2017年全國兩會對土地政策的改變,兩會關于土地提案話題解讀

　2017年兩會熱點解讀土地【一】

國務院總理李克強在政府工作報告中指出，要加快農業轉移人口市民化，深化戶籍制度改革，放寬城鎮落戶條件，建立健全“人地錢”掛鉤政策。3月9日，國土資源部部長姜大明在人民大會堂“部長通道”接受記者采訪時，對今年政府工作報告中提出的新詞“人地錢”掛鉤政策作出回應。他透露，國土資源部已會同國家發改委、公安部、人社部、住建部制定了“人地掛鉤”方案，正在按程序報批。“人地掛鉤”遵循“以人為中心”的原則，以人定地、人隨地走。

高考知識網分析

“人地錢”掛鉤是指財政轉移支付與農業轉移人口市民化掛鉤、城鎮建設用地新增指標與農業轉移人口落戶數掛鉤、基建投資安排與農業轉移人口市民化掛鉤，是調動地方政府吸納農業轉移人口落戶積極性的政策機制。

“人地錢”掛鉤釋放出三重政策善意。

首先是凸顯出以人為本的執政理念。城鎮化說到底是人的城鎮化，在加快農民工走向市民化的過程中，確保廣大農民真正得到實實在在的獲得感。健全、完善、優化“人地錢”掛鉤政策，關鍵就在于土地劃撥也好、財政資金的支持也罷，都要圍繞農民工市民化成果這個中心，圍繞提高群眾獲得感這個宗旨，進而防止和避免城鎮化建設走偏。

其次體現出推進社會公的制度方向。“人地錢”掛鉤政策的實施，旨在加快農民工融入城鎮進程的同時，為他們能夠享受到與其他城鎮“原住民”均等的公共服務提供保障和支撐，而這不僅可以有效保障公民基本權益的等，而且有利于構建新型城鎮化下的社會穩定與和諧，減少和避免不必要的社會矛盾出現。

最后表明了對房地產市場的政策糾偏。一段時期以來，個別地方的城鎮化建設出現了片面追求征地蓋樓、貪大求洋，而不顧城鎮化率、農民工市民化轉化率等不良傾向，甚而出現了“空城”現象。“人地錢”掛鉤政策就是要發揮考核指揮棒作用，讓土地供應、房地產開發和國家政策支持都以滿足農民工進城基本居住需求為前提，進而有力遏制房地產盲目開發發展的亂象。

對策

“人地掛鉤”要堅持以人為中心、以人定地、人隨地走的原則，準確統計和測算每個城鎮新落戶人口數量，根據城市規模和人均占用土地的狀況制定差別化標準，在此基礎上合理確定城鎮新增建設用地規模，最后再通過土地利用總體規劃和年度用地計劃來落實。

從農村來到城市的人，與城市新建土地，以及相關投資保障之間“人地錢”的關系，要相互掛鉤，協調推進，共同發展。不可以出現“攤大餅式”的城市擴張快于人口吸納，從而造成“空城”現象。處理好“人地錢”的關系，就是為了避免這樣的城鎮化發展“畸形”。

2017年兩會熱點解讀土地【二】

李克強總理在《政府工作報告》中亦指出，積極發展多種形式農業適度規模經營，完善對家庭農場、專業大戶、農民合作社等新型經營主體的扶持政策，鼓勵農戶依法自愿有償流轉承包地，開展土地股份合作、聯合或土地托管。深化農村集體產權、農墾、集體林權、國有林場、農田水利、供銷社等改革。

同時，“重大改革都要于法有據”這句話同樣適用于“三農”，必須加快完善農業農村法律體系，善于運用法治思維和法治方式做好“三農”工作。一邊是改革，一邊是法治，這些新部署、新思路，成為今年全國兩會熱議的話題。在此次兩會上，全國人大代表、人民銀行昆明中心支行行長楊小帶來了《關于確立土地經營權法律地位的建議》。

楊小希望借助“兩會”契機，確立土地經營權的法律地位。楊小表示，進入二十一世紀，隨著工業化、城鎮化縱深推進，我國農村社會結構發生深刻變化，大量農村勞動力向二三產業轉移。由于很多農民擔心土地流轉出去就收不回來，導致了土地棄耕、撂荒現象的發生，土地資源占有與利用嚴重不對稱。加之，“人均一畝三分地”的土地碎片化普遍存在，制約了農業規模化經營，嚴重影響了稀缺土地資源的配置效率。

楊小所在的金融行業，對完善土地制度規定的需求更是迫在眉睫。目前，在現實操作中，銀行業金融機構在辦理抵押貸款時，著重考慮作為抵押物的土地的變現能力以及發放貸款后的風險控制能力。“因為土地經營權至今沒有通過法律確認合法地位，所以銀行業金融機構難以對土地抵押貸款持續跟進，農村集體土地的資產權能難以完全發揮。”楊小道出了背后原因，“歸根結底是存在法律障礙。”

迄今為止，我國規范土地權屬的法律包括《憲法》、《物權法》、《擔保法》、《土地管理法》和《農村土地承包法》等法律法規，這些制度涉及土地所有權、土地承包權和土地使用權。其中，關于土地權利抵押的法律規定集中在《農村土地承包法》、《物權法》和《擔保法》。楊小指出，這三部法律并沒有明確土地經營權，也未全面考慮土地抵押融資的法律效力，而賦予土地經營權法定抵押效力卻是在堅持土地所有權歸屬原則下有效激活農業用地資金支持的前提，現行制度規范亟待順勢完善以適應現代經濟社會發展的客觀需要。

年來，為進一步增強農業產業化規模效益，有相當一部分農戶開拓創新，將承包土地流轉給他人經營。承包主體與經營主體分離，使土地承包經營權分解為相對獨立的承包權和經營權。集體所有權、農戶承包權和土地經營權“三權分置”的探索取得了明顯社會成效。截至末，全國家庭承包經營耕地流轉面積4.43億畝，已占家庭承包耕地面積的33.3%。就未來經濟社會發展方向而言，通過頂層設計，賦予農戶法定可流轉的土地經營權，能充分釋放*制度紅利，能切實突破農業規模化發展必須的資金瓶頸，是促使農業從傳統勞動密集型產業成功轉化為現代資本密集型產業的關鍵所在。

楊小建議：為順應土地所有權、承包權和經營權“三權分置”的改革趨勢，相關部門應緊緊圍繞全面依法治國目標，完善土地制度規定，系統修改《物權法》和《擔保法》等法律規范，進一步優化農村產權結構，明確農村集體土地經營權，探索頒發農村集體土地經營權權屬證書，加強土地承包經營權分離后對土地承包權人和土地經營權人的法律保護。

養老機構自用房產、土地將暫免稅

財政部預算報告表示鼓勵社會資本進入養老服務業

昨日下午，財政部辦公廳主任、新聞發言人歐文漢對《中央和地方預算執行情況與中央和地方預算草案的報告》進行解讀并表示，健全養老服務稅收優惠政策，對符合條件的老年服務業機構自用的房產、土地，暫免征收房產稅、城鎮土地使用稅。

鼓勵社會資本進入養老服務體系

隨著我國進入老齡化社會，加快發展養老服務業勢在必行。歐文漢指出，圍繞國務院提出的到2020年全面建成功能完善、規模適度、覆蓋城鄉的養老服務體系的目標，財政部會同有關部門做了多方面的工作，如制定了政府向社會力量購買養老服務政策;建立經濟困難的高齡、失能等老年人補貼制度，出臺對養老機構事業性收費減免政策，支持以市場化方式發展養老服務業試點等。

在健全養老服務稅收優惠政策方面，對養老院提供的育養服務免征營業稅;對符合條件的老年服務業機構自用的房產、土地，暫免征收房產稅、城鎮土地使用稅;企業發生的公益性捐贈支出，在年度利潤總額12%以內的部分，準予在計算應納稅所得額時扣除;符合條件的境外資本和民間投資養老服務業，均可享受統一的稅收優惠政策;出臺民間資本投資養老服務業的稅收優惠政策等。

歐文漢表示，下一步將按照“建設以居家為基礎、社區為依托、機構為補充的多層次養老服務體系”的目標要求，推動各地落實優惠政策，支持和鼓勵社會資本進入，有效提高養老服務供給能力。

600億基金支持初創期成長型中小企業

國家高度重視“大眾創業、萬眾創新”工作，中央財政在這方面也給予了很多政策支持。據歐文漢介紹，財政部開展了小微企業創業創新基地城市示范，中央財政通過整合資金出資150億元，吸引民營和國有企業、金融機構、地方政府等共同參與，形成總規模為600億元的國家中小企業發展基金，用市場化的辦法，重點支持種子期、初創期成長型中小企業發展，“首只實體子基金的設立工作已經完成”;在稅收方面加大優惠力度，擴大小微企業所得稅減半征收政策范圍，延長小微企業免征增值稅、營業稅政策執行期限，對小微企業免征42項行政事業性收費等。

歐文漢進一步指出，今年財政部將會同有關部門啟動新一輪小微企業創業創新城市示范，增加示范城市數量，通過中央財政獎勵，引導示范城市提高對小微企業創業創新的全方位服務支撐能力。加快已設立子基金的投資進度，加快招標設立新的國家中小企業發展基金子基金，盡快發揮基金的政策效應。同時，認真執行好已出臺的稅收優惠政策，完善創業投資稅收優惠政策，統籌研究包括天使投資在內的投向種子期、初創期等創新活動投資的稅收支持政策。

土地收入預算同比下降13.2%

北京晨報訊(記者楊奕)財政部公布的《中央和地方預算執行情況與中央和地方預算草案的報告》顯示，國有土地使用權出讓收入預算為28248.6億元，同比下降13.2%。

《報告》指出，，我國經濟長期向好的基本面沒有變，經濟韌性好、潛力足、回旋余地大的基本特征沒有變，經濟持續增長的良好支撐基礎和條件沒有變，經濟結構調整優化的前進態勢沒有變。同時，“三期疊加”影響凸顯，結構性矛盾導致全要素生產率增速放緩，經濟下行壓力依然較大。財政形勢更加嚴峻，衡收支面臨極大壓力。

根據面臨的財政經濟形勢，全國一般公共預算收入157200億元，增長3%。加上調入資金1715億元，可安排的收入總量為158915億元。全國一般公共預算支出180715億元，剔除地方上年使用結轉結余及調入資金后同口徑增長6.7%。赤字21800億元，比增加5600億元。

預算地方政府性基金本級收入32902.09億元，下降12.4%。其中，國有土地使用權出讓收入28248.6億元，下降13.2%。

2017年兩會熱點解讀土地【三】

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幾年的全國兩會，“房地產”總是一個逃不開的話題，今年房地產最大的話題是如何“去庫存”。

數據顯示，1月份70個大中城市中有38個城市環比上漲，一線城市房價均漲幅超過20%。其中，一二線城市房價居高不下，漲幅居前，相反的是，三四線城市仍然面臨著巨大的去庫存壓力。為此，國家出臺了一系列政策來去房地產庫存，包括首付降至20%、調降契稅和營業稅、公積金異地購房等措施。

“房地產庫存問題應受到高度重視。”全國政協委員、住建部專家委員會成員張鴻銘3月2日接受記者采訪時表達了自己的擔憂，“60多億米的庫存，占用的資金總量約達到40萬億”，“1/3左右為開發商的自有資金，至少28萬億是向債權人融資的，其中又有14萬億是向金融系統融資的，約占底中國貨幣供應量(M1)的34.91%。”

張鴻銘認為，現有庫存有兩個難點，“一是非住宅庫存。2011年中國全面實施‘限購令’后，房地產企業大量向非住宅(寫字樓、商業)進行投資。如今，這部分非住宅項目的土地性質難以轉化，并出現嚴重的積壓。據估算，非住宅庫存占用的資金規模約有十幾萬億。二是三四線城市庫存。這部分庫存的問題，是簡單的降價所無法解決的。”

如何解決房地產去庫存問題呢?

同濟大學經濟與管理學院建設管理與房地產系教授、房地產研究所所長施建剛在接受《國際金融報》記者采訪時表示，方式還是很多的，比如降低交易稅費、降低房價等。

在他看來，一二線城市在消化庫存上沒有問題，一旦政策松綁，庫存馬上就能消化。但是三四線城市現在確實存在問題，不少的房地產開發商，包括大型房地產企業到三四線城市開發的房產消化都比較慢，“因為三四線城市消費觀念不一樣，對住房的投資性興趣沒有一二線城市居民大。”

消化庫存的路徑有何選擇嗎?

施建剛表示，消化庫存需要分層次消化，“比如說一線城市，市場基本就能自行消化，二線城市，由于限購政策基本已取消，壓力也不大。對于三四線城市，一方面，要想辦法吸引一二線城市居民向三四線城市引導，尤其是65歲以后的老年人。怎么去吸引他們呢，一方面通過低房價;第二方面通過稅收，比如最出臺的印花稅還是可以的;再一個是解決戶口的問題。”

遺憾的是，目前人口流動方向與施建剛的期待是相反的，這種情況下一二線城市的房價就不會跌，而三四線城市很有可能會跟風漲。

對此，上海財經大學高等研究院房地產與城市研究中心副教授張思思指出，“三四線城市之所以去庫存難，關鍵還是這個城市的配套設施比較差，之所以大家都想去北上廣深，是因為這些城市的教育資源、公共服務和醫療衛生等配套設施能夠吸引人的流入。另一方面是城市的活力，包括就業機會等都是三四線城市所缺少的。”

張思思說，“目前很多房地產政策都是一種短期的政策，急于消化庫存，缺少長遠的規劃，包括鼓勵農民工進城買房的政策，如果沒有戶籍制度的配套改革，沒有農民工子女教育問題的配套改革，以及很多大城市房價一直居高不下的話，很難達到讓農民工買房的效果。”

針對去庫存，金煜不忘提醒，去庫存的同時還是要防范金融風險，“現在有一種說法：做一年的工作還不如去買套房。在這種情況下，應該逐步地去庫存，這樣可以較好控制某些區域內的投資泡沫。”