行義務，因一方停止履行義務給對方造成損失的，停止履行義務一方應賠償損失。

第三十八條 物業服務合同終止時，物業管理企業應當將物業管理用房、經營性用房的有關事宜和本實施辦法第二十七條第一款規定的資料交還給業主委員會。物業服務合同終止，業主大會選聘新的物業管理企業的，物業管理企業之間應當做好交接工作。

第三十九條 物業管理企業必須在合同終止后的一個月內，騰出占用的物業管理辦公用房和經營性用房等各項設施，移交有關資料，辦理退租和費用結算等手續。

第四十條 物業管理企業可將物業管理區域內的專項服務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。

第四十一條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業管理企業按照有關規定在物業服務合同中約定。

第四十二條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納，空置物業的服務費用由產權人交納。

第四十三條 市、縣（區）人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，應當加強對物業服務收費的監督。

第四十四條 物業管理企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。

第四十五條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。

物業管理企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

第四十六條 對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業管理企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。

有關行政管理部門在接到物業管理企業的報告后，應當及時依法對違法行為予以制止或依法處理，如法律、法規另有規定的從其規定。

第四十七條 住宅區內的公用照明設施（產權移交給市路燈管理處的除外）由物業管理企業負責維護、管理，費用由業主或物業使用人承擔。

第四十八條 物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業管理企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。

物業管理企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。

第四十九條 物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定，但不得違反法律、法規和業主公約的有關規定。

物業使用人違反本辦法和業主公約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。

第五十條 物業管理行政主管部門應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業企業在物業管理活動中的投訴。

第五章 物業的使用與維護

第五十一條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。

業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，按有關規定辦理有關手續。

第五十二條 業主、物業管理企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。

因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業管理企業的同意；物業管理企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。

業主、物業管理企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。

第五十三條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任，不得轉嫁給物業管理企業。

供水、供電、供氣部門以樓內分戶計費表為界，負責界限以外（含計費表）的管線及設備的維修、養護。

采用城鎮集中供熱的，其供熱管線及供熱設施、設備由供熱部門負責維修、養護。

采用自備鍋爐供熱、中央空調供熱、地熱供熱等其它方式供熱的，由供熱單位負責相關管線及設施、設備的維修、養護。

上述部門或單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當于維修、養護施工完成同時恢復原狀。

第五十四條 業主需要裝飾裝修房屋的，應當在裝飾裝修工程開工前告知物業管理企業。

裝飾裝修房屋的業主應當與物業管理企業簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議，協議中物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。

第五十五條 業主應當在物業建筑結構和安全要求允許的范圍內進行裝飾、裝修，遵守裝飾、裝修的有關規定，并按設計用途使用物業，任何單位和個人不得擅自改變物業的設計用途。

第五十六條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。

專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

專項維修資金收取、管理、使用的辦法按有關規定執行。

第五十七條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理營業執照、房屋租賃或抵押、廣告審批等相關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

第五十八條 物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。責任人不履行維修養護義務的，經業主委員會同意，可以由物業管理企業維修養護，費用由責任人承擔。

第五十九條 業主在物業使用過程中應當遵守下列規定：

（一）不得損壞房屋主體結構、承重結構，不得改變房屋外貌，破壞、改裝、拆除房屋原附屬設施；

（二）不得擅自占用或者損壞物業共用部位、共用設備設施、共用場地，不得擅自移動共用設備；

（三）不得違章搭建，侵占毀壞綠地；

（四）不得隨意傾倒或拋棄垃圾、雜物，或向下水道中亂排、亂倒垃圾、雜物；

（五）不得放置超過安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性物品，不得排放有毒、有害物質、超標煙塵或者發出超出規定標準的噪聲；

（六）不得擅自在物業共用部位或場所懸掛物品、張貼、涂寫、刻畫；

（七）不得違反法律、法規及業主公約的其他規定。

第六十條 物業管理企業有下列行為的，業主委員會有權予以制止并要求限期改正，情節嚴重的有權解除物業服務合同。

對房屋及公用設施、設備不按有關規定修繕的；

（二）管理制度不健全，管理混亂的；

擅自擴大收費范圍，提高收費標準的。

第六十一條 物業管理企業應當參與、支持社區服務工作。社區服務工作必須遵守物業管理的有關規定。

第六章 法律責任

第六十二條 違反本實施辦法的規定，住宅物業的建設單位未通過招標投標的方式選聘物業管理企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業管理企業的，由市、縣物業管理行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處１０萬元以下的罰款。

第六十三條 違反本實施辦法的規定，建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由市、縣物業管理行政主管部門處５萬元以上２０萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第六十四條 違反本實施辦法的規定，不移交有關資料的，由市、縣物業管理行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業管理企業予以通報，處１萬元以上１０萬元以下的罰款。

第六十五條 違反本實施辦法的規定，未取得資質證書從事物業管理的，由市、縣物業管理行政主管部門沒收違法所得，并處５萬元以上２０萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

以欺騙手段取得資質證書的，依照本條第一款規定處罰，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。

第六十六條 違反本實施辦法的規定，物業管理企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，由市、縣物業管理行政主管部門責令停止違法行為，處５萬元以上２０萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第六十七條 違反本實施辦法的規定，物業管理企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的，由市、縣物業管理行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款３０％以上５０％以下的罰款；情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。委托所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第六十八條 違反本實施辦法的規定，挪用專項維修資金的，由市、縣物業管理行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額２倍以下的罰款；物業管理企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

第六十九條 違反本實施辦法的規定，建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，由市、縣物業管理行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處１０萬元以上５０萬元以下的罰款。

第七十條 違反本實施辦法的規定，未經業主大會同意，物業管理企業擅自改變物業管理用房的用途的，由市、縣物業管理行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處１萬元以上１０萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。

第七十一條 違反本實施辦法的規定，在取得規劃驗收合格證后，有下列行為之一的，由市、縣物業管理行政主管部門責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規定處以罰款；所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用：

（一）擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的；

（二）擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的；

（三）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。個人有前款規定行為之一的，處１０００元以上１萬元以下的罰款；單位有前款規定行為之一的，處５萬元以上２０萬元以下的罰款。

第七十二條 因物業管理企業管理不善，造成物業及居住環境狀況惡化的，由物業管理行政主管部門予以警告，責令限期改正，并處以１０００元以上１萬元以下的罰款，限期不改者按規定權限可降低資質證書等級或吊銷資質等級證書。

第七十三條 違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴。

第七十四條 業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

第七十五條 違反本實施辦法的規定，物業管理行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

第七十六條 當事人對行政處罰決定不服的，可依法提起訴訟或申請行政復議；逾期不申請復議或不提起訴訟，又不履行處罰決定的，由做出處罰決定的部門申請人民法院強制執行。