西安二手房交易流程和稅費

西安二手房交易流程一：看房

買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件 ，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。

西安二手房交易流程二：查驗產權

買賣雙方持房產證原件或按揭合同原價到國土部門查房檔案，如賣方提供的房屋合法可以上市交易。此時買賣雙方可以協商、交付定金。

西安二手房交易流程三：簽署合同

買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后，買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

西安二手房交易流程四：審查

買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續后，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續。

西安二手房交易流程五：資金監管及貸款申請

買方支付首期款到按揭銀行資金監管賬號（一般是原貸款銀行，如果換其他銀行會多出一些費用），買方及擔保公司與銀行簽訂資金監管協議及相關文件，買方向銀行提出貸款申請，銀行同意貸款后出具貸款承諾書給買方（一般銀行直接通知擔保公司），約7~8個工作日左右。

西安二手房交易流程六：立契

房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續。目前，西安市已經取消了交易過程中的房地產賣契，即大家所俗稱的“白契”。

西安二手房交易流程七：繳納稅費

稅費的構成比較復雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。

西安二手房交易流程八：房屋過戶

交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記后，交易材料移送到發證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證，需5個工作日。

西安二手房交易流程九：銀行放款

買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續后，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續。

西安二手房交易流程十：房屋、物業交接

買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋并結清所有物業費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

二手房交易稅費詳解

二手房交易稅費--營業稅計算方法

納稅人：賣方

普通住宅營業稅計算方法：不足5年??房屋總價的5.6%，超過5年（含5年）??免征營業稅；

非普通住宅營業稅計算方法：不足5年??房屋總價的5.6%，超過5年（含5年）??房屋總價與該房屋當時買入價格差額的5.6%；

別墅營業稅計算方法：不足5年??房屋總價的5.6%，超過5年（含5年）??房屋總價與該房屋當時買入價格差額的5.6%；

注：購買時間是否滿5年首先看產權證，其次看契稅發票，再次看票據。這三種證件按照時間早的計算，一般地說票據早于契稅發票，契稅發票早于產權證。

納稅人：買方

普通住宅契稅計算方法：90米以下??首套1%，二套3%；90-144米??首套1.5%，二套3%；140米以上，3%

非普通住宅契稅計算方法：3%，別墅契稅計算方法：4%；

注：首次購買和普通住宅同時具備才可以享受優惠

二手房交易稅費
契稅計算方法

二手房交易稅費
營業稅及附加

納稅人：賣方

普通住宅：房產證滿五年免征；房產證不滿五年征收總房款的5.6%；

非普通住宅：房產證滿五年征收差額的5.6%；房產證不滿五年征收總房款的5.6%；

納稅人：賣方

總房款*1%（若滿五年為家庭住房則免征）

二手房交易稅費
個人所得稅

二手房過戶手續費、土地出讓金

及登記工本費

過戶手續費：房改房，安居房，經濟適用房3元/米，各1.5月；普通住宅為6元；商鋪10元；

土地出讓金：房改房1%，安居房2%，經濟適用房15%；

登記工本費：買方80元/戶；

注：過戶手續費及土地出讓金買方及賣方都要繳納

二手房交易注意事項

1、弄清權屬再出手。

買房前，一定要弄清楚房屋的權屬，究竟是部分產權、共有產權、還是無產權。若房屋產權不清或存在產權糾紛，房子再好也不宜購入。

2、分清房屋產權不吃虧。

只有使用權的房屋在交易過程中存在多種限制。購房時要注意產權證上體現的是完全產權還是只有使用權。

3、弄清房屋年限很重要。

有的房主急于將房子出手，可能會故意隱瞞房屋建成時間，看房時應留意房產證測繪頁上的數據，從而了解房屋大致年限。

4、弄清建筑面積和使用面積。

分清房屋的建筑面積和使用面積是否與房屋產權證上一致，是否存在私搭亂建現象，以免購買的房屋面積縮水。

5、詳細了解物業情況

詳細了解物業管理、保安裝備、小區環境、水電供給等情況。這些因素可能直接關系到日后的居住品質。

6、全面考察房屋周圍環境。

買房前在小區周邊詳細觀察，重點了解噪音、有害氣味、水污染、垃圾、小區衛生清潔等情況。