決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意;決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

第二十八條　業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議按照業主大會議事規則的規定召開。

有下列情形之一的，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議:

(一)百分之二十以上業主提議的;

(二)業主委員會委員缺員需要補選的;

(三)業主委員會決定集體辭職，需要重新選舉業主委員會的;

(四)物業服務合同期限屆滿前，需要重新選聘物業服務企業，或者需要對原物業服務合同主要事項進行變更的;

(五)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

(六)法律、法規、管理規約及業主大會議事規則規定的其他情形。

業主委員會應當在召開業主大會會議十五日前，將會議的時間、地點、形式、議題、議程等內容在物業管理區域內公告，并書面告知所在地社區居(村)民委員會。

第二十九條　業主委員會不按照規定組織召開業主大會會議的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當責令業主委員會限期組織召開;業主委員會逾期仍不組織召開的，業主可以請求街道辦事處、鄉(鎮)人民政府組織召開;街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當在接到請求之日起十日內通知業主，并在三十日內組織召開。

第三十條　不具備成立業主大會條件，或者具備成立條件但未成立業主大會的住宅小區，經街道辦事處、鄉(鎮)人民政府和縣級人民政府房地產行政主管部門指導后仍不能成立的，可以由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、社區居(村)民委員會、建設單位、業主代表等組成所在物業管理區域內的物業管理委員會，代行業主大會和業主委員會職責。

物業管理委員會的人員組成，應當在物業管理區域內公告。

第三十一條　業主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式。采用集體討論形式的，應當有專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業主;無法送達的，應當在物業管理區域內公告。需投票表決的，表決意見應由業主本人簽名。

業主委托他人參加業主大會會議的，應當出具委托書，載明委托事項、委托權限及期限。業主大會會議表決采取記名投票的方式。業主委員會應當妥善保管選票、表決票和委托書，以備查詢。

第三十二條　物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議，推選及表決辦法應當在業主大會議事規則中規定。

第三十三條　業主委員會委員應當符合下列條件:

(一)具有完全民事行為能力;

(二)遵守國家有關法律、法規、管理規約、業主大會議事規則，模范履行業主義務;

(三)熱心公益事業，責任心強，公正廉潔;

(四)具有一定的組織能力和文化水;

(五)具有與履行職責相適應的工作時間;

(六)本人及其親屬未在本物業管理區域內的物業服務企業從事物業服務。

第三十四條　業主委員會由五人以上單數組成，具體人數由業主大會議事規則確定。業主委員會每屆任期三年，委員可以連選連任，業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。

業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出的決定必須經全體委員半數以上同意。業主委員會作出的決定，應書面告知社區居(村)民委員會。

第三十五條　業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持以下資料向物業所在地縣級人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府備案:

(一)業主大會成立和業主委員會選舉情況的報告;

(二)業主大會決議;

(三)管理規約、業主大會議事規則;

(四)業主委員會委員名單;

(五)其他必要資料。

業主委員會持備案證明向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章。

第三十六條　業主委員會履行下列職責:

(一)召集業主大會會議，報告物業管理實施情況;

(二)執行業主大會決定和決議，維護業主共同利益;

(三)與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

(四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督物業服務企業履行物業服務合同;

(五)監督管理規約的實施;

(六)督促業主交納物業服務費及其他相關費用;

(七)組織和監督專項維修資金的籌集和使用;

(八)調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛;

(九)法律、法規以及業主大會賦予的其他職責。

第三十七條　業主委員會應當建立信息公開制度，定期在物業管理區域內向業主公布下列情況和資料:

(一)管理規約、業主大會議事規則;

(二)業主大會和業主委員會的決定;

(三)物業服務合同等物業管理中的各項決定和重大事項;

(四)專項維修資金的籌集和使用情況;

(五)物業共有部分的使用和收益情況;

(六)占用業主共有的道路或者其他場地用于停放車輛車位的使用、經營情況;

(七)業主大會、業主委員會工作經費和工作補貼的籌集、使用情況;

(八)其他應當向業主公開的情況和資料。

第三十八條　業主委員會委員有下列情形之一的，由業主委員會三分之一以上委員或者百分之二十以上的業主提議，業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，決定是否終止其委員資格:

(一)以書面方式提出辭職請求的;

(二)不履行業主委員會委員職責和業主義務的;

(三)利用委員資格謀取私利的;

(四)侵害他人合法權益的;

(五)因其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

第三十九條　業主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自行終止:

(一)不再具備業主身份的;

(二)喪失履行職責能力的;

(三)任職期間被追究刑事責任的;

(四)法律、法規以及管理規約規定的其他情形。

第四十條　業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的縣級人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(鎮)人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

第四十一條　業主委員會任期屆滿九十日前，應當組織召開業主大會會議，進行換屆選舉，并書面報告縣級人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府。逾期未換屆選舉的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當協調、督促或者組織召開業主大會會議進行換屆選舉。

第四十二條　業主委員會應當自任期屆滿之日起十日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物，移交新一屆業主委員會。拒不移交的，可以請求物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府督促移交，物業所在地公安機關應當予以協助。

業主委員會委員資格在任期內終止的，應當自終止之日起三日內將其保管的前款所列財物移交給業主委員會。

第四十三條　業主大會、業主委員會工作經費以及業主委員會委員的工作補貼由全體業主承擔。工作經費和補貼的籌集、管理和使用由業主大會決定，可以由全體業主分攤，也可以從物業共有部分及其附屬設施設備經營所得收益中列支，但不得從物業服務企業經營收益中列支。

第四章前期物業管理

第四十四條　建設單位應當在住宅物業的業主、業主大會首次選聘物業服務企業之前，通過招投標的方式選聘具有相應資質的前期物業服務企業，提供前期物業服務。但投標人少于三個或者住宅規模不超過三萬方米的，經縣級人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

第四十五條　建設單位選聘的物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同，前期物業服務合同可以約定期限，但期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

建設單位與物業買受人簽訂的商品房買賣合同，應當包含前期物業服務合同約定的內容。

第四十六條　物業服務企業承接物業前，應當與建設單位按照國家相關規定和前期物業服務合同的約定，共同對物業的共有部分及其附屬設施設備進行查驗，并由雙方簽字確認查驗記錄。

第四十七條　建設單位應當按照國家有關規定和商品房買賣合同約定，移交權屬明確、資料完整、質量合格、功能完備、配套齊全的物業。

實施承接查驗的物業，應當具備以下條件:

(一)建設工程竣工驗收合格，取得城鄉規劃、消防、環保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經住房城鄉建設行政主管部門備案;

(二)供水、排水、供電、供氣、供熱、信息通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按規劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立合格的計量表具;

(三)教育、郵政、醫療衛生、文化體育、環衛、社區服務等公共服務設施已按規劃設計要求建成;

(四)道路、車位、綠地和物業服務用房等公共配套設施按照規劃設計要求建成，并滿足使用功能要求;

(五)電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監控系統等共用設施設備取得使用合格證書;

(六)住宅小區分期建設的，已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設置符合安全要求的隔離設施;

(七)物業使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全;

(八)法律、法規規定的其他條件。

第四十八條　建設單位應當在現場查驗二十日前向物業服務企業移交下列資料:

(一)物業管理區域劃分資料;

(二)建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證復印件、附圖;

(三)竣工總面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖、消防驗收等竣工驗收資料;

(四)共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料;

(五)供水、供電、供氣、供熱、信息通信、有線電視等準許使用文件;

(六)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

(七)業主名冊;

(八)物業管理必需的其他資料。

未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。

第四十九條　物業服務企業應當自物業交接后三十日內，持下列資料向物業所在地縣級人民政府房地產行政主管部門辦理備案手續:

(一)前期物業服務合同;

(二)臨時管理規約;

(三)物業承接查驗協議;

(四)建設單位移交資料清單;

(五)查驗記錄;

(六)交接記錄;

(七)其他與承接查驗有關的資料。

物業服務企業應當將物業承接查驗備案情況書面告知業主。

第五十條　物業服務企業應當將承接查驗有關的文件、資料和記錄建立檔案，并妥善保管。

物業承接查驗檔案屬于全體業主所有。前期物業服務合同終止，業主大會選聘新的物業服務企業的，原物業服務企業應當在前期物業服務合同終止之日起十日內，向業主委員會移交物業承接查驗檔案。

第五章　物業管理服務

第五十一條　一個物業管理區域由一個物業服務企業提供物業管理服務。

物業服務企業應當按照國家有關規定取得資質證書，并在資質等級許可的范圍內從事物業服務活動。物業管理服務從業人員應當按照國家和省有關規定，取得職業資格證書或者培訓合格證書。

省外物業服務企業進入本省從事物業服務活動，應當到省人民政府住房和城鄉建設行政主管部門辦理資質核驗備案手續。本省物業服務企業在非注冊地承接物業服務項目，應當向物業所在地縣級人民政府房地產行政主管部門備案。

第五十二條　業主大會可以決定采用招投標或者協議的方式，選聘物業服務企業。

業主大會決定采用招投標方式選聘物業服務企業的，由業主委員會按照國家有關規定組織招投標。

業主大會決定采用協議方式選聘物業服務企業的，由業主委員會擬訂選聘方案，提請業主大會投票表決。

物業所在地縣級人民政府房地產行政主管部門、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當指導、監督選聘物業服務企業的活動。

第五十三條　業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。