四二手房買賣交易主要流程

1、買方咨詢：買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方家庭成員身份證 、婚姻證明、戶籍證明的原件和復印件

2、合同簽訂：賣方提供了房屋的合法證件，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。對不符合條件的，不予辦理購房手續。之后，住房城鄉建設部門會同相關部門在5個工作日內，對購房家庭資格進行核驗。通過核驗的購房家庭，方可辦理網上簽約手續。

3、辦理過戶：買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。辦理按揭和資金如果購房者按揭買房，要到銀行做按揭貸款，需要買賣雙方到場，要帶上身份證原件、收入證明、買賣合同　，管理部門要查驗有關證件，審查產權。

4、立契：房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續。現在北京市已取消了交易過

5、繳納稅費：稅費的構成比較復雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。

6：辦理產權轉移過戶手續;交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記后，交易材料移送到發證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證。一定要記得確認物業、水電、有線電視、燃氣等交接，如果房產內部還有家具家電，還要核實清楚是否有被更換或搬走，終業主交鑰匙，買方領鑰匙，正式完成交易。　

  7、銀行貸款：對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，待雙方完成產權登記變更，買方領取房屋所有權證后，銀行將貸款一次性發放。

8、打余款完成交易：買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋并結清所有物業費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

二手房稅費怎么算

1、（售房收入－購房總額－本次繳納營業稅－原始契稅－合同價×１％）×２０％；

2、稅費繳納人在地稅系統中未能查詢到原值，不能正確計算應該繳納稅額的，應該采取核定征收，購買二手房個人所得稅稅率暫定為計稅價格的１％。

3、二手普通住宅營業稅計算方法：不足２年的房屋總價的５．６％營業稅，超過２年（含２年）免征營業稅；

4、二手非普通住宅營業稅計算方法：不足２年的房屋總價的５．６％營業稅，超過２年（含２年）的房屋總價與該房屋當時買入價格差額的５．６％營業稅；

5、二手別墅營業稅計算方法：不足２年的房屋總價的５．６％營業稅，超過２年（含５年）的房屋總價與該房屋當時買入價格差額的５．６％營業稅；

6、購買時間是否滿２年首先看房屋產權證，其次看契稅，再次看票據。這三種證件按照時間早的計算，一般地說票據早于房屋契稅，契稅早于產權證。