第一章總則

第一條 為規范物業管理活動，維護業主和物業管理各方的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國物業管理條例》和《四川省物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本條例。

第二條 本市行政區域內的物業管理及相關監督管理活動適用本條例。

第三條 縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理的監督管理工作。

縣級以上地方人民政府發改、公安、民政、司法、財政、規劃、國土、城管、衛生、環保、工商、質監等部門按照各自職責，依法實施對本轄區內物業管理活動的服務、監督、執法工作。

第四條 街道辦事處（鄉、鎮人民政府）組織、指導、協調本轄區內業主委員會的工作和業主大會、物業管理委員會的設立；督促業主大會、業主委員會依法履職；指導和督促物業服務企業、其他管理人或業主以自行管理方式依法開展物業管理等活動，調解處理物業管理糾紛。

居民（村民）委員會協助街道辦事處（鄉、鎮人民政府）開展物業管理有關工作。

第五條 建立物業管理工作聯席會議制度，協調處理物業管理與社區管理之間的相關問題。

物業管理工作聯席會議由物業管理區域所在地街道辦事處（鄉、鎮人民政府）負責召集，房地產行政主管部門、居民（村民）委員會、公安派出所和物業服務企業、業主委員會或者業主代表、專業經營單位等參加。

第六條 縣級以上地方人民政府應當建立物業管理保障機制，將物業服務納入現代服務業發展規劃，制定和落實扶持政策，鼓勵采用新技術、新方法提高物業管理和服務水。

第七條 物業服務行業組織應當依法加強行業自律管理，培訓從業人員，規范從業行為，促進行業誠信經營，提高行業服務水，維護物業服務企業合法權益。

第八條 街道辦事處（鄉、鎮人民政府）可以指導轄區內業主委員會成立業主委員會協會，規范業主委員會自律行為，維護業主合法權益，構建業主與物業服務企業之間溝通渠道，促進物業管理和服務健康發展。

第二章物業管理的區域及設施

第九條 建設單位在取得商品房預售許可或現房銷售前，應當向項目所在地縣級地方人民政府房地產行政主管部門申請劃分物業管理區域。

分期開發建設或者兩個以上建設單位共同開發建設的物業，其配套設施設備共有、共用的，應當劃定為一個物業管理區域；配套設施設備能夠分割并獨立使用的，可以申請分別劃分為獨立的物業管理區域。

第十條 已經建成并交付使用的物業，確需要劃分物業管理區域的，由業主委員會或者業主代表向物業所在地縣級人民政府房地產行政主管部門提出申請。房地產行政主管部門應當在物業管理區域所在地街道辦事處（鄉、鎮人民政府）的配合下，征求業主、居民（村民）委員會的意見，經相應區域內三分之二以上業主同意后進行劃分，并在相應區域內公告，公告時間不少于7日。

第十一條 開發建設單位應當在規劃報建圖中明確標明物業服務用房的位置和面積，并納入建設計劃，同步設計、同步施工，不得擅自處分或者改變用途。

第十二條開發建設單位在銷售房屋時，應當以圖文形式將劃定的物業管理區域向買受人明示下列內容，并作為銷售合同的附件：

（一）物業管理區域的范圍、共用部位名稱、位置和面積；

（二）屬業主共有的車位數量和位置、開發建設單位可處分的車位數量和位置；

（三）地下室（不含人防地下室部分）、底層架空層面積及其權屬；

（四）物業服務用房的面積和位置、共用設施設備名稱及其權屬；

（五）其他需要明示的場所和設施設備。

第三章業主、業主大會、業主委員會和物業管理委員會

第十三條 本條例所稱業主，包括：

（一）依法登記取得不動產所有權的人；

（二）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得不動產所有權的人；

（三）因繼承或者受遺贈取得不動產所有權的人；

（四）因合法建造等事實行為取得不動產所有權的人。

基于房屋買賣等民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理不動產登記的人，在物業管理活動中享有業主權利、承擔業主義務。

因承租、借用、行政征用等而實際使用物業的，應當遵守物業管理規約、業主大會依法作出的決定。

第十四條 業主在物業管理活動中享有下列權利：

（一）對物業維護、使用等方案進行監督；

（二）對物業管理區域內共有部分實施共同管理和提出建議；

（三）管理規約、業主大會議事規則約定的其他權利；

（四）法律、法規、規章規定的其他權利。

第十五條 業主在物業管理活動中履行下列義務：

（一）在買賣、租賃、繼承、贈與、借用房屋后，到物業服務企業或業主委員會進行登記；

（二）辦理商品房買賣合同網簽備案時繳存住宅專項維修資金；

（三）對符合使用住宅專項維修資金項目進行確認；

（四）按照有關法律、法規、規章和管理規約的規定分類投放生活垃圾；

（五）管理規約、業主大會議事規則約定的其他義務；

（六）法律、法規、規章規定的其他義務。第十六條 業主應當按物業服務合同約定或管理規約規定的期限繳納物業服務費用和續籌住宅專項維修資金等其他應當由業主共同分攤的費用。逾期未繳納的，物業服務企業、業主委員會可依法向法院申請將欠費業主或不按規定分攤費用的業主納入個人征信失信管理。

第十七條 物業管理區域內的全體業主組成業主大會，一個物業管理區域設立一個業主大會。業主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見或者其他形式形成決定。業主大會通過的決定對全體業主具有約束力。

業主因故不能參加業主大會會議的，可以依法書面委托代理人代表參加。

第十八條 符合法律、法規、規章規定的召開首次業主大會會議條件的，建設單位應當自條件具備之日起30日內，向物業所在地的街道辦事處（鄉、鎮人民政府）書面申請成立業主大會時，同時報送籌備首次業主大會會議所需的資料：

（一）物業管理區域劃分的資料；

（二）房屋及建筑面積清冊；

（三）業主名冊；

（四）建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證復印件；

（五）房屋建筑工程竣工驗收備案表及附屬設施設備交付使用證明；

（六）物業服務用房配置的資料；

（七）法律、法規、規章規定的其他資料。建設單位未按規定書面申請成立業主大會的，街道辦事處（鄉、鎮人民政府）應當書面告知縣級地方人民政府房地產行政主管部門。

第十九條 業主大會籌備組應當在業主大會會議召開前，制定首次業主大會召開方案并在物業管理區域顯著位置公示，公示時間不少于15日。

第二十條 籌備組工作經費和首次召開業主大會會議的經費繳費標準由縣級地方人民政府房地產行政主管部門會同價格行政主管部門根據當地經濟社會發展和物價變化經組織論證后制定。

建設單位應當在房屋竣工驗收備案前，將籌備經費存入街道辦事處（鄉、鎮人民政府）指定的銀行賬戶代管。

籌備組應當在首次業主大會會議上向全體業主公布籌備經費的使用情況。籌備經費的結余部分應當退還給建設單位。

第二十一條 業主大會履行下列職責：

（一）確定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案；

（二）業主大會、業主委員會工作經費的籌集、管理和使用；

（三）改變和撤銷本物業管理區域內部分業主、業主委員會作出的與業主大會決定相抵觸的決議；

（四）管理規約、業主大會議事規則約定的由業主大會決定的其他事項；

（五）法律、法規、規章規定的由業主大會決定的其他事項。

決定上述（一）、（二）、（三）項事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。法律、法規、規章另有規定的，從其規定。

第二十二條 業主大會每年至少召開一次會議，由業主委員會召集。業主委員會未按業主大會議事規則按期召集業主大會會議的，街道辦事處（鄉、鎮人民政府）應當指導召開。發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

第二十三條 業主委員會委員應當履行《四川省物業管理條例》規定的職責。有下列情形之一的，由業主大會或業主委員會根據業主大會的授權，罷免其委員資格：

（一）阻撓、抗拒業主大會行使職責；

（二）弄虛作假，隱瞞事實真相，轉移、隱匿、篡改、毀棄或拒絕、拖延提供有關文件、資料；

（三）違反業主大會議事規則或未經業主大會授權，擅自使用業主大會或業主委員會印章；

（四）打擊、報復、誹謗、陷害有關投訴、舉報人；

（五）未經業主大會授權選聘物業服務企業；

（六）擅自使用住宅專項維修資金；

（七）損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業使用性質且未改正的；

（八）未按照規定交納物業服務費用或者專項維修資金的；

（九）超越業主大會賦予的職權，侵害業主合法權益的其他行為；

（十）法律、法規、規章規定的其他禁止行為。

第二十四條 業主委員會作出決定必須經全體委員過半數同意并書面簽字確認，自作出決定之日起3日以內在物業管理區域顯著位置公告，公告時間不少于7日。

第二十五條 業主應當對業主委員會議事活動經費及業主委員會委員的交通、通訊等工作經費給予補貼，補貼標準由業主大會制定。

第二十六條 業主委員會應當建立日常工作制度，規范值班、接待行為，聽取業主、物業使用人的意見和建議，并建立與物業服務企業或其他管理人的溝通機制。

第二十七條 業主委員會應當在物業管理區域內的顯著位置向業主公布下列情況和資料：

（一）管理規約、業主大會議事規則；

（二）業主大會和業主委員會的決定；

（三）物業服務合同；

（四）專項維修資金的籌集、使用情況；

（五）物業共有部分的使用和經營收益的收支情況；

（六）業主大會和業主委員會工作經費的收支情況；

（七）法律、法規、規章規定的其他應當向業主公開的情況和資料。

第（五）、（六）項事項應當每半年公布一次，公布時間不得少于7日。

第二十八條 全體業主可以在管理規約和業主大會議事規則中約定是否對離任的業主委員會委員進行財務審計。

第二十九條 有下列情形之一的物業管理區域，可以成立物業管理委員會，代行業主委員會職責：

（一）前期物業管理期間達不到規定的條件無法成立業主大會的；

（二）具備成立業主大會條件但未成立，經物業所在地的街道辦事處（鄉、鎮人民政府）指導后仍不能成立的；

（三）業主委員會不履行職責達6個月以上，無法正常開展工作，嚴重影響小區物業管理，需要調整或重新選舉業主委員會，經物業所在地的街道辦事處（鄉、鎮人民政府）指導后，仍不能選舉產生新一屆業主委員會的。

第三十條 物業管理委員會由業主以及街道辦事處（鄉、鎮人民政府）、居民（村民）委員會、建設單位等派員組成。

物業管理委員會人數應當為7人以上的單數，其中業主不少于百分之五十，由街道辦事處（鄉、鎮人民政府）在業主中推薦產生。

物業管理委員會主任由街道辦事處（鄉、鎮人民政府）指定。

物業管理委員會成員名單應當在物業管理區域內顯著位置公示，公示時間不得少于15日。

物業管理委員會在業主委員會成立后應當停止履行職責并辦理移交手續。

第三十一條 物業管理委員會成立之日起30日內應當向物業所在地的縣級地方人民政府房地產行政主管部門備案。縣級地方人民政府房地產行政主管部門應當加強對物業管理委員會的指導和監督。

第四章前期物業管理

第三十二條 經物業所在地縣級地方人民政府房地產行政主管部門核準，符合以協議方式選聘物業服務企業的，在合同簽訂之日起30日內，建設單位應當向物業所在地縣級地方人民政府房地產行政主管部門備案。

第三十三條 前期物業服務企業首次承接查驗時，發現共有部位、共用設施設備不完善或存在不合法建設的，應當書面告知建設單位，建設單位未按規定處理的，規劃、城管和建設行政主管部門應督促建設單位予以整改。

第三十四條 物業服務企業應當將承接查驗的有關文件、資料和記錄建立檔案，并妥善保管。

重新選聘物業服務企業的，原物業服務企業應當在物業服務合同終止之日起10日內，向業主委員會移交物業承接查驗檔案。

第三十五條 前期物業承接查驗的費用由建設單位和物業服務企業在前期物業服務合同中的約定。

第五章物業服務

第三十六條 物業服務企業在本市行政區域內應當有固定的辦公經營場所。

異地物業服務企業進入本市行政區域內從事物業服務活動，應當向物業服務區域所在地縣級地方人民政府房地產行政主管部門備案。

第三十七條 物業服務企業應當將服務內容、項目人員配置、服務標準、收費項目、收費標準、公共分攤費用、公共收益分配等在物業管理區域內顯著位置公示，公示時間不得少于7日。

第三十八條 物業服務收費按照不同物業的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。

前期物業服務和保障性住房物業服務收費標準由縣級地方人民政府價格行政主管部門會同房地產行政主管部門根據當地實際情況制定政府指導價，并每兩年公布一次。

業主大會成立后物業服務收費標準實行市場調節價，由業主大會與選聘的物業服務企業在物業服務合同中約定。

第三十九條 在重新簽訂物業服務合同之日起15日內，新聘物業服務企業應當對物業管理區域內共有部分及其相應的物業檔案進行查驗，簽訂承接查驗協議，明確雙方的權利和義務。發現共有部分與竣工圖及其規劃設計審批文件不符或者有質量安全問題的，應當書面告知建設單位，并按照有關規定處理。

第四十條 物業服務事項應當包含下列內容：

（一）報告裝飾裝修活動中的違法行為并協助有關部門調查處理；

（二）定期向業主大會、業主委員會報告履約情況；

（三）協助維護消防設施和消防秩序；

（四）物業合同約定的其他事項；

（五）法律、法規、規章規定的其他事項。物業服務的具體項目和服務內容，按照合同約定，業主有特殊要求的，應當另行約定。

第四十一條 實行物業服務企業信用記分管理制度。縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當加強對物業服務企業的信用監管，將物業服務合同履約期間，物業服務企業的物業服務合同糾紛案敗訴率和業主投訴率納入考評，縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門對物業服務企業進行信用記分，并在媒體上公示。

物業服務企業信用信息管理辦法由市級地方人民政府房地產行政主管部門另行制定。

第四十二條 物業管理區域內安全防范、房屋管理與維修養護、環境衛生、人員配置應當符合物業行業相關標準。

物業服務企業項目經理、秩序維護人員、設施設備維護人員等專業管理人員應當具有履行職務所需的職業能力和健康條件。

物業服務企業應當應用計算機、智能化設備等現代化管理手段提高管理效率，并建立值班、回訪、崗位、檔案管理、應急處理預案等制度。

第四十三條 物業服務企業按照物業服務合同約定交納物業服務履約保證金，用于保證物業服務企業依法履約和依約退出物業項目并移交物業管理相關資料及設施設備。

履約保證金金額由物業服務合同雙方約定，可委托街道辦事處（鄉、鎮人民政府）代管或存入物業服務企業、業主委員會共管賬戶。

第四十四條 未實行獨立計費的合表用戶，水電氣專業經營單位可以委托物業企業代為收費，物業企業應按照實際收繳費用轉交專營單位，欠費用戶由專營單位負責催收，專營單位不得以部分用戶欠費停止向其他合表用戶供水供電供氣。

業主委托物業服務企業代繳相關費用的，如物業服務企業未按時向專業經營單位繳納的，專業經營單位可依照服務合同約定依法行使權利。

供水、供電、供氣等專業經營單位不得以任何名目向物業服務企業和用戶收取保證金。

第四十五條 縣級地方人民政府房地產行政主管部門和公安、環境保護、城鄉規劃、工商、質監、城管執法等物業管理相關部門應當建立違法行為投訴登記制度，依法及時調查處理物業管理區域內相關違法行為。

第六章物業的使用與維護

第四十六條 業主或物業使用人應當按照權屬登記用途使用物業。物業使用中禁止下列行為：

（一）損壞、拆改房屋承重結構、主體結構，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途；

（二）侵占或者損壞物業共有部位、共用設施設備，擅自移動共用設施設備或者擅自改變共用設施設備用途；

（三）將無防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房的上方；

（四）損害、占用、堵塞、封閉燃氣管道及其他管道設施，影響公共安全；

（五）違法搭建、改建建筑物、構筑物、挖掘房屋地下空間；

（六）擅自占用綠地，損毀樹木、綠化設施；

（七）隨意傾倒或者拋棄垃圾、污水、廢舊家具和雜物，往樓下拋棄物品；

（八）違反有關法律、法規、規章和管理規約的規定飼養動物，影響物業管理區域內的衛生和居民的正常生活；

（九）損壞消防設施，占用、堵塞、封閉消防通道、消防登高面等消防場地；

（十）法律、法規、規章以及管理規約禁止的其他行為。

對違反前款規定的行為，其他業主和物業使用人、業主委員會、物業服務企業有權予以勸阻、制止。勸阻、制止無效的，物業服務企業、業主委員會應當報告有關行政主管部門依法處理。

第四十七條 業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額百分之三十的，縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當會同街道辦事處（鄉、鎮人民政府）組織指導業主召開業主大會按相關規定續籌。

第四十八條 發生下列危及房屋安全等緊急情況之一的，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，應當啟用應急程序使用住宅專項維修資金：

（一）屋面防水損壞造成滲漏；

（二）住宅水泵損壞導致供水中斷的；

（三）交通安全設施、電梯、消防系統、消防設施設備出現功能障礙或損耗，應當進行維修、改造或更換的；

（四）化糞池堵塞外溢嚴重影響正常使用的；

（五）樓體外墻墻面有脫落危險的；

（六）法律、法規、規章規定的其他情形。業主可按照法律、法規、規章的規定，在管理規約中約定其他危及公共安全和物業使用功能的緊急情況時啟動應急維修資金使用程序的事項。

發生應急維修情況，物業服務企業應當配合業主委員會先行組織維修、更新或者采取應急防范措施。

第四十九條 應急情況下使用住宅專項維修資金按以下程序進行：

（一）需要立即啟動專項維修資金的，業主委員會或社區居（村）民委員會應當立即在物業管理區域內的顯著位置公告。

（二）業主委員會或物業服務企業、社區居（村）民委員會應當立即將緊急情況書面報告物業所在地縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門、街道辦事處（鄉、鎮人民政府）；涉及電梯、消防設施的，應同時書面報告質量技術監督部門、公安消防部門或建設主管部門。

（三）物業所在地縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門、街道辦事處（鄉、鎮人民政府）收到相關報告后，應立即實地查勘現場，符合規定情形的予以確認。涉及電梯、消防設施的，質量技術監督部門、公安消防部門收到相關報告后，立即實地查勘確認。

（四）業主委員會或社區居（村）民委員會應當在2日內編制住宅專項維修資金使用方案，并報縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門備案。

（五）對符合應急使用住宅專項維修資金的，縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當自收到住宅專項維修資金使用方案之日起24小時內審查備案，并按工程預算金額的百分之六十劃轉首次住宅專項維修資金給維修單位。物業服務企業不具備維修能力的，由業主委員會在街道辦事處（鄉、鎮人民政府）、房地產行政主管部門指導、監督下比選決定維修單位，并將維修工程清單、選擇維修單位的決策程序、選定結果及價格在物業管理區域顯著位置公示。

（六）應急維修工程竣工驗收后，物業服務企業或社區居（村）民委員會應當委托工程造價咨詢機構出具審價報告，并將審價報告和使用維修資金情況在物業管理區域內顯著位置公示。審價報告所產生的費用在本次應急住宅專項維修資金中列支。

第五十條物業共有部分、共用設施設備的日常維護費用，由物業服務企業在收取的物業服務費列支；物業共有部分、共用設施設備的維修、更新、改造費用，由共有該物業的業主按照各自擁有的物業專有部分建筑面積比例分攤。日常維護費用的界定，由物業企業與業主在物業服務合同中約定。

第七章老舊住宅小區物業管理

第五十一條 本條例所稱老舊住宅小區，是指房屋年久失修、配套設施缺損、環境臟亂差的住宅小區。具體范圍由縣級以上地方人民政府確定。

第五十二條 縣級以上地方人民政府應當結合城市環境綜合整治和老舊住宅小區更新改造工作，制定老舊住宅小區物業管理規劃和年度實施計劃，完善配套城鄉基礎設施和公共服務設施，改善老舊住宅小區綜合環境，逐步實現物業管理社會化。

縣級以上地方人民政府發改、公安、民政、司法、財政、規劃、國土、城管、衛生、環保、工商、質監等部門，街道辦事處（鄉、鎮人民政府）應當按照各自職責，做好老舊住宅小區管理的有關工作。

第五十三條 具備專業化、市場化物業服務條件的老舊住宅小區，街道辦事處（鄉、鎮人民政府）應當組織、指導、協調轄區內的老舊住宅小區籌備召開業主大會，選舉業主委員會，選聘物業服務企業實施管理。屬于本條例第二十九條規定的情形之一的，街道辦事處（鄉、鎮人民政府）應當及時組織成立物業管理委員會。

不具備專業化、市場化物業服務條件的老舊住宅小區，由業主自行管理的，街道辦事處（鄉、鎮人民政府）負責組織實施小區內環境衛生、綠化管理等公共服務，配合公安和消防等部門做好公共秩序維護和安全防范工作。

第五十四條 老舊住宅小區的電梯應當按照規定定期維護、保養和檢驗。需要使用住宅專項維修資金對電梯進行維修、改造或更換的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，并按規定程序辦理。

老舊住宅小區可以申請增設電梯，具體辦法由縣級以上地方人民政府另行制定。

第五十五條 老舊住宅小區的業主未繳存住宅專項維修資金的，縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當會同街道辦事處（鄉、鎮人民政府）及時組織指導業主籌繳。

第八章法律責任

第五十六條 違反本條例規定的行為，法律、法規、規章已有規定的，從其規定。

第五十七條 建設單位違反本條例規定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門予以處罰：

（一）未按本條例第十二條規定，未以圖文形式向買受人明示的，責令限期改正；逾期未改正的，處1萬元以上5萬元以下的罰款；

（二）未按本條例第十八條規定報告申請設立業主大會或者違反本條例第二十條規定拒不承擔籌備經費的，責令限期改正;逾期未改正的，處5萬元以上15萬元以下的罰款；

（三）未按本條例第三十二條規定，未向房地產行政主管部門備案，責令限期改正;逾期未改正的，處1萬元以上5萬元以下的罰款。