記得有位哲學(xué)家說(shuō)過(guò)，“未來(lái)是不確定的，你不知道自己哪天會(huì)發(fā)財(cái)”。

基于此，我們可以理直氣壯地告訴大家，所有的預(yù)測(cè)都是娛樂(lè)行為，各位不必當(dāng)真。

以下是對(duì)北京樓市的嚴(yán)肅分析：

1）今年的北京房?jī)r(jià)走勢(shì)

今年北京的市場(chǎng)從2月份開始上漲，隨后觸發(fā)市場(chǎng)行情，上漲速度加快。在3月17號(hào)，北京市出臺(tái)了非常嚴(yán)厲的限購(gòu)限貸政策。政策之后，市場(chǎng)慣性下，四月份的成交價(jià)也不算低。

到了五六月份，政策的藥效開始真正發(fā)威，市場(chǎng)跌入低谷，成交量與成交價(jià)都很低。

七八九月份，市場(chǎng)開始逐漸恢復(fù)，成交量從低谷開始逐月上升，但成交價(jià)一直在降。市場(chǎng)整體處于低迷狀態(tài)。

十月份的網(wǎng)簽量比九月份低，但市場(chǎng)熱度還是緩慢上升趨勢(shì)。

以上是今年市場(chǎng)的宏觀面，供各位參考。

2）北京樓市的供需關(guān)系

我們知道，去年北京的房?jī)r(jià)漲幅較大。在2016年9月30號(hào)出臺(tái)了一次限購(gòu)政策，限購(gòu)前后的變化是：

首套房普通住宅，首付由30%增加到35%

首套房非普通住宅，首付由30%增加到40%

二套房普通住宅，首付由40%增加到50%

二套房非普通住宅，首付由40%增加到70%

這個(gè)政策對(duì)于非普通住宅的限制比較厲害，特別是二套房。

對(duì)于買二套房的朋友來(lái)說(shuō)，這個(gè)限購(gòu)政策有一定殺傷力。（當(dāng)然，很多人可以通過(guò)lh來(lái)規(guī)避這個(gè)政策）

但是，去年的930政策并不限貸，很多人賣掉現(xiàn)有房子再換房就是首套，所以對(duì)于換房人群來(lái)說(shuō)，雖然有影響，但影響沒(méi)那么大。

整體來(lái)說(shuō)，去年的930政策一方面是一定程度上（小幅）提高了購(gòu)房成本，影響不是特別大；另一方面是提高了北京的lh率。

政策后，北京的市場(chǎng)有一個(gè)多月的冷靜期。到了年底，市場(chǎng)熱度又開始恢復(fù)。（限不住）

到了2017年2月份，市場(chǎng)又有了一波大行情。

從市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，北京樓市的供需關(guān)系極度緊張。

從2016年的北京房?jī)r(jià)暴漲說(shuō)起……

這篇文章里解釋了北京供需關(guān)系的原因，這篇就不重復(fù)了。

3）市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)

我們把問(wèn)題拆得更細(xì)一些。

當(dāng)限購(gòu)限貸政策出臺(tái)后，市場(chǎng)的整體走勢(shì)肯定是先下行，然后保持穩(wěn)，然后回升。（如果沒(méi)有緊張的供需關(guān)系，這個(gè)走勢(shì)未必成立）

市場(chǎng)下行第一個(gè)階段是成交量跟房?jī)r(jià)全部大幅下跌，市場(chǎng)進(jìn)入谷底。比如說(shuō)，五六月份北京市場(chǎng)上會(huì)有很多大筍盤出現(xiàn)，恐慌拋售者較多，這個(gè)階段的成交價(jià)是最低的（非筍不成交），而且按揭或抵押利率也比較低。

隨后市場(chǎng)進(jìn)入第二個(gè)階段，市場(chǎng)中買房人與賣房人的心態(tài)逐漸穩(wěn)，價(jià)格開始較之前的谷底有了回升。

這時(shí)，下跌最快的區(qū)域就是所謂的熱點(diǎn)區(qū)域，比如東西城。原因就是，這些熱點(diǎn)區(qū)域領(lǐng)漲，市場(chǎng)熱度高的時(shí)候，成交價(jià)會(huì)有極大的溢價(jià)，這部分溢價(jià)就是為市場(chǎng)情緒買的單。當(dāng)限購(gòu)限貸之后，市場(chǎng)預(yù)期趨于穩(wěn)，前期的溢價(jià)肯定要回歸正常。整體上看，就是下跌速度更快。

而偏遠(yuǎn)地段的非熱點(diǎn)區(qū)域，價(jià)格很堅(jiān)挺。我們知道，非熱點(diǎn)區(qū)域的業(yè)主賣房子，極大的概率是要往熱點(diǎn)區(qū)域換房，既然熱點(diǎn)區(qū)域下跌速度這么快，那業(yè)主往往是不急于賣房的（掛牌價(jià)往往不調(diào)整）。

“買漲不漲跌”

而買房者往往是剛需，剛需如果著急，那反應(yīng)在成交價(jià)上就是這些區(qū)域的價(jià)格比較堅(jiān)挺。（但成交量非常低）

第三個(gè)階段，市場(chǎng)整體的成交量回升，也就是現(xiàn)階段的北京市場(chǎng)。在這個(gè)階段，北京的熱點(diǎn)區(qū)域成交量回升較為明顯，價(jià)格逐漸趨于堅(jiān)挺，溢價(jià)空間縮小。

而非熱點(diǎn)區(qū)域，價(jià)格下跌較為明顯。

原因在于，非熱點(diǎn)區(qū)域的很多業(yè)主打算換到熱點(diǎn)區(qū)域，看到熱點(diǎn)區(qū)域回暖，會(huì)急著將手上的房子出手，而市場(chǎng)的成交情況又不是特別樂(lè)觀，所以會(huì)傾向于降價(jià)出售。如果市里看好房子，往往還會(huì)選擇先買后賣的策略。

比如下圖：

（常哥手里一大堆筍盤待售）

第四個(gè)階段，剛需結(jié)束觀望，開始入場(chǎng)，整體市場(chǎng)回暖。

很多人總喜歡提所謂市場(chǎng)筑底，微觀上看北京市場(chǎng)是完全分區(qū)域的，其自身有一個(gè)市場(chǎng)情緒的傳導(dǎo)，這個(gè)過(guò)程會(huì)有一個(gè)時(shí)間差。所以說(shuō)，所謂的筑底必須要有區(qū)域劃分，看“整體市場(chǎng)”對(duì)于買房賣房來(lái)說(shuō)，沒(méi)有意義。

有一個(gè)詞叫：剛需聯(lián)動(dòng)。剛需入場(chǎng)，一套房帶動(dòng)五套房交易。市場(chǎng)的整體熱度會(huì)因?yàn)榇罅縿傂璧娜雸?chǎng)而徹底恢復(fù)。

這時(shí)，市場(chǎng)就完成了自我調(diào)整。

關(guān)心北京樓市的朋友都知道，北京的房?jī)r(jià)一直在限購(gòu)中成長(zhǎng)。每當(dāng)有新的政策出臺(tái)，樓市都會(huì)經(jīng)歷以上的調(diào)整期。

只要調(diào)整好了節(jié)奏，就開始穩(wěn)回升。

3）明年房?jī)r(jià)走勢(shì)

房?jī)r(jià)上漲要分為兩層看，一層是現(xiàn)有局限條件下，隨供需關(guān)系而進(jìn)行的上漲，沒(méi)有貨幣因素。

這種房?jī)r(jià)上漲往往體現(xiàn)得比較溫和，但漲幅不能確定。

因?yàn)槭袌?chǎng)真實(shí)的供需關(guān)系往往都是事后來(lái)判斷。

另一層是加入貨幣因素的上漲。需要提示一點(diǎn)，貨幣因素一定是為供需關(guān)系助力的，單純靠貨幣上漲，往往不牢固，容易有所謂泡沫。在供需關(guān)系緊張的城市，一旦加入貨幣因素，這時(shí)往往會(huì)引發(fā)所謂的大“---”（你們懂就行）。

由于貨幣緊縮期尚未結(jié)束，所以明年的市場(chǎng)情況肯定是鎖定在第一層邏輯里。（穩(wěn)上漲）

至于能不能大“---”，那還要看明年的銀行政策。