隨著各地房價的持續(xù)走高，房價將在2018年大跌的消息是一浪高過一浪，烏魯木齊也一樣，很多人也在說2018房價必然下跌，可是真的會下跌嗎?不可能，2018年烏魯木齊房價必然會有一個持續(xù)上揚的市場。咱們從下邊幾個角度分析一下吧：

1，各大名企的進疆，從2014年起，內(nèi)地各大房產(chǎn)龍頭企業(yè)紛紛進駐烏魯木齊，萬科綠城就不說了，進來的比較早，綠地、寶能、萬達紛紛進駐。剛剛過去的2017年更是火爆，碧桂園、富力地產(chǎn)紛紛斥資數(shù)十億元高調(diào)進駐烏魯木齊，萬科、恒大更是在烏魯木齊迅速擴張項目。俗話說無利不起早，如果房價要下跌的話，我相信各大房企也不會如此迅速的進駐烏魯木齊。

2，拆遷，從2017年起，烏魯木齊老城改造和棚戶區(qū)改造擴大到了全市，從城南到城北，從西山到觀園路，幾乎遍地都是拆遷戶，幾乎到處都在拆遷，一時間把烏魯木齊前幾年庫存的房子一搶而空。從拆遷戶到租住戶紛紛加入到了購房大軍的行列。而且，烏魯木齊的老城改造和棚戶區(qū)改造，將持續(xù)數(shù)年，也就意味著在未來的幾年內(nèi)還是有很大的房屋需求的。

3，招拍掛拿地，從2017年中信地產(chǎn)以地王的態(tài)勢拿下紅光山地塊后，拿地價是一路持續(xù)走高，地王頻現(xiàn)。雖然沒有北上廣深那樣幾百億拿地的情況，可是斥資數(shù)十億拿地已經(jīng)快要成為常態(tài)。拿地價已經(jīng)于17年初有了幾倍的差距，樓面地價更是漲的讓人心驚!這一塊的上漲帶來的最直接的因果就是開發(fā)成本的幾何式增長。房價的上漲成為了必然。

烏魯木齊房價走勢

烏魯木齊3月新房均價 8519 元/m2 環(huán)比上月下降 ↓ 4%

烏魯木齊2月新房均價 8522 元/m2

烏魯木齊當(dāng)前在售樓盤 100 個

新市區(qū)房價走勢

高新開發(fā)區(qū)房價走勢

沙依巴克區(qū)房價走勢

水磨溝區(qū)房價走勢

經(jīng)濟開發(fā)區(qū)房價走勢

頭屯河區(qū)房價走勢

米東區(qū)房價走勢

天山區(qū)房價走勢

專家表示，烏魯木齊市場明顯是第四季度較為火熱的城市，期表現(xiàn)較好，同比增幅拉升比較大。在房價降溫的大背景下，烏魯木齊樓市為何依舊如此火熱?

究其原因，主要有以下幾點：

被看好的城市發(fā)展前景

伴隨著“一帶一路”的發(fā)展機遇，新疆就位于這條“路”的中心，可利用國內(nèi)、國際兩大市場、兩大資源，對內(nèi)擔(dān)負著連接和建設(shè)這條經(jīng)濟帶的重要使命;對外鏈接著亞太經(jīng)濟圈和歐洲經(jīng)濟圈。

這一戰(zhàn)略的提出時機，對新疆而言，無疑是重大歷史機遇。

而大交通建設(shè)則促進了烏魯木齊與國內(nèi)外的溝通。2014年蘭州烏魯木齊高鐵開通，新疆正式進入高鐵時代。

同時庫爾勒的南道路、哈密北屯、吐庫二線等一批鐵路項目將建成投產(chǎn)，新疆鐵路營運里程由4393公里增加到6152公里。

新疆還與哈、吉、塔、巴、蒙5國開展國際道路運輸雙邊合作，開通國際道路客貨運輸線路107條，國際道路運輸企業(yè)達80余家、車輛超7000輛。

初步建立起以烏魯木齊為中心、以沿邊地區(qū)為節(jié)點、以邊境口岸為前沿、向周邊國家輻射的國際道路運輸網(wǎng)絡(luò)。

天山北坡城市群、烏昌都市圈等大規(guī)劃，老城區(qū)改造項目等一系列城市發(fā)展的重大利好，讓全世界的目光聚焦烏魯木齊。

超值的房產(chǎn)價值洼地

烏魯木齊房價與周邊其他城市相比仍處于價值洼地。環(huán)顧周邊同等量級城市，烏魯木齊房價一直處于與其中心城市地位不匹配的“低谷”狀態(tài)。

根據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會旗下行情臺發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017年11月，西安商品住宅成交均價已高達10186元/?、蘭州9967元/?。

而烏魯木齊商品住宅成交均價卻僅為7154元/?，被列為“中等房價”城市。

品牌地產(chǎn)入駐

受大環(huán)境利好的影響，全國各大品牌開發(fā)商加速布局烏魯木齊市場。

由于一些品牌開發(fā)商的設(shè)計理念、精裝修等方面都優(yōu)于西安本地開發(fā)商，因此其房源大多皆可受到廣大購房者的青睞，加之有些開發(fā)商本身就有漲價的動機，這也是驅(qū)動房價上漲的原因之一。

從2008年綠城進駐烏魯木齊以來，萬科、綠地、恒大、碧桂園、富力、中天、中海、中豪、金科、領(lǐng)地、保利、中城、信達地產(chǎn)等數(shù)十家房地產(chǎn)在烏魯木齊開發(fā)項目。

拿地成本上漲

年來，隨著眾多開發(fā)商入駐烏魯木齊，紛紛搶購有利地段，土地市場的火熱使得優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)越來越稀缺。

品牌房企倚靠自己雄厚的資金實力和品牌優(yōu)勢，通過收購、并購、合作來拿地的現(xiàn)象越來越普遍，而這一系列行為使得土地獲取成本持續(xù)上漲。地價上漲，房價自然就會漲。

2017年10月19日，萬科摘得沙區(qū)克西路兩宗土地，樓面價分別為5145.19元/?和5148.97元/?，均樓面價5147.08元/?，意味著最終開發(fā)成本為:5147元/?(買地成本)+3000元/?(建筑成本)+1500元/?(裝修成本)=9647元/?

2017年12月12日，碧桂園進疆，與已經(jīng)進疆的萬科、恒大一起摘下多宗土地，最低樓面價為碧桂園米東區(qū)的土地，最終開發(fā)成本為:2881元/?(買地成本)+3000元/?(建筑成本)+1500元/?(裝修成本)=7381元/?

2017年12月19日，富力進疆，一舉摘下七塊熱點區(qū)域會展區(qū)的土地，最低樓面價都達到4113元/?，意味著最終開發(fā)成本為:4113元/?(買地成本)+3000元/?(建筑成本)+1500元/?(裝修成本)=8613元/?

請注意，上述計算的只是一米的住宅的建筑成本，營銷成本、人員成本、資金沉淀周期成本、銀行利息等都未計算在內(nèi)，開發(fā)商一米不賣到12000-13000，能賺錢嗎?

總的來說，2018年烏魯木齊城市發(fā)展開啟了一個新的局面，城市發(fā)展水便有了一個相對匹配的房價。