蕪湖二手房交易全過(guò)程（住宅）

1

買賣雙方交驗(yàn)證件、查檔

辦理地點(diǎn)：市民服務(wù)中心一樓查房檔案

所需材料：賣方房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證原件

主要是審核房屋的基本信息、房屋坐落、面積、產(chǎn)權(quán)人、有無(wú)查封、抵押等情況，以保證房屋能正常交易。如果房屋屬于共有產(chǎn)權(quán)，則還要查看所有房屋共有產(chǎn)權(quán)人同意出售房屋的書面證明。

注：中介交易可在中介的網(wǎng)簽系統(tǒng)進(jìn)行查檔。

溫馨提示：查檔過(guò)程中發(fā)現(xiàn)房屋處于抵押狀態(tài)，需賣方首先解除抵押。

2

簽購(gòu)房合同、網(wǎng)上備案

所需時(shí)間：4個(gè)工作日（直系親屬交易當(dāng)時(shí)即生效）

辦理地點(diǎn)：市民服務(wù)中心二樓房地產(chǎn)管理處市場(chǎng)科

所需材料：雙方身份證明、房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書

買賣合同約定的買賣雙方辦理各項(xiàng)手續(xù)時(shí)間，應(yīng)前后對(duì)應(yīng)一致；真實(shí)選擇房屋的抵押狀況，抵押情況和抵押權(quán)人要明確，抵押權(quán)人不可能為賣方本人；明確選擇“按揭付款”還是“一次性付款”，明確勾選貸款機(jī)構(gòu)，填寫擬貸款金額及貸款批貸金額不足的解決方案；在主合同中應(yīng)明確約定房屋交付時(shí)間，戶口未遷出的，明確約定戶口遷出時(shí)間。

注：中介交易可以在中介辦理二手房買賣網(wǎng)簽合同。

3

資金監(jiān)管

辦理地點(diǎn)：市民服務(wù)中心四樓惠居公司

所需材料：雙方身份證明、《存量房買賣合同》

雙方簽訂《存量房買賣合同》后，經(jīng)協(xié)商一致，約定通過(guò)結(jié)算賬戶劃轉(zhuǎn)交易結(jié)算資金的，應(yīng)當(dāng)憑申請(qǐng)材料簽訂《存量房交易結(jié)算資金托管協(xié)議書》。

辦理流程：

1）買受人全款交易無(wú)需貸款：

①、按《托管協(xié)議書》約定，將交易結(jié)算資金存入專用帳戶，托管機(jī)構(gòu)向買受人出具《存量房交易結(jié)算資金托管證明》（以下簡(jiǎn)稱“《托管證明》”）（一式三份，轉(zhuǎn)讓人、買受人及托管機(jī)構(gòu)各一份）。

②、交易雙方持相關(guān)材料向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理存量房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

③、存量房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記記載登記簿后，轉(zhuǎn)讓人憑身份證原件、《托管協(xié)議書》、《托管證明》向托管機(jī)構(gòu)申請(qǐng)領(lǐng)取存量房交易結(jié)算資金。

④、托管機(jī)構(gòu)核對(duì)轉(zhuǎn)讓人身份證、《托管協(xié)議書》、《托管證明》無(wú)誤，并通過(guò)系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)確認(rèn)房屋登記已記載登記簿，在三個(gè)工作日內(nèi)將交易結(jié)算資金劃入轉(zhuǎn)讓方指定的銀行帳戶。

2）買受人需要申請(qǐng)辦理存量房抵押貸款：

①、買受人將約定的購(gòu)房首付款存入結(jié)算賬戶，托管機(jī)構(gòu)出具《托管證明》（一式三份，轉(zhuǎn)讓人、買受人及托管機(jī)構(gòu)各一份）。

②、買受人持《托管證明》及存量房抵押貸款相關(guān)材料向貸款銀行申請(qǐng)抵押貸款，貸款銀行與買受人簽訂《借款合同》、《抵押合同》。

③、交易雙方持相關(guān)材料向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)?jiān)摲课菟�有�?quán)轉(zhuǎn)移登記，買受人和抵押權(quán)人申請(qǐng)抵押權(quán)設(shè)立登記。

④、存量房轉(zhuǎn)移和抵押登記記載登記簿后，買受人憑本人身份證原件、《托管協(xié)議書》、《托管證明》至貸款銀行辦理貸款發(fā)放手續(xù)，貸款銀行按照約定將貸款劃入結(jié)算賬戶。

⑤、轉(zhuǎn)讓人憑本人身份證原件、《托管協(xié)議書》、《托管證明》向托管機(jī)構(gòu)申請(qǐng)領(lǐng)取存量房交易結(jié)算資金。

⑥、托管機(jī)構(gòu)核實(shí)相關(guān)信息后，在三個(gè)工作日內(nèi)將交易結(jié)算資金劃入轉(zhuǎn)讓方指定的銀行帳戶。

3）免資金監(jiān)管：

根據(jù)買方需求，也可以申請(qǐng)免資金監(jiān)管，可填寫面資金監(jiān)管證明。

4

申請(qǐng)貸款

一次性付款購(gòu)房人可省去此步。

如買方需要貸款，在資金監(jiān)管的同日需向銀行預(yù)約報(bào)批貸款，銀行會(huì)根據(jù)買方的征信報(bào)告等做出是否準(zhǔn)予放款的批復(fù)，準(zhǔn)予的情況下再通知借款人簽訂貸款合同及其他協(xié)議。

辦理地點(diǎn)：貸款銀行

所需材料：

①、二手房買賣網(wǎng)簽合同；

②、買賣雙方的銀行卡和復(fù)印件；

③、買賣雙方身份證，戶口簿，婚姻證明（驗(yàn)原件收復(fù)印件）；

④、買方及配偶的收入證明原件；

⑤、賣方的房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用權(quán)證（驗(yàn)原件收復(fù)印件）；

⑥、個(gè)人征信報(bào)告；

⑦、其他資料（根據(jù)各貸款銀行的要求提供）。

注：借款人及房屋共有產(chǎn)權(quán)人需到場(chǎng)。簽訂房屋貸款合同時(shí)，注意合同中的貸款利率、是否享受優(yōu)惠利率、提前還款等條款約定。

5

辦理過(guò)戶手續(xù)

1）繳稅

辦理地點(diǎn)：皖江金融中心B1座兩稅中心

所需材料：

①、房屋買賣網(wǎng)簽合同一式兩份

②、交易房屋產(chǎn)權(quán)證(查驗(yàn)原件，收取復(fù)印件)

③、交易雙方身份證(查驗(yàn)原件，收取復(fù)印件)

如出售房屋屬出售方家庭五年以上唯一住房的；所購(gòu)房屬于購(gòu)買方家庭唯一或二套住房的，買賣雙方還需提供家庭住房查詢材料：

①、夫妻雙方戶口薄(查驗(yàn)原件，收取復(fù)印件)

②、配偶身份證(查驗(yàn)原件，收取復(fù)印件)

③、結(jié)婚證(查驗(yàn)原件，收取復(fù)印件)

④、未成年子女戶口薄(僅指買方)(查驗(yàn)原件，收取復(fù)印件)

⑤、婚姻狀況證明(未婚由本人當(dāng)場(chǎng)簽家庭住房誠(chéng)信保證書、離婚提供離婚證和由本人當(dāng)場(chǎng)簽家庭住房誠(chéng)信保證書、喪偶提供死亡證明和由

本人當(dāng)場(chǎng)簽家庭住房誠(chéng)信保證書)

需要繳納的稅款：

①契稅：對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房，面積為90方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。 對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住房，面積為90方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。 對(duì)個(gè)購(gòu)買三套（含）以上住房和非住房以及單位購(gòu)買房屋等交易類型，按4%稅率繳納。（買方承擔(dān)）

②權(quán)證工本費(fèi)：10元/本（買方承擔(dān)）

③配圖資料費(fèi)：10元/件（買方承擔(dān)）

④權(quán)證印花稅：5元/本（買方承擔(dān)）

⑤登記費(fèi)：住宅80元/套（按標(biāo)準(zhǔn)的50%計(jì)收）（買方承擔(dān)）

⑥增值稅及附加稅：5.6%（超過(guò)2年的普通住房對(duì)外銷售，免征）（賣方承擔(dān)）

⑦土地增值稅：1.5%（個(gè)人出售普通住宅免征）（賣方承擔(dān)）

⑧個(gè)人所得稅：全額*1%或增值*20%（個(gè)人出售5年以上的家庭唯一住房是免征）（賣方承擔(dān)）

⑨交易手續(xù)費(fèi)：6元/米（雙方各自承擔(dān)）

⑩合同印花稅：0.05%（雙方各自承擔(dān)）

2）辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證

辦理地點(diǎn)：市民服務(wù)中心二樓

所需材料：

①買賣雙方身份證、結(jié)婚證、戶口本

②完稅證明

③增值稅發(fā)票（辦證聯(lián)）

④二手房買賣網(wǎng)簽合同

注：

賣方有貸款時(shí)需另外準(zhǔn)備貸款結(jié)清材料：銀行結(jié)清證明、銀行營(yíng)業(yè)執(zhí)照、委托書、申請(qǐng)表、他頂權(quán)利證明；

買方有貸款時(shí)需另準(zhǔn)備貸款材料：銀行貨款合同、銀行營(yíng)業(yè)執(zhí)照、委托書、申請(qǐng)表。

以上流程走完后，可在蕪湖市房地產(chǎn)交易和不動(dòng)產(chǎn)登記信息網(wǎng)（http://www.whfdcdj.cn/website/house/index.html）辦理《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》寄送服務(wù)（蕪湖市免費(fèi)寄送，市外為到付），不動(dòng)產(chǎn)登記證明的辦理就已經(jīng)完成了。

6

銀行放款

經(jīng)貸款銀行同意發(fā)放的貸款，辦妥有關(guān)手續(xù)后，貸款行按照借款合同約定，將貸款資金一次或分次劃入售房人在貸款行開(kāi)立的存款賬戶內(nèi)。

看點(diǎn)

02

蕪湖二手房稅費(fèi)政策

賣方所涉稅種稅率：

*各稅種減免稅條件及征收方式：

（一）增值稅及附加：

免征條件：個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。

差額征收條件：凡能提供購(gòu)房發(fā)票，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)，個(gè)人出售非住宅（不含自建房）或單位出售房屋（不含自建房）按差額征收增值稅及附加，不論其是否滿2年。

（二）個(gè)人所得稅：

1、免征條件：對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。

2、征收方式:

（1）差額征收：納稅人能夠提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值及合理費(fèi)用有效憑證原件及復(fù)印件，能準(zhǔn)確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，按20%稅率差額征收其個(gè)人所得稅。計(jì)算公式：應(yīng)繳個(gè)人所得稅＝（轉(zhuǎn)讓收入－房屋原值－轉(zhuǎn)讓過(guò)程中繳納的稅金－有關(guān)合理費(fèi)用）×20％；

（2）核定征收：納稅人不能夠提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值及合理費(fèi)用有效憑證，難以正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，按房屋轉(zhuǎn)讓收入的1％核定征收其個(gè)人所得稅。計(jì)算公式：應(yīng)繳個(gè)人所得稅＝房屋轉(zhuǎn)讓收入×1％。

（三）土地增值稅

1、免征條件：個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。

2、征收方式：

按核定征收：納稅人不能夠提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值及合理費(fèi)用有效憑證，難以正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定征收率征收。

按清算征收：納稅人(產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓人)能夠提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值及合理費(fèi)用有效憑證原件及復(fù)印件，能準(zhǔn)確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，由納稅人(產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓人)在房屋所在地的主管地稅分局進(jìn)行清算征收。

（四）印花稅

1、免征條件：個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免繳納印花稅。（必須同時(shí)符合賣方為個(gè)人，交易類型是出售，房屋性質(zhì)為住房）

2、征收對(duì)象：個(gè)人出售非住宅或單位出售房屋，按房屋轉(zhuǎn)讓收入的0.5‰征收。

買方所涉稅種稅率：

*各稅種減免稅條件及征收方式：

（一）契稅

稅率優(yōu)惠政策：

1、對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同)，面積為90方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

2、對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住房，面積為90方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

全稅率：對(duì)個(gè)購(gòu)買三套（含）以上住房和非住房以及單位購(gòu)買房屋等交易類型，按4%稅率繳納。

（二）印花稅

1、免征條件：個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免繳納印花稅。

2、征收對(duì)象：個(gè)人購(gòu)買非住宅或單位購(gòu)買房屋，按房屋購(gòu)買價(jià)格的0.5‰征收。

看點(diǎn)

03

蕪湖二手房貸款政策

商貸政策

公積金政策

購(gòu)買的二手房使用年限在10年（含）以下的，首次住房公積金貸款最高額度不超過(guò)房屋總價(jià)的80%，二次住房公積金貸款最高額度不超過(guò)房屋總價(jià)的80%；10年以上、20年（含）以下的，不超過(guò)房屋總價(jià)的60%；20年以上的，不超過(guò)房屋總價(jià)的50%。二手房貸款期限不得超過(guò)抵押物土地使用剩余年限。

看點(diǎn)

04

蕪湖落戶指南大全

蕪湖落戶入戶是需要在蕪湖市公安局下設(shè)的各戶籍受理點(diǎn)本著自愿、就的原則選擇窗口辦理。以下為蕪湖各戶籍受理點(diǎn)名單，記得收藏哦~

戶口市內(nèi)移居

>>購(gòu)商品房戶口市內(nèi)遷移登記

1、購(gòu)房發(fā)票

2、結(jié)婚證、出生證或其他能證明隨遷直系親屬關(guān)系的材料

3、房地產(chǎn)權(quán)證(房管部門簽發(fā))或與開(kāi)發(fā)商簽訂的商品房買賣合同

4、戶口簿

5、申請(qǐng)人身份證

>>成年無(wú)房子女投靠父母（國(guó)有土地）戶口市內(nèi)遷移登記

所需材料：

1、戶口簿

2、申請(qǐng)人身份證

3、不動(dòng)產(chǎn)登記證書或其他合法穩(wěn)定住所證明

4、出生證、戶口簿或其他能證明親屬關(guān)系的材料

5、本市無(wú)住房證明

>>成年無(wú)房子女投靠父母（集體土地）戶口市內(nèi)遷移登記

所需材料：

1、遷入地村（居）委會(huì)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）住房證明，或拆遷安置協(xié)議

2、遷入地村（居）委會(huì)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）政府同意接受證明（雙方本行政村的可以用雙方戶口薄代替）

3、申請(qǐng)人身份證

4、戶口簿

5、出生證、戶口簿或其他能證明親屬關(guān)系的材料

6、本市無(wú)住房證明

>>父母投靠成年子女（國(guó)有土地）戶口市內(nèi)遷移登記

所需材料：

1、不動(dòng)產(chǎn)登記證書或其他合法穩(wěn)定住所證明

2、出生證、戶口簿或其他能證明親屬關(guān)系的材料

3、戶口簿

4、申請(qǐng)人身份證

>>父母投靠成年子女（集體土地）戶口市內(nèi)遷移登記

所需材料：

1、遷入地村（居）委會(huì)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）住房證明，或拆遷安置協(xié)議

2、遷入地村（居）委會(huì)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）政府同意接受證明（雙方本行政村的可以用雙方戶口薄代替）

3、出生證、戶口簿或其他能證明親屬關(guān)系的材料

4、戶口簿

5、申請(qǐng)人身份證

>>夫妻投靠和未成年子女投靠父母戶口市內(nèi)遷移登記

所需材料：

1、被申請(qǐng)人身份證

2、出生證（衛(wèi)計(jì)部門簽發(fā)）或其他親屬關(guān)系證明

3、被申請(qǐng)人戶口簿

4、結(jié)婚證或其他婚姻關(guān)系證明

5、申請(qǐng)人戶口簿

6、申請(qǐng)人身份證

戶口市外遷入

>>未成年子女投靠父母戶口市外遷入登記

所需材料：

1、直系親屬關(guān)系證明

2、戶口簿

3、申請(qǐng)人身份證

4、戶口準(zhǔn)遷證

5、戶口遷移證

>>經(jīng)商戶口市外遷入登記

所需材料：

1、合法穩(wěn)定住所（含租賃）證明

2、工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照

3、隨遷直系親屬關(guān)系證明

4、戶口簿

5、申請(qǐng)人身份證正反面

6、戶口準(zhǔn)遷證

7、戶口遷移證

>>購(gòu)商品房戶口市外遷入登記

所需材料：

1、不動(dòng)產(chǎn)登記證書的原件和復(fù)印件

2、婚姻或親屬關(guān)系證明

3、戶口簿

4、申請(qǐng)人身份證

5、戶口準(zhǔn)遷證

6、戶口遷移證

>>工作調(diào)動(dòng)戶口市外遷入登記

所需材料：

1、人事部門工作調(diào)動(dòng)命令或獲得市級(jí)及以上勞動(dòng)模范、先進(jìn)工作者稱號(hào)的或具有中級(jí)工作以上的職業(yè)資格

2、工作單位證明

3、隨遷直系親屬關(guān)系證明

4、戶口簿

5、申請(qǐng)人身份證

6、戶口準(zhǔn)遷證

7、戶口遷移證

>>父母投靠子女（國(guó)有土地）戶口市外遷入登記

所需材料：

1、合法穩(wěn)定住所證明，或遷入地村（居）委會(huì)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）住房證明及同意接受證明

2、親屬關(guān)系證明

3、戶口簿

4、申請(qǐng)人身份證

5、戶口準(zhǔn)遷證

6、戶口遷移證

>>夫妻投靠戶口市外遷入登記

所需材料：

1、合法穩(wěn)定住所證明，或遷入地村（居）委會(huì)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）住房證明及同意接受證明

2、親屬關(guān)系證明

3、戶口簿

4、申請(qǐng)人身份證

5、戶口準(zhǔn)遷證

6、戶口遷移證

>>畢業(yè)生就業(yè)或退學(xué)戶口市外遷入登記

所需材料：

1、就業(yè)報(bào)到證或畢業(yè)（退學(xué)）證明

2、戶口遷移證

3、戶口簿

4、申請(qǐng)人身份證

看點(diǎn)

05

蕪湖二手房買賣合同簽訂流程

一、確認(rèn)基本信息的真實(shí)性和有效性

除了房屋產(chǎn)權(quán)和手續(xù)要齊全外，還要驗(yàn)證這些信息是否真實(shí)、有效。

1.不動(dòng)產(chǎn)證、身份證和簽署合同人要統(tǒng)一。如有特殊情況，需要出具有法律依據(jù)的公證委托書。

2.房屋地址要嚴(yán)格按照房產(chǎn)證中的地址填寫。

3.房屋面積要按照房產(chǎn)證上注明的面積填寫。如果房屋附有贈(zèng)送的小部分的面積（不含在房地證或者房產(chǎn)證的面積中）需要在合同的“其他條款”中注明。

4.房屋權(quán)屬要明確注明，要填寫產(chǎn)權(quán)人和共有權(quán)人姓名。

二、約定總房款、稅費(fèi)和付款方式

1.付款時(shí)需寫明：總價(jià)款、首付款、尾款、付款方式、付款條件、付款時(shí)間

2.交易稅費(fèi)。理論上由房主承擔(dān)的稅費(fèi)有：增值稅、個(gè)稅，商業(yè)性質(zhì)房源還有印花稅（雙方各交一半）；由買房人承擔(dān)的稅費(fèi)有：契稅，商業(yè)性質(zhì)房源還有印花稅（雙方各交一半）。另外，根據(jù)房屋的性質(zhì)以及實(shí)際情況還可能要交土地增值稅等。

需要注意的是，在實(shí)際交易中，房主報(bào)價(jià)一般都是凈得價(jià)，稅費(fèi)都由買房人承擔(dān)。

三、確定交房細(xì)節(jié)

1.明確具體交房時(shí)間。時(shí)間要寫精確日期，避免使用“之前”、“之后”等模糊字眼。

2.費(fèi)用結(jié)算。包括物業(yè)費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)、電話費(fèi)等與房屋有關(guān)的費(fèi)用。注意，在購(gòu)房時(shí)一定要核實(shí)清楚是否存在拖欠，如有拖欠應(yīng)在二手房買賣合同中寫明拖欠費(fèi)用何時(shí)交清，如果因房主未及時(shí)還清拖欠費(fèi)用，所造成的影響應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任。

四、明確違約責(zé)任

房產(chǎn)交易是件大事，為避免買賣雙方任何一方退出而造成另一方損失，必須明確違約責(zé)任。

1.設(shè)定具體的違約金。違約金需有明確的計(jì)算方式或約定具體金額。

2.設(shè)定違約方承擔(dān)守約方主訴訟費(fèi)、律師費(fèi)等等多種花費(fèi)。

3.二手房買賣合同中應(yīng)特別注明的五大違約責(zé)任。（1）二手房出賣方逾期交房的責(zé)任；（2）買受人逾期付款的責(zé)任；（3）非因不可抗力的原因，不能辦理或者不能按時(shí)辦理過(guò)戶手續(xù)的責(zé)任；（4）買房或者賣方單方解除合同的責(zé)任；（5）房屋質(zhì)量不符合約定的責(zé)任。

五、必須學(xué)會(huì)使用補(bǔ)充協(xié)議

買賣雙方在簽訂合同時(shí)如果遇到合同條款不明確，或需要進(jìn)一步約定時(shí)，要在合同相關(guān)條款后的空白行或在合同后填寫附加條款，將合同中對(duì)雙方的意思表示寫明，會(huì)減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩。

六、其他注意事項(xiàng)

不少當(dāng)事人往往只關(guān)心房屋買賣中的房?jī)r(jià)、面積、交房時(shí)間等主要條款，而忽略了合同的其他方面，在此提醒大家：

1.審核。簽約時(shí)審核對(duì)方身份，審查中介機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照和聲譽(yù)等。

2.細(xì)看。仔細(xì)看合同條款，注意其違約責(zé)任是如何約定的，看自己能否承受再?zèng)Q定是否簽署；合同一般至少一式三份，要查看三份內(nèi)容是否一致。

3.不留空�，F(xiàn)在幾乎所有的中介都提供格式性的房地產(chǎn)居間協(xié)議，其中有許多條款是要求簽署方在簽約是填充或選擇，簽約時(shí)一定要對(duì)這類需填充或選擇的條款逐一進(jìn)行確定，盡量不留空白條款，以防日后被他人違規(guī)利用。

看點(diǎn)

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蕪湖二手房買賣常見(jiàn)“八大陷阱”及對(duì)策

1、“賣房者”非房主。

對(duì)策：購(gòu)房人可到房管局產(chǎn)權(quán)登記部門查詢，如賣房者非該二手房的產(chǎn)權(quán)人，購(gòu)房人應(yīng)立即中止交易。因?yàn)槠渲锌赡艽嬖谄墼p，即使不是欺詐，購(gòu)房人能否取得產(chǎn)權(quán)也存在風(fēng)險(xiǎn)。

2、賣房人是二手房的共有人之一，且未得到其他共有人的同意。

對(duì)策：要求該賣房者出具其他共有人同意出賣的證明。如果出賣人為已婚，買賣行為還需取得其配偶的確認(rèn)；購(gòu)買二手公有住房，應(yīng)取得共同居住人同意。

3、賣房者只是使用權(quán)人。

對(duì)策：只要賣房人未取得完全產(chǎn)權(quán)，交易都不可信。

4、房產(chǎn)上存有法律不允許自由轉(zhuǎn)讓或者禁止轉(zhuǎn)讓的障礙。

對(duì)策：如該二手房已被查封或者抵押，則可在解封或消除抵押負(fù)擔(dān)后，方可與之交易。

5、簽訂房屋買賣合同后，賣房人又將該房轉(zhuǎn)賣他人，并且辦理了過(guò)戶手續(xù)，致使先前的買賣合同無(wú)法履行。

對(duì)策：“預(yù)告登記”是避免這一陷阱的有效手段。但買房人要注意，必須在預(yù)告登記后三個(gè)月內(nèi)去辦理申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)變更登記，超過(guò)三個(gè)月未申請(qǐng)的，預(yù)告登記失效。

6、交易的二手房用途非居住用房，而是居住外用途房，如商業(yè)用途房甚至是工業(yè)廠房等。

對(duì)策：購(gòu)房人一定要看清房屋性質(zhì)。

7、賣房者未將房屋出售的情況告知承租人，或者說(shuō)已告知，但承租人未放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

對(duì)策：購(gòu)房人如發(fā)現(xiàn)該二手房已出租，應(yīng)要求賣房者出具承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的證明。

8、原房主欠繳氣、水、電、閉路電視等費(fèi)用，會(huì)導(dǎo)致買房人無(wú)法正常使用這些附屬設(shè)施。