二手房交易流程及注意事項(xiàng)

1,一次性付款

查冊(cè)??簽房屋買賣合同??網(wǎng)簽??交易遞件??完稅過戶??領(lǐng)取《房地產(chǎn)權(quán)證》

2,按揭付款

二手房交易流程

一、查冊(cè)，查冊(cè)，為了讓您能夠初步的了解一下，你所要購買房屋的登記情況(例如：產(chǎn)權(quán)人、面積、地址等情況，有沒有做過抵押貸款，或是有沒有被查封被規(guī)劃等等各種情況)，還有就是這個(gè)房屋有沒有辦法進(jìn)行交易，這些都是保證了買房人的切身利益。

查冊(cè)的方式有兩種：

1,想要查詢資料的業(yè)主需要提供房產(chǎn)證上面的登記字號(hào)或者房產(chǎn)的詳細(xì)地址，交給中介，他就會(huì)為你代查。

2,業(yè)主本人需要拿著身份證原件和房產(chǎn)證到有關(guān)房管局，進(jìn)行提交申請(qǐng)。

二，簽定房屋買賣合同，在買房和賣房雙方達(dá)成協(xié)議后，在與中介協(xié)商。而且，在簽訂合同的時(shí)候，一定要明確的寫好交易的內(nèi)容和要求。比如：房款的總金額、交房時(shí)候的標(biāo)準(zhǔn)、定金的金額、房款的支付方式以及交房的時(shí)間等等。如果在必要的時(shí)候，還需要雙方簽訂有關(guān)的補(bǔ)充協(xié)議。這樣就能避免以后的誤會(huì)，免去不必要麻煩。

三，簽件、送銀行審批，買房和賣房，雙方都需要準(zhǔn)備齊全所需要的證件以及資料，然后一起送到銀行簽貸款合同。

賣家需要準(zhǔn)備資料有： (1)房產(chǎn)證的原件和復(fù)印件。(2)賣房者的身份證、戶口簿的原件和復(fù)印件,如果房產(chǎn)證上還有別人的名字，還需要提供共有人的身份證、戶口簿原件和復(fù)印件。(3)如果賣房有配偶，還需要提供配偶的相關(guān)信息。如果確實(shí)沒有辦法提供信息，至少應(yīng)該提供配偶的身份證復(fù)印件和出具結(jié)書。(4)如果賣房者還沒有結(jié)婚，就需要提供未婚證明。(5)還需要提供活期存折的復(fù)印件等等。

買家需提供的資料有： (1)買房者的身份證、戶口簿的原件以及復(fù)印件，如果還有別人聯(lián)合申請(qǐng)，就需要另一人的身份證等證件的原件和復(fù)印件。如果是港澳人員，還需要提供回鄉(xiāng)的證明和出入境證件。而外籍人員應(yīng)該提供護(hù)照。(2)如果買房者已經(jīng)結(jié)婚，需要提供配偶的結(jié)婚證、身份證等證件。如果買房者還沒有結(jié)婚，就需要提供未婚證明。(3)買房者的經(jīng)濟(jì)收入證明的原件和復(fù)印件。其中包括單位的月收入證明(一般是月還款的200%)，還有個(gè)人銀行賬戶最半年之內(nèi)使用的流水賬。

四、貸款申請(qǐng)成功， 買房者應(yīng)該向按揭的人員查詢銀行審批貸款的金額、年限、月供款額等相關(guān)的信息。

五、網(wǎng)簽，網(wǎng)簽，就是你和銷售對(duì)象在簽訂合同之后，一定要到房地產(chǎn)相關(guān)的部門進(jìn)行備案，并且，一定要公布到網(wǎng)絡(luò)上。可以用網(wǎng)簽號(hào)在“廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)”網(wǎng)上能夠?qū)崟r(shí)查詢，可以知道二手房交易的辦理的一切程序。

六、交易遞件，買房者和賣房子雙方應(yīng)該親自到房管局進(jìn)行辦理，需要拿房地產(chǎn)證、買賣雙方身份證、戶口簿、婚姻證明。如果是單位的改房買賣還需要提供繳款明細(xì)。

七、完稅過戶，根據(jù)相關(guān)的房管部門核準(zhǔn)的交稅金額進(jìn)行交稅。一定要先進(jìn)行交稅費(fèi)，然后才能憑借著稅費(fèi)的發(fā)票辦理過戶手續(xù)。

八、領(lǐng)新《房地產(chǎn)權(quán)證》，如果沒有委托取證，請(qǐng)買房者親自拿著受理回執(zhí)和身份證的原件，親自去房管部門領(lǐng)取房產(chǎn)證。

律師提醒：務(wù)必核對(duì)清楚新證上的內(nèi)容(如產(chǎn)權(quán)人名，身份證號(hào)碼、地址等)。

九、辦理抵押登記，房地產(chǎn)抵押合同簽訂之日起30日內(nèi)，抵押當(dāng)事人應(yīng)到房地產(chǎn)所在地的房屋管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)，房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。

十、銀行放款，銀行根據(jù)審批約定，將房款打進(jìn)買方或賣方指定的銀行帳號(hào)中。

二手房的注意事項(xiàng)

一、房屋手續(xù)是否齊全，房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。

二、土地情況是否清晰，二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對(duì)于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。

三、中介公司是否違規(guī)，有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時(shí)，為買受人提供零首付的服務(wù)，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。

四、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰，有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

五、福利房屋是否合法，房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時(shí)要避免買賣合同與國家法律沖突。

六、物管費(fèi)用是否拖欠，有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費(fèi)用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買受人不知情購買了此房屋，所有費(fèi)用買受人有可能要全部承擔(dān)。

七、交易房屋是否在租，有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈�包括大部分國家均認(rèn)可“買賣不破租賃”。

八、合同約定是否明確二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮。

相信這些介紹對(duì)于你購買二手房的一些事情應(yīng)該有所幫助，這些都是我們?cè)谫徺I二手房時(shí)應(yīng)該注意的二手房交易流程及注意事項(xiàng)。所以在購買二手房的時(shí)候，一定不要盲目的去購買，首先要了解的就是這些流程及注意事項(xiàng)，如果這些不注意，后期事情更加麻煩。