2017年重慶樓市預測_2017房價走勢

當地政府通過一系列行之有效的措施將重慶的房價控制在合理價位。隨著黃市長的離開，重慶房價突然成了熱點話題，房價還能繼續維持在低位運行嗎?2017年重慶的房價會不會上演暴漲的一幕?現在是抄底重慶樓市的好機會嗎?

重慶的“良心房價”

自2010年以來，當地政府采取多重措施嚴控房價，使當地房價始終保持穩運行狀態，漲幅遠低于全國大多數一二線城市。

數據顯示，在過去五年里，重慶GDP增長了98%，居民人均收入增長55%，房價卻只增長了12%。即使在前年6月到去年國慶各地調控政策出臺這個期間，各地房價尤其是一線城市房價就像坐上了火箭一樣瘋狂上漲，而重慶房價只漲了0.4%，關鍵是當地既不限購，也不限貸。以來深圳等城市房價大漲，而重慶房價卻比還要低。

我們來看最新出來的11月的百城房價數據：

相比較其他絕大多數同量級的城市，重慶的房價可謂是“良心房價”。重慶房價不但低于廈門、南京、成都、西安，甚至比不上蘭州和南寧。

為什么重慶能保持低房價運行呢?這里面有什么秘訣?

低房價之謎

房子作為一般的商品，其漲跌跑不出經濟學中的供求原理。重慶之所以能實現多年低房價，主要和下面幾條措施是分不開的。

第一：土地供應充足

2003-，重慶市各類用地共計成交70064萬方米(約700方公里)，而同期城市已建設用地面積增加了693方公里，城市擴張速度與土地供應的趨勢基本吻合。按重慶總體規劃，至2020年，城鎮建設總用地將達到865方公里，15年時間內將新增400方公里的城鎮建設用地，幾乎再擴了一個重慶，所以從規劃來看，重慶政府對于加速擴張的思路相當明確。

“多中心組團化”的擴張模式為土地的規模供應提供了可能，2007年后，城市擴張進入了”跳躍式“階段，重慶市建立了較多相對獨立的新區和城鎮集群，這種“遍地開花”的擴張模式為土地的大規模供應提供了可操作性。

控制地價是重慶房地產調控政策的重要部分，不僅通過增大供應量來降低地價，同時也設置了土地價格的硬性指標，重慶土地價格不得超過房價的35%。控制了面粉的價格也就控制了面包的幾個，這從某種程度上就控制了房價的上漲。

第二：地票制度

何為地票制?簡單來說，就是先把農村閑置的集體建設用地復墾為耕地，再置換成為城市建設用地指標。

我們下面通俗的講一下，重慶設立土地交易所，設計了地票，實際上就是土地的用地指標。農村的建設用地主要有三塊，一是宅基地，農民在外邊務工十年，已經不回老家，老家的房子即使賣掉，也只能賣兩三萬，但是把房子拆了，復墾為耕地，地票倒能賣十幾二十萬。第二就是在過去十年、二十年形成的鄉鎮企業，現在廢棄了，也可以復墾為耕地，驗收以后也可以產生地票。三是農村閑置不用的糧站、學校、公共場所也可以復墾為耕地。我們假定有農民100萬人進城，這100萬人在農村的2.5億方米宅基地退出了，在城里用1億米，這樣就多了1.5億方米建設用地，把它復墾為耕地，耕地就會增加。農民把農村宅基地退出，形成地票，拿到土地交易所交易，城里人買了這個地票，就可以在城郊結合部的地方征地，發展房地產，這個過程是城市建設用地增加，農村建設用地減少的過程，有助于農民致富的過程。

根據國家統計局數據截至5月上旬，重慶累計交易“地票”17.7萬畝。而地票制，每年可為重慶增加約14%的供地。這就從根本上解決了城市建設用地不足的問題。

第三：公租房建設

重慶公租房建設也是控制重慶房價的快速上漲重要手段。年來，重慶在該領域內取得了突破性成績，累計開建公租房4475萬方米、69.2萬套。這就很好的解決了新生代城市居民、大學畢業生、外來工作人員等“夾心層”群眾的住房問題。重慶的公租房體量巨大，這是其他城市無法比擬的， 2020年前建4000萬方米公租房目標目前已基本完成。

黃奇帆曾經指出，一個地方每方米房子的價格應該大體等于有正當職業的群體的人均月工資;如果一個城市單位面積房價遠遠高于居民的人均月工資，就需要政府進行調控，如增加一些集資房、廉租房等。有了政策的支持，這些勞動者不再為房子發愁，從某種程度上也對房價上漲形成了很好的牽制作用。

第四：人口結構

上面的三項基本上是從供給上滿足大家對房子這個商品的終極需求，那么我們現在來看重慶當地的需求。

人口結構的變化，會對樓市形成根本上的影響。勞動人口增加，“人口紅利”將增加，有利于樓市。反之則不利于樓市的上漲。

而重慶在1994年底就已經進入人口老齡化，比全國提早5年，并且老齡人口呈現持續增長的態勢，這從很大程度上限制了樓市的上漲。我們來看2010年重慶的人口結構圖，在全國十大城市中，北京、上海和天津的勞動年齡人口占比最高，接八成，而重慶是唯一一個占比低于七成的城市，只達到了67.71%。

而且根據統計局數據，重慶全市人口凈流出，主城區流入人口大部分來自于周邊區縣。說通俗點，重慶只是西南的區域性中心城市，而北京、上海、深圳對人口的虹吸效應不在一個量級上。

第五：政策支持

治理重慶樓市，當地政府堅持幾個原則。

首先是重慶每年房地產投資不能超過全市固定資產投資的25%;其次政府出讓的土地價格不能高于房價的三分之一;同時還規定住宅建設每方公里要容納一萬人，工業園區用地，每方公里不得少于100億元產值。

盡管有點“簡單粗暴”，但對遏制房價上漲卻是起到殺手锏的作用。

上述幾個重要因素疊加，重慶的房價就被帶上了“緊箍咒”，想暴漲都難。

2017年重慶房價將暴漲?

對于絕大部分城市的人來說，買商品房是按建筑面積計價是再常不過的事情，但是幸福的重慶人從2002年以來就是按照套內面積計價。但是讓人驚愕的是，隨著主政重慶14年的黃奇帆卸去市委書記一職，一份重慶房地產商會建議重慶商品房銷售按建筑面積計價的紅頭文件便在網上流出。這倒讓人真的為重慶樓市捏了一把冷汗，重慶樓市真的要開始暴漲了嗎?

供求關系在微妙變化：重慶出臺了供給側結構性改革方案，提出加大土地供應調控力度，兩年內土地供應規模逐年減少10%，商品房新開工面積增速控制在3%以內。有業內人士分析，此舉可能會讓重慶房地產供求關系發生變化，會不會成為拐點還需拭目以待。

開發商加碼重慶樓市：12月23日，重慶土地市場共出讓3宗地塊，龍湖、中海、保利、華潤、萬科、融創、金科、華宇等多家企業參與競拍。其中，龍湖和華宇分別以42.2億、44.4億元拿下禮嘉兩宗土地，樓面價分別為7437元/方米、7380元/方米。此舉會不會引起其他房產商效仿還需要繼續觀察。

重慶發展驚人：隨著重慶GDP繼續保持兩位數增長，在電子信息和汽車產業的雙龍頭帶動下，重慶的城市魅力不斷展現。再加上“一帶一路”等國家紅利的釋放，重慶對周邊和全國人才具備了相當的吸引力。畢竟一線城市的高房價和霧霾等環境問題已經讓相當一部分人萌生了逃離的念頭，如果重慶各方面都不錯，為什么不去呢?

從上面幾個因素分析，重慶樓市在2017年確實有上漲的壓力，但是大家也不可太過擔心。

筆者相信，重慶過往幾年行之有效樓市政策的連續性(包括地票制度等)將會在一段時期內繼續保持;再加上中央不斷提出警惕資產泡沫，中央經濟工作會議已經明確定調：“房子是用來住的，不是用來炒的”。想讓房價復制一線城市瘋狂暴漲的走勢幾乎是不可能的。